Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 ноября 2011 г. N А60-21350/2011 (извлечение) (ключевые темы: ставка арендной платы - решение думы - корректировочный коэффициент - расторжение договора аренды - техническая инвентаризация)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 15 ноября 2011 г. N А60-21350/2011

Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2011 года

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Администрации городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419)

к специализированному областному государственному унитарному предприятию " Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365)

о взыскании 30880 руб. 92 коп., о расторжении договора аренды, об обязании освободить помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: М.В. Рылькова, представитель по доверенности N 1034 от 05.03.2011г., паспорт.

от ответчика: В.А. Малова, представитель по доверенности N 349 от 30.12.2010г., паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о взыскании 30880 руб. 92 коп., в том числе 30471 руб. 70 коп. - задолженность по арендной плате по договору N 6-А-08 от 02.06.2008г. за период с марта 2011г. по май 2011г., 409 руб. 22 коп. - проценты, начисленные по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 11.02.2011г. по 21.06.2011г., расторжении договора аренды N 6-А-08 от 02.06.2008г. и освобождении нежилых помещений N N 37, 41, 42, 43, 45, 46, расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Дегтярск, ул. Калинина, 46, общей площадью 82,9 кв.м.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования, пояснил, что просит обязать ответчика освободить спорные помещения в связи с расторжением договора применительно к п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования не признал, согласно доводам, изложенным в отзыве, так ответчик указал, условиями договора было предусмотрено, что размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающей ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом, между тем, с 2011 года, дополнительно к уже утвержденным ставкам арендной платы, установленным решением Думы городского округа Дегтярск от 21 декабря 2010 года N 424 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск в 2011 году", истцом в проекте дополнительного соглашения к договору был предложен иной механизм определения арендной платы (с учетом дополнительных корректировочных коэффициентов к уже утвержденным ставкам), что, по мнению ответчика, не соответствует условиям ранее заключенного Договора.

Кроме того, ответчик указал, что расчет арендной платы, утвержденный решением N 424 Думы городского округа Дегтярск, производится с использованием такого показателя как "коэффициент (индекс) инфляции на 01.12.2010 г., установленный Управлением Росстата РФ", который имеет значение 1,97, в то время как в соответствии с полученными им данными в Отделе сводной информации Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области индекс потребительских цен на товары и услуги с декабря 2009 гг. по ноябрь 2010г. составил 109,54%.

Также ответчик указал, что он не отказывается оплачивать арендную плату, но считает, что ее размер должен быть определен в соответствии с условиями договора.

Ответчик также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела платежных поручений N 376 от09.09.2011г., N 407 от 04.10.2011г., N 471 от 03.11.2011г. свидетельствующих, по мнению ответчика, о полной оплате арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь 2011г. и, соответственно, об отсутствии долга перед истцом и отсутствием оснований для расторжения договора. Указанные документы по ходатайству ответчика приобщены к материалам дела в порядке ст. ст. 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, суд

установил:

Между Администрацией городского округа Дегтярск и специализированным областным государственным унитарным предприятием " Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" 02.06.2008г. заключен договор аренды нежилого помещения N 6-А-08, согласно условиям которого арендодатель (истец) предоставляет арендатору (ответчику) во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 82,9 кв.м, в том числе: помещение N 46 площадью 21.3 кв.м, помещение N 45 площадью 15 кв.м, помещение N 43 площадью 16.7 кв.м, помещение N 42 площадью 8,4 кв.м, помещение N 41 площадью 13,4 кв.м, помещение N 37 площадью 8,1 кв.м, расположенные на втором этаже в нежилом здании, по адресу: ул. Калинина, 46, г. Дегтярск, Свердловской области, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, согласованных сторонами в договоре (п. 1.1. указанного договора).

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 02.06.2008г., подписанным сторонами.

Срок действия договора в соответствии с п. 4.1. установлен сторонами с 02.06.2008г. по 30.05.2009г.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, переданным по договору, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Согласно п. 3.1. договора от 02.06.2008г. арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование помещением арендную плату в размере 3882 руб. 21 коп. в месяц, 46586 руб. 52 коп. в год, согласно Решению Думы ГО Дегтярск N 45 от 29.05.2008г., на счет городского бюджета, указанный в договоре.

Подписанным дополнительным соглашением от 01.06.2009г. к договору аренды N 6-А-08 от 02.06.2008г. стороны уменьшили размер арендной платы до 3882 руб. 21 коп. в месяц, что составляет 46586 руб. 52 коп. в год.

Кроме того, подписанным дополнительным соглашением от 30.01.2010г. к договору от 02.06.2008г. стороны с 01.01.2010г. увеличили размер арендной платы до 4352 руб. 25 коп. в месяц, что составляет 52227 руб. 00 коп. в год.

Арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендную плату до 10 числа следующего месяца (п. 3.4. договора от 02.06.2008г.).

Согласно п. 3.5. договора от 02.06.2008г. арендатор вправе внести арендную плату за любой срок в пределах срока действия договора досрочно, но обязан доплатить разницу в случае изменения арендной платы при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом.

Размер арендной платы в соответствии с п. 3.6. договора подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.

В соответствии с п. 3.7. договора от 02.06.2008г. при изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с даты, указанной в уведомлении об изменении арендной платы, направленном ему арендодателем.

Как следует из материалов дела, Думой городского округа Дегтярск четвертого созыва принято решение N 392 от 30.09.2010г. об утверждении новой редакции Положения "О порядке управления, распоряжения и приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Дегтярск".

Согласно пункту 2.3. названного положения размер ежемесячной арендной платы недвижимого имущества, находящегося в составе казны, определяется расчетным путем. Основанием расчета ежемесячной арендной платы является утверждаемые Думой городского округа Дегтярск базовая ставка арендной платы за 1 квадратный метр площади нежилого помещения и корректировочных коэффициентов к ней. Размер арендной платы за один календарный месяц вычисляется путем перемножения базовой ставки, площади арендуемого объекта и соответствующих корректировочных коэффициентов.

Решением Думы четвертого созыва городского округа Дегтярск N 424 от 21.12.2010г. "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск в 2011 году" с 01.01.2011г. установлена годовая ставка арендной платы в размере 1241 руб. 00 коп. за 1 кв.м в год. Согласно расчету данной ставки арендной платы (приложение N 1 к указанному решению думы) ее размер определен путем умножения базовой ставки арендной платы с 31.12.2009г. на коэффициент (индекс) инфляции на 01.12.2010г., равный 1,97.

Письмом от 12.01.2011г. N 51 (отметка о вручении ответчику 13.01.2011г.) арендодатель (истец) уведомил арендатора (ответчика) об увеличении с 01.01.2011г. арендной ставки до 103 руб. 42 коп. за один квадратный метр, и направил в адрес ответчика дополнительное соглашение от 29.12.2010г. к договору от 02.06.2008г. об увеличении арендной платы до 18861 руб. 74 коп. в месяц. Данное дополнительное соглашение арендатор не подписал.

Решением Думы четвертого созыва городского округа Дегтярск N 436 от 27.01.2011г. "О внесении изменений в Решение Думы городского округа Дегтярск от 21.12.210г. N 425 "Об утверждении корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск" утверждены корректировочные коэффициенты, применяемые к базовой ставке арендной платы и методика расчета величины арендной платы за пользование муниципальным нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск (Приложение N 1) с 01.01.2011г.

Истец письмом от 11.02.2011г. N 739 (отметка о вручении ответчику 17.02.2011г.) уведомил последнего об изменении корректировочных коэффициентов и методики расчета арендной платы, а также направил ему дополнительное соглашение от 11.02.2011г. об уменьшении арендной платы до 13203 руб. 22 коп. в месяц, данное дополнительное соглашение арендатором (ответчиком) вновь не подписано.

Ответчик письмом исх. N 01-01/226 от 10.03.2011г. обратился к истцу для разъяснения коэффициента инфляции -1,97, примененного при расчете арендной платы в дополнительном соглашении то 29.12.2010г. к договору N 6-А-08 от 02.06.2008г., а также для разъяснения и обоснования применения расчета величины арендной платы с применением умножающих между собой корректировочных коэффициентов в дополнительном соглашении от 11.02.2011г. к договору. По мнению ответчика, согласно данным Росстата индекс инфляции в период с 2002 по 2010г. не поднимался выше 0,8-0,9%, и применение корректировочного коэффициента в 1,4 (для кирпичных зданий) к арендуемому объекту неприменим, поскольку последний построен из шлакоблоков и для него, соответственно, должен применяться коэффициент 1,2.

Арендодатель письмом N 1056 от 10.03.2011г. уведомил арендатора о том, что в связи с неверным применением коэффициента учета основного материала стен, им пересчитан размер арендной платы, и для подписания направляется в адрес ответчика проект дополнительного соглашения от 10.03.2011г. к договору от 02.06.2008г. об уменьшении размера арендной платы до 11317 руб. 04 коп. в месяц, что составляет 135804 руб. 48 коп. в год, Указанное дополнительное соглашение от 10.03.2011г. ответчиком не подписано.

Впоследствии Решением Думы четвертого созыва городского округа Дегтярск N 485 от 30.06.2011г. "О внесении изменений в Решение Думы городского округа Дегтярск от 21.12.2010г. N 424 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск в 2011г." в указанное решение N 424 внесены изменения: из его текста исключено Приложение N 1, содержащее расчет ставки арендной платы с применением индекса инфляции.

Из представленных доказательств усматривается, что собственник имущества в лице представительного органа местного самоуправления утвердил ставку арендной платы в 103 руб. 42 коп. за квадратный метр, которая подлежит применению с 01.01.2011г.

С учетом надлежащего корректировочного коэффициента учета основного материала стен для объекта, арендованного ответчиком (1,2), сумма арендной платы в месяц для спорного объекта составляет 11317 руб. 04 коп. (103,42 х 1,2 х 1,1 х 82,9 кв.м.).

Из материалов дела усматривается и не опровергается ответчиком, что уведомление с указанием надлежащего размера арендной платы 11317 руб. 04 коп. получено ответчиком 15.03.2011 (письмо истца исх. N 1056 от 10.03.2011).

Арендатор согласно п. 3.5. договора от 02.06.2008г. вправе внести арендную плату за любой срок в пределах срока действия договора досрочно, но обязан доплатить разницу в случае изменения арендной платы при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом.

В соответствии с п. 3.7. договора от 02.06.2008г. при изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с даты, указанной в уведомлении об изменении арендной платы, направленном ему арендодателем.

Поскольку в направленном уведомлении об изменении ставки арендной платы (исх. N 1056 от 10.03.2011) с приложенным к нему дополнительным соглашением содержалось указание на оплату арендной платы по ставке 11317 руб. 04 коп. с 01.01.2011, суд полагает, что именно с указанной даты арендатору следует уплачивать арендную плату в указанном размере (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что уплата арендной платы за спорный период ответчиком произведена частично, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 30471 руб. 70 коп.

При принятии решения арбитражный суд исходит из того, что согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку доказательств уплаты арендной платы за спорный период ответчик суду не представил, исковые требования в части взыскания арендной платы подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 30471 руб. 70 коп. в силу ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2011г. по 21.06.2011г. в размере 409 руб. 22 коп.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого срока.

Определение истцом даты начала исчисления процентов за просрочку оплаты арендной платы с 11.02.2011г. не противоречит положениям ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При расчете процентов истец применил ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующую на момент предъявления иска 8,25% годовых, что соответствует названным положениям закона.

Правильность расчета процентов за период с 11.02.2011г. по 21.06.2011г. в сумме 409 руб. 22 коп. судом проверена, ответчиком математическая правильность не оспорена, контррасчет процентов не представлен.

Таким образом, данное требование подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды N 6-А-08 от 02.06.2008г. в связи с просрочкой оплаты арендной платы более двух раз подряд и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Судом установлены основания для расторжения договора с арендатором применительно п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела истцом представлено письмо исх. N 1959 от 11.05.2011г. (с отметкой о вручении ответчику, последний факт получения данного письма не отрицал), содержащие предложение исполнить обязательство по договору - погасить образовавшуюся за период более чем два месяца задолженность по арендной плате, а также указание на возможность расторжения договора аренды путем обращения в суд с соответствующим иском.

Учитывая, что ответчик обязанность по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил, а также отсутствие ответа на письменное предложение истца о расторжении договора, требование истца о расторжении договора аренды N 6-А-08 от 02.06.2008г. заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

При этом доводы ответчика о том, что им оплачена арендная плата в полном объеме за спорный период, в связи с чем, отсутствуют основания для расторжения договора аренды, судом отклоняются.

Как было установлено выше, размер ежемесячной арендной платы составил 11317 руб. 04 коп., между тем ответчик оплачивал арендную плату в сумме 4345 руб. 25 коп., в связи с чем образовалась спорная задолженность.

Арендная плата, оплаченная ответчиком по платежным поручениям N 376 от 09.09.2011г., N 407 от 04.10.2011г., N 471 от 03.11.2011г с указанием в платежных поручениях в графе "назначение платежа" за сентябрь 2011г., октябрь 2011г., ноябрь 20011г., в связи с имеющейся ссылкой на указанные периоды зачтена арендодателем в счет пользования арендованным помещением в указанные месяцы правомерно, в связи с чем на момент рассмотрения дела у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате за спорный период.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возврат арендованного имущества арендодателю, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор N 6-А-08 от 02.06.2008г. подлежит расторжению, оснований для нахождения у ответчика переданных ему нежилых помещений, N N 37, 41, 42, 43, 45, 46, расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Дегтярск, ул. Калинина, 46, общей площадью 82,9 кв.м, не имеется.

Учитывая изложенное, требование истца об обязании ответчика освободить нежилые помещения, N N 37, 41, 42, 43, 45, 46, расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Дегтярск, ул. Калинина, 46, общей площадью 82,9 кв.м подлежат удовлетворению.

С учетом того, что при предъявлении искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

3. Взыскать со специализированного областного государственного унитарного предприятия " Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365) в пользу Администрации городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) 30880 (тридцать тысяч восемьсот восемьдесят) руб. 92 коп., в том числе 30471 (тридцать тысяч четыреста семьдесят один) руб. 70 коп. - основной долг, 409 (четыреста девять) руб. 22 коп. - проценты.

3. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 6-А-08 от 02.06.2008г., заключенный между Администрацией городского округа Дегтярск ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) и специализированным областным государственным унитарным предприятием " Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости"(ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365).

4. Обязать специализированное областное государственное унитарное предприятие " Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365) освободить нежилые помещения N N 37, 41, 42, 43, 45, 46, расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Дегтярск, ул. Калинина, 46, общей площадью 82,9 кв.м.

5. Взыскать со специализированного областного государственного унитарного предприятия " Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10000 (десять тысяч) руб. 00 коп.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.