Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 октября 2011 г. N А60-19449/2011 (извлечение) (ключевые темы: аптечная сеть - муниципальная собственность - нежилой фонд - собственность субъекта РФ - среднее предприятие)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 17 октября 2011 г. N А60-19449/2011

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2011 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-19449/2011

по иску Заместителя Прокурора Свердловской области

к Администрации Арамильского городского округа (ИНН 6652004270, ОГРН 1026602178239),

Обществу с ограниченной ответственностью "Аптечная сеть "Радуга" (ИНН 6670059843, ОГРН 1046603509600)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности

при участии в судебном заседании:

представитель прокурора: Васильева М.А., представитель по доверенности N 8-18-10 от 19.10.2010,

от ответчиков:

от Администрации Арамильского городского округа - Русских С.С, представитель по доверенности N 3734 от 12.08.2011,

от ООО "Аптечная сеть "Радуга" - Клылосов А.В., представитель по доверенности от 18.08.2011, Паникарова Ю.В., представитель по доверенности от 18.08.2011,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Заместитель Прокурора Свердловской области обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Арамильского городского округа и ООО "Аптечная сеть "Радуга" о признании недействительным (ничтожным) договора N 1 от 01.02.2010 купли-продажи объекта нежилого фонда, заключенного между Администрацией Арамильского городского округа и ООО "Аптечная сеть "Радуга", а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Аптечная сеть "Радуга" возвратить Администрации Арамильского городского округа недвижимое имущество - нежилое помещение N 37, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, Сысертский район, г. Арамиль, ул. Ленина, 2в, а Администрации Арамильского городского округа возвратить ООО "Аптечная сеть "Радуга" денежные средства в размере 2 790 000 рублей.

В качестве нормативного основания прокурор указывает ст. 167, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 1 ст. 3 Федерального закона N 159.

В судебном заседании 14.09.2011 представитель прокурора поддержал исковые требования.

ООО "Аптечная сеть "Радуга" исковые требования не признает. В письменном отзыве ответчик пояснил, что на момент вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) ООО "Аптечная сеть "Радуга" более двух лет являлось арендатором по договорам аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина, 2В. Первый договор аренды недвижимости (нежилого помещения) между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования город Арамиль и ООО "Аптечная сеть "Радуга" заключен 22.12.2004. В дальнейшем спорное помещение использовалось ООО "Аптечная сеть "Радуга" по договорам аренды N 8 от 30.12.2005, N 14/1 от 22.01.2007, N 26 от 05.03.2008, N 26 от 04.02.2009. Арендные платежи по указанным договорам перечислялись своевременно. Спорное помещение представляет собой единый объект - помещение под номером 37, площадью 92,7 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом от 30.07.2009. Данное помещение имеет один вход (выход), что исключает его использование несколькими лицами с соответственно раздел (выдел). Иные арендаторы спорного имущества отсутствуют. В целом процедура выкупа арендованного имущества, предусмотренная законом, соблюдена. Кроме того, по мнению ООО "Аптечная сеть "Радуга", заместителем прокурора Свердловской области не представлено в материалы дела доказательства того, что предоставление преимущественного права ООО "Аптечная сеть "Радуга" на приобретение в собственность арендуемого им объекта нарушает права муниципального образования или других лиц.

Из пояснений, а также представленного письменного отзыва Администрации Арамильского городского округа следует, что данный ответчик иск не признает. По существу заявленных требований поясняет, что решение о приватизации здания аптеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина, 2В принято в целях выполнения Программы "О приватизации муниципального имущества Арамильского городского округа на 2009", утвержденной решением Думы Арамильского городского округа от 25.12.2008 N 15/8. В результате чего 01 февраля 2010г. между Администрацией Арамильского городского округа и ООО "Аптечная сеть "Радуга" заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина, 2В, помещение N 37, общей площадью 92,7 кв.м. Арендные отношения возникли в отношении спорного объекта с 01.01.2006 (договор N 8 от 30.12.2005). На момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ООО "Аптечная сеть "Радуга" пользовалось нежилым помещением более двух лет. Площадь арендуемых помещений не превышает предельные значения площадей арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, установленные Законом Свердловской области N 10-ОЗ от 04.02.2008. Длительных арендных отношений в отношении спорного имущества ни у кого больше не было. Порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Администрацией Арамильского городского округа соблюден.

Кроме того, ответчик - Администрация Арамильского городского округа пояснил, что цена объекта составляет 2 790 000 рублей (п. 2.1. договора). На данный момент общество "Аптечная сеть "Радуга" перечислило 2 364 406 руб. 78 коп. на счет Комитета по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования город Арамиль. Администрация Арамильского городского округа также полагает, что приватизацией данного имущества ни чьи права нарушены не были. Нежилое помещение предоставлено в пользование ООО "Аптечная сеть "Радуга" для размещения аптеки, как социально значимого объекта для Арамильского городского округа.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явилось, направив суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Арамильским городским округом (продавец) и ООО "Аптечная сеть "Радуга" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда N 1 от 01.02.2010 в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального недвижимого имущества на основании Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно п. 1.1. договора продавец обязуется передать, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, Сысертский район, г. Арамиль, ул. Ленина, д. 2в, помещение N 37.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что цена объекта установлена по результатам независимой оценки об определении стоимости нежилого помещения от 10.07.2009 N 13, является окончательной и изменению не подлежит и составляет с учетом НДС 2 790 000 рублей. Из содержания договора следует, что покупатель уплачивает стоимость объекта, указанную в п. 2.1. договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п.2.2. договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2010 вышеуказанное имущество передано покупателю.

07 мая 2010 Управлением ФРС по Свердловской области зарегистрировано право собственности ООО "Аптечная сеть "Радуга" на нежилое помещение, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, Сысертский район, г. Арамиль, ул. Ленина, д. 2в, помещение N 37.

Представитель прокурора, полагая, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения объекта нежилого фонда N 1 от 01.02.2010 были нарушены положения п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно: не соблюдено условие о наличии между сторонами договора купли-продажи предшествующих арендных отношений определенной законом продолжительности, обратился в настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации любой договор, в том числе тот, на основании которого используется федеральное имущество, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сказано, что при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду часть 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"

Из материалов дела следует, что 22 декабря 2004г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования город Арамиль (арендодатель) и ООО "Аптечная сеть "Радуга" (арендатор) подписан договор аренды недвижимости, по условиям которого, арендодатель на основании решения КУМИ N 50 от 22.12ю2004 сдает, арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 44,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Арамиль, ул. Ленина, 2В для использования в целях организации аптечного пункта. Срок действия договора указан в п. 1.6 договора: начало действия договора - 01.01.2005, окончание - 30.12.2005.

В дальнейшем нежилое помещение по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина, 2В, использовалось ООО "Аптечная сеть "Радуга" по договорам аренды N 8 от 30.12.2005, N 14/1 от 22.01.2077, N 26 от 05.03.2008, N 26 от 04.02.2009.

ООО "Аптечная сеть "Радуга" на основании договора аренды от 22.12.2004 и договора аренды N 8 от 30.12.2005, заключенных с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования город Арамиль являлся арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Арамиль, ул. Ленина, 2В, общей площадью 44,5 кв.м. Договором аренды N 14/1 от 23.01.2007 ООО "Аптечная сеть "Радуга" площадь нежилого помещения была уточнена и определена в размере 83,5 кв.м. Согласно договору N 26 от 04.02.2009 ООО "Аптечная сеть "Радуга" являлся арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Арамиль, ул. Ленина, 2В, общей площадью 92,7 кв.м. Уточнение общей площади, сдаваемого в аренду нежилого помещения на 92,7 кв.м. связано проведением реконструкции здания.

В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемом субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержится следующее разъяснение.

По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение площадью 92,7 кв.м. по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина, 2В представляет собой единый объект, что подтверждается кадастровым паспортом от 30.07.2009, разрешением на строительство N 31-09 от 21.08.2009, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 18-09 от 25.08.2009, заключением специалиста N 96(тз)/2011.

Согласно представленной в дело технической документации, с учетом пояснений, данных обществом "Аптечная сеть "Радуга" и администрацией Арамильского городского округа, суд установил, что помещение площадью 92,7 кв.м. является единым объектом. Арендатор сначала использовал часть этого помещения, площадь которого составляла 44,5 кв.м. Спорное помещение было единым, имело (и имеет в настоящее время) единственный вход. Обособление арендуемой площади в размере 44,5 кв.м путем обустройства перегородок по пояснению представителей ООО "Аптечная сеть "Радуга" и администрации на момент начала использования не производилось.

По данным заключения специалиста N 96(тз)/2011 помещения общей площадью 92,7 кв.м., расположены в одноэтажном пристрое к жилому дому N 2В по ул. Ленина в г. Арамиль Сысертского района Свердловской области используются для функционирования аптеки и относятся к единому объекту недвижимого имущества. Реконструкция не затронула внутренние несущие стены либо перегородки. Следовательно, объектом аренды является единый объект, у которого с января 2007 г. изменилась лишь количественная характеристика - площадь (с 44,5 кв.м. до 83,5 кв.м.) за счет присоединения помещения вспомогательного использования. Окончательная площадь выкупаемого объекта - 92,7 кв.м. определена по итогам проведенных технических обмеров, без добавления каких-либо дополнительных помещений. Возможность разделения объекта аренды без несоразмерного ущерба не доказана.

Как видно из указанных выше документов, использование спорного помещения несколькими лицами невозможно в связи с наличием одного входа и существующей планировкой этого помещения.

Прокурором не представлены доказательства в опровержение доводов о том, что неиспользуемая часть помещения не имела самостоятельное значение, не существовала как объект права, не имела отдельный вход, не была доступна к эксплуатации, в том числе для целей аренды иным лицам.

Таким образом, Заместитель Прокурора Свердловской области не доказал, каким образом предоставление преимущественного права ООО "Аптечная сеть "Радуга" на приобретение в собственность арендуемого им объекта нарушает права муниципального образования или других лиц, а признание недействительным договора купли-продажи объекта нежилого фонда N 1 от 01.02.2010 обеспечит более эффективную защиту прав муниципального образования, чем получение муниципальным образованием денежных средств за проданное имущество в соответствии с условиями указанного договора.

При таких обстоятельствах, заявленные требования о признании недействительным (ничтожным) договора N 1 от 01.02.2010 купли-продажи объекта нежилого фонда, заключенного между Администрацией Арамильского городского округа и ООО "Аптечная сеть "Радуга".

Поскольку истцу отказано в удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожным) спорного договора, то отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований о применении последствий его недействительности.

В соответствии с ч. 1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца, который в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.