Определение Свердловского областного суда от 9 февраля 2012 г. N 33-1925/2012 (ключевые темы: ипотека в силу закона - техническая ошибка - объекты незавершенного строительства - государственная регистрация прав - кредитный договор)

Определение Свердловского областного суда
от 9 февраля 2012 г. N 33-1925/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Орловой А.И.,

судей Коренева А.С., Ильиной О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 09.02.2012 гражданское дело по заявлению Кузьминых О.В. о признании незаконными действий Березовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения по кассационной жалобе Кузьминых О.В. на решение Березовского городского суда Свердловской области от 05.12.2011.

Заслушав доклад судьи Ильиной О. В., судебная коллегия

установила:

Кузьминых О.В. в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в суд с заявлением о признании незаконным действий Берёзовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Берёзовский отдел Росреестра). Просит признать незаконными действия Берёзовского отдела Росреестра по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу: ( / / ); возложить обязанность устранить нарушения, путём аннулирования записи об ипотеке в силу закона в отношении названного земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала, что 24.09.2009 в ЕГРП была незаконно внесена запись об ипотеке в силу закона на земельный участок, принадлежащий заявителю. Берёзовский отдел Росреестра применил закон, не подлежащий применению - статью 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая в редакции, действовавшей на момент возникновения права собственности на земельный участок, не предусматривала возможность возникновения ипотеки в силу закона в отношении приобретённых объектов незавершённого строительства, распространяя своё действие только в отношении построенных либо строящихся зданий, сооружений. Кроме того, заявитель указала, что запись об ипотеке была внесена не на основании совместно заявления сторон (залогодателя и залогодержателя), а только в связи с заявлением залогодержателя.

В судебном заседании представитель заявителя Салмин В.С. настаивал на рассмотрении заявления в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать действия Берёзовского отдела Росреестра незаконными по основаниям, изложенным в заявлении. Утверждает, что отсутствие в ЕГРП записи об ипотеке не являлось технической ошибкой; ипотека в силу закона в отношении земельного участка не могла быть зарегистрирована, поскольку приведённая норма Федерального закона в действующей редакции не имеет обратной силы, и применять её положения в отношении ранее приобретённых земельных участков невозможно; земельный участок, принадлежащий Кузьминых О.В., не мог и не должен был обременяться наличием записи об ипотеке в силу закона.

Представитель Берёзовского отдела Росреестра в судебном заседании заявленные требования не признала, указала, что исходя из названия спорной нормы, принципа единства земельного участка, и существующего на нём строения, незаконности в действиях по внесению в ЕГРП записи об ипотеке в силу закона не усматривает. Полагает, что, прежде всего, следует исходить из названия спорной нормы; кроме того, сослалась на вступившее в законную силу решение Берёзовского городского суда Свердловской области.

Представитель заинтересованного лица Берёзовского отделения N 6150 ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явился.

Судом постановлено решение, которым заявление Кузьминых О.В. о признании незаконными действий Березовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения оставлено без удовлетворения.

Заявителем Кузьминых О.В. подана кассационная жалоба, в которой она указала, что решение вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, просила его отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Проверив материалы дела и обжалуемое решение в пределах доводов кассационной жалобы (часть 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.

В силу статьи 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Судом первой инстанции установлено, что ( / / ) Кузьминых О.В. заключила кредитный договор ( / / ), по условиям которого Берёзовское отделение ( / / ) ОАО "Сбербанк России" предоставило на ( / / ) лет под ( / / ) % годовых кредит "( / / )" в сумме ( / / ) руб. на приобретение объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: ( / / ).

Свидетельством о государственной регистрации права от ( / / ) подтверждается, что право собственности Кузьминых О.В. на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в предусмотренном законом порядке. В ЕГРП сделана запись регистрации ( / / ), выданное свидетельство содержит отметку об обременении права собственности (о существовании ипотеки в силу закона).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что объект незавершённого строительства, приобретённый заявителем по договору купли-продажи ( / / ) ( / / ) с использованием кредитных средств, находился в залоге у Берёзовского отделения N 6150 ОАО "Сбербанк России".

Судом первой инстанции также установлено, что на момент заключения договора купли-продажи, в отношении земельного участка продавцом объекта незавершённого строительства Прониным В.Н. был оформлен договор аренды, о чём указано в пункте 1.3 договора купли-продажи. В 2006 году была проведена государственная регистрация имевшегося договора аренды. В дальнейшем, постановлением главы Берёзовского городского округа ( / / ) ( / / ) ( / / ) Кузьминых О.В. предоставлен в собственность за плату земельный участок под принадлежащим на праве собственности объектом незавершённого строительства.

На основании договора купли-продажи земельного участка ( / / ) ( / / ) ( / / ), заключённого между Кузьминых О.В. и комитетом по управлению имуществом Берёзовского городского округа, зарегистрировано право собственности Кузьминых О.В. на земельный участок площадью ( / / ) кв.м.

В связи с тем, что заявителем обязательства по кредитному договору ( / / ) ( / / ) исполнялись ненадлежащим образом заочным решением Берёзовского городского суда Свердловской области от 09.10.2009 по гражданскому делу N 2-1063/2009 с должника Кузьминых О.В. и поручителей ( / / ) была взыскана задолженность по вышеназванному кредитному договору и расходы по оплате государственной пошлины в сумме ( / / ) руб. ( / / ) коп. Решение вступило в законную силу 06.11.2009.

Решением Березовского городского суда Свердловской области от 21.07.2011, вступившим в законную силу 04.10.2011, исковые требования ОАО "Сбербанк России" к Кузьминых О.В. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены, обращено взыскание на объект незавершенного строительства и земельный участок, площадью ( / / ) кв.м., расположенные по адресу: ( / / ), установлена начальная продажная цена в размере ( / / ) руб.

10.09.2009 банк обратился в Берёзовский отдел Росреестра с заявлением, в котором, ссылаясь на статью 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", указал, что в отношении земельного участка, принадлежащего Кузьминых О.В. также должно быть зарегистрировано обременение в пользу банка.

Решением государственного регистратора от 24.09.2009 была исправлена техническая ошибка путем внесения в ЕГРП записи об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка, принадлежащего Кузьминых О.В.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

Согласно пункту 70 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, технические ошибки, подлежащие исправлению на основании статьи 21 Закона, могут быть допущены в записях Единого государственного реестра прав и, соответственно, в свидетельствах о государственной регистрации прав и в штампах регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделок. Рекомендуется принимать во внимание, что характер технических ошибок может быть различен.

В силу п. 71 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рекомендуется принимать во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона технические ошибки исправляются по решению государственного регистратора. Указанное решение государственным регистратором может быть принято в случае обнаружения им технической ошибки (без заявления заинтересованного лица) либо на основании заявления заинтересованного лица (пункт 1 статьи 21 Закона).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, указанными нормами закреплен принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, действиями регистратора по исправлению технической ошибки, допущенной при регистрации права собственности, путем внесения в отношении указанного выше земельного участка записи в ЕГРП об ипотеки силу закона на основании статьи 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" какие-либо права и законные интересы заявителя не нарушены.

Доводы заявителя о том, что внесение записи в ЕГРП об ипотеки в силу закона в отношении земельного участка по адресу: ( / / ) препятствует осуществлению заявителем права свободно распоряжаться принадлежащим ей земельным участком, нарушает ее имущественные интересы, судебная коллегия находит несостоятельными, какими-либо доказательствами данные доводы не подтверждены.

Кроме того, решением Березовского городского суда от 21.07.2011 было обращено взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: ( / / ), принадлежащий на праве собственности заявителю. Данное решение вступило в законную силу 04.10.2011.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда по основаниям, предусмотренным статье 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 360, абзацем 2 статьи 361, статьями 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Березовского городского суда Свердловской области от 05.12.2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Кузьминых О.В. - без удовлетворения.