Определение Свердловского областного суда от 17 ноября 2011 г. N 33-16362/2011 (ключевые темы: объекты незавершенного строительства - инвестиционный договор - парковочные места - инвестор - перемена лиц в обязательстве)

Определение Свердловского областного суда
от 17 ноября 2011 г. N 33-16362/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Калимуллиной Е.Р.,

судей Панкратовой Н.А. и Сомовой Е.Б.,

при секретаре Ердуковой И.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 17.11.2011 гражданское дело по иску Тютюнника Р.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания", закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Новый град" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

по кассационной жалобе представителя ответчика ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" - Кучерюк Л.В. (доверенность от ( / / )) на заочное решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22.08.2011.

Заслушав доклад судьи Калимуллиной Е.Р., пояснения представителя истца Силиванова А.В. (по доверенности от ( / / )), возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Тютюнник Р.В. обратился в суд иском к ООО "Строительная производственно - эксплуатационная компания" (далее по тексту - ООО "СПЭК"), закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Новый град" (далее ЗАО УК "Новый Град") с требованиями о признании права собственности на 1/120 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - гараж, расположенный по адресу ..., литер Б, инвентаризационный номер ..., согласно кадастровому паспорту от 02.06.2010 площадью 4651,6 кв.м, соответствующую парковочному месту ... на нижнем уровне, проектной площадью 18 кв.м.

В обоснование заявленных требований указал, что 27.10.2003 между ЗАО УК "Новый град" и ООО "СПЭК" был заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого стороны обязались соединить вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения первой очереди строительства жилого комплекса по ... в ....

29.04.2004 между ЗАО "..." (инвестор) и ЗАО УК "Новый Град" заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого инвестор обязался произвести инвестирование в размере ... рублей, в результате чего приобретает право требования передачи в собственность одного парковочного места площадью 18 кв.м в доме по ..., в .... Срок окончания строительства установлен в 3 квартале 2005 года.

06.09.2004 ЗАО "..." по договору ... уступило право требования по инвестиционному договору парковочного места площадью 18 кв.м М., дополнительным соглашением от 12.03.2007 стороны уточнили, что в собственность инвестора передается парковочное место ... на нижнем уровне, площадью 18 кв.м. Инвестирование по договору было произведено в полном объеме.

09.10.2008 М. по договору ... уступил право требования по инвестиционному договору парковочного места Тютюннику Р.В.

20.01.2009 в соответствии с условиями договора ... перемены лиц в обязательстве, ЗАО "УК Новый град" передало, а ООО "СПЭК" приняло на себя права и обязанности, предусмотренные договором включая обязанность передать истцу парковочное место.

Тютюнник Р.В. свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, оплатив сумму обусловленную договором. На сегодняшний день дом как объект недвижимости создан, жилая площадь введена в эксплуатацию, строительство нежилой части, к которой относится паркинг фактически не ведется. Полагая, что вправе претендовать на указанную долю, поскольку дом в части автопарковки является объектом незавершенного строительства, отдельные помещения как объекты недвижимости в доме не сформированы, но фактически доля, на которую претендует истец, имеется в натуре, Тютюнник Р.В. обратился с вышеприведенными требованиями.

В судебное заседание Тютюнник Р.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца Силиванов А.В. исковые требования поддержал по предмету и основаниям.

Ответчики ООО "СПЭК" и ЗАО "УК Новый град" своих представителя для участия в деле не направили, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом (л.д.55,56).

Представитель ООО "СПЭК" Смирнова Н.В. в письменном отзыве с иском не согласилась, указав, что поскольку ЗАО "Новый град" не выполнило принятые на себя обязательства по инвестиционному договору ... от 27.10.2003, следовательно, у ООО "СПЭК" не возникло обязательств по передаче в собственность ЗАО "УК "Новый град" помещений, указанных в приложении ..., отсутствует взаимосвязь между инвестиционным договором ... от 29.04.2004 и инвестиционным договором ... от 27.10.2003, у ЗАО "УК "Новый град" отсутствовало право распоряжаться площадями, указанными в инвестиционном договоре. Истцом не представлено доказательств оплаты спорного помещения. Объект капитального строительства полностью не введен в эксплуатацию и является единым объектом незавершенного строительства, который невозможно разделить или идентифицировать внутри него помещения. На сегодняшний день имеется предписание Управления государственного строительного надзора Свердловской области ...-л от 19.01.2011 согласно которому эксплуатация объекта незавершенного строительства является нарушением норм градостроительного кодекса Российской Федерации и должна быть прекращена. Договор ... перемены лиц в обязательстве от 20.01.2009, заключенный между ЗАО "УК "Новый град", ООО "СПЭК" и Тютюнником Р.В. является ничтожным, поскольку подписан неуполномоченным лицом, заключение договора выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности ООО "СПЭК". Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2006 года полномочия генерального директора ООО "СПЭК" А. были ограничены, ему запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности. Договор перемены лиц в обязательстве заключен от имени ООО "СПЭК" Б., действующим на основании доверенности, выданной Б. 16 июля 2007 года. Следовательно, на момент заключения договора перемены лиц в обязательстве доверенность являлась недействительной. Денежные средства от ЗАО "УК "Новый град" или Тютюнника Р.В. к ООО "СПЭК" не поступали, перемена лиц в обязательстве не произошла, не передавались документы, связанные с обязательством.

Судом постановлено решение об удовлетворении исковых требований Тютюнника Р.В., за ним признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую парковочному месту в проектным номером 34 проектной площадью 18 кв.м, расположенного на нижнем уровне в подземном гараже по адресу ... литера Б. С указанием на то, что данное решение является основанием для регистрации за Тютюнником Р.В. права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую парковочному месту в проектным номером ... проектной площадью 18 кв.м, расположенного на нижнем уровне в подземном гараже по адресу ... литера Б, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. С ООО "СПЭК" и ЗАО "УК Новый град" солидарно в пользу Тютюнника Р.В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей.

Оспаривая постановленное решение, представитель ООО "СПЭК" в кассационной жалобе указал на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно части 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что 27 октября 2003 года между ООО "СПЭК" и ЗАО "УК "Новый Град" был заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать в целях завершения первой очереди строительства жилого комплекса по ... в .... Согласно указанному договору ООО "СПЭК" обязалось выполнить работы по строительству объекта и сдать его приемочной комиссии во 2-м квартале 2005 года, а ЗАО "УК "Новый Град" обязалось осуществить инвестирование (финансирование) строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в общей площади объекта. После окончания строительства ООО "СПЭК" обязалось передать в собственность ЗАО "УК "Новый Град" жилые и нежилые помещения, перечисленные в приложении ... к договору (л.д.22-28). 29 апреля 2004 года между ЗАО "УК "Новый град" и ЗАО "..." (инвестор) был заключен инвестиционный договор ..., по условиям которого ЗАО "УК "Новый град" приняло на себя обязательство по завершению строительства и сдачи объекта Государственной приемочной комиссии, после чего передать в собственность инвестора долю в виде одного парковочного места. Объем капитальных вложений инвестора определен в ... рублей (л.д.7,8). 06 сентября 2004 года между ЗАО "..." и М. был заключен договор уступки права требования, по которому инвестор уступил, а новый инвестор принял право требования с ЗАО "УК "Новый град" одного парковочного места в подземном гараже из монолитного железобетона жилого дома ... в ... на основании инвестиционного договора ... от 29.04.2004 (л.д.100). 12 марта 2007 года дополнительным соглашением между ЗАО "УК "Новый град" и М. изменен срок передачи помещения на 2 квартал 2007 года и определена доля, подлежащая передаче в собственность инвестора: парковочное место ..., нижний уровень, площадью 18 кв.м. Оплата по договору произведена инвестором в полном объеме, о чем указано в справке ЗАО "УК "Новый град" о произведенных платежах от 01.10.2008 (л.д.12).

09 октября 2008 года ЗАО "УК "Новый град" (компания), М. (инвестор) и Тютюнник Р.В (новый инвестор) заключили договор уступки права требования ..., по условиям которого инвестор с согласия компании, передал, а новый инвестор принял права, принадлежащие инвестору на основании инвестиционного договора ... от 29.04.2004 и договора от 06.09.2004 (л.д.13,14).

Права и обязанности ЗАО "УК "Новый град" по инвестиционному договору ... от 29.04.2004 переуступлены застройщику жилого комплекса по ... ООО "СПЭК" на основании договора перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 года ... (л.д. 15), заключенным между ООО "СПЭК", ЗАО "УК "Новый град" и Тютюнником Р.В.

Из кадастрового паспорта на объект недвижимости, следует, что гараж является объектом незавершенного строительства, степень готовности 95%, площадь объекта составляет 4651,6 кв.м. (л.д.17). Срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта завершено, объект в натуре существует.

Учитывая установленные обстоятельства, принимая во внимание наличие, выданной ответчиком - ООО "СПЭК" справки о полной оплате 19.11.2009 Тютюнику Р.В., согласно которой оплата по инвестиционному договору ... от 29.04.2004 произведена в полном объеме (л.д.16), суд правильно указал, что истцом, принятые на себя обязательства исполнены, то обстоятельство, что ответчиком ООО "СПЭК" обязанности по передаче в собственность спорного помещения не исполнены не оспаривалось. Принимая во внимание положения ст. ст. 130, 218 ГК Российской Федерации и учитывая, что незавершенный строительством офис имеет высокую степень готовности, проведена его чистовая отделка, он является обособленным от других офисов помещением, получен кадастровый паспорт, его можно выделить в натуре не нарушая прав собственников соседних офисов, суд обоснованно пришёл к выводу о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства.

Довод кассационной жалобы о том, что ООО "СПЭК" является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку право ООО "СПЭК на спорный объект не зарегистрировано, ООО "СПЭК" не является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ..., литер Б.

Материалами дела подтверждается, что ООО "СПЭК" является застройщиком и правообладателем объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ..., литер Б. Право собственности ООО "СПЭК" на указанный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке в связи с тем, что строительство данного объекта окончательно не завершено, и данный объект не введен в эксплуатацию. Однако то обстоятельство, что право собственности на объект не зарегистрировано в установленном порядке, не свидетельствует о том, что ООО "СПЭК" является ненадлежащим ответчиком, поскольку обязательства по передаче в собственность истца парковочного места возникло именно у ООО "СПЭК" на основании инвестиционного договора ... от 27 октября 2003 года, дополнительного соглашения к нему и инвестиционного договора ... от 31 марта 2005 года (л.д.22-36).

Несостоятельны доводы кассационной жалобы о том, что представленная истцом справка о полной оплате стоимости нежилого помещения (л.д.16) не является доказательством, подтверждающим выполнение истцом обязанности по оплате стоимости нежилых помещений. Суд первой инстанции оценил указанную справку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств. Исследованная судом справка об оплате в качестве доказательств по делу соответствуют требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Судебная коллегия не принимает во внимание доводы кассационной жалобы о несогласии с выводом суда о степени готовности объекта незавершенного строительством, поскольку согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу ... литер Б составляет 95 % (л.д.17) иных доказательств ответчиком не представлено.

Необоснованными являются доводы кассационной жалобы о том, что согласно предписанию УГСН Свердловской области эксплуатация объекта незавершенного строительства невозможна в виду нарушения норм градостроительного законодательства.

Как усматривается из предписания УГСН Свердловской области ...-л от 19 января 2011 года, эксплуатация объекта незавершенного строительства ведется в нарушение требований Градостроительного кодекса Российской Федерации по причине неполучения ООО "СПЭК" разрешения на ввод объекта незавершенного строительства (подземной автостоянки) в эксплуатацию. Между тем, истец и иные инвесторы эксплуатируют объект незавершенного строительства, который имеет высокую степень готовности. В отношении ООО "СПЭК" возбуждено дело об административном правонарушении в связи с нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. 55) по причине неполучения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства (подземной автостоянки).

Вышеизложенное свидетельствует о том, что нарушение норм градостроительного законодательства при эксплуатации объекта незавершенного строительства вызвано не состоянием объекта незавершенного строительства, а действиями ответчика ООО "СПЭК", не предпринимающего попыток к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Остальные доводы кассационной жалобы судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Данные доводы жалобы являлись процессуальной позицией ответчика по делу, были приведены стороной ответчика в ходе разбирательства дела, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом, их оценка подробно изложена в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела и спор по существу разрешен верно.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы кассационной жалобы не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 22 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.