Определение Свердловского областного суда от 10 ноября 2011 г. N 33-16133/2011 (ключевые темы: договор возмездного оказания услуг - защита прав потребителей - продажа квартир - интернет - купля-продажа недвижимости)

Определение Свердловского областного суда
от 10 ноября 2011 г. N 33-16133/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Зинченко И. П.,

судей Волковой Я. Ю., Родионовой Т. О.

при секретаре Федореевой Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 ноября 2011 г. гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Риэлторская компания "Ярмарка" к Наумовой Э.С., Наумову С.В. о взыскании вознаграждения по договору и штрафа

по кассационным жалобам сторон на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 13 сентября 2011 г.

Заслушав доклад судьи Родионовой Т. О., объяснения представителя истца Денисовой М.В. (по доверенности от ( / / )), объяснения ответчиков Наумовых С.В., Э.С. и представителя ответчика Наумовой Э.С. - Сахровой Н.А. (по доверенности от ( / / )), поддержавших доводы своих кассационных жалоб, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО Риэлторская компания "Ярмарка" обратилось в суд с вышеуказанным иском, в обоснование требований истец указал, что ( / / ) заключил с ответчиками договор N, по условиям которого он (риэлтор) принял на себя обязательства по совершению действий, направленных на содействие ответчикам (клиентам) в продаже 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: ... по цене ... руб. при условии поиска и одновременного приобретения ими других объектов недвижимости: 2-х комнатной квартиры в районах Уктус, Автовокзал, Вторчермет по цене не более ... руб. и 1-комнатной квартиры по цене до ... руб. Ответчики обязались уплатить за указанные услуги вознаграждение в размере ... руб. Договор заключен на срок с ( / / ) по ( / / ), однако ( / / ) от ответчиков поступило заявление о невозможности исполнения договора без указания причин. Согласно п. ... договора в случае его досрочного расторжения по инициативе клиента услуги подлежат оплате пропорционально части выполненных услуг согласно процентному соотношению стоимости услуг, указанному в Прейскуранте цен. Указывая, что до расторжения договора ответчикам оказаны услуги на сумму ... руб., в том числе консультирование клиента по вопросам купли-продажи недвижимости в рамках договора на оказание услуг, осуществление поиска покупателя на объект, в том числе осуществление комплекса маркетинговых мероприятий, направленных на поиск покупателя, в том числе разработка и размещение рекламы; проведение переговоров с потенциальными покупателями, согласование сроков, порядка оплаты, представление интересов клиента в переговорах с третьими лицами в целях реализации договора, осуществление поиска и показа объектов, отвечающих требованиям клиента, заключение договора (договор N от ( / / )), обеспечивающего совершение сделки, во исполнение которого истцом был принят частичный платеж от потенциального покупателя объекта недвижимости, о чем ответчики были уведомлены в письменной форме, истец просил взыскать с ответчиков вознаграждение по договору в размере ... руб. Кроме того, ссылаясь на нарушение ответчиками п. .... договора и самостоятельное выставление ими на продажу квартиры в сети Интернет, истец на основании п. ... договора и п. 1 ст. 330 ГК Российской Федерации просил взыскать с ответчиков штраф в размере ... руб., а также расходы по уплате госпошлины ... руб.

Ответчики Наумову С.В., Наумовой Э.С. иск не признали, в письменном возражении указали, что в конце февраля 2011 г. сами разместили в сети Интернет объявление о продаже своей квартиры по адресу: ..., взамен им требовалось приобрести 2-х комнатную и 1-комнатную квартиры, в марте 2011 г. им позвонила А., как выяснилось позже, сотрудник агентства недвижимости "Ярмарка", предложила услуги по купле-продаже их квартиры и одновременной покупке требуемых им объектов, позже был подписан договор N от ( / / ), при подписании договора было достигнуто соглашение, что они одновременно с А. будут искать покупателя на свою квартиру и подыскивать себе варианты покупки по Интернету, телефон А. был добавлен ими во все ранее поданные объявления. Однако истец покупателя на их квартиру не нашел, данного покупателя нашли они сами, к ним обратилась Ш., которая согласилась купить их квартиру, в связи с имеющимся договором она внесла аванс за их квартиру в ООО Риэлторская компания "Ярмарка", в то же время Наумову С.В. самостоятельно нашел себе квартиру в ..., за нее требовалось срочно внести аванс, Наумову С.В. обратился к истцу с просьбой внести аванс из денежных средств, уплаченных Ш. однако истцом в этом было отказано, в результате квартира была продана другим лицам. Наумовой Э.С. истцом не было предложено ни одного варианта двухкомнатной квартиры, подходящей для проживания с двумя несовершеннолетними детьми, те немногие варианты, которые предлагала А., не соответствовали санитарным нормам, квартиры были в полуразрушенном состоянии, сама риэлтор квартиры смотреть не ездила, Наумовой Э.С. совместно с покупателем Ш. осматривали данные объекты. Когда они предупредили А., что в случае ее бездействия сами найдут себе варианты квартир, А. перестала выполнять какие-либо обязанности по договору, они решили прекратить договорные отношения с истцом, но А. не отвечала на телефонные звонки, избегала общения, когда они смогли дозвониться, предложила прийти им в офис (в ее отсутствие) и написать на имя директора заявление о прекращении договора, такое заявление ими было написано ( / / ) Считали, что истцом условия договора не выполнены, так как исходя из смысла п. ... договора предметом договора являлась продажа квартиры по ... и одновременная покупка 2-х и 1-комнатной квартир, в п. ... договора перечислены обязанности риэлтора, из которых выполнен лишь п. ... - заключение с покупателем договора, обеспечивающего совершение сделки, выполнение данного пункта стало возможным при их (ответчиков) непосредственном участии. Пункты ... истцом грубо нарушены, в связи с изложенным в иске просили полностью отказать (л. д. ...).

В судебном заседании представитель истца Денисова М. В. иск поддержала, ответчики Наумова Э. С., Наумов С. В., представитель Наумовой Э. С. - Сахарова Н. А. иск не признали.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 13 сентября 2011 г. иск ООО Риэлторская компания "Ярмарка" удовлетворен в части, с ответчиков взыскано ... руб. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе представитель истца Денисова М. В. (по доверенности от ( / / ), л. д. ...) просит решение суда отменить в части отказа в иске, считая необоснованными выводы суда об объеме оказанных по договору услуг, ссылаясь на несоответствие данных выводов суда обстоятельствам дела; не согласна с отказом в иске о взыскании штрафа, указывает на необходимость возмещения расходов по уплате госпошлины согласно ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации, просит принять решение об удовлетворении иска в полном объеме (л.д. ...).

В кассационных жалобах ответчик Наумову С.В. и представитель ответчика Наумовой Э.С. - ФИО12 (по доверенности от ( / / ), сроком на три года) просят решение суда отменить в части удовлетворения иска, оспаривая выводы суда о надлежащем исполнении истцом услуг по договору и о несении им фактических расходов, связанных с таким исполнением; считают решение суда не соответствующим положениям ст. 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ст. 782 ГК Российской Федерации. Также указывают, что Наумовой Э.С. представляет интересы несовершеннолетнего внука, является его опекуном, поэтому с нее не подлежат взысканию денежные средства. Просят принять по делу новое решение - об отказе в иске (л.д. ...).

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, недоказанностью установленных судом обстоятельств.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о частичном исполнении истцом договора от ( / / ), по условиям которого он обязан был совершить действия, направленные на содействие в продаже квартиры ответчиков с одновременной покупкой им двух- и однокомнатной квартир. Установив, что истцом осуществлялось консультирование ответчиков, подбирались и предлагались ответчикам варианты жилых помещений, был заключен договор с покупателем квартиры ответчиков и от него получен аванс, суд сделал вывод о возможности удовлетворения иска и взыскании с ответчиков денежных средств в счет оплаты услуг по договору, при этом суд исходил из предусмотренного Прейскурантом цен процентного соотношения каждой услуги в общей стоимости услуг, определенной договором.

Так, Прейскурантом цен, подписанным сторонами, но не являющимся Приложением к договору либо его неотъемлемой частью (такого указания договор и Прейскурант цен не содержат) предусмотрено, что услуга консультирования клиента по вопросам купли-продажи недвижимости в рамках договора составляет 40 % от стоимости услуг, осуществление поиска покупателя на объект - 20 %, проведение переговоров с потенциальными покупателями - 20 %, заключение с покупателем договора, обеспечивающего совершение сделки - 10 %, осуществление поиска и показа объектов, отвечающих требованиям клиента, - 5 %, подготовка документов для сделки с продаваемым объектом при условии выдачи клиентом доверенности - 5 %, итого - 100 %; в примечании к Прейскуранту цен указано, что данный прейскурант действует только при наступлении обстоятельств, указанных в п. ... договора на оказание услуг; исключение клиентом каких-либо определенных услуг из данного прейскуранта цен не допускается, комплекс услуг по содействию в продаже клиентом объекта недвижимости оказывается ООО Риэлторская компания "Ярмарка" только в совокупности (л. д. ...).

Пункт ... договора предусматривает, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиента, последний обязан оплатить услуги в полном объеме, а в случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента услуги подлежат оплате пропорционально части выполненных услуг согласно процентному соотношению стоимости услуг, указанному в Прейскуранте цен.

Приложением N к договору, регулирующим порядок расчетов по договору, установлено, что клиент обязуется оплатить вознаграждение риэлтора за услуги, оказываемые по настоящему договору, в размере ... руб., вознаграждение выплачивается в момент окончания расчетов по договору купли-продажи покупаемого объекта либо в ином порядке по соглашению сторон (л. д. ...

По существу, при применении указанного в Прейскуранте цен процентного соотношения стоимости услуг заказчик в случае отказа от исполнения договора заранее обязывается к оплате услуг риэлтора в размере не менее ... руб. независимо от того, будет ли продан или приобретен объект недвижимости, так как 80 % от ... руб. составляют лишь услуги консультирования клиента, осуществление поиска покупателя на объект и проведение переговоров с потенциальными покупателями, при этом такой информации в самом тексте договора либо приложении N, устанавливающим порядок расчетов по договору, до сведения потребителя не доводится, а конкретный объем действий, которые риэлтор обязан выполнить за указанное вознаграждение, а также конкретный результат таких действий, договором не определен. В данном случае, по мнению суда кассационной инстанции, потребителям в нарушение ст. 10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" не была предоставлена необходимая и достоверная информация о возмездно оказываемых истцом услугах, обеспечивающая возможность их правильного выбора. Как поясняли ответчики и не опровергнуто истцом, до заключения договора о возмездном оказании услуг ответчики самостоятельно размещали объявление о продаже своей квартиры в сети Интернет и нуждались лишь в профессиональном содействии в продаже данной квартиры с одновременным приобретением двух других, а не в услугах консультирования по вопросам купли-продажи недвижимости. Свидетель Ш. в суде подтвердила, что объявление о продаже квартиры ответчиков самостоятельно нашла на сайте, осмотрела квартиру и решила ее купить, позже внесла аванс истцу, так как Наумову С.В. ей сообщил о наличии договора с риэлтором; о том, что предложение о покупке квартиры ей поступило от истца, она не поясняла (л. д. ...).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 781 ГК Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

С учетом приведенной нормы и содержания договора от ( / / ) услуги риэлтора подлежали оплате в момент окончания расчетов по договору купли-продажи, однако, как видно из материалов дела, такой договор заключен не был, ответчикам требовались услуги по продаже их квартиры с одновременной покупкой одно- и двухкомнатной квартир, с ( / / ) марта по ( / / ) ответчику Наумову С.В. истцом не предлагались никакие варианты покупки жилья, а ответчику Наумовой Э.С. предлагались варианты покупки жилья, не отвечающего санитарным и техническим требованиям и не пригодного для проживания с двумя несовершеннолетними детьми. То обстоятельство, что Наумовой Э.С. является опекуном несовершеннолетних, отражено на первом листе договора от ( / / ) (л. д. ...).

( / / ) ответчики отказались от исполнения договора возмездного оказания услуг (л. д. ...).

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом, а также правами, предоставленными потребителю о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК Российской Федерации, согласно которому заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

При этом исполнитель должен доказать, что расходы были понесены до отказа от договора и вызваны исполнением или подготовкой к его исполнению.

Материалами дела не подтверждается, что истец понес какие-либо расходы, связанные с исполнением им обязательств по договору с ответчиками, кроме рекламных затрат в сумме ... руб. (л. д. ...), доказательств несения каких-либо иных расходов, связанных с исполнением обязательств по договору с ответчиками, истцом в нарушение ст. ст. 56, 57 ГПК Российской Федерации не представлено, взысканная судом сумма ... руб., как и предъявленная к иску сумма ... руб., не является фактическими расходами ООО Риэлторская компания "Ярмарка", связанными с исполнением им обязательств по договору от ( / / ) N

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения решения суда в части удовлетворения иска ООО Риэлторская компания "Ярмарка" и уменьшения размера взысканной судом суммы до ... руб. Вопрос о возмещении истцу судебных расходов в соответствии с ч. 3 ст. 98 ГПК Российской Федерации может быть разрешен судом первой инстанции.

В иске о взыскании штрафа в пользу истца судом правильно отказано, так как доказательств нарушения ответчиками условий договора истцом не представлено, кроме того, законом взыскание штрафа при отказе потребителя от договора об оказании услуг не предусмотрено. С учетом изложенного кассационная жалоба истца ООО Риэлторская компания "Ярмарка" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 361 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 13 сентября 2011 г. изменить в части удовлетворения иска ООО Риэлторская компания "Ярмарка" к Наумовой Э.С., Наумову С.В., уменьшив размер взысканной суммы с ... рублей до ... рублей ... копеек. В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу истца - без удовлетворения.