Определение Свердловского областного суда от 22 декабря 2011 г. N 33-18209/2011 (ключевые темы: договор долевого участия в строительстве - неосновательное обогащение - неустойка - проценты за пользование чужими денежными средствами - дополнительное соглашение)

Определение Свердловского областного суда
от 22 декабря 2011 г. N 33-18209/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Суханкина А.Н.,

судей Семерневой Е.С Калимуллиной Е.Р.

при секретаре Ходос Ю.Н.,

рассмотрела в судебном заседании 22.12.2011 дело по иску иску С. к ООО "Новоград" о расторжении дополнительного соглашения, взыскании неустойки, по договору долевого участия в строительстве, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами

встречному иску ООО "Новоград" к С. о признании договора долевого участия в строительстве жилого дома N... от 06.03.2007г. не заключенным и обязании регистрации договора долевого участия в строительстве

по кассационным жалобам сторон на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 16 09 2011, которым исковые требования С. удовлетворены в части, в удовлетворении встречного иска ООО "Новоград" отказано.

Заслушав доклад судьи Семернёвой Е.С., пояснения представителя С. - Зудихиной Е.И, истца, представителя ООО "Новоград" Рыкову Е.Ю.,

судебная коллегия

установила:

С. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ООО "Новоград".

В обоснование исковых требований истец указала, что 06.03.2007 года заключила с ООО "Новоград" (Заказчик-застройщик) договор долевого участия в строительстве жилого дома N...

Согласно догововору стороны объединяют свои усилия и вклады для строительства 12-16-этажного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной парковкой, находящегося в г. Екатеринбурге по ул. ...

Разрешение на строительство многоэтажного жилого ... от 30.03.2005г.

Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ - N... от 07.07.2005г., договора аренды земельного участка- N... от 23.09.2004г. (кадастровый номер земельного участка ...).

Результат договора - передача в собственность истца после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию квартиру общей жилой площадью ... кв.м.

25.02.2010г. заключено дополнительное соглашение N... к договору N... от 06.03.2007,.

Соглашением внесены в договор следующие изменения: в пункт 1.6 Договора: "Срок получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и срок передачи квартиры, указанной в п. 1.2, Инвестору - 4-ый квартал 2010 года"; пункт 3.1 Договора дополнен абзацем: "Размер дополнительного вклада инвестора составляет сумму ... рублей (доплата за 1 кв.м приведенной площади) х ... кв.м (проектная площадь квартиры) = ... рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменения по индексу инфляции в строительстве, определенному УРЦЭС".

Истцом по данному соглашению денежные средства внесены в полном объеме.

Согласно п. 7 дополнительного соглашения, в случае, если работы по строительству дома не возобновятся до 16.03.2010г., внесенные по данному соглашению средства возвращаются Инвестору в течение трех дней и данное дополнительное соглашение утрачивает юридическую силу.

Строительные работы на объекте, которые должны были завершиться еще в 1 квартале 2008г., в настоящее время приостановлены, строительство дома не завершено.

В период с 25.02.2010г. по 16.03.2010г. строительные работы не были возобновлены. Ответчик этого не доказал.

Полагала, что дополнительный вклад в сумме ... рубля будет использован на завершение строительства дома. Однако этого сделано не было.

Считает, что имеет место существенное нарушение условий дополнительного соглашения со стороны ООО "Новоград".

10.02.2011г. она в адрес ООО "Новоград" направила претензию с требованием расторгнуть дополнительное соглашение N... к Договору долевого участия с строительстве жилого дома N N... от 06.03.2007г. и вернуть в течение 3 дней с момента получения настоящей претензии внесенные по данному дополнительному соглашению средства в размере ... рубля.

Претензия ООО "Новоград" получена, ответа на претензию не поступило.

Согласно пп. 1.6 указанного договора, срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплутацию и срок передачи квартиры, указанной в п. 1.2 Инвестору - 1 квартал 2008г.

С. в полном объеме оплачена стоимость вклада, рассчитанная по формуле: ... рублей х ... кв.м. = ... рублей. Согласно справке N... от 09.09.2009г. предоставленной ООО "Новоград", ею оплачено ... кв.м. 2-комнатная квартиры во второй секции на 3 этаже, приобретаемой по договору долевого участия N...-ду от 06.03.2007г. (проектная площадь ... кв.м.). Общая сумма внесенных ею денежных средств составляет ... рублей.

До настоящего времени обязательство по договору ООО "Новоград" не исполнено. По состоянию на 30.03.2011г. сумма неустойки за период с 01.04.2008г. пo30.03.2011г. составляет ... рублей. Сумма неустойки составляет ... рублей.

Кроме того, согласно справке N... от 09.09.2009г. оплачено ... кв. м 2-комнатной квартиры, приобретаемой по договору долевого участия N...-ду от 06.03.2007 г. (проектная площадь ... кв. м). Общая сумма внесенных платежей составляет ... рублей. Таким образом, имеется переплата в размере ... рублей, которую считает неосновательным денежным обогащением отвтетчика и на которую подлежат уплате проценты по ст. 395 ГК РФ. Сумма процентов за пользование чужими средствами с 20.12.2007г. по 30.03.2011г. составляет ... рублей ... копеек.

Судебные расходы по оплате услуг представителя подлежат возмещению ответчиком истцу на основании ст. 98, 100 ГПК РФ.

Истец просит:

- расторгнуть дополнительное соглашение N... к договору долевого участия в строительстве жилого ...-ду от 06.03.2007г.

- взыскать с ООО "Новоград" сумму неосновательного обогащения в размере ... рубля,

- взыскать неустойку за период с 01.04.2008г. по 30.03.2011г. в размере ... рублей,

- взыскать сумму неосновательного обогащения в размере ... рублей,

- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2007г. по 30.03.2011г. в размере ... рублей ... копеек,

- расходы на оплату услуг представителя в размере ... рублей.

ООО "Новоград не признал требования, поскольку истцом не представлены доказательства того, что строительство дома не начато до 16.03.2010г.

Кроме того, денежные средства в размере ... рублей по дополнительному соглашению были внесены истцом 09.06.2010г., то есть после 16.03.2010г., что подтверждает, что истец признавала дополнительное соглашение действительным в связи с началом осуществления строительных работ ЗАО "СМУ-3", поэтому отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения недействительным.

Гражданским законодательством предусмотрена возможность расторжения при определенных обстоятельствах договора в целом, но не части договора.

Предполагаемая истцом переплата в размере ... рублей не может быть неосновательным обогащением, поскольку уточненная площадь принимаемая для конечного взаиморасчета сторон, определяется справкой Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) после сдачи Объекта эксплуатацию. Объект не введен в эксплуатацию. Оснований для перерасчета нет.

В соответствии с п.3.5 договора N...-ду от 06.03.2007 при поэтапном внесении платежей по договору применяется индекс инфляции в строительстве. Коэффициент инфляции в строительстве (индекс изменения стоимости строительства) разрабатывается Уральским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве. До заключения договора истец была проинформирована о порядке определения цен при поэтапном внесении платежей по договору (вкладов).

На собрании членов ТСЖ "... С. проголосовала за внесение дополнитель ного вклада в размере ... рублей за 1 кв.м. без чистовой отделки. Других источников финиансирования нет. Истец понимает, что неустойка может быть взыскана в ее пользу только за счет внесенных другими инвесторами дополнительных вкладов. Удовлетворении требований С. приведет к невозможности завершения строительства жилого дома. Будут нарушены права и интересы более ста других инвесторов. Полагает, что требование истца о взыскании неустойки в существующих обстоятельствах является злоупотреблением правом, не подлежащим защите.

Определением суда от 30.08.2011г. к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "Новоград" к С. о признании договора долевого участия в строительства жилого ...-ду от 06.03.2007г. не заключенным.

В обоснование своих доводов истец по встречному иску указал, что договор долевого участия после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ "Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Разрешение на строительство получено застройщиком после вступления в силу ФЗ N 214-ФЗ, и действие указанного закона распространяется на отношения между истцом и ответчиком.

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая, что договор не зарегистрирован, то он является незаключенным, не порождающим у сторон каких - либо прав и обязанностей.

Просит удовлетворить встречное исковое заявление, признав договор долевого участия в строительстве жилого ...-ду от 06.03.2007г. между ООО "Новоград" и С. незаключенным и возложении обязанности на нее по регистрации данного договора в уполномоченном регистрационном органе.

С. не признала встречный иск, поскольку ответчиком не представлено доказательством того, что истец уклоняется от регистрации договора. Требование ООО "Новоград" об обязывании С. заключить новый договор и зарегистрировать его в соответствующем регистрирующем органе не основано на законе, так как закон об участии в долевом строительстве не распространяется на договоры, заключенные до введения его в действие. Истек трех годичный срок исковой давности по требованию о признании договора недействительным, так как договор заключен 06.03.2007 года, а иск предъявлен в 2011 году.

Определением суда от 16.08.2011г. к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - ТСЖ "...", ЗАО "СМУ - 3".

Определением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 30.08.2011г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - АК Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Октябрьского отделения N 1794 Сбербанка России, на стороне ответчика - Администрацию города Екатеринбурга.

В судебном заседании представитель третьего лица ЗАО "СМУ-3" Бабкина Н.А. поддержала доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, просила его удовлетворить. Удовлетворение первоначальных исковых требований оставила на усмотрение суда. Дополнительно суду сообщила, что земельный участок по ул. ... в г. Екатеринбурге был предоставлен в аренду ООО "Новоград", где ЗАО "СМУ -3" выступало застройщиком. Впервые разрешение на строительство дома по ... было получено ЗАО "СМУ-3" 30.03.2005г. В 2004г. вся проектная документация по дому была продана ЗАО "СМУ-3" по доголвору купли продажи ответчику ООО "Новоград". В 2007г. ЗАО "СМУ-3" выдало доверенность ответчику ООО "Новгорад" на заключение договоров с любыми физическими и юридическими лицами на финансирование строительства дома. С 2009г. выполняет подрядные работы по договору для ответчика по строителтьству спорного дома.

В судебном заседании представитель третьего лица АК Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Октябрьского отделения N 1794 Сбербанка России Сонин А.В.,удовлетворение первоначальных исковых требований оставил на усмотрение суда, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Дополнительно суду пояснил, что системный правовой анализ договора и дополнительного соглашения, заключенных между гражданкой С. и ООО "Новоград", позволяют сделать вывод о том, что между сторонами заключен смешанный договор, содержащий элементы договоров о совместной деятельности, строительного подряда и договора инвестиционного характера.

Вопросы, неурегулированные названным договором, должны регламентироваться Гражданским кодексом РФ и инвестиционным законодательством, а именно Федеральным законом от 25.02.1999г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Эти акты не содержат императивных норм о государственной регистрации договоров подобного типа. Соответственно, требование ООО "Новоград" о признании незаключенным договора в связи с непрохождением процедуры государственной регистрации не основано на законе и не подлежит удовлетворению.

Кроме того, в действиях ООО "Новоград" есть признаки злоупотребления правом, поскольку данные требования заявлены спустя более 3 лет с момента заключения оспариваемого договора: в течение всего периода времени ООО "Новоград" не предпринимал никаких действий по его регистрации, заключал дополнительные соглашения к нем; действия по признанию его недействительным были осуществлены только после того, как истец обратился в суд с целью защиты своих прав.

Судом постановлено: " Иск С. к ООО "Новоград" о расторжении дополнительного соглашения, взыскании неустойки, по договору долевого участия в строительстве, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Расторгнуть дополнительное соглашение N... к договору долевого участия в строительстве жилого ...-ду от 06.03.2007г. заключенное 25.02.2010г. между ООО "Новоград" и С..

Взыскать с ООО "Новоград" в пользу С. в счет возврата суммы неосновательного обогащения ..., в счет неустойки ..., в счет процентов за пользование чужими денежными средствами ..., в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя ..., всего .... В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Новоград" государственную пошлину в доход государства в сумме ... ....

В удовлетворении встречного иска ООО "Новоград" к С. о признании договора долевого участия в строительстве жилого ...-ду от 06.03.2007г. не заключенным и обязании регистрации договора долевого участия в строительстве, отказать".

Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения, в кассационной жалобе стороны указали на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, повлекших вынесение незаконного решения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает часть доводов жалобы ООО "Новоград" заслуживающими внимания.

Согласно правилам ст.196 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Кроме того, важным требованием является принятие решения только по заявленным истцом требованиям.

Суд, принимая решение по требованию о расторжении дополнительного соглашения, исходил из того, что установил существенное нарушение ответчиком соглашения о возобновлении строительных работ.

Однако суд не учел следующее.

В силу п.2 ст 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом, согласно правилам ст. 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Как установлено судом и следует из смысла и содержания укзанных норм соглашение не существует "само по себе", поскольку его заключение изменило договор в целом. С этого момента обязательства сторон существуют в измененном виде., и потому требование о расторжении соглашения относится к договору в целом.

Это относится и к исчислению просрочки сдачи объекта, и к возможности расторжения договора.

Таким образом, независимо от содержания условий договора (п.7), "автоматической" утраты юридической силы и расторжения договора произойти не может без соблюдения требований к порядку его расторжения (п.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ). Однако доказательств соблюдения указанного порядка в деле нет.

Кроме того, в суде кассационной инстанции представители сторон пояснили, что С., также, как и остальные дольщики, не истребующие назад дополнительно внесенные взносы, предполагает получить квартиру, в том числе с работами, выполенными на указанные средства.

В таком случае позиция С. - непоследовательна, если учесть, что иных источников финансирования не имеется. Учитывая изложенное, суду надлежало уточнить ее требования.

Из содержания соглашения видно, что возврату подлежат "неосвоенные средства" в период, согласованный сторонами (п.7).

Суд, оценивая существенность нарушения, не принял во внимание доводы ответчика и третьих лиц ЗАО "СМУ-3", ТСЖ ..." о работах в спорный период (Т.2 л.д.7-20).

Однако судебная коллегия находит оценку формальной, неполной, ввиду того, что договор подряда N... с ЗАО "СМУ-3 был заключен до подписания соглашения с С., а работы выполнены, но в период с 01.06.2010г. по 30.11.2010г. То есть деньги истца "освоены", но с опозданием на 2,5 месяца.

Из чего следует, что обстоятельствами, нуждающимися в оценке суда, являются следующими : могли ли средства истца на момент истребования быть ей "физически" возвращены, а также :является ли задержка возобновления строительства на 2,5 месяца, существенным нарушением договора.

Согласно п.1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу правил ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Делая вывод о неосновательном обогащении в виде переплаты в сумме ... руб., суд не принял во внимание, что конечный расчет, осуществлялется после сдачи объекта, на основании справки БТИ, когда станет известна уточненная площадь. Указанных доказательств истцом не представлено, правовых оснований для определения уточненной площади по расчету истца, суд не приводит. В связи с чем, коллегия считает, что вывод суд сделал преждевременно.

Квалифицируя сумму ... руб. по дополнительному соглашению тоже как неосновательное обогащение, суд не принял во внимание законоположения ст. 1102 Гражданского кодекса РФ о том, что отсутствие законного основания должно быть установлено на момент передачи средств. Таковое существовало. Суд не учел, что последствием расторжения договора не являлется признание внесенных сумм неосновательным обогащением.

В то же время, судебная коллегия не может принять доводы жалобы ООО "Новоград", касающиеся встречного требования, в связи с тем, что оно базируется на ошибочном толковании истцом положений Федерального закона N 214-ФЗ "Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По требованию о взыскании неустойки за нарушение сроков выполения работ, судебная коллегия приходит к следующему. Исходя из изложенного ранее, началом исчисления срока является 4 квартал 2010 года, то есть 31 декабря 2010 года (ст. 108 Гражданского процессуального кодекса РФ). Окончание -30.03 2011г. Всего дней 90. Сумма неустойки ... Х3%Х90дн.=... рублей. При этом коллегия соглашается с судом о необходимости применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижению ее до ... руб.

Рассматривая требования о компенсации расходов на представителя, суд не учел сложности дела. Кроме того, при неизвестности результата нового рассмотрения части требований, решение в этой части подлежит отмене.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части:

- расторжения дополнительного соглашения N... к договору долевого участия в строительстве жилого ...-ду от 06.03.2007г. заключенного 25.02.2010г. между сторонами;

- взыскания с ООО "Новоград" в пользу С.: в счет возврата суммы неосновательного обогащения ... рубля, в счет процентов за пользование чужими денежными средствами ... рублей, в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя ... рублей, госпошлины;

- отказа в удовлетворении встречного иска ООО "Новоград" к С. о признании договора долевого участия в строительстве жилого ...-ду от 06.03.2007 г. не заключенным и обязании регистрации договора долевого участия в строительстве.

В этой части решение суда подлежит направлению на новое рассмотрение. В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь п.п.1-4 п 1 ст. 362 ст. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила :

решение Киров ского районного суда г. Екатеринбурга от 16. 09 2011 отменить

в части расторжения дополнительного соглашения N... к договору долевого участия в строительстве жилого ...-ду от 06.03.2007г. заключенного 25.02.2010г. между сторонами; взыскания с ООО "Новоград" в пользу С.: в счет возврата суммы неосновательного обогащения ... рубля, в счет процентов за пользование чужими денежными средствами ... рублей, в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя ... рублей, госпошлины; отказа в удовлетворении встречного иска ООО "Новоград" к С. о признании договора долевого участия в строительстве жилого ...-ду от 06.03.2007г. незаключенным и обязании регистрации договора долевого участия в строительстве.

В этой части решение суда направить на новое рассмотрение

В остальной части решение оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.