Решение Арбитражного суда Свердловской области от 6 февраля 2012 г. N А60-47788/2011 (извлечение) (ключевые темы: общее имущество в многоквартирном доме - подвалы - арендная плата - возмещение расходов - неустойка)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 6 февраля 2012 г. N А60-47788/2011

Резолютивная часть решения объявлена 01 февраля 2012 года

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2012 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело N А60-47788/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Сухоложская"

к индивидуальному предпринимателю Витюк Ирине Александровне

о взыскании 141749 руб. 81 коп.,

при участии в судебном заседании:

31.01.2012г.

от истца: Блинова В.Ю., представитель по доверенности N 1 от 23.12.2011г.

от ответчика: Тобин А.Г., представитель по доверенности N 66АА1015661 от 17.01.2012г.

01.02.2012г.: в том же составе участников

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ООО УК "Сухоложская" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ИП Витюк И. А. о взыскании 141749 руб. 81 коп., в том числе задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением площадью 129,5 кв.м., расположенным в подвале дома N 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог, и возмещению расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории на основании договора аренды N 61-А от 01.01.2010г. в сумме 105677 руб. 08 коп., а также неустойки, начисленной за общий период с 11.01.2010г. по 10.01.2011г. в сумме 36072 руб. 73 коп.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные издержки, связанные с получением выписки из ЕГРИП на ответчика сумме 200 руб. 00 коп. и оплатой почтовых расходов в сумме 118 руб. 35 коп.

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 314, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно доводам ответчика, изложенным в отзыве, Витюк И.А. является собственником нежилого помещения общей площадью 85 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: г. Сухой Лог, ул. Юбилейная, 9 и в силу ст. 36 ЖК РФ имеет право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома, в т.ч. на спорное подвальное помещения, собственными силами и за свой счет произвела ремонт части подвального помещения; и поскольку в результате его использования Витюк И.А. уменьшение размера общего имущества не произошло, правовой режим общего имущества также не изменился, нарушений прав других сособственников не имеется. По мнению ответчика, договор аренды объекта нежилого фонда N 61-А от 01 января 2010 года, на который в обоснование своих требований ссылается ООО УК "Сухоложская" является ничтожной сделкой, так как нарушает права Витюк И.А. как сособственника общего имущества в многоквартирном доме. Как указал ответчик, в соответствии с нормами жилищного законодательства Витюк И.А. как собственник нежилого помещения и сособственник общего имущества обязана нести расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме; пользуясь частью подвального помещения Витюк И.А. помимо обязанности оплаты за содержание общего имущества, непосредственно несет расходы по содержанию и обслуживанию части общего имущества, следовательно, по мнению ответчика, требования ООО УК "Сухоложская" о взыскании с Витюк И.А. арендной платы, а также платы за содержание общего имущества незаконны и не подлежат удовлетворению.

В данном судебном заседании ответчик заявил ходатайство о приобщении к делу договора управления N 132/2010 от 30.08.2010г. Ходатайство судом удовлетворено на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с необходимостью уточнения позиции истца и предоставления дополнительных доказательств, в судебном заседании, открытом 31.01.2012г., объявлялся перерыв до 01.02.2012г. 14 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе участников.

Истец заявил ходатайство о приобщении к делу дополнения к исковому заявлению (объяснений в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и приложенных к нему документов, а также справки за 2010г.

Ходатайство истца судом удовлетворено на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно письменным объяснениям истца, в соответствии с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 09.04.2007 года предусмотрено расходование доходов от аренды подвального помещения (в том числе сумм возмещение затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества) на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома; данным протоколом не предусмотрен возврат денежных средств, полученных от арендатора каждому собственнику; денежные средства аккумулируются на лицевом счете дома и расходуются в связи с вышеупомянутым решением; стоимость возмещения арендатором затрат определяется по тарифам и ставкам платы, в соответствии с Решением Думы городского округа Сухой Лог "Об утверждении ставок платы за жилое помещение и порядка оплаты коммунальных услуг для населения городского округа Сухой Лог".

Кроме того истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований о взыскании основного долга до суммы 105517 руб. 08 коп. и размера требований о взыскании неустойки, начисленной за период с 11.01.2010г. по 10.01.2011г. до суммы 36023 руб. 97 коп. Ходатайство заявлено устно и занесено в протокол судебного заседания под роспись представителя истца.

Поскольку ходатайство заявлено в пределах прав, предусмотренных ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, оно принято арбитражным судом, в связи с чем, спор подлежит рассмотрению в пределах требований о взыскании 141541 руб. 05 коп., в том числе основного долга в сумме 105517 руб. 08 коп., неустойки, начисленной за период с 11.01.2010г. по 10.01.2011г., в сумме 36023 руб. 97 коп.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между ООО УК "Сухоложская" (истец, арендодатель) и ИП Витюк И. А (ответчик, арендатор) заключен договор аренды N 61-А от 01.01.2010г., согласно условиям которого, арендодатель по поручению собственников многоквартирного дома сдает за плату во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 129,5 кв.м., расположенное в подвале дома N 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог Свердловской области и предназначенное для торговой деятельности (п.1.1, 1.2 договора)

Срок действия договора установлен сторонами с 02 января 2010 г. по 31 декабря 2010г. (п. 7.1 договора) (то есть, менее одного года), связи с этим указанный договор не подлежал государственной регистрации.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в указанном многоквартирном доме.

В силу п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пп.3.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В подтверждение правомочий истца на сдачу указанного объекта недвижимости в аренду по спорному договору представлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома N 9 по ул. Юбилейная, г. Сухой Лог, Свердловской области от 09.04.2007г., согласно которому общим собранием собственников указанного многоквартирного дома принято решение сдать в аренду индивидуальному предпринимателю Витюк И.А. подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Сухой Лог ул. Юбилейная, д. 9, площадью 129,5 кв.м. для размещения склада магазина швейного цеха; поручить заключение договора аренды с ИП Витюк И.А. обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская"; поступающие средства расходовать на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.

Как следует из материалов дела, имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи нежилого помещения от 02.01.2010г. подписанному сторонами.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно условиям договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, кроме того арендатор обязан своевременно возмещать затраты за предоставленные коммунальные услуги, управление. Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Приложениями N 3,4 являющимися неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2.5, 3.2.14 договора).

Ежемесячная арендная плата в ценах на 01.01.2010г. за переданный по настоящему договору объект устанавливается в размере 7884 руб. 00 коп. (без НДС). Годовая стоимость арендной платы на момент заключения договора составляет 94607 руб. 95 коп. (без НДС), согласно расчету (приложение N 1) являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 4.1 договора).

Арендатор перечисляет арендную плату за объект авансом до 10 числа расчетного месяца платежными поручениями на расчетный счет арендодателя (п. 4.7 договора).

Согласно п.4.3 в арендную плату не включены плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект или соответствующей долей земельного участка; плата за эксплуатационное обслуживание; плата за предоставляемые коммунальные услуги.

В соответствии с п. 4.9 договора арендатор также производит возмещение суммы платежей за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, пропорционально занимаемой площади (Приложение N 3); за коммунальные услуги на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии по расчету согласно нормативов потребления (Приложение N 4).

Согласно Приложению N 3 к договору аренды N 61-А от 01.01.2010г. стороны согласовали стоимость возмещения затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту в фиксированном размере - в сумме 909 руб. 09 коп. в месяц.

Согласно Приложению N 4 возмещение затрат по коммунальным услугам рассчитывается исходя из стоимости 1Гкал за 2010г. -791 руб. 41 коп.

В силу п. 3.2.14 договор арендатор обязался своевременно возмещать затраты за предоставленные коммунальные услуги, управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Приложениями N 3, 4, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора

В соответствии с п. 4.9 договора возмещение сумм указанных расходов производится арендатором до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Действующим законодательством не запрещено предусматривать в договорах аренды условия об оплате за собственника имущества расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, либо возмещать ему понесенные в связи с этим расходы (п.4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно письменным пояснениям истца, в соответствии с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 09.04.2007г. расходование доходов от аренды подвального помещения, в том числе и суммы возмещения затрат на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества осуществляется на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Согласно представленным в материалы дела документам, обязательства по уплате арендной платы в период января по декабрь 2010г. ответчиком в полном объеме не исполнены, задолженность за заявленный период составляет 94608 руб. 00 коп. (7884,00руб. х 12).

Доказательств уплаты арендной платы за спорный период в полном объеме либо частично ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Также в материалах дел отсутствуют доказательства исполнения ответчиком в заявленный период иных обязательств, принятых на себя на основании договора аренды N 61-А от 01.01.2010г., в том числе по уплате согласованных в договоре сумм возмещения расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в сумме 10909 руб. 08 коп.(909,09х12).

Направленная в адрес ответчика претензия N 3511 от 10.10.2011г. о необходимости погашения возникшей задолженности оставлена ответчиком без ответа.

С учетом изложенных обстоятельств требования истца о взыскании с ответчика долга по договору аренды N 61-А от 01.01.2010г. за период с января 2010 г. по декабрь 2010 г. в сумме 105517 руб. 08 коп. правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о недействительности спорного договора отклоняются судом ввиду отсутствия документально подтвержденных оснований. Что касается иных доводов ответчика, то они также не могут быть приняты во внимание, поскольку обладание ответчиком долей в праве общей долевой собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома, в состав которого входит и на спорное подвальное помещение, не освобождает ответчика от исполнения договорных обязательств. Кроме того, исходя из положений п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование общим имуществом многоквартирного дома осуществляется всеми собственниками; в силу пп. 1 п. 4 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Таким образом, единоличное использование какой-либо части общего имущества многоквартирного дома одним из собственников возможно не иначе как в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо подпункта 1 пункта 4 статьи 39 имеется ввиду подпункт 1 пункта 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на основании п. 5.2 договора N 61-А от 01.01.2010г. за период с 11.01.2010г. по 10.01.2011г. в сумме 36023 руб. 97коп.

Поскольку п. 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 4.7, 4.9 договора в виде уплаты пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день пользования объектом до фактического исполнения обязательства, наличие у ответчика просроченной задолженности, на сумму которой начислена неустойка, подтверждается материалами дела; расчет пени произведен исходя из правомерного периода просрочки, соответствующего условиям договора о сроке оплаты, с применением предусмотренной договором процентной ставки - требования истца в указанной части также обоснованы, правомерны и, учитывая, что ходатайство об уменьшении размера неустойки ответчиком не заявлено и доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не представлено, тогда как исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации"), подлежат удовлетворению в пределах заявленной суммы - в размере 36023руб. 97коп.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что пошлина с уменьшенной части исковых требований в соответствии с п. 3 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из федерального бюджета как излишне уплаченная пошлина, в порядке, предусмотренном ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Что касается ходатайства истца о возмещении ему за счет ответчика судебных издержек, связанных с оплатой почтовых расходов в размере 118 руб. 35 коп., то оно подлежит удовлетворению частично исходя из следующего.

Расходы по направлению в адрес ответчика претензии с требованием добровольного погашения возникшей задолженности понесены до предъявления иска в суд, не связаны непосредственно с рассмотрением настоящего дела в суде и к судебным издержкам не относятся, в связи с чем, денежные средства в сумме 39 руб. 45 коп. возмещению за счет ответчика в порядке ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат.

Что касается почтовых расходов в сумме, то поскольку документально подтверждено (в т.ч. квитанцией о приеме письма к отправке N 01910 на сумму 40 руб. 70 коп.) наличие у истца фактически понесенных судебных расходов только в сумме 40 руб. 70 коп., заявленное ходатайство подлежит удовлетворению, а судебные издержки - возмещению истцу за счет ответчика на основании ст.ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в части правомерно заявленной и документально подтвержденной суммы в размере 40 руб. 70 коп.

Кроме того истцом заявлено ходатайство о возмещении ему за счет ответчика судебных издержек, связанных с получением выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на ответчика в сумме 200 руб. 00 коп. Учитывая, что наличие у истца указанных расходов, в том числе факт их несения заявителем, документально подтверждено, в том числе платежным поручением N 9247 от 27.09.2011г. на сумму 200 руб. 00 коп. предъявленные расходы подлежат возмещению истцу за счет ответчика на основании ст.ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заявленной сумме - в размере 200 руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Витюк Ирины Александровны (ИНН 663302922097, ОГРНИП 304663316200047) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Сухоложская" (ИНН6633012068, ОГРН 1069633012008) 141541 (сто сорок одну тысячу пятьсот сорок один) руб. 05 коп., в том числе: долг в сумме 105517 (сто пять тысяч пятьсот семнадцать) руб. 08 коп. неустойку, начисленную за период с 11.01.2010г. по 10.01.2011г. в сумме 36023 (тридцать шесть тысяч двадцать три) руб. 97 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Витюк Ирины Александровны (ИНН 663302922097, ОГРНИП 304663316200047) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Сухоложская" (ИНН6633012068, ОГРН 1069633012008) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 5244 (пять тысяч двести сорок четыре) руб. 76 коп., в возмещение судебных издержек - денежные средства в сумме 240 (двести сорок) руб. 70 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Сухоложская" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 07 руб. 73 коп., уплаченную по платежному поручению N 9531 от 14.11.2011г. в составе суммы 5252 руб. 49 коп. Подлинник платежного поручения остается в материалах дела, поскольку государственная пошлина возвращается частично.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.