Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2012 г. N А60-21537/2011 (извлечение) (ключевые темы: рыночная стоимость - регистрация недвижимости - техническая инвентаризация - оценочная деятельность - муниципальная собственность)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 14 февраля 2012 г. N А60-21537/2011

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2012 года.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2012 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-21537/2011

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387)

к Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365)

о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: Климцев А.В., представитель по доверенности N 1 от 18.01.2012,

от ответчика: Малова В.А., представитель по доверенности N 6 от 10.01.2012.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил обратился в арбитражный суд с иском к Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" о признании недостоверным (недействительным) отчета N 03-33/2011 от 11.03.2011 об оценке рыночной стоимости помещения, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Газетная, 56.

В ходе рассмотрения дела на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено члену Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "СИБИРЬ" Федоровой Юлии Михайловне. В последующем судом произведена замена эксперта Федоровой Юлии Михайловны на эксперта - Баянову Любовь Викторовну (определение Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2011).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.09.2011 производство по делу N А60-21537/2011 приостановлено до завершения судебной экспертизы.

26 декабря 2011 года в арбитражный суд поступило экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "СИБИРЬ".

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2012 суд возобновил производство по делу.

Истец в судебном заседании 14.02.2012 поддержал исковые требования.

Ответчик исковые требования не признал, представил суду письменный отзыв на исковое заявление. В обоснование своих возражений ответчик ссылается на акт о приемке выполненных работ по договору N 03 от 24.01.2011, который подписан заказчиком без замечаний. Кроме того, ответчик полагает, что подготовленное в результате проведенной экспертизы заключение не выявило в проверяемом отчете нарушений действующего законодательства или существующих стандартов оценки, которые бы повлияли на итоги оценки рыночной стоимости объекта, и соответственно, могли бы потенциально повлиять на права истца.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (заказчик) и Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" (далее - СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости") (исполнитель) подписан договор на проведение работ по оценке N 03 от 24.01.2011.

Согласно п. 1.1. договора на основании задания Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, согласно заявке N 11 от 11.01.2011, исполнитель принимает на себя обязательство, включающее следующее задание: осуществить работы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 56, находящееся в собственности МО "г. Нижний Тагил". Оценка производится по состоянию на 24.01.2011 с целью приватизации указанного помещения согласно Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" N 03-33/2011 от 11.03.2011, является недостоверной (заниженной), обратился в арбитражный суд с иском о признании вышеуказанного отчета недостоверным.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имеет обязательное значение для истца.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно достоверности определенной величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству истца определением от 28.09.2011 была назначена судебная экспертиза с целью проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 04-33/2011 от 11.03.2011, выполненного СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости". Проведение экспертизы поручено эксперту - члену Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "СИБИРЬ" Баяновой Любови Викторовне (с учетом определения Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2011).

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует ли Отчет N 03-33/2011 от 11.03.2011 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 56, Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ" и существующим стандартам оценки?

2.Если имеются несоответствия Отчета N 03-33/2011 от 11.03.2011 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 56, Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ" и существующим стандартам оценки, указать какие именно несоответствия выявлены?

3. Повлияли ли выявленные несоответствия Отчета N 03-33/2011 от 11.03.2011 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 56, на итоги оценки рыночной стоимости объекта недвижимости?

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении N 096/11/011 от 23.11.2011, представленном Баяновой Л.В., отчет N 03-33/2011 от 11.03.2011, выполненный СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Стандарта оценки (ФСО N 1 - 3), обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, 255, 254, а также стандартов и правил оценочной деятельности НП "СИБИРЬ".

Экспертным заключением также установлено, что в разделе анализа рынка отчета не представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и не содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Кроме того, эксперт отметил, что оценщик при проведении оценки в рамках сравнительного и доходного подходов нарушил принцип существенности и обоснованности п. 3 ФСО N 3, п. 11, п. 22 ФСО N 1. Допущенные оценщиком ошибки, по мнению эксперта, могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта, т.к. при устранении указанных замечаний величина рыночной стоимости оценки может измениться.

Поскольку составленный СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" отчет содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, данный отчет не может быть использован для определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым исковые требования удовлетворить: признать недостоверным отчет N 03-33/2011 от 11.03.2011 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 56", составленный СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости".

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Поскольку при подаче иска истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, а ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, расходы относятся на бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверным отчет N 03-33/2011 от 11.03.2011 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 56".

Взыскать со Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (ИНН 6661077229, ОГРН 1026605241365) в доход федерального бюджета Российской Федерации 4 000 рублей (четыре тысячи рублей) государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда "http://17aas.arbitr.ru".