Определение Свердловского областного суда от 15 сентября 2011 г. N 33-13208/2011 (ключевые темы: инвестиционный договор - перемена лиц в обязательстве - инвестор - договор цессии - объекты незавершенного строительства)

Определение Свердловского областного суда
от 15 сентября 2011 г. N 33-13208/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И.П.,

судей Волковой Я.Ю., Родионовой Т.О.

при секретаре Шардаковой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 15.09.2011 гражданское дело по иску Багаутдинова М.У. к ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства, по встречному иску ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" к Багаутдинову М.У., Багаутдиновой Н.У. о признании сделки недействительной

по кассационной жалобе ответчика ООО "СПЭК", поданной и подписанной его представителем Смирновой Н.В. на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 29.06.2011.

Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения представителя истца Силиванова А.В. (по доверенности ( / / )), возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Багаутдинов М.У. обратился в суд с иском к ООО "СПЭК" о признании права собственности на незавершенный строительством объект - нежилое помещение ... В обоснование иска указал, что 22.12.2003 между ЗАО УК "А." и Б. заключен инвестиционный договор ..., в соответствии с условиями которого ЗАО УК "А." приняло на себя обязательство по завершению строительства и сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность инвестора нежилого помещения... В соответствии с п. 1.3 договора стоимость помещения составляет ... Срок передачи помещения до 4 квартала 2005 г. 14.05.2005 между ЗАО "УК А.", Б. и Багаутдиновой Н.У. заключен договор цессии ..., согласно условиям которого Багаутдинова Н.У. приняла на себя права инвестора по инвестиционному договору ..., при этом стороны закрепили в договоре, что к моменту заключения договора Б. оплачено 47,5 кв.м., подлежит оплате 57,5 кв.м. При этом срок передачи помещения установлен до 2-го квартала 2006 г. 13.10.2005 дополнительным соглашением к инвестиционному договору ...от 22.12.2003, изменен объект, ЗАО УК "А." обязалось передать офисные помещения ... Стороны также согласовали перенос срока передачи помещения на 1 квартал 2007 г. Согласно справке ЗАО УК "А." от 14.11.2006 сумма финансирования ... за указанные помещения внесена полностью. Застройщиком по строительству жилого комплекса ... является ООО "СПЭК". Между ООО "СПЭК" и ЗАО УК "А." 27.10.2003 заключен Инвестиционный Договор ... с Приложением и Дополнительным соглашением от 15.11.2004, в соответствии с которыми были распределены площади в вышеуказанном жилом комплексе, определены обязанности сторон и определен порядок финансирования. По условиям данного договора ЗАО УК "А." приняло на себя обязательство по строительству объекта и сдаче его госкомиссии. То есть приняло на себя функции заказчика и инвестора по строительству данного объекта, пропорционально своей доле, в соответствии с Приложением ... к вышеуказанному Договору. Строительство вышеуказанного жилого комплекса велось на законных основаниях, в соответствии с Постановлением главы г. Екатеринбурга, на земельном участке, предоставленном в аренду ООО "СПЭК" с целевым назначением под строительство жилого комплекса со встроенными торговыми и офисными помещениями на основании выданного разрешения на строительство. Зданию присвоен милицейский адрес ... 10.04.2008 между ЗАО УК "А.", ООО "СПЭК" и Багаутдиновой Н.У. заключен договор перемены лиц в обязательстве, в соответствии с которым ООО "СПЭК" приняло на себя в полном объеме права и обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором ... от 22.12.2003, включая обязанность передать Багаутдиновой Н.У. нежилые помещения, указанные в договоре. При этом стороны согласовали продление срока ввода в эксплуатацию до 3 кв. 2009 г. Согласно договору уступки права требования от 27.05.2008 ..., заключенному между ООО "СПЭК", Багаутдиновой Н.У. и Багаутдиновым М.У., истец принял на себя права, принадлежащие инвестору в отношении нежилого (офисного) помещения... Согласно акту приема-передачи помещения под отделку от 20.01.2009 ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" передала, а Багаутдинов М.У. принял нежилое помещение, площадью 22,9 кв.м., расположенное на 5 этаже, с этого момента добросовестно владеет и пользуется данным помещением, несет бремя его содержания. Согласно справке, выданной ООО "СПЭК", истец в полном объеме оплатил по инвестиционному договору. На сегодняшний день работы по вводу объекта в эксплуатацию не осуществляются. Сроки ввода объекта в эксплуатацию, указанные в договоре, истекли. Обязательства ООО "СПЭК" по договору не были исполнены, несмотря на то, что объект был фактически выстроен. Полагая, что ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, строительство здания не ведется на протяжении длительного времени, кроме работ, производимых за счет дополнительных вложений дольщиков, ответчик не имеет возможности сдать здание в эксплуатацию, истец просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства.

Ответчик иск не признал, предъявив встречный иск к Багаутдинову М.У., Багаутдиновой Н.У. о признании недействительным договора уступки права требования от 27.05.2008 года ... В обоснование требований указал, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2006 полномочия генерального директора ООО "СПЭК" В. были ограничены, ему было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности, тогда как договор перемены лиц в обязательстве заключен Г., действующим на основании доверенности, выданной В. ( / / ). Кроме того, указанная доверенность была отозвана В. ( / / ), следовательно, на момент заключения договора перемены лиц в обязательстве доверенность уже не действовала. Таким образом, договор перемены лиц в обязательстве заключен с грубым нарушениями требований закона, подписан представителем, не имеющим полномочий.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 29.06.2011 иск Багаутдинова М.У. удовлетворен, за истцом признано право собственности на нежилое помещение ...; указано, что решение является основанием для регистрации за Багаутдиновым М.У. права собственности на данное нежилое помещение; с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по уплате госпошлины взыскано ...; в удовлетворении иска ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" к Багаутдинову М.У., Багаутиновой Н.У. о признании сделки недействительной отказано.

В кассационной жалобе представитель ответчика ООО "СПЭК" просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска. Ссылаясь на неправильное определение юридически значимых обстоятельств, нарушение норм материального права, автор жалобы указывает, что взаимосвязь между инвестиционным договором ... от 22.12.2003 и инвестиционным договором ... от 27.10.2003, заключенным между ЗАО УК "А." и ООО "СПЭК", отсутствует, поскольку у ЗАО "УК А." отсутствовали полномочия по передаче помещений, принадлежащих ООО "СПЭК", третьим лицам. Указывает на отсутствие подписанного акта приема-передачи помещений между истцом и ЗАО "УК А.", отсутствие у истца вещных прав на предмет спора, притом, что объект не введен в эксплуатацию, принадлежит на праве собственности ответчику и не подлежит разделу, являясь объектом незавершенного строительства. Эксплуатация объекта незавершенного строительства (гаража) невозможна из-за нарушений норм градостроительного законодательства. Настаивает на ничтожности договора цессии, повторяя доводы встречного иска и указывая на то, что суд неполно исследовал представленные доказательства, неверно определил юридически значимые обстоятельства, нарушил нормы процессуального закона, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значения для дела, представленным доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованным выводам.

Согласно п. 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.10.2003 между ООО "СПЭК" (Общество) и ЗАО "УК А." (Компания) заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса ... В рамках указанного договора ответчику ЗАО "УК А." предоставлено право от своего имени привлекать к финансированию строительства объекта третьих лиц (Инвесторов) на все жилые и нежилые помещения в составе Объекта, в пределах доли, принадлежащей Компании, при этом после завершения строительства помещения передаются Компанией, от имени Общества, в собственность Инвесторов (пункт 3.2.6).

Реализуя свое право на привлечение инвесторов, 22.12.2003 ЗАО "УК А." заключило с Б. (инвестор) инвестиционный договор ..., по условиям которого последним оплачено ... с целью последующего получения в собственность нежилого помещения... Со своей стороны, ЗАО "УК А." взяло на себя обязательства использовать капитальные вложения инвестора в соответствии с условиями договора и после выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и сдачи объекта Государственной приемочной комиссии передать в собственность инвестора причитающееся ему нежилое помещение. 14.05.2005 между ЗАО "УК А.", Б. и Багаутдиновой Н.У. заключен договор цессии ..., согласно условиям которого Багаутдинова Н.У. приняла на себя права инвестора по инвестиционному договору ..., при этом стороны закрепили в договоре, что к моменту заключения договора Б. оплачено 47,5 кв.м., подлежит оплате 57,5 кв.м. 13.10.2005 дополнительным соглашением к инвестиционному договору ... от 22.12.2003 изменен объект, ЗАО УК "А." обязалось передать офисные помещения ... 27.05.2008 между ЗАО УК "А.", ООО "СПЭК", Багаутдиновой Н.У. был заключен договор перемены лиц в обязательстве, в соответствии с которым ООО "СПЭК" приняло на себя в полном объеме права и обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором ... от 22.12.2003, включая обязанность передать Багаутдиновой Н.У. нежилые помещения, указанные в договоре. При этом стороны согласовали продление срока ввода в эксплуатацию до 3 кв. 2009 г. Согласно договору уступки права требования от 27.05.2008 ..., заключенному между ООО "СПЭК", Багаутдиновой Н.У. и Багаутдиновой М.У., истец принял на себя права, принадлежащие инвестору в отношении нежилого (офисного) помещения... Данный договор уступки права требования от 27.05.2008 ... от имени ООО "СПЭК" подписан исполнительным директором Г., действующим на основании генеральной доверенности ( / / ). Именно этот договор оспорен ответчиком во встречном иске.

Заявляя требования о признании права собственности на нежилое помещение, финансирование которого осуществлено истцом по инвестиционному договору, сторона истца ссылалась на то обстоятельство, что собственник объекта незавершенного строительства ООО "СПЭК" не передает в собственность истцу указанное нежилое помещение, несмотря на то, что истцом полностью выполнены обязательства по инвестиционному договору.

Действительно, материалами дела подтверждается, что объект незавершенного строительства... зарегистрирован на праве собственности ООО "СПЭК".

Между тем, суд первой инстанции тщательно изучил и проанализировал правоотношения, возникшие между ЗАО "УК А." и ООО "СПЭК", определил характер таких правоотношений, на основании чего установил, что после заключения 27.10.2003 инвестиционного договора ... ЗАО "Управляющая компания А." осуществляла деятельность по поиску и привлечению участников долевого строительства жилого дома, в том числе заключала от своего имени инвестиционные договоры. Таким образом, заключая инвестиционный договор с предшественником истца, ЗАО "УК А." действовало в интересах ООО "СПЭК", следовательно, предусмотренная данным инвестиционным договором обязанность по передаче в собственность истца нежилого помещения лежит на застройщике - ООО "СПЭК".

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако в нарушение приведенных норм права обязательства по инвестиционному договору в части передачи в собственность инвестора нежилого помещения не исполнены надлежащим образом. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вместе с тем, суд установил, что на момент рассмотрения дела здание ... фактически возведено и в значительной части эксплуатируется инвесторами, однако не введено в эксплуатацию. При этом незавершенный строительством офис имеет высокую степень готовности, в офисе проведена чистовая отделка, он является обособленным от других офисов помещением, на помещение получен кадастровый паспорт, в котором постоянный номер, присвоен инвентарный номер, часть соседних офисов прошли государственную регистрацию, его можно выделить в натуре, не нарушая прав собственников соседних офисов. Учитывая, что истец свои обязательства по оплате строительства объекта исполнил надлежащим образом, суд правомерно удовлетворил требования истца, признав за ним право собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), прекратив в данной части право собственности на объект за ответчиком.

Доводы жалобы об отсутствии у ЗАО "УК А." полномочий на распоряжение площадями судебной коллегией отклоняются, поскольку такие полномочия предоставлены ЗАО "УК А." пунктами 3.2.6, 3.2.7 инвестиционного договора ... от 27.10.2003, подразделом 2 раздела 5 дополнительного соглашения от 15.11.2004 к данному договору и приложением к названному дополнительному соглашению, где спорное помещение поименовано ...

Не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы о том, что взаимосвязь между инвестиционным договором ... от 22.12.2003 и инвестиционным договором ... от 27.10.2003, заключенным между ЗАО УК "А." и ООО "СПЭК", отсутствует, поскольку о наличии взаимосвязи между указанными договорами свидетельствует не оспоренный и не признанный недействительным договор перемены лиц в обязательстве от 10.04.2008.

Оспаривая доводы иска, ответчик ООО "СПЭК" указал на недействительность договора перемены лиц в обязательстве от 27.05.2008, ссылаясь на то обстоятельство, что указанный договор подписан со стороны ООО "СПЭК" неуполномоченным лицом - Г. (по доверенности, выданной от имени ООО "СПЭК" В. ( / / )).

Из решения Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2006, вступившего в силу 15.05.2007, следует, что решение общего собрания ООО "СПЭК" от 27.12.2005 о назначении В. генеральным директором ООО "СПЭК" признано недействительным. Вместе с тем, данное обстоятельство с достоверностью не подтверждает тот факт, что на дату выдачи доверенности ( / / ) в ООО "СПЭК" был иной генеральный директор, а В. был лишен права на выдачу доверенности. Каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, ООО "СПЭК" в суд не представлено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области генеральному директору ООО "СПЭК" В. было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности. Однако поскольку доверенность и договор перемены лица в обязательстве от 27.05.2008 по сути направлены на приобретение ООО "СПЭК" комплекса прав и обязанностей по осуществлению строительства, следовательно, данные сделки относятся к осуществлению обычной хозяйственной деятельности ООО "СПЭК". В связи с отсутствием доказательств того, что доверенность ( / / ) была оспорена или признана недействительной, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика ООО "СПЭК" о том, что Г. не обладал полномочиями на подписание договора перемены лица в обязательстве от 27.05.2008.

Ссылка в жалобе на отзыв доверенности к моменту заключения оспариваемой сделки не может быть принята во внимание, т.к. надлежащих доказательств извещения известных ООО "СПЭК" третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность (в частности ЗАО "УК А."), суду не представлено. Имеющаяся ... копия уведомления нечитаема (в части сведений о вручении этого извещения).

Решение суда мотивировано, отвечает требованиям ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы суда, изложенные в вынесенном решении, подтверждаются материалами дела.

Остальные доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Указанные доводы жалобы являлись основанием процессуальной позиции ответчика, являлись предметом судебного разбирательства, исследованы судом и подробно изложены в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда второй инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.

Оснований к отмене решения суда, предусмотренных ст.ст. 362- 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, также не установлено. При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366, 367 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 29.06.2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика ООО "СПЭК" - без удовлетворения.