Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 октября 2011 г. N А60-21443/2011 (извлечение) (ключевые темы: муниципальная собственность - рыночная стоимость - протокол разногласий - оценка - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 28 октября 2011 г. N А60-21443/2011

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2011 года

Полный текст решения изготовлен 28 октября 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску ООО "ЯЛГУЗ"

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом, Администрации города Екатеринбурга, Администрации г. Екатеринбурга, ООО "ТрансЭнергоРесурс"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости и заключении договора на определенных условиях

при участии в судебном заседании:

от истца: И.В. Церр, представитель по доверенности от 03.05.11г.

от ответчика: Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга- А.В. Шринева, представитель по доверенности N 116 от 29.07.11г., Администрация МО г. Екатеринбурга - А.В. Шринева, представитель по доверенности N 230 от 30.12.10г. (удостоверение N 354), ООО "ТрансЭнергоРесурс"- А.В. Лебедев, представитель по доверенности N 6 от 10.03.10г., Е.И. Жарко, представитель по доверенности от 14.10.11г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга с требованием о признании не достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 311, 6 кв.м. (б/н-13) литер К, номера помещений по плану N 1-20, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Артинская, д.34 в размере 11 580 ООО руб. 00 коп., без НДС, указанную в договоре купли- продажи от 08.04.11; и просит определить условие договора купли - продажи нежилого помещения площадью 311, 6 кв.м. (б/н-13) литер К, номера помещений по плану N 1-20, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Артинская, д.34, заключаемого между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (прежде -ЕКУГИ) от имени Администрации города Екатеринбурга и ООО "ЯЛГУЗ" о цене объекта 9 477 966 руб. (без учета НДС);

В предварительное судебное заседание истец представил письменные уточнения с приложением заверенных копий документов и также просит взыскать солидарно с ответчиков представительские расходы в сумме 50000 руб.00 коп.

Кроме того, истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков Администрации МО г.Екатеринбург и ООО "Трансэнергоресурс".

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст.46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что в настоящее время сменил наименование с ЕКУГИ на Департамент по Управлению муниципальным имуществом.

В обоснование представил копию свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ и выписку из ЕГРЮЛ, также ответчик пояснил, что иск не признает по доводам, изложенным в отзыве с приложением.

Согласно данному отзыву Департамент является ненадлежащим ответчиком по делу.

В договоре купли-продажи объекта от 01.09.2010г. с истцом Комитет действует от имени Администрации города Екатеринбурга. Предмет договора купли-продажи - нежилое помещение, принадлежащее муниципальному образованию "город Екатеринбург" на праве собственности.

Согласно п.2 главы 1 Положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденного Решением Екатеринбургской городской думы от 17.02.2009 г. N 13/72 Администрация города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент) в отношении недвижимого имущества, включенного в состав местной казны муниципального образования "город Екатеринбург" (далее - местная казна) и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - недвижимое имущество) является продавцом недвижимого имущества.

Согласно п.2 Положения "О Департаменте по управлению муниципальным имуществом", утв. Решением Екатеринбургской городской думы N 51/26 Полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом от имени муниципального образования "город Екатеринбург" осуществляет Администрация города Екатеринбурга в лице Департамента.

Согласно п.22 Положения о ДУМИ Департамент от имени Администрации выполняет функции продавца при приватизации муниципального имущества.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду подпункт 22 пункта 7 названного Положения

Таким образом, надлежащим ответчиком по настоящему делу является Администрация г. Екатеринбурга.

Истец не согласен с п.2.1 Договора купли-продажи объекта недвижимости. Истцом пропущен срок для защиты своих прав.

В случае не передачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Проект договора купли-продажи получен 09.04.2011г., протокол разногласий поступил в Департамент 03.05.2011г. Письмом от 24.05.2011г. Департамент отклонил протокол разногласий, предложенный Обществом.

Исковое заявление подано 04.07.2011г.

По заявленным требованиям - о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и по определению цены в размере 9 477 966руб. (без НДС) Департамент является ненадлежащим ответчиком. Оценку объекта недвижимости проводило ООО "Трансэнергоресурс".

Ответчик также считает, что поскольку Администрацией города Екатеринбурга издано и опубликовано Постановление N 1238 от 29.03.2011 г. "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.Артинская,д.34", оспаривание достоверности стоимости объекта оценки невозможно.

В соответствии с ч. 5 ст. 10 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской федерации" договор на проведение оценки от имени заказчика, осуществляется лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Субъектам малого или среднего предпринимательства, законом не предоставлено право инициировать проведение оценки арендуемого муниципального имущества.

В протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи указана рыночная стоимость объекта, определенная по заказу покупателя, тогда как правовое значение может иметь лишь результат оценки, осуществленной в рамках заключенного собственником муниципального имущества договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Кроме того, отчет об оценке, заказанный истцом, составлен на дату 13.01.2010г., тогда как отчет об оценке, составленный ООО "ТрансЭнергоРесурс" определяет иную дату - 10.12.2010г.

В исковом заявлении не указано, каким нормам права или Федеральным стандартам оценки противоречит отчет об оценке ООО "ТрансЭнергоРесурс".

В судебном заседании, состоявшемся 05.10.11г., истец пояснил заявленные исковые требования.

Ответчики - Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга, Администрация МО г. Екатеринбурга, представили письменный отзыв, иск не признают, как по ранее заявленным основаниям, так и по основаниям, содержащимся в отзыве администрации.

Согласно данному отзыву, ответчики считают, что истцом пропущен срок для защиты своих прав.

В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом или акцептантом протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Проект договора купли-продажи получен 09.04.11г., протокол разногласий поступил в Департамент 03.05.11г., письмом от 24.05.11г. департамент отклонил протокол разногласий, предложенный обществом. Исковое заявление подано 04.07.11г.

Кроме того, истец не привел доводы, по каким основаниям отчет является недостоверным.

Также оспаривание величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Поскольку Администрацией города Екатеринбурга издано и опубликовано Постановление N 1238 от 29.03.11г. "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Артинская д.34", оспаривание достоверности стоимости объекта оценки невозможно.

Ответчики также ссылаются на то, что в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи указана рыночная стоимость объекта, определенная по заказу покупателя, тогда как правовое значение может иметь лишь результат оценки, осуществленной в рамках заключенного собственником муниципального имущества договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Ответчик - ,ООО "ТрансЭнергоРесурс", также представил письменный отзыв, иск не признает, так как в соответствии с Договором N 428-о на оказание услуг по рыночной оценке объектов недвижимости муниципального нежилого фонда для Екатеринбургского комитета

по управлению городским имуществом от 10 декабря 2010 года ООО "Трансэнергоресурс" оказывало услуги по определению рыночной стоимости помещения (литерК). Площадь: общая - 311,6 кв.м. Номера на плане: 1 этаж - помещенияN N 1-20.Назначение: нежилое, расположенного по адресу: 620141, Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Артинская, д.34 .

В результате исполнения настоящего договора специалистом-оценщиком компании ООО "Трансэнергоресурс" Лебедевым А.В. был подготовлен Отчет N 664 от "13" декабря 2010 г. об определении рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость оспариваемого объекта оценки по состоянию на "10" декабря 2010 года составила 11 580 00 без учета НДС.

Исполняя условия муниципального контракта и договора, ООО "Трансэнергоресурс" было получено экспертное заключение Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный Союз Оценщиков" (Рег.номер N 00005 в ЕГР СРО от 11.12.2007 г.) г. Ростов-на-Дону от "16" декабря 2010 г. N 128/10-10 на Отчет N 664от "13" декабря 2010 г.

В результате экспертизы Отчета N 664 от 13.12.2010 года Экспертным Советом СРО МСО сделаны следующие выводы:

- Существенных замечаний, влияющих на итоговый результат, не выявлено (стр.13);

- Отчет N 664 от 13.12.2010 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (стр.14);

В исковом заявлении отмечено, что истцом проведена иная оценка, оспариваемого объекта. В качестве исполнителя работы была привлечена оценочная компания ООО "Ваш мир". В результате в отчете об оценке ООО "Ваш мир" N 39/Н-2904/11 от 29.04.2011 г. рыночная стоимость объекта оценки составила 9 477 966 без учета НДС, что в расчете на 1 кв.м. составляет 30 417 рублей.

Ответчик считает, не возможным рассматривать отчет ООО "Ваш мир" в качестве доказательства и основания для истца делать выводы, о недостоверности и завышении рыночной стоимости в отчете N 664 от 13.12.2010 года в исполнении ООО "Трансэнергоресурс".

Также полагает, что отчет ООО "Ваш мир" не может быть использован истцом в качестве доказательств об оспаривании величины рыночной стоимости объекта оценки т.к. в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "...проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям...". В ст. 10 названного закона также указано, что "...в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации".

Такими полномочиями от собственника (ДУМИ) истец наделен не был, а соответственно истец и впоследствии ООО "Ялгуз" должны были получить согласие уполномоченного органа, в лице ДУМИ на проведение оценки оспариваемого объекта, являющегося объектом муниципальной собственности.

Следует также обратить внимание, что согласно п. 8 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития N 256 от 20.07.2007 г. "датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев....".

Согласно отчета ООО "Ваш мир" датой оценки считается 13 декабря 2010 г., в то время как данный отчет составлен 29.04.2011 г. (т.е. более 4,5 месяцев), что не соответствует требованиям п.8 ФСО N 1. Более того, юридически значимой датой считается дата оценки 10 декабря 2010 г. (на основании отчета ООО "Трансэенергоресурс"), что согласно законодательству РФ делает невозможным сопоставление итоговых результатов.

Кроме этого, из отчета ООО "Ваш мир", вообще непонятно, какая дата является датой оценки.

Таким образом, проведение оценки с нарушениями законодательства не может быть принято в качестве доказательств, так как в конечном итоге сказалось на качестве исследуемой специалистами ООО "Ваш мир" ограниченной информации об объекте оценки, что впоследствии привело к недостоверному результату в отчете.

Кроме того, истцом также в судебном заседании было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Однако данное ходатайство не может быть рассмотрено судом по существу из-за отсутствия документов и не соблюдения истцом требований ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями. При вынесении определения о назначении экспертизы суд должен руководствоваться как требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", так и положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле. Соответственно, если экспертиза подлежит проведению в государственном судебно-экспертном учреждении, суд в целях обеспечения реализации участвующими в деле лицами их права на отвод эксперта (статья 23 АПК РФ), а также права заявить ходатайство о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц (часть 3 статьи 82 АПК РФ) в определении о назначении экспертизы указывает помимо наименования учреждения также фамилию, имя, отчество государственного судебного эксперта, которому руководителем государственного судебно-экспертного учреждения будет поручено проведение экспертизы.

Кроме того, экспертиза может проводиться в негосударственной экспертной организации либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями. При поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, в определении о назначении экспертизы указываются фамилия, имя, отчество эксперта, сведения о его образовании, специальности, стаже работы и занимаемой должности. В случае проведения экспертизы в негосударственной экспертной организации судом выясняются также сведения, касающиеся профессиональных данных эксперта, в определении о назначении экспертизы указываются наименование негосударственной экспертной организации, а также фамилия, имя, отчество эксперта.

В соответствии с положениями части 4 статьи 82, части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в определении о назначении экспертизы должны быть решены вопросы о сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией), указаны фамилия, имя, отчество эксперта.

При этом следует иметь ввиду, что до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ). В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд вправе вынести определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы.

Таким образом, для рассмотрения заявленного ходатайства о назначении экспертизы сторонам предлагается представить: вопросы эксперту; сведения о кандидатурах эксперта - фамилия, имя, отчество эксперта, документально подтвержденные сведения об образовании, специальности, стаже работы и занимаемой должности (копии трудовой книжки, дипломов о высшем образовании, и пр.), а также счет на оплату стоимости экспертизы (где плательщиком является Арбитражный суд Свердловской области).

В силу ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд отложил рассмотрение дела.

В настоящем судебном заседании истец пояснил заявленные исковые требования, приобщил дополнительные доказательства.

Истец заявил ходатайство об изменении предмета иска в отношении ответчиков.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец просит принять п.2.1. договора в редакции: "Цена объекта без НДС составляет 9 477 966 (девять миллионов четыреста семьдесят семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 00 копеек" (требование к Администрации города Екатеринбурга).

Кроме того, истец поддержал ходатайство о проведении судебной экспертизы, при этом определил экспертную организацию, экспертов и перечень вопросов.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы судом отклонено в силу ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики пояснили, что поддерживают ранее заявленные возражения.

Кроме того, приобщили к материалам дела дополнительные возражения.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, ООО "ЯЛГУЗ" является арендатором муниципального нежилого фонда: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Артинская,34,1этаж, общей площадью 345,3 кв.м., для использования под торговое, складское, по договору аренды N 21080033 от 21.06.2000г., с учетом дополнительных соглашений к нему. В частности, дополнительным соглашением от 28.04.2008г. объект аренды определен как встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Артинского,34,литера К, помещения 1 этажа под N N 1-20, с отдельным входом, общей площадью 311,6 кв.м., их них 1 этаж-311,6 кв.м.(на основании перечня БТИ от 27.12.2007г.) и выписки из технического паспорта от 24.01.2008г. N 306474). Соответствующие изменения зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) общество "ЯЛГУЗ" обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 08.06.201г. N 02.12-24-6871 комитет отказал обществу в реализации преимущественного права.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.09.2010г. N А60-25833/2010 суд признал недействительным решение комитета об отказе в приватизации имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Артинская,34,литер К. На комитет была возложена обязанность устранить допущенные нарушения.

Администрацией в адрес истца письмом был направлен проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества за N 579 от 08.04.2011г., которое было получено истцом 09.04.2011г. (иной даты сторонами не представлено)

Истец письмом от 03.05.2011г. направил протокол разногласий к договору. Данный протокол разногласий был получен Администрацией 03.05.2011г.

Администрация письмом от 24.05.2011г. N 02.12-19/1/5483 возвратила истцу протокол разногласий, не подписав его.

На основании Постановления Администрации города Екатеринбурга от 29.03.2011 г. N 1238 и по условиям договора купли-продажи цена указанного в п. 2.1 договора имущества определена на основании отчета об оценке нежилого помещения от 13.12.2010г. N664 ООО "Трансэнергоресурс" и составила 11580000 рублей без учета НДС.

Не согласившись с указанной ценой продажи имущества, ООО "ЯЛГУЗ" поручило проведение оценки стоимости спорного помещения ООО "Ваш мир". Согласно отчету N 39/Н-2904/11 от 29.04.11г. рыночная стоимость спорного объекта составила 9477966 руб. без учета НДС.

Поскольку стороны не пришли к соглашению в отношении выкупной цены спорного объекта, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Кроме того, истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете от 13.12.2010г. N664 ООО "Трансэнергоресурс", является недостоверной - завышенной, обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, признании недействительным отчета независимого оценщика.

Между тем, суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется. При этом суд исходил из следующего:

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предполагает только согласие субъекта малого или среднего предпринимательства с предложением уполномоченных органов о заключении договора купли-продажи на условиях приобретения недвижимости по рыночной цене, определенной оценщиком.

Отказ субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества на предложенных условиях либо не подписание договора по истечении тридцати дней со дня получения предложения означает утрату предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имеет обязательное значение для субъекта малого или среднего предпринимательства.

Возможность оспаривания достоверности величины оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не только сторонами договора об оценке, но и любыми заинтересованными лицами предусмотрена положениями статей 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Истец по настоящему делу является заинтересованным лицом, поскольку является покупателем муниципального имущества и обязан уплатить цену выкупаемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 24.2 указанного Закона экспертизу отчетов осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.

Ввиду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, истцом в судебном заседании суда первой инстанции было заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

Однако, исходя из материалов дела и требований вышеуказанного Закона, суд, оснований для проведения судебной экспертизы не нашел, а доводы истца, изложенные в письменном уточнении и дополнении искового заявления по поводу недостоверности отчета ООО "Трансэнергоресурс", считает несостоятельными в связи со следующим.

Как следует из материалов дела экспертиза отчета N 664 от 13.12.2010г., выполненного ООО "Трансэнергоресурс", проведена СРО НП "Межрегиональный союз оценщиков" и по итогам составлено экспертное заключение N 128/10-10 от 16.12.2010г.

Данная экспертиза была проведена в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции закона, действовавшего на день проведения экспертизы, т.е. в соответствии со ст. 24.2 данного закона, на основании Федеральных стандартов оценки ФСО-1,ФСО-2,ФСО-3, утвержденных Минэкономразвития России 20.07.2007г., а также в соответствии с п. 2.1.Приказа Минэкономразвития России от 29 сентября 2006 г. N 303, согласно которому Заказчик экспертизы самостоятельно выбирает саморегулируемую организацию оценщиков, удовлетворяющую требованиям настоящего Положения, для осуществления проведения экспертизы отчета об оценке.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 2.1 Положения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы, утвержденного названным Приказом

Согласно экспертному заключению N 128/10-10 от 16.12.2010г. объект экспертизы- Отчет N 664 "об определении рыночной оценки помещения (литер К).Площадь: общая-311,6 кв.м.Номера на плане: 1 этаж- помещения N N 1-20.Еазначение: нежилое, расположенного по адресу:620141, Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Артинская,д.34 и договор на проведение оценки соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Таким образом, при наличии положительного экспертного заключения, оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.

При таких обстоятельствах, исковые требования как в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта, так и в обязании заключить договор в части цены на иных условиях, заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат, поскольку истец в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что величина рыночной оценки спорного объекта является недостоверной.

Что касается довода Администрации города Екатеринбурга относительно пропуска срока для защиты истцом своего права в суде, то он подлежит отклонению, поскольку 30- дневный срок, установленный ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не пропущен, истец обратился в суд не 04.07.2011г., как указывает ответчик в своем отзыве, а 27.06.2011г., о чем свидетельствует почтовый штамм на конверте. При этом, факт направления ответчику протокола разногласий без возврата подписанного текста договора свидетельствует о том, что истец фактически подписал договор, но с протоколом разногласий.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований. Поскольку при подаче искового заявления истцом не была доплачена государственная пошлина за одно из двух требований неимущественного характера с истца в доход Федерального бюджета подлежит до взысканию государственная пошлина в размере 4000 руб.

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 17,110,167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Взыскать ООО "ЯЛГУЗ"(ИНН 6658114382) в доход Федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) руб. 00 коп.- расходы по государственной пошлине по иску.

3.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.