Определение Свердловского областного суда от 13 октября 2011 г. N 33-14330/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - договор купли-продажи земельного участка - арендная плата - передача прав - выкуп земельного участка)

Определение Свердловского областного суда
от 13 октября 2011 г. N 33-14330/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Колесовой Л. А.,

судей Калимуллиной Е. Р. и Куликовой М. А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 13.10.2011 гражданское дело по иску Белкина О.Г. к отраслевому органу Администрации Серовского городского округа - Комитету по управлению муниципальным имуществом, Открытому акционерному обществу "Свердловский Вторцветмет" о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в части, признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительным

по кассационной жалобе истца Белкина О. Г. на решение Серовского районного суда Свердловской области от 23.08.2011.

Заслушав доклад судьи Куликовой М. А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Белкин О. Г. обратился в суд с указанным иском. В обоснование требований указал, что с 12.10.2009 является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: . . . приобретенных по договору купли-продажи с ОАО "Свердловский Вторцветмет". В тот же день было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2008 . . .. Соглашение от 12.10.2009 считает недействительным, поскольку пункт 4 соглашения предусматривает, что новый арендатор принимает на себя обязанности по уплате арендных платежей начиная с 12.10.2009, пункт 8 предусматривает вступление соглашения в силу с момента государственной регистрации права, поэтому пункт 4 противоречит пункту 8 соглашения. Пункт 4 соглашения противоречит пункту 1.5 договора купли-продажи недвижимого имущества, который предусматривает принятие прав и обязанностей по уплате арендных платежей, расходов по эксплуатации и содержанию земельного участка с месяца, следующего за месяцем в котором будет зарегистрировано право собственности за покупателем. Ссылался, что при заключении соглашения не был поставлен в известность о задолженности по арендным платежам. С момента получения свидетельства о праве на недвижимое имущество обратился 01.12.2009 с заявлением о выкупе земельного участка. В устной форме получил отказ по причине задолженности предыдущего арендатора ОАО "Свердловский Вторцветмет" по арендным платежам. 21.04.2010 заключен договор купли-продажи земельного участка . . ., который, по мнению истца, является недействительным в части даты заключения договора, поскольку 01.12.2009 обратился с заявлением о выкупе земельного участка, но ему было отказано по причине задолженности арендатора ООО " Свердловский Вторцветмет" по оплате арендной платы. 11.05.2010 произвел оплату в сумме . . .. по договору купли-продажи земельного участка. 22.06.2010 вновь сдал документы на регистрацию права на земельный участок, получив свидетельство о государственной регистрации права. Просил признать недействительным соглашение от 12.10.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2008 . . ., регистрационную запись о регистрации указанного соглашения, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 21.04.2010 в части указания даты заключения, считать договор заключенным с 01.01.2010.

Впоследствии истец дополнил требования, просил признать недействительным пункт 3 дополнительного соглашения от 15.04.2010 к договору аренды земельного участка от 19.09.2008 . . ., которым расторгнут указанный договор аренды, как противоречащий нормам гражданского права, поскольку с момента подписания договора купли-продажи земельного участка от 21.04.2010 . . . утрачено право муниципальной собственности на участок и оснований для взыскания арендной платы не имеется.

В судебном заседании истец доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом иск не признал, пояснил суду, что доводы истца касаются процедуры заключения договора, которая не может влиять на его действительность. Согласно уведомлению от 22.06.2010 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения и прекращено право аренды земельного участка, зарегистрированного за истцом. Договор аренды прекратил действие 22.06.2010, а значит п. 3 дополнительного соглашения не противоречит нормам действующего законодательства и у арендатора сохраняется обязанность оплаты по договору аренды до наступления указанных событий.

Представитель ответчика ОАО "Свердловский Вторцветмет" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, в отзыве иск не признал.

Решением Серовского районного суда Свердловской области в удовлетворении исковых требований отказано.

С таким решением истец не согласился, в кассационной жалобе и дополнениях к ней просит его отменить, указывая на необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и нарушение норм процессуального права.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела 12.10.2009 между ОАО "Свердловский Вторцветмет" и Белкиным О. Г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества . . ., по условиям которого Белкин О. Г. купил здание нежилого назначения по адресу: . . .

Согласно п. 1.5 указанного договора одновременно с заключением настоящего договора продавец передает покупателю свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.09.2008 . . .. Права и обязанности по указанному договору арены земельного участка передаются в объеме и на условиях, существующих на момент заключения настоящего договора. Покупатель принимает на себя обязанности по уплате арендных платежей, расходов по эксплуатации и содержанию земельного участка с месяца, следующего за месяцем в котором будет зарегистрировано право собственности на имущество за покупателем.

Согласно п. 8.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонам своих обязательств по нему.

В тот же день имущество было передано покупателю, о чем составлен акт приема-передачи недвижимого имущества от 12.10.2009.

Кроме того, в тот же день между ОАО "Свердловский Вторцветмет" и Белкиным О. Г. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2008 . . .. Предметом указанного договора аренды являлся земельный участок по адресу: . . .

По условиям соглашения Белкин О. Г., как новый арендатор, принял на себя обязанности по оплате арендных платежей, расходов по эксплуатации и содержанию земельного участка, начиная с 12.10.2009 (п. 4 соглашения). Согласно п. 8 соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Обращаясь с иском о признании сделки недействительной по указанным основаниям, истец, согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должен доказать несоответствие содержания сделки и ее правовых последствий действующему законодательству.

Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что доказательств недействительности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2008 . . ., в силу противоречия его условий законодательству, истцом не предоставлено.

В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стороны при заключении договора действовали в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно. Доказательств понуждения к заключению договора судом не установлено.

В силу положении ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Права и обязанности Белкина О. Г., связанные с пользованием земельным участком, как покупателя объекта недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, были определены соглашением от 12.09.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2008 . . ..

Из текста оспариваемого соглашения от 12.09.2009 следует, что стороны достигли договоренности о возникновении обязанности Белкина О. Г. по плате арендных платежей именно с 12.10.2009, что не противоречит положению п. 8 соглашения о вступлении его в силу с момента государственной регистрации и правилам ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие противоречий в условиях о дате наступления обязанности покупателя по оплате арендных платежей, содержащихся в п. 4 соглашения от 12.09.2009, условиям пункта 1.5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2009 . . . само по себе не свидетельствует о противоречии оспариваемого соглашения от 12.09.2009 закону, поскольку в силу принципа свободы договора граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых условий договора. В то же время односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, судебная коллегия считает правильными выводы суда первой инстанций об отсутствии оснований для признания соглашения от 12.10.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2008 . . . недействительным.

Требования истца о признании недействительным п. 3 соглашения от 15.04.2010, содержащего условие об обязанности арендатора внести арендную плату с даты окончания договора аренды по дату государственной регистрации настоящего соглашения, также обоснованно отклонены судом как не основанные на законе.

Разрешая требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 21.04.2010 в части указания даты заключения договора, которую, по мнению истца, следует считать с 01.12.2009, суд правильно исходил из того, что с заявлением в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Белкин О. Г. обратился лишь 18.03.2010 (л.д. 91). Утверждения истца об обращении с заявлением о выкупе земельного участка 01.12.2009 бездоказательны. Кроме того, утверждение истца о том, что датой заключения договора купли-продажи земельного участка является дата обращения с заявлением о выкупе земельного участка, ошибочно и противоречит положениям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отсутствие оснований для признания оспариваемых договоров недействительными повлекло правомерный отказ в удовлетворении требования о признании недействительной регистрационной записи.

Довод о подтверждении фактической передачи имущества в ноябре 2009 г. показаниями свидетелей также не может быть принят во внимание в связи с необоснованностью, поскольку опровергается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи недвижимого имущества от 12.10.2009, подписанным Белкиным О. Г. (л.д. 44). Показания свидетелей не могут быть приняты во внимание и в связи с тем, что никак не влияют на правильность выводов суда о действительности сделки, спор же о надлежащем или ненадлежащем исполнении обязательств участниками спорных правоотношений предметом судебного разбирательства по настоящему делу не являлся.

По причине неотносимости к делу показаний свидетелей судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о необоснованном отказе суда в содействии в собирании доказательств.

Довод заявителя кассационной жалобы о нарушении норм процессуального права, выразившихся в выделении заявленных по настоящему делу требований в форме встречного иска в отдельное производство отклоняется судом кассационной инстанции как необоснованный, поскольку действия суда соответствуют требованиям ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и никак не повлияли на правильность вынесенного решения.

Таким образом, доводы кассационной жалобы правильность выводов суда первой инстанции не опровергают. При таких обстоятельствах решение суда следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, абз. 2 ст. 361, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Серовского районного суда Свердловской области от 23.08.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу истца - без удовлетворения.