Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 ноября 2011 г. N А60-23906/2011-С12 (извлечение) (ключевые темы: капитальный ремонт - арендная плата - зачет - неустойка - торговый комплекс)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 21 ноября 2011 г. N А60-23906/2011-С12

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 апреля 2012 г. N Ф09-1881/12 по делу N А60-23906/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2012 г. N 17АП-13986/11

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2011 года

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387)

к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный торговый комплекс" (ИНН 6623015775, ОГРН 1046601222601)

о взыскании 12819965 руб. 62 коп., о расторжении договора аренды и обязании освободить помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: А.А. Бодеев, представитель по доверенности N 7 от 25.04.2011г., паспорт.

от ответчика: А.А. Арабей, представитель по доверенности от 20.08.2011г., паспорт, Л.М. Гаинцева, представитель по доверенности от 10.10.2011г., паспорт., Н.А. Напольских, представитель по доверенности от 10.10.2011г., паспорт, Л.А. Пылаева, генеральный директор, приказ N 6 от 24.10.2009г., паспорт., И.В. Вязовик, представитель по доверенности от 20.08.2011г., паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании 12819965 руб. 62 коп., в том числе 10411197 руб. 06 коп. - задолженность по арендной плате по договору N 451 от 30.11.2006г. за период с июня 2008г. по июль 2011г., 2408498 руб. 56 коп. - пени, начисленные в соответствии с п. 11.3.1. договора от 30.11.2006г. за период с 01.08.2007г. по 20.07.2011г., расторжении договора аренды N 451 от 30.11.2006г. и обязании ответчика освободить занимаемые здания: литера Д (площадью 75,7 кв.м), литера Е (площадью 76,3 кв.м), литера Б (площадью 66,8 кв.м), а также нежилые помещения в здании нежилого назначения с пристроями (литера А,А1,А2), общей площадью 6538,1 кв.м., в том числе литера А (подвал -N 1-22,26,28-66; 1 этаж N 1-120; антресоль N 1-20, общей площадью 6511 кв.м.), литера А1 встрой), площадью 13,5 кв.м., литера А2 (пристрой), площадью 13,6 кв.м, находящиеся адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, 97А, передав их по передаточному акту истцу.

Представитель истца в судебном заседании, состоявшемся 11.10.2011г., заявлял ходатайство об увеличении исковых требований до 12876261 руб. 64 коп., в том числе 10717886 руб. 46 коп. - задолженность по арендной плате за период с мая 2008г. по июнь 2011г., 2158375 руб. 18 коп. - пени, начисленные в соответствии с п. 11.3.1. договора от 30.11.2006г. за период с 01.01.2011г. по 20.07.2011г.

Увеличение исковых требований суд принял.

Представитель истца в судебном заседании, состоявшемся 10.11.2011г., заявлял ходатайство об отказе от исковых требований в части расторжения договора N 451 от 30.11.2006г. и в части обязания ответчика освободить занимаемые здания: литера Д (площадью 75,7 кв.м), литера Е (площадью 76,3 кв.м), литера Б (площадью 66,8 кв.м), а также нежилые помещения в здании нежилого назначения с пристроями (литера А,А1,А2), общей площадью 6538,1 кв.м., в том числе литера А (подвал -N 1-22,26,28-66; 1 этаж N 1-120; антресоль N 1-20, общей площадью 6511 кв.м.), литера А1 (встрой), площадью 13,5 кв.м., литера А2 (пристрой), площадью 13,6 кв.м, находящиеся адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, 97А, передав их по передаточному акту истцу.

Суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от требований в указанных частях принял, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Производство по делу в части расторжения договора аренды N 451 от 30.11.2006г. и в части обязания ответчика освободить занимаемые здания: литера Д (площадью 75,7 кв.м), литера Е (площадью 76,3 кв.м), литера Б (площадью 66,8 кв.м), а также нежилые помещения в здании нежилого назначения с строями (литера А,А1,А2), общей площадью 6538,1 кв.м., в том числе литера А (подвал -N 1-22,26,28-66; 1 этаж N 1-120; антресоль N 1-20, общей площадью 6511 кв.м.), литера А1 (встрой), площадью 13,5 кв.м., литера А2 (пристрой), площадью 13,6 кв.м, находящиеся адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, 97А, передав их по передаточному акту истцу, подлежит прекращению с соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит прекращению.

Ответчик исковые требования не признал, в представленном отзыве ответчик указал, что 26.10.2004 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 451. Поскольку здания были переданы с недостатками, в состоянии, затрудняющем их нормальную эксплуатацию, ООО "ЦТК" обратилось к истцу с просьбой разрешить проведение капитального ремонта арендованных зданий, и 09.12.2004г. истцом было проведено обследование технического состояния здания, о чем был составлен акт, подтверждающий необходимость проведения капитального ремонта, после чего истцом 09.12.2004г. был вынесен приказ о проведении капитального ремонта и ООО "ЦТК" приступил к оформлению проектной документации и производству капитального ремонта. По истечении срока действия договора аренды от "26" октября 2004 года, арендодатель не потребовал возвратить арендованное имущество, а ООО "ЦТК" продолжало пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договор был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок. За время использования арендованных помещений в 2004 году, размер арендной платы составил 804165 руб. 18 коп., которые были полностью уплачены и, как указывает ответчик, задолженность по состоянию на 01.01.2005г. отсутствовала. В период с 2004-2005 года, ООО "ЦТК" произвело капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 517670 руб. 00 коп. Распоряжениями Главы города Нижний Тагил N 110 от "25" февраля 2005 года, N 669 от "01" сентября 2005 года, затраты ООО "ЦТК" на капитальный ремонт были зачтены в счет арендной платы. В 2005 г. размер арендной платы составил 3574067 руб., из которых 3057554 руб. 13 коп., как указывает ответчик были перечислены на расчетный счет истца и 517670 руб. (затраты на капитальный ремонт) - зачтены в счет арендной платы. Таким образом, по мнению ответчика, по состоянию на 01.01.2006г, задолженность отсутствовала, и существовала переплата по арендным в сумме 1156 руб. 69 коп. В 2006 г. размер арендной платы составил 5290034 руб. 24 коп. и за период 2005-2006 года, как указывает ответчик, им был произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 1541148 руб. Указанная сумма была зачтена истцом в счет арендной платы, что подтверждается Распоряжениями Главы города Нижний Тагил N 782 от "09" октября 2006 года, N 985 от "27" декабря 2006 года, а 444 077 рублей, 74 копейки были уплачены Арендодателю на расчетный счет. Таким образом, по состоянию на 01.01.2007г. задолженность ответчика составила 3303651 руб. 81 коп. Распоряжением Главы города Нижний Тагил Свердловской области N 250 от "04" апреля 2006 года, обществу с ограниченной ответственностью "Центральный торговый комплекс" была предоставлена отсрочка по внесению арендной платы на период с "01" февраля 2006 года по "31" декабря 2006 года, таким образом, обязанность по уплате арендных платежей, по мнению ответчика, до "31" декабря 2006 года не возникла.

Кроме того, между истцом и ответчиком 30.11.2006г. был заключен договор аренды N 451, аналогичный договору N 451 от "26" октября 2004 года. По указанному договору в аренду были переданы те же здания и сооружения, которые передавались по договору N 451 от "26" октября 2004 года. Как указывает ответчик, по его заявлению 15.11.2007г. истцом было проведено техническое обследование арендованного имущества, результаты которого оформлены актом от "15" ноября 2007 года. Приказом N 530 от "15" ноября 2007 года, ООО "ЦТК" было дано разрешение на проведение капитального ремонта здания (литер Б). В 2006-2007г. по расчетам ответчика им был произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 3013669 руб. 00 коп. и данная сумма была зачтена в счет арендной платы Распоряжением Главы города Нижний Тагил Свердловской области N 674 от "20" августа 2007 года, N 787 от "27" сентября 2007 года. В 2007г. размер арендной платы составил 4997287 руб. 43 коп., из которых 575000 рублей были уплачены ответчиком, и 3013669 руб. 00 коп., как указывает ответчик, зачтены в счет арендной платы за проведение работ по капитальному ремонту. Таким образом, как указывает ответчик по состоянию на 01.01.2008г., его задолженность составила 4712270 руб. 24 коп. Распоряжением Главы города Нижний Тагил Свердловской области N 756 от "17" сентября 2007 года, как указывает ответчик, ему была предоставлена отсрочка по внесению арендной платы на период с "01" января 2007 года по "20" декабря 2007 года, в связи с чем, по его мнению, обязанность по уплате арендных платежей до "20" декабря 2007 года не возникло. Кроме того, Распоряжением Главы города Нижний Тагил Свердловской области N 103 от "27" февраля 2008 года ответчику была предоставлена отсрочка по внесению арендной платы на период с "20" декабря 2007 года по "20" декабря 2008 года. Впоследствии, по заявлению ООО "ЦТК" истцом "17" января 2008 года и "04" апреля 2008 года, было проведено техническое обследование арендованного имущества, результаты которого оформлены актами от "17" января 2008 года и "04" апреля 2008 года, соответственно, и приказами N 20 от "21" января 2008 года, N 222 от "04" апреля 2008 года ответчику было дано разрешение на проведение капитального ремонта здания хозяйственного магазина (литер А) и наружной теплотрассы.

Как указывает ответчик, им за период 2007-2008 года произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 3923650 руб. и данная сумма затрат на капитальный ремонт была зачтена в счет арендной платы Распоряжениями Главы города Нижний Тагил Свердловской области N 9 от "11" января 2008 года, N 99 от "22" февраля 2008 года, N 318 от "09" июня 2008 года. За 2008 год размер арендной платы составил 5265273 руб. 72 коп., из которых 600000 рублей были уплачены денежными средствами и 3923650 руб., как указывает ответчик, зачтены в счет арендной платы за проведение капитального ремонта. Таким образом, по состоянию на "01" января 2009 года задолженность ответчика перед истцом составила 5453893 руб. 96 коп. Однако, по мнению ответчика, обязанность по уплате арендной платы у него не возникла, поскольку Распоряжением Главы города Нижний Тагил Свердловской области N 6 от "14" января 2009 года, ООО "ЦТК" предоставлена отсрочка платежей на период с "20" декабря 2008 года по "31" декабря 2009 года. В 2009 г. размер арендной платы составил 5983426 руб. 45 коп., из которых 2150000 руб. 00 коп. оплачено. Таким образом, на "01" января 2010 года задолженность ответчика, как он указывает, составила 9287320 руб. 41 коп. Однако обязанность по уплате арендной платы, по мнению ответчика, не возникла, поскольку Распоряжением Главы города Нижний Тагил Свердловской области N 2494 от "30" декабря 2009 года, ООО "ЦТК" предоставлена отсрочка платежей на период с "01" января 2010 года по "31" декабря 2010 года. В 2010 г. размер арендной платы составил 4694113 руб. 40 коп., из которых 3214706 руб. 08 коп. были перечислены на расчетный счет Арендодателя. "25" февраля 2010 года, по заявлению ООО "ЦТК" истцом было проведено техническое обследование арендованного имущества, результаты которого оформлены актом от "25" февраля 2010 года и ответчиком, как он указывает, было получено разрешение на производство капитального ремонта вентиляционной системы здания (литер А). В период с 2008г. по 2010г., как указывает ответчик, им был произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 9927866 руб. 00 коп. и вся необходимая документация по произведенному капитальному ремонту была проверена нормативно - бюджетным управлением Администрации города Нижний Тагил Свердловской области. Между тем, несмотря на все представленные документы, подтверждающие проведение капитального ремонта на указанную сумму, как указывает ответчик, распоряжения о проведении зачета так и не было издано, как и не представлено объяснений по поводу задержки проведения зачета. Кроме того, как указывает ответчик, им письмом исх. N 90 от 30.12.2010г., было направлено в адрес истца заявление о проведении зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы в одностороннем порядке, при этом сумма затрат была определена с учетом корректировок нормативно-бюджетного управления, то есть тех затрат, которые были рекомендованы к зачету. Фактические затраты на капитальный ремонт по утверждению ответчика составили 14000000 руб. 00 коп. При этом, как указывает ответчик, у него имеются все договоры с подрядными организациями на проведение работ, а также платежные поручения об оплате.

Через канцелярию суда 10.11.2011 от ответчика по первоначальному иску поступило встречное исковое заявление.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.11.2011г. в удовлетворении заявления о принятии встречного искового заявления к производству отказано.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил:

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации МО "город Нижний Тагил" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Центральный торговый комплекс" (арендатор) 30.11.2006г. подписан договор аренды объектов недвижимости N 451, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в Приложении N 1, для использования в качестве торгового комплекса (п. 2.1. указанного договора).

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Указанные объекты находятся в собственности МО "город Нижний Тагил", что подтверждается представленными в материалы дела выписками из реестра муниципального имущества МО "город Нижний Тагил" от 14.07.2011г.

Факт передачи арендодателем объектов аренды арендатору подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи от 30.11.2006., подписанными сторонами.

Согласно п. 4.1. договора от 30.11.2006г. договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.12.2006г. и действует по 01.12.2031г.

Таким образом, договор был заключен на срок более одного года, его предметом являлась аренда зданий.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с тем, что срок действия договора составляет более одного года, указанный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Договор аренды объектов недвижимости N 451 от 30.11.2006г. был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 04.09.2007г. за N 66-66-02/028/2007-549.

Дополнительным соглашением от 17.05.2007г. к договору аренды N 451 от 30.11.2006г., зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службой 04.09.2007г. за N 66-66-02/028/2007-549, стороны изложили в новой редакции перечень передаваемого имущества (Приложение N 1) и согласовали расчет арендной платы (Приложение N 2).

Кроме того, дополнительным соглашением от 06.08.2007г., зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службы 04.09.2007г. за N 66-66-02/028/2007-549, стороны изложили в новой редакции перечень передаваемого имущества (Приложение N 1) и согласовали в новой редакции расчеты арендной платы (Приложение N 2).

Подписанным дополнительным соглашением от 24.04.2008г. к договору аренды N 451 от 30.11.2006г. стороны изложили в новой редакции перечень передаваемого имущества (Приложение N 1) и расчеты арендной платы (Приложение N 2).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, определенные договором.

Согласно п. 3.1. договора N 451 от 30.11.2006г. арендная плата включает в себя арендную плату за помещение (здание, сооружение).

Согласно п. 3.2, 3.4 договора N 451 от 30.11.2006г. арендная плата определяется расчетами (Приложение N 2 к договору N 451 от 30.11.2006г.), которые являются неотъемлемой частью договора, и перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца в размере 1/12 ставки годовых платы. Сторонами согласованы расчеты арендной платы, которые подписаны обеими сторонами. Кроме того, пунктом 5.3.3. спорного договора предусмотрена обязанность арендатора получать новые расчеты арендной платы у арендодателя, неполучение и неподписание указанного документа не освобождает арендатора от внесения арендной платы в полном объеме и уплаты пени за просроченные платежи.

Как следует из материалов дела, за спорный период с мая 2008г. по июнь 2011г. у ответчика перед истцом образовалась задолженность по уплате арендной платы в сумме 10717886 руб. 46 коп.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку доказательств оплаты задолженности по внесению арендной платы за спорный период в размере 10717886 руб. 46 коп. не представлено, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на основании п. 11.3.1 от 30.11.2006г. за период с 01.01.2011г. по 20.07.2011г. за просрочку уплаты арендной платы в сумме 2158375 руб. 18 коп.

В соответствии с п. 11.3.1. договора от 30.11.2006г. в случае просрочки внесения арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Поскольку ответчик обязательство по оплате арендной платы в предусмотренный договором срок не исполнил, форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена, суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 2158375 руб. 18 коп. за период с 01.01.2011г. по 20.07.2011г. заявлено правомерно. Расчет неустойки проверен, судом приняты во внимание предоставленные арендодателем арендатору отсрочки по уплате арендной платы в спорный период.

Данная сумма является соразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств по оплате долга, ходатайство о снижении неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

При принятии решения суд учел, что основания для уменьшения размера неустойки, предусмотренные статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют, поскольку процент неустойки (0,1%) не является чрезмерно высоким, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов, и с учетом размера арендной платы соразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения. Снижение неустойки освободит должника от негативных последствий неисполнения обязательства, что приведет к утрате значения неустойки как меры обеспечения надлежащего исполнения договорных обязательств.

Доводы ответчика о том, что арендная плата подлежит уменьшению на сумму затрат по капитальному ремонту в размере 9927866 руб. 00 коп., в том числе по зданию литер А на сумму затрат 8081438 руб. 56 коп., 1391509 руб. 57 коп.- сумма затрат по выполнению работ по ремонту системы вентиляции в здании литер А, 175777 руб. 50 коп. - сумма затрат на строительство входной группы хозяйственного магазина (литер А), 279140 руб. 00 коп. - сумма затрат по ремонту здания туалета литер Б, суд отклоняет.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 5.3.11. договора от 30.11.2006 предусмотрено, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт помещения в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 7.4. договора аренды стороны соглашаются, что затраты по проведению капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы только в случаях письменного согласия арендодателя на проведение такого ремонта. Порядок указанного зачета устанавливается арендодателем.

Порядок проведения капитального ремонта и зачета затрат на его проведение в счет арендной платы в период действия договора аренды установлен Положением о проведении капитального ремонта нежилых зданий, сооружений и встроенно-пристроенных помещений, переданных в аренду, утвержденным постановлением Главы города Нижний Тагил от 19.01.2004 N 22.

Из акта обследования технического состояния нежилого помещения в здании по адресу: ул. Газетная, 97а (литер А), переданного в аренду ООО "ЦТК" от 09.12.2004г. следует, что в соответствии с заключением Комитета по архитектуре и градостроительству в отношении указанного объекта установлена необходимость комплексного капитального ремонта.

Согласно пункту 2.8. названного положения прием выполненных работ по комплексному капитальному ремонту производится приемочной комиссией, назначаемой распоряжением главы города. Результаты работы приемочной комиссии оформляются актом.

Пунктом 3.1. положения предусмотрено, что основанием для проведения зачета затрат на капитальный ремонт являются: проектно-сметная документация, акты приемки выполненных работ, акты приемочной комиссии при комплексном капитальном ремонте. Указанные документы направляются на экспертизу в нормативно-бюджетное управление администрации города, которое в случае необходимости производит контрольные обмеры.

Кроме того, для производства капитального ремонта согласно ст.ст.48,49,51,55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 22.07.2011) необходимы следующие документы: рабочий проект на проведение комплексного капитального ремонта, получивший положительное заключение государственной экспертизы; разрешение на строительство (капитальный ремонт) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Приказом Председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом N 816 от 09.12.2004г. арендатору разрешено проведение капитального комплексного ремонта, в целях его проведения ответчику указано получить исходные данные в комитете по архитектуре и градостроительству, представить проектно-сметную документацию для проведения капитального комплексного ремонта на экспертизу в нормативно-бюджетное управление администрации города и рабочий проект на утверждение в комитет по архитектуре и градостроительству, рабочий проект и разрешение Госархстройнадзора направить в комитет для принятия решения о начале проведения капительного комплексного ремонта.

Доводы ответчика со ссылкой на письмо Управления государственного строительного надзора от 08.02.2008, Заключение N 113-11 ЗАО "НТ-ГОСТ" о том, что капитальный ремонт здания литер А является выборочным, а не комплексным, суд отклоняет, поскольку в заключении комитета по архитектуре и градостроительству, содержащемуся в акте обследования технического состояния нежилого помещения в здании по адресу: ул. Газетная, 97 а (литер А) от 09.12.2004г., относительно вида капитального ремонта однозначно указано - комплексный. Собственником в лице уполномоченного органа разрешен комплексный капитальный ремонт здания литер А (Приказ КУМИ N 816 от 09.12.2004г.). Указанные акты ответчиком не оспорены, выводы собственника о виде капитального ремонта как комплексного, исходя из представленных актов, действующих в момент проведения ремонтов и предъявления их к зачету, обоснованы.

Ответчик, осуществляя комплексный капитальный ремонт арендованного имущества согласно акту обследования технического состояния здания от 09.12.2004г., при предъявлении затрат на капитальный ремонт здания (литера А) по ул.Газетная, 97А не представил акты приемочной комиссии при комплексном капитальном ремонте, которые являются необходимыми в соответствии с требованиями п.2.8, 3.1 Положения для проведения зачета затрат на капитальный ремонт, а также не представил необходимые в данном случае согласно ст.ст.48,49,51,55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 22.07.2011) документы: рабочий проект на проведение комплексного капитального ремонта, получивший положительное заключение государственной экспертизы; разрешение на строительство (капитальный ремонт) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства подтверждаются письмом Управления архитектуры и градостроительства от 11.08.2011 N 3424, из которого следует, что в 2010 г. для оформления разрешения на выполнение комплексного капитального ремонта здания торгового комплекса (литер А) по ул. Газетная,97, необходимо положительное заключение государственной экспертизы проекта. Из указанного письма следует, что разрешение на выполнение капитального ремонта здания торгового комплекса управлением архитектуры и градостроительства не оформлялось. ООО "ЦТК" в 2008г. выдано разрешение на строительство входной группы в помещение хозяйственного магазина, разрешение на ввод в эксплуатацию не оформлялось.

Таким образом, на момент обращения к арендодателю с требованием о зачете (30.12.2010) ответчиком не соблюдены требования п.2.8, 3.1 вышеуказанного Положения при осуществлении капитального ремонта арендованного имущества, а также требования Градостроительного кодекса РФ.

Суд отклоняет ссылку ответчика на то, что письмом от 30.12.2010 N 90 он уведомил истца о проведенном одностороннем зачете на основании ст.410 ГК РФ суммы затрат (9927866 рублей) на проведенные капитальные ремонты арендованного муниципального имущества в счет арендной платы.

Во-первых, обязанность ответчика по уплате арендной платы была предусмотрена ч.1 ст.614 ГК РФ и п.п.3.2, 3.4, 5.3.1 договора аренды, обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества на основании ч.1 ст.616 ГК РФ и п.5.3.11 договора аренды также была возложена на ответчика.

Кроме того, в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований.

Вместе с тем требования истца о зачете арендной платы на сумму произведенных затрат не являются однородными и бесспорными требованиям о взыскании арендной платы, поскольку стоимость затрат подлежит проверке арендодателем (с учетом порядка, установленного договором, нормативными актами собственника) и установлению по итогам таковой.

Таким образом, в связи с отсутствием необходимых документов, сумма затрат на капитальный ремонт по указанному объекту правомерно не зачета арендодателем в счет арендной платы.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что 10.06.2011 г. после завершения арендодателем проверки представленных для зачета подтверждающих документов по выполнению капитального ремонта системы вентиляции в здании литер А и подтверждения объемов выполненных работ, в соответствии с распоряжением Главы Администрации города Нижний Тагил от 10.06.2011 N 168 ответчику осуществлен зачет затрат на капитальный ремонт в сумме 1391509 руб. 57 коп. в счет будущих платежей в соответствии с требованиями п.п. 23-25 вступившего в силу с 01.01.2011 г. Положения о порядке согласования и контроля за проведением капитального ремонта переданных в аренду нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в собственности города Нижний Тагил, утвержденного постановлением Администрации города от 31.12.2010 г. N 2935 и требованиями п. 3 приложения N 1 к Положению о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил (утверждено решением Нижнетагильской городской Думы от 16.12.2010 N 72). Кроме того, после завершения проверки представленных для зачета документов по выполнению капитального ремонта полов в здании литер А по ул. Газетная, 97а и подтверждения объемов выполненных работ, истцу осуществлен зачет затрат на капитальный ремонт в сумме 2271498 руб. 82 коп. (распоряжение Администрации города от 22.09.2011 N 250) в счет будущих платежей по арендной плате в соответствии с требованиями п.п. 23-25 вступившего в силу с 01.01.2011 г. Положения (утверждено решением Нижнетагильской городской Думы от 16.12.2010 N 72).

Относительно зачета затрат, связанных с капитальным ремонтом помещения туалета литер Б на сумму 279140 руб. 00 коп., возражения ответчика в данной части судом также отклонены.

Согласно условиям договора возможность зачета проведенного ремонта в счет арендной платы является правом арендодателя (собственника имущества), при наличии его согласия на проведение ремонта и соблюдении арендатором определенного собственником порядка зачета.

Согласно пункту 3.1. Положения о проведении капитального ремонта нежилых зданий, сооружений и встроенно-пристроенных помещений, переданных в аренду, утвержденного постановлением Главы города Нижний Тагил от 19.01.2004 N 22, основанием для проведения зачета затрат на капитальный ремонт являются: проектно-сметная документация, акты приемки выполненных работ. Указанные документы направляются на экспертизу в нормативно-бюджетное управление администрации города, которое в случае необходимости производит контрольные обмеры.

Истец указал, что решение о зачете данных затрат не принято собственником в связи с отсутствием актов обмера и подтверждения объема выполненных работ.

Ответчик представил суду акт контрольного обмера N 14/08 от 22.12.2008 помещения литер Б. Вместе с тем суду не представлено доказательств направления арендодателю указанного акта, по словам истца данный документ у него отсутсвует, в связи с чем суд не может сделать вывод о надлежащем обращении арендатора к собственнику с просьбой о производстве зачета в этой части.

Исходя из того, что согласно условиям договора возможность зачета проведенного ремонта в счет арендной платы является правом арендодателя (собственника имущества) при наличии его согласия на проведение ремонта, при условии соблюдения арендатором определенного собственником порядка зачета, в отсутствие доказательств соблюдения такового, суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, а возражения ответчика необоснованными.

С учетом того, что при предъявлении искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Прекратить производство по делу в части расторжения договора аренды N 451 от 30.11.2006г. и в части обязания ответчика освободить занимаемые здания: литера Д (площадью 75,7 кв.м), литера Е (площадью 76,3 кв.м), литера Б (площадью 66,8 кв.м), а также нежилые помещения в здании нежилого назначения с строями (литера А,А1,А2), общей площадью 6538,1 кв.м., в том числе литера А (подвал -N 1-22,26,28-66; 1 этаж N 1-120; антресоль N 1-20, общей площадью 6511 кв.м.), литера А1 встрой), площадью 13,5 кв.м., литера А2 (пристрой), площадью 13,6 кв.м, находящиеся адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, 97А., передав их по передаточному акту истцу.

2. Исковые требования удовлетворить.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центральный торговый комплекс" (ИНН 6623015775, ОГРН 1046601222601) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) 12876261 (двенадцать миллионов восемьсот семьдесят шесть тысяч двести шестьдесят один) руб. 64 коп., в том числе 10717886 (десять миллионов семьсот семнадцать тысяч восемьсот восемьдесят шесть) руб. 46 коп. - основной долг, 2158375 (два миллиона сто пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят пять) руб. 18 коп. - пени.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центральный торговый комплекс" (ИНН 6623015775, ОГРН 1046601222601) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 87381 (восемьдесят семь тысяч триста восемьдесят один) руб. 31 коп.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.