Определение Свердловского областного суда от 29 ноября 2011 г. N 33-16704/2011 (ключевые темы: договор дарения - опека - члены семьи - общая долевая собственность - добросовестный приобретатель)

Определение Свердловского областного суда
от 29 ноября 2011 г. N 33-16704/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Суханкина А.Н.,

судей Семерневой Е.С., Куликовой М.А.,

при секретаре Ходос Ю.Н.,

рассмотрела в судебном заседании 29.11.2011 дело по иску Ш.Е., действующей в интересах недееспособной Ч.В.Н., к Ч.Е.В., Е.Л. о признании сделки (договора) купли-продажи квартиры недействительной и по встречному исковому заявлению Е.Л. к Ш.Е. о признании добросовестным приобретателем

по кассационной жалобе ответчиков Е.Л., Ч.Е.В. на решение Полевского городского суда Свердловской области от 03.10.2011, которым первоначальные исковые требования удовлетворены, встречный иск оставлен без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Семернёвой Е.С., пояснения представителя истца, ответчиков, представителя ответчика, судебная коллегия

установила:

Ч.В.Н. и Ч.Е.В. (мать и сын) являлись собственниками по 1/2 доле в праве собственности в квартире, расположенной по адресу ...

03.08.2007 между ними заключен договор дарения, по условиям которого Ч.В.Н. подарила Ч.Е.В. 1\2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.

Ч.В.Н. продолжала проживать в квартире и сохраняла право пользования, поскольку являлась членом семьи Ч.Е.В., как собственника жилого помещения.

Истец является опекуном матери, которая признана недееспособной решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2010.

В августе 2010 года, Ч.Е.В., зная, что мать недееспособна, без согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки, продал указанную квартиру Е.Л..

Истец, обращаясь с иском, считает, что сделка купли-продажи не соответствует требованиям закона и потому ничтожна. Просила также применить последствия ничтожности сделки, предусмотренные ст.167 ГК РФ, а именно вернуть квартиру в собственность Ч.Е.В. и Ч.В.Н., и обязать Ч. выплатить Е. деньги в сумме один миллион двести тысяч рублей.

Е.Л. обратилась со встречным исковым требованием к Ш.Е. Просит признать ее добросовестным приобретателем в силу того, что перед оформлением сделки она приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца Ч.Е.В. на отчуждение квартиры: получила выписку из ЕГРП от 16.078.2010 года, ознакомилась с договором передачи квартиры в собственность граждан от 17.02.1993 года N, Договором дарения 1\2 доли в праве общей долевой собственности от 03.08.2007 года. Согласно указанных документов, Ч.Е.В. являлся единоличным собственником квартиры.

При приобретении квартиры она не знала и не могла знать, что у третьих лиц имеются притязания на квартиру, что зарегистрированная в квартире Ч.В.Н. признана недееспособной.

Ч.В.Н. она никогда в лицо не видела, о ее психическом состоянии ей ничего не было известно.

18.08.2010 она заключила с Ч.Е.В. договор купли-продажи квартиры. В сентябре 2010 года она узнала, что в суде рассматривается иск Ш.Е. о признании договора дарения 1\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенный 03.08.2007 между Ч.В.Н. и Ч.Е.В. недействительным.

Заочным решением Полевского городского суда от 07.06.2011 исковые требования Ш.Е. удовлетворены.

За квартиру она заплатила Ч.Е.В. 1200000 руб. При осмотре квартиры Ч.В.Н. в ней не находилась и не проживала. По состоянию квартиры было ясно, что в ней долгое время никто не живет: в квартире было много пыли, отсутствовала газовая плита, личных вещей, а также вещей, необходимых для бытового пользования не имелось.

Ч.Е.В. пояснил ей, что Ч.В.Н. с весны 2010 года проживала у него в доме на ..., а в начале июня ее забрала к себе его сестра, а также уверил ее, что она без проблем выпишется из квартиры и у нее не возникло сомнений в этом. Однако Ч.В.Н. после сделки не снялась с регистрационного учета, и ей пришлось обратиться в суд с иском о прекращении у Ч.В.Н.права пользования квартирой.

С момента передачи квартиры она и ее сын Е.Д.С. владеют и пользуются этой квартирой, несут необходимые расходы по ее содержанию, а также своевременно оплачивают коммунальные услуги. В квартире она произвела следующие ремонтные работы: сменила межкомнатные двери, установила пластиковый балконный блок, наклеила обои и потолки в двух комнатах, окрасила пол, установила газовую плиту, заменила трубы в санузле. В настоящее время ею осуществляется ремонт в третьей комнате и кухне. Другого жилого помещения для проживания ни она, ни ее сын не имеют.

На момент сделки об обременениях на квартиру она не знала и не могла знать, в связи с чем просит признать ее добросовестным приобретателем.

Ответчик Ч.Е.В. иск Ш.Е. не признал, требования встречного иска Е.Л. поддержал и суду пояснил, что 03.08. 2007 Ч.В.Н. подарила ему свою 1\2 долю в квартире. Он с августа 2007 года стал жить в доме по ... ремонтировал его. Мать не хотела жить в квартире, потому что держала собак, были жалобы жильцов на это. Поэтому он мать с вещами и собаками перевез в дом, при этом мать говорила, что квартиру необходимо либо сдавать, либо продать. В квартире требовался ремонт, надо было менять пол, двери. Они с матерью жили в доме.

07.06.2010 он пришел с работы, матери дома не было. Все документы лежали на месте, он кинулся в милицию, везде искал, от соседки узнал, что мать забрала сестра. Он звонил ей, она на звонки не отвечала, через неделю сообщила, что мать у нее.

Ш.Е. не разрешала встречаться с матерью. Через месяц он случайно смог поговорить с мамой по телефону, она сказала, что у нее все хорошо, и чтобы он делал ремонт в доме.

Он решил продать квартиру, чтобы на вырученные деньги отстроить дом.

С Е. познакомился по объявлению, показал квартиру, заключили договор купли-продажи у нотариуса. Когда он показывал Е. квартиру, заключал договор, он ничего не знал об обращении Ш.Е. в суд.

После оформления сделки и получения Е. свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, он получил повестку в суд, но уже суд состоялся, было вынесено решение. Из этого решения он и узнал, что мама признана недееспособной.

Он подал заявление на отмену заочного решения, но потом его отозвал.

На момент совершения сделки с Е., ему ничего не было известно о психическом состоянии матери. Также у него нет финансовой возможности выплатить один миллион двести тысяч Е..

Суд удовлетворил требования Ш.Е., в удовлетворении требований Е.Л. отказал.

В кассационной жалобе ответчик Е.Л., оспаривая судебное решение, ссылается на неправильное определение судом обстоятельств имеющих значение для дела и нарушение норм материального права.

В кассационной жалобе ответчик Ч.Е.В. оспаривая решение указывает на нарушение судом норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 03.08.2007 Ч.В.Н.(мать) подарила Ч.Е.В.(сыну) 1\2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по... в ....

Согласно п.6 Договора Ч.В.Н., которая сохраняет право проживания указанной выше квартирой.

Согласно договору купли-продажи от 18.08.2010 Ч.Е.В. продал Е.Л. данную квартиру.

В настоящем деле оспаривается указанный договор. Правовым основанием недействительности сделки названы ст.ст. 168 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. В качестве фактических оснований указано на то, что при заключении сделки брат был осведомлен о лишении матери недееспособности ( решение Верх- Исетского районного суда г. Екатеринбурга, вступившее в законную силу 29 06 2010 г) и что в производстве Полевского суда находится ее иск о признании договора дарения 2007 г. недействительным. Кроме того, указывает на отсутствие согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры (п.4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации

Как следует из ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Учитывая, что предметом спора является сделка от 18.08.2010 между Ч.Е.В. и Е.Л., суд должен был проверить влияние указанных истцом оснований на законность данной сделки.

Действительно, решением Полевского городского суда от 07.06.2011г. договор дарения 2007г признан недействительным по основаниям ст. 171 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу того, что на момент сделки Ч.В.Н. не способна была понимать значение своих действий и руководить ими.

Вместе с тем, на момент заключения спорной сделки годом ранее, то есть 18.08.2010, не имелось правовых оснований полагать, что у продавца не было полномочий на продажу. Тем более, это не могло повлиять на добросовестность покупателя Е.Л.

Порока воли продавца Ч.В.Н. не установлено.

При этом доводы истца о наличии психического расстройства матери, не являвшейся стороной по сделке, значения не имеют.

Решением Верх- Исетского районного суда г. Екатеринбурга, вступившее в законную силу 29 06 2010 г, Ч.В.Н. лишена дееспособности.

В силу правил п.4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Истец полагает сделку недействительной и в силу того, что не было получено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры. В этом она видит нарушение закона и полагает возможным применение ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, для положительного вывода необходимо установление следующих значимых обстоятельств:

- нахождение под опекой, лиц, чьи интересы защищает норма;

-проживание в отчуждаемом жилом помещении находящегося под опекой члена семьи собственника отчуждаемого жилого помещения;

-осведомленность органа опеки и попечительства о вышеизложенном;

- затрагивание прав или охраняемых законом интересов указанных лиц отчуждением помещения.

Как установлено судом, Ч.В.Н. в спорной квартире не проживает. Так, сын пояснил, что перевез мать из квартиры в дом ..., поскольку ее образ жизни не позволял жить одной в квартире. Впоследствие мать была перевезена дочерью в г.Екатеринбург и проживала вместе с ней, о чем указано в заключении ТОИГВ СО ЦСЗН МСЗН СО по Верх-Исетскому району г. Екатеринбурга и не оспаривается сыном и дочерью. Кроме того, на момент приобретения квартиры Е.Л. следов проживания в квартире не имелось: отсутствовала плита, предметы интерьера и быта, имелся в большом количестве мусор и толстый слой пыли.. Таким образом, покупатель удостоверилась, что в квартире никто не проживает.

Кроме того, истцом не доказано, что органы опеки и попечительства г. Полевского были осведомлены о необходимости контроля за Ч.В.Н., как психически больной, находящейся под опекой, учитывая, при этом, что на момент признания недееспособной она проживала в Екатеринбурге, на психиатрическом учете в лечебных учреждениях Полевского не состояла.

Из изложенного видно, что отчуждением квартиры права Ч.В.Н. не затрагивались в силу ее непроживания в спорном жилом помещении. Иного не доказано. Судом не установлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П: лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Если заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано".

Суд, принимая решение, не счел Е.Л. добросовестным приобретателем, указав, что она не проявила должной осмотрительности, касающейся лиц, проживающей в этой квартире, в частности Ч.В.Н.

Судебная коллегия не может согласиться в таким выводом, поскольку, во-первых: договор она заключала не с Ч.В.Н., а с Ч.Е.В., во- вторых: она выяснила объем правомочий последнего на отчуждение имущества (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 04 2010 г. Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Так, она получила уведомление об отсутствии ограничений в ЕГРП, ознакомилась с правоустанавливающими документами продавца. Выяснение иных обстоятельств не входит в круг тех, которые могут свидетельствовать о добросовестности покупателя.

При этом она не могла предполагать, что через год договор дарения (один из правоустанавливающих документов) будет признан судом недействительным.

Из вышеизложенного видно, что, что Е.Л. является добросовестным приобретателем и, учитывая характер иска, в удовлетворении требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации, должно быть отказано.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судом, но выводы сделаны ошибочные, а кроме того, неправильно применен закон, судебная коллегия, отменяя решение, считает необходимым принять новое решение об удовлетворении встречного иска, и отказе в удовлетворении первоначально иска.

Руководствуясь ст. 361 - 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Полевского городского суда Свердловской области от 03.10.2011 отменить. Принять новое решение.

Признать Е.Л. добросовестным приобретателем.

В признании недействительным и применении последствий недействительности договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ... от 18 августа 2011 года, заключенного между Ч.Е.В. и Е.Л., отказать.