Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 ноября 2011 г. N А60-27792/2011 (извлечение) (ключевые темы: государственная собственность - муниципальная собственность - общежитие - Свердловская область - договор аренды помещения)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 25 ноября 2011 г. N А60-27792/2011

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2011 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-27792/2011

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Скорпион" (ИНН 6673130580, ОГРН 1056604870948)

к Свердловской области в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Департамент по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга,

Государственное унитарное предприятие Свердловской области Производственно-торговое предприятие "Медтехника",

Общество с ограниченной ответственностью "Фонд Управляющая жилищная компания "Треста "Свердловскпромстрой"

об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Назимов И.А., представитель по доверенности от 25.05.2011, паспорт,

от ответчика: Купреенков Р.В., представитель по доверенности N 78-17498 от 26.10.2011, удостоверение,

от третьих лиц:

от ДУМИ - Игринева А.В., представитель по доверенности N 116 от 29.07.2011, удостоверение,

от иных третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ООО "Скорпион" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 19, 20, 21, расположенных на первом этаже в шлакоблочном здании по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56.

Исковые требования мотивированы ссылкой на ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункт 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании 18.11.2011 истец поддержал исковые требования. Заявил об уточнении исковых требований и просит обязать заключить договор купли-продажи нежилых помещений Свердловскую область в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области как органа, осуществляющего функции по распоряжению государственным имуществом Свердловской области. Уточнение ответчика принято арбитражным судом.

Ответчик исковые требования не признает, считает требования истца незаконными и необоснованными. В обоснование своей позиции ссылается на то, что согласно Закону Свердловской области от 22.11.1999 N 31-ОЗ "О государственной казне Свердловской области", во исполнение постановления Правительства Свердловской области от 23.07.2009 N 860-ПП "О безвозмездной передаче в собственность муниципального образования "город Екатеринбург" объектов государственного казенного имущества Свердловской области" в собственность муниципального образования "город Екатеринбург" безвозмездно переданы объекты, указанные в приложении к указанному приказу, в том числе помещения N 19 - 21, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56. 20.01.2010 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ЕКУГИ подписан договор N АО-31 о безвозмездной передаче государственного казенного имущества Свердловской области, в том числе спорных помещений. В тот же день подписан акт приема-передачи имущества. Следовательно, спорные нежилые помещения фактически выбыли из владения и пользования Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области. В письме (рег. N 78-10168) Министерство разъяснило истцу, что для решения вопроса о выкупе спорных помещений в рамках Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо обратиться в ЕКУГИ.

Из содержания письменного отзыва также следует, что Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области считает, что договоры аренды от 31.12.2008 N 08-А и от 30.05.2009, а также дополнительное соглашение N 2 от 01.01.2010 к договору аренды от 31.12.2008 являются незаключенными. Полагает, что дополнительным соглашением N 3 от 31.07.2010 к договору от 31.12.2008 изменен предмет договора аренды, общая площадь арендуемых помещений составляет 197,3 кв.м. Однако, помещения указанной площади выкуплены ООО "Скорпион" на основании договора купли-продажи N НЖ-299 от 08.07.2011. Истец действия (бездействие) уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества также не оспаривал (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134). Возможность оценки приватизированного имущества по инициативе субъекта малого предпринимательства Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 не предусмотрена. Следовательно, результаты по ее проведению, полученные субъектом, не могут быть использованы при определении цены спорного объекта. Учитывая данные обстоятельства, просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо - Департамент по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга поддерживает позицию ответчика. Считает, что нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "город Екатеринбург". Согласно постановлению Главы Екатеринбурга от 31.12.2009 N 5991 "О приемке в собственность муниципального образования "город Екатеринбург" объектов специализированного жилищного фонда из государственной казны Свердловской области" в собственность муниципального образования передано здание общежития, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56. Спорные помещения входили в передаваемую площадь.

Общество с ограниченной ответственностью "Фонд Управляющая жилищная компания "Треста "Свердловскпромстрой" (далее - ООО "Фонд УЖК "Треста "Свердловскпромстрой") представило суду письменный отзыв на исковое заявление, где пояснил, что общежития, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 52, 52а, 52б, 56, 68, - переданы в доверительное управление Некоммерческой организации Фонд УЖК "Треста "СПС" на основании приказа МУГИСО N 211 от 14.02.2005 и договора N А-31 от 14.02.2005. На основании приказа МУГИСО N 1467 от 25.04.2005 и дополнительного соглашения N 1 от 01.04.2005 к договору N А-31 от 14.02.2005 доверительным управляющим стало ООО "Фонд УЖК "Треста "Свердловскпромстрой".

29 апреля 2005 года ООО "Фонд УЖК "Треста "Свердловскпромстрой" (арендодатель) и ООО "Скорпион" (арендатор) заключили договор аренды помещения N 17-А. В состав арендуемых ООО "Скорпион" помещений входили и помещения N 19, 20, 21. Договор аренды действовал до 01.06.2009.

В последующем нежилые помещения (в том числе спорные) были переданы по акту приема-передачи учредителю управления в лице МУГИСО на основании дополнительного соглашения N 3 к договору N А-31 от 14.02.2005. 01 июня 2010 года к договорам аренды были подписаны дополнительные соглашения о замене стороны - арендодателя на ГУП СО "Медтехкомплекс".

Постановлением Правительства Свердловской области от 23.07.2009 N 860-ПП спорные помещения переданы в муниципальную собственность МО "город Екатеринбург". Однако, по мнению ООО "Фонд УЖК "Треста "Свердловскпромстрой", МО "город Екатеринбург" пока еще не является собственником спорных помещений, до момента государственной регистрации перехода права собственности собственником остается Свердловская область.

Учитывая сказанное, ООО "Фонд УЖК "Треста "Свердловскпромстрой" полагает, что ООО "Скорпион" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения, поскольку соответствует всем требованиям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства. Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению.

В судебном заседании 20.10.2011 ГУП СО ПТП "Медтехника" заявило ходатайство о замене третьего лица ГУП СО "Медтехкомплекс" на ГУП СО ПТП "Медтехника" в связи с реорганизацией.

Ходатайство о замене третьего лица рассмотрено и удовлетворено.

Государственное унитарное предприятие Свердловской области Производственно-торговое предприятие "Медтехника" (далее - ГУП СО ПТП "Медтехника") представило суду письменный отзыв на исковое заявление, где указало, что спорные помещения N 19,20,21 истцу в аренду не передавались. Полагает, что договор аренды от 31.12.2008 является незаключенным в связи с отсутствием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Кроме того, на момент подписания дополнительного соглашения к указанному договору о замене арендодателя, права ГУП СО "Медтехкомплекс" на помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56, не были зарегистрированы, следовательно, оно не могло ими распоряжаться.

ГУП СО ПТП "Медтехника" также отметило, что в соответствии с приказом МУГИСО от 23.07.2010 N 982 нежилые помещения первого этажа N 1-9, 9а, 9б, 10-11, 11а, 12-18, 23-71 общей площадью 884,2 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56, были изъяты из хозяйственного ведения ГУП СО "Медтехкомплекс" и зачислены в государственную казну Свердловской области. Таким образом, по мнению ГУП СО ПТП "Медтехника", ГУП СО "Медтехкомплекс" никогда не получало в хозяйственное ведение спорные помещения, и не могло их передавать в пользование.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Из содержания искового заявления следует, что 14.02.2005 между МУГИСО и ООО "Фонд УЖК "Треста "Свердловскпромстрой" подписан договор N А-31 от 14.02.2005 доверительного управления государственным казенным имуществом Свердловской области, согласно условиям которого в доверительное управление были переданы помещения, указанные в Приложении 1 к договору, в том числе, здание общежития по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов. 56, общей полезной площадью 4 519 кв.м. (п. 1.1. настоящего договора)

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 1467 от 25.04.2005 "Об изменении наименования арендатора" установлено: "Считать "Доверительным управляющим" по договору доверительного управления государственным казенным имуществом Свердловской области N А-31 от 14.02.2005 Общество с ограниченной ответственностью "Фонд Управляющая жилищная компания "Треста Свердловскпромстрой" с 01.04.2005".

Между ООО "Фонд Управляющая жилищная компания "Треста "Свердловскпромстрой" (арендодатель) и ООО "Скорпион" (арендатор) подписан договор аренды помещения N 17 - А от 29.04.2005, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду помещение общей площадью 317,3 кв.м., расположенное на первом этаже в шлакоблочном здании по адресу: пр. Космонавтов, 56 (план которых указан в приложении N 2 к договору) для использования за плату и во временное пользование, а также обеспечить коммунальными услугами.

По мнению истца, в состав данных помещений с общей площадью 317,3 кв.м. в частности, входили помещения N 19 (площадь 116,8 кв.м.), N 20 (площадь 3,3 кв.м.), N 21 (площадь 1,8 кв.м.).

Из пояснений истца, а также материалов дела следует, что указанный договор аренды впоследствии неоднократно продлевался: до 01.01.2006, до 30.12.2006, до 30.12.2007, до 31.12.2008, до 30.05.2009.

01 июня 2009 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды помещения от 30.05.2009, согласно которому арендодателем по данному договору стало ГУП СО "Медтехкомплекс". Срок действия договора аренды помещений от 31.12.2008 продлен до 30.06.2010 (дополнительное соглашение N 2 от 01.01.2008 к договору аренды помещений от 31.12.2008).

13 июля 2010 года ГУП СО "Медтехкомплекс" направило в адрес истца уведомление о передаче помещений в ведение Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (письмо исх. N 1364 от 13.07.2010).

ООО "Скорпион", руководствуясь постановлениями Правительства Свердловской области от 23.07.2009 N 860-ПП, Главы Екатеринбурга от 31.12.2009 N 5991, обратилось в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (в настоящее время Департамент по управлению муниципальным имуществом) с требованием заключить договор купли-продажи в отношении помещений по адресу г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 56 N 19, 20, 21.

Однако в письме от 29.07.2011 N 02.12-19/1/8097 Департамент по управлению муниципальным имуществом указал, что он не является правообладателем в отношении указанных помещений. Так, согласно письму "указанные в заявлении нежилые помещения первого этажа здания, расположенные по адресу: пр. Космонавтов, д. 56 N 19, 20, 21 в реестре нежилых помещений муниципальной собственности не зарегистрированы. Администрация города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом не является арендодателем этого имущества".

В выписке от 27.07.2011 N 01/521/2011-411 указано, что "в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют" сведения о помещении литер Г, 1 этаж, площадь 116,8 кв.м.

Руководствуясь положениями Федерального закона N 159-ФЗ, ООО "Скорпион" направило в адрес Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области письмо от 24.06.2011 с требованием заключить договор купли-продажи указанных помещений. Однако, ответ на это письмо от МУГИСО не поступил.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Суд, рассмотрев заявленные требования, признал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 23.07.2009 N 860-ПП в муниципальную собственность муниципального образования "город Екатеринбург" безвозмездно были переданы объекты государственного казенного имущества Свердловской области, в частности, здание общежития по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 56. В приложении к данному постановлению указаны помещения в этом здании, остающиеся в государственной собственности Свердловской области. При этом спорные помещения в нем не значатся.

Постановлением Главы Екатеринбурга от 31.12.2009 N 5991 здание по адресу: г. Екатеринбург, просп. Космонавтов, д. 56 было принято в собственность муниципального образования "город Екатеринбург". В приложении к данному постановлению также указаны помещения в этом здании, остающиеся в государственной собственности Свердловской области, перечень которых аналогичен указанному в постановлении Правительства Свердловской области от 23.07.2009 N 860-ПП.

Таким образом, исходя из содержания названных нормативно-правовых актов, нежилые помещения первого этажа здания по адресу г. Екатеринбург, просп. Космонавтов, д. 56 N 19, 20. 21 переданы в собственность муниципального образования "город Екатеринбург". Кроме того, в материалы дела представлена выписка из реестра объектов муниципальной собственности N 02.13-15/10785 от 18.10.2011, из которой следует, что задание общежития, в том числе нежилые помещения, расположенные на первом этаже N 19, 20, 21 по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д. 56/ул. Красных Командиров, д. 2, на основании постановления Главы Екатеринбурга от 31.12.2009 N 5991 принято из государственной казны Свердловской области в муниципальную собственность и внесено в реестр объектов муниципальной собственности города Екатеринбурга. В настоящее время ДУМИ ведется работа по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в настоящее время собственником спорного имущества все еще является Свердловская область, которая и должна заключить с ним договор купли-продажи данных нежилых помещений в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Действительно, согласно разъяснениям, данным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В данном случае действует тот же принцип, что и при заключении договора купли-продажи. То есть до государственной регистрации перехода права собственности собственником спорного имущества является Свердловская область.

Вместе с тем, суд полагает, что Свердловская область в лице МУГИСО уже не вправе совершать какие-либо действия по повторному распоряжению данным имуществом, в том числе его отчуждению в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку до подачи истцом заявления о выкупе данного имущества ответчик уже распорядился им, передав безвозмездно в муниципальную собственность "города Екатеринбурга".

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований об обязании именно Свердловскую область в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений N 19, 20, 21, расположенных на первом этаже в шлакоблочном здании по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 56 в порядке ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у суда не имеется.

При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО "Скорпион" удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При отказе в удовлетворении исковых требований расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.