Определение Свердловского областного суда от 3 ноября 2011 г. N 33-15616/2011 (ключевые темы: инвестиционный договор - объекты незавершенного строительства - парковочные места - перемена лиц в обязательстве - инвестор)

Определение Свердловского областного суда
от 3 ноября 2011 г. N 33-15616/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Плотниковой Е. И.,

судей Чумак Г. Н., Шаламовой И. Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Соболевой А. Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 ноября 2011 года гражданское дело по иску Гревцевой С. С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания". Закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Новый град" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по кассационной жалобе ответчика ООО "СПЭК" на решение Ленинского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 09 августа 2011 года.

Заслушав доклад судьи Шаламовой И. Ю., объяснения представителя истца Селиванова А. В. (по доверенности от ( / / )), полагавшего решение суда правильным, судебная коллегия

установила:

Гревцева С. С. предъявила к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее по тексту - ООО "СПЭК"), Закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Новый Град" (далее по тексту - ЗАО "УК "Новый Град") иск о признании права собственности на 1/120 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительный объект гараж, расположенный по адресу: ..., соответствующую парковочному месту ... на верхнем уровне проектной площадью 18 кв.м.

В обоснование иска указала, что ООО "СПЭК" и ЗАО "УК "Новый Град" заключили ( / / ) инвестиционный договор ..., согласно которому стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения первой очереди строительства жилого комплекса по ... .... В соответствии с предметом этого договора ООО "СПЭК" в качестве вклада обязуется выполнить работы по строительству объекта и сдать его Государственной приемочной комиссии не позднее II квартала 2005 года. ЗАО "УК "Новый Град" в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование финансирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в общей площади объекта. По окончании строительства объекта и сдачи его Государственной приемочной комиссии ООО "СПЭК" обязуется передать в собственность ЗАО "УК "Новый Град" (или указанных им третьих лиц) жилые и нежилые помещения, согласно приложению.

( / / ) С, Б (инвесторы) и ЗАО "УК "Новый Град" (компания) заключили инвестиционный договор ..., но условиям которого инвесторы обжались произвести инвестирование, в результате чего приобретают право требования передачи в собственность о того парковочного места площадью 18 кв.м. в доме по ... инвестирования согласована в размере ... рублей Срок окончания строительства установлен в I квартале 2006 года Дополнительным соглашением от ( / / ) сода к инвестиционному договору ... от ( / / ) стороны согласовали, что часть ранее внесенной суммы финансирования по инвестиционному договору ... засчитываемая в счет финансирования по вновь заключенному договору .... По договору ... уступки права требования от ( / / ) С уступил право требования его части парковочного места Б Согласно справки ЗАО "УК "Новый Град" от ( / / ) оплата за парковочное место произведена в полном объеме. По договору ... уступки права требования от ( / / ) Б уступил право требования парковочного места Гревцевой С. С., денежные средства за уступку права он получил согласно расписке. Согласно справки ЗАО "УК "Новый Град" от ( / / ) оплата зa парковочное место произведена Гревцевой С. С. в полном объеме. Дополнительным соглашением от ( / / ) ЗАО "УК "Новый Град" и Гревцева С. С согласовали характеристики парковочного места, подлежащего передаче инвестору - парковочное место с проектным ... площадью 18 кв.м., расположенного на верхнем уровне. По договору ... перемены лиц в обязательстве от ( / / ), обязательство по передаче парковочного места инвестору приняло на себя ООО "СПЭК". Свои обязательства по договору Гревцева С. С. исполнила в полном объеме, оплатила обусловленную договорами стоимость парковочного места. В настоящее время дом как объект недвижимости создан, его жилая часть введена в эксплуатацию. Однако, нежилая часть, к которой относится паркинг, не введен, строительство объекта фактически не ведется. Фактически доля, на которую претендует истец, имеется в натуре. Поскольку дом в части автопарковки является объектом незавершенного строительства, отдельные помещения как объекты недвижимости в доме ещё не сформированы, истец вправе претендовать на указанную долю.

Ответчик ЗАО "УК "Новый Град" своего представителя в судебное заседание не направил, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не уведомил, не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО "СПЭК" иск не признал.

Судом вынесено решение, которым иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ООО "СПЭК" просил данное решение отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения не усматривает.

Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значения для дела, представленным доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованным выводам.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права, являющегося общим способом защиты гражданских прав.

Как установлено судом, ( / / ) между С, Б (инвесторы) и ЗАО "УК "Новый град" (кампания) был заключен инвестиционный договор ..., согласно условиям которого инвестор обязался осуществить капитальные вложения в строительство объекта, а ЗАО "УК "Новый град" обязалось после завершения строительства объекта и сдачи дома Государственной приемочной комиссии передать в собственность причитающуюся ему долю в виде парковочного места площадью 18 кв.м. (объем капвложений ... руб.).

По договору уступки права требования ... от ( / / ) С уступил право требования его части парковочного места Б, который по договору ... уступки права требования от ( / / ) гола уступил, с согласия ЗАО "УК "Новый Град", право требования парковочного места Гревцевой С. С.

По договору ... перемены лиц в обязательстве от ( / / ) обязательство по передаче парковочного места инвестору приняло на себя ООО "СПЭК". Данный договор от имени ООО "СПЭК" подписан исполнительным директором В, действующим на основании доверенности от ( / / ).

Суд первой инстанции тщательно изучил и проанализировал правоотношения, возникшие между ЗАО "УК "Новый град" и ООО "СПЭК", определил характер таких правоотношений, на основании чего установил, что ( / / ) между ООО "СПЭК" и ЗАО "УК "Новый Град" был заключен инвестиционный договор ..., согласно условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать в целях завершения первой очереди строительства жилого комплекса по .... Согласно указанному договору ООО "СПЭК" обязалось выполнить работы по строительству объекта и сдать его приемочной комиссии во 2-м квартале 2005 года, а ЗАО "УК "Новый Град" обязалось осуществить инвестирование (финансирование) строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в общей площади объекта.

( / / ) между ООО "СПЭК" и ЗАО "УК "Новый град" было заключено дополнительное соглашение к инвестиционному договору ... от ( / / ), согласно которому ООО "СПЭК" поручило, а ЗАО "УК "Новый град" приняло на себя обязательства совершать от своего имени, но за счет ООО "СПЭК" юридические и иные действия по поиску и привлечению участников долевого строительства жилого дома, в том числе по заключению от своего имени инвестиционных договоров.

Таким образом, собственник объекта незавершенного строительства ООО "СПЭК" посредством подписания указанного дополнительного соглашения от ( / / ) уполномочило ЗАО "УК "Новый град" совершить от своего имени, но в интересах ООО "СПЭК" юридические действия, в том числе по заключению инвестиционного договора ... от ( / / ), однако обязательства по названным договорам ООО "СПЭК" не исполнены надлежащим образом.

Ни одна из вышеуказанных сделок на момент полного исполнения истцом своих обязательств Инвестора, не была расторгнута, отменена либо признана недействительной и в силу этого прекращена, в том числе в судебном порядке.

Между тем, в соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Оспаривая факт ненадлежащего исполнения ООО "СПЭК" возложенных на него обязательств, ответчик ООО "СПЭК" указал на недействительность договора перемены лиц в обязательстве от ( / / ), ссылаясь на то обстоятельство, что указанный договор подписан со стороны ООО "СПЭК" неуполномоченным лицом - В

Материалами дела подтверждается, что на момент заключения названного договора генеральным директором ООО "СПЭК" являлся А, который посредством выдачи доверенности от ( / / ) уполномочил В на заключение от имени ООО "СПЭК" договора перемены лица в обязательстве от ( / / ). Между тем, определением Арбитражного суда Свердловской области генеральному директору ООО "СПЭК" А было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности.

Однако поскольку договор перемены лица в обязательстве от ( / / ) по сути направлен на приобретение ООО "СПЭК" комплекса прав и обязанностей по осуществлению строительства, следовательно, данный договор относится к осуществлению обычной хозяйственной деятельности ООО "СПЭК". Доверенность от ( / / ) была оспорена ООО "СПЭК", однако вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда города Екатеринбурга 15 февраля 2011 года не была признана недействительной, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика ООО "СПЭК" о том, что В не обладал полномочиями на подписание договора перемены лица в обязательстве от ( / / ).

Факт существования гаража-стоянки по ..., как объекта незавершенного строительства подтверждается материалами дела, в частности, кадастровым паспортом, выданным МУП "БТИ" - органом, уполномоченным в соответствии с законодательством на осуществление государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, в связи с чем судебная коллегия не может согласиться с доводами автора кассационной жалобы о недоказанности данного обстоятельства.

В ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт исполнения истцом предусмотренных указанным инвестиционным договором обязательств по финансированию строительства объекта незавершенного строительства (подземного гаража).

Судебная коллегия не может согласиться с доводами кассационной жалобы о том, что справки о полной оплате не являются доказательствами, подтверждающими выполнение истцом обязанности по оплате спорного помещения. Суд первой инстанции оценил указанные справки в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств. Исследованные судом справки в качестве доказательств по делу соответствуют требованиям относимости, допустимости и достоверности.

При таких обстоятельствах, установив, что обязательства по финансированию в рамках инвестиционного договора ... от ( / / ) исполнены истцом в полном объеме, из представленного кадастрового паспорта следует, что гараж-стоянка по ... является объектом незавершенного строительства, степень готовности 100%, площадь объекта составляет 4651,6 кв.м, учитывая, что срок ввода объекта в эксплуатацию наступил и фактическое создание объекта завершено, объект в натуре существует, имеются документы, необходимые в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации права собственности на объект, не завершенный строительством, права на здание литера ... ни за кем не зарегистрированы, суд правомерно в соответствии с вышеприведенными нормами права удовлетворил требования Гревцевой С. С. право собственности на долю в объекте незавершённого строительства.

Решение суда мотивировано, отвечает требованиям ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы суда, изложенные в вынесенном решении, подтверждаются материалами дела.

Не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы о том, что взаимосвязь между инвестиционным договором ... от ( / / ) и инвестиционным договором ... от ( / / ), отсутствует, поскольку о наличии взаимосвязи между указанными договорами свидетельствует дополнительное соглашение от ( / / ) к инвестиционному договору ... от ( / / ), а также не оспоренный договор перемены лиц в обязательстве от ( / / ). Доказательств того, что инвестиционный договор ... от ( / / ) был расторгнут в судебном порядке в связи с неисполнением ЗАО "Управляющая компания "Новый град" обязательств по указанному договору, материалы дела не содержат.

Также не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы о том, что судом при вынесении решения не изучен вопрос о наличии у ЗАО "УК "Новый град" права распоряжаться площадями - нежилыми помещениями, указанными в инвестиционном договоре ... от ( / / ), поскольку такие полномочия предоставлены ЗАО "УК "Новый Град" пунктами 3.2.6, 3.2.7 инвестиционного договора ... от ( / / ).

Необоснованными являются доводы кассационной жалобы и о том, что согласно предписанию УГСН Свердловской области эксплуатация объекта незавершенного строительства невозможна в виду нарушения норм градостроительного законодательства.

Как усматривается из предписания УГСН Свердловской области ... от ( / / ), эксплуатация объекта незавершенного строительства ведется в нарушение требований Градостроительного кодекса Российской Федерации по причине неполучения ООО "СПЭК" разрешения на ввод объекта незавершенного строительства (подземной автостоянки) в эксплуатацию. Между тем, истец и иные инвесторы эксплуатируют объект незавершенного строительства, который имеет высокую степень готовности. В отношении ООО "СПЭК" возбуждено дело об административном правонарушении в связи с нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. 55) по причине неполучения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства (подземной автостоянки).

Вышеизложенное свидетельствует о том, что нарушение норм градостроительного законодательства при эксплуатации объекта незавершенного строительства вызвано не состоянием объекта незавершенного строительства, а действиями ответчика ООО "СПЭК", не предпринимающего попыток к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Остальные доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку они не имеют правового значения для дела, не являются основанием для отмены обжалуемого судебного решения, являлись предметом судебного разбирательства, в связи с чем направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда второй инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 09 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика ООО "СПЭК" - без удовлетворения.