Апелляционное определение Свердловского областного суда от 27 марта 2012 г. N 33-3039/2012 (ключевые темы: основной долг - пропуск срока - договор займа - недвижимое имущество - агентство по ипотечному жилищному кредитованию)

Апелляционное определение Свердловского областного суда
от 27 марта 2012 г. N 33-3039/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Тушнолобовой Л.А.,

судей Чумак Г.Н. Морозовой С.Б.

при секретаре Смирновой А.П.,

с участием представителя истца - Гарипова А.А., действующего на основании доверенности от /.../ /.../, представителя ответчиков - Таминдарова Р.Р.,

действующего на основании доверенности от /.../,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27.03.2012 гражданское дело по иску Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Соловьевой О.С. и Бызову Д.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество

Заслушав доклад судьи Чумак Г.Н., объяснения представителей сторон, судебная коллегия

установила:

ОАО "АИЖК" обратилось в суд с иском к Соловьевой О.С., Бызову Д.В. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, что /.../ между ОАО "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее - ОАО "САИЖК") в лице заместителя директора /.../ (займодавец) с одной стороны, а также Соловьевой О.С. и Бызовым Д.В. (заемщиками) с другой стороны был заключен договор займа /.../ о предоставлении займодавцем заемщикам займа на сумму /.../ рублей сроком на 264 месяца под 15% годовых. Целью займа явилось приобретение двухкомнатной квартиры общей площадью /.../ кв.метров в общую совместную собственность Соловьевой О.С. и Бызова Д.В., находящейся в /.../. Указанная квартира была приобретена ответчиками за счет заемных средств в общую совместную собственность. Сделка купли-продажи зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области /.../. В соответствии со ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" данная квартира в обеспечение обязательств по договору займа считается находящейся в залоге у ОАО "САИЖК" с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Одновременно с государственной регистрацией сделки произведена и государственная регистрация ипотеки в пользу займодавца - ОАО "САИЖК". Права займодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками /.../ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области залогодержателю /.../. В настоящее время законным владельцем закладной на основании договора купли-продажи закладных /.../ от /.../ и акта приема-передачи закладных от /.../ является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - ОАО "АИЖК"). В соответствии с положениями п.3.3.9 Договора займа ответчики обязаны производить ежемесячные аннуитетные платежи в размере /.../ рубля, однако с июня 2010 года ответчики перестали осуществлять указанные платежи. ОАО "САИЖК", действующее от имени ОАО "АИЖК" направило ответчикам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, требование было получено Соловьевой О.С., но так и не было выполнено, что послужило основанием для обращения в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. Также указано, что задолженность ответчиков на момент обращения в суд составляет /.../ рублей /.../ копейки, а потому просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме, а также взыскать понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, истец просил обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде двухкомнатной квартиры общей площадью /.../ кв.метров, расположенной в /.../, в том числе, определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости имущества, на которое обращено взыскание, в размере /.../ рублей /.../ копейки, включая сумму остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга /.../ рубля., сумму неуплаченных процентов за пользование займом - /.../ рубля, сумму пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов в размере /.../ рубля /.../ копейки, а также, начиная с /.../ и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 15% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - /.../ рубля, и начиная с /.../ и до даты вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа.

Ответчики Соловьева О.С., Бызов Д.В. и их представитель Таминдаров Р.Р. в суд не явились.

Решением Новоуральского городского суда Свердловской области от 18.01.2012 иск ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Соловьевой О.С. и Бызову Д.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворено.

На заложенное недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру общей площадью /.../ кв.м., расположенную по /.../, в /.../ обращено взыскание с реализацией его с публичных торгов, с начальной продажной стоимостью имущества в размере /.../ рублей.

Определен размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, в размере /.../ рублей /.../ копейки, включая сумму остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга в размере /.../ рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование займом - /.../ рубля, сумму пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов в размере /.../ рубля /.../ копейки, а также, начиная с /.../ и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 15% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - /.../ рубля, и начиная с /.../ и до даты вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа.

С Соловьевой О.С. и Бызова Д.В. взысканы в пользу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" солидарно расходы по оплате государственной пошлины в размере /.../ рублей.

Не согласившись с решением, Соловьева О.С. и Бызов Д.В. принесли на него апелляционную жалобу, в которой указали на неизвещение их судом о времени и месте судебного заседания.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15.03.2012 доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчиков и их представителей о времени и месте судебного разбирательства были признаны обоснованными и было постановлено: решение суда Новоуральского городского суда Свердловской области от 18.01.2012 отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции, назначить судебное заседание суда апелляционной инстанции на 27.03.2012.

В настоящем судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на заявленных исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчиков в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, дополнительно представил суду справку о доходах Бызова Д.В. за 2011, 2012, копию трудовой книжки Соловьевой О.С. и копию свидетельства о рождении /.../ /.../ года рождения, родителями которой являются ответчики, и просил с учетом материального положения ответчиков снизить размер пеней, также указал, что ответчики признают требования истца в части передачи им квартиры, однако при этом просит освободить их обязанности по погашению оставшегося долга.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчики Бызов Д.В. и Соловьева О.С. не явились, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили и поскольку в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно условиям заключенного истцом с ответчиками Бызовым Д.В. и Соловьевой О.С. договора займа ОАО "САИЖК" предоставило последним займ на сумму /.../ рублей сроком на 264 месяца под 15% годовых (п.1.1 и 3.1 договора). Соловьева О.С. и Бызов Д.В. обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь фактический период пользования займом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов в порядке, установленным договором (п.4.1.1 и 4.1.2), а также пришли к соглашению, что при нарушении сроков возврата займа и уплаты процентов должны выплатить неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа, в том числе и от суммы просроченного платежа по уплате процентов за каждый календарный день просрочки (п.5.1, 5.2 и 5.3).

Судебной коллегией установлено, что Соловьева О.С. и Бызов Д.В. лишь частично исполнили обязательство по погашению суммы основного долга, а также процентов за пользование кредитом, поскольку с июня 2010 года ежемесячные аннуитетные платежи не производятся, в августе 2010 года произведен последний платеж в сумме /.../ рубль. Кроме этого, у ответчиков имеется задолженность по уплате неустойки в виде пени за несвоевременный возврат заемных средств, а также за несвоевременную уплату процентов по договору займа.

В соответствии с п.1 ст.807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п.1 ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации (параграф 1 Главы 42) заемщик обязан возвратить займодавцу (кредитору) полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии с п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации займодавец (кредитор) также имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеизложенных норм, судебная коллегия считает установленным нарушение Соловьевой О.С. и Бызовым Д.В. условий договора займа и наличие в действиях должников одностороннего отказа от исполнения обязательства, при этом никаких особых условий, при наличии которых они бы имели право не исполнять свои обязательства, договором займа не предусмотрено.

В соответствии с пунктами 1.4, 1.4.1, 1.6 Договора займа /.../ от /.../ обеспечением исполнения обязательств Заемщиков является ипотека недвижимого имущества - квартиры, расположенной в /.../, а права займодавца-залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной, владельцем которой в настоящее время является ОАО "АИЖК" и в соответствии ч.3 ст.47 Федерального закона "Об ипотеке ( залоге недвижимости)" к нему перешли и права, обеспечивающие исполнение обязательства, ОАО "АИЖК" становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст.50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Указанным положениям Закона соответствует и требования п.7.1 закладной, согласно которым залогодержатель (владелец закладной) вправе обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях:

а) просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа согласно п.п.а) и б) п.5.1 настоящих условий;

б) не удовлетворение Должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании;

в) в иных случаях, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Поскольку в судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что со стороны ответчиков имеет место ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства: ответчиками не производятся ежемесячные аннуитетные платежи с июня 2010 года, /.../ Соловьевой и Бызову было вручено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, но ответчики уклонились от их исполнения, то требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются законным и обоснованными.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также в силу п.2 ст.349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество допускается в судебном порядке в случаях, когда предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона)

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом

С учетом имеющейся на момент обращения истца в суд у Соловьевой О.С. и Бызова Д.В. задолженности, размер подлежащей уплате истцу суммы из стоимости имущества, на которое обращено взыскание, составляет и равен сумме задолженности по состоянию на /.../, то есть в размере /.../ рублей.

Вместе с тем с учетом п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным с учетом ходатайства представителя ответчиков и их имущественного положения снизить размер неустойки на /.../ рублей поскольку она несоразмерна последствиям нарушения обязательства и определить ее в сумме /.../ рублей /.../ копеек. Таким образом, размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, на которое подлежит обращение взыскания составляет /.../ рублей /.../ копейки.

Также судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца об определении подлежащими уплате процентов за пользование займом в размере 15% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - /.../ рубля, начиная с /.../ и до даты вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, начиная с /.../ и по день реализации имущества, поскольку решением суда обращено взыскание на заложенное имущество, в случае реализации которого истец может получить неосновательное обогащение. При этом истец не лишен возможности взыскать указанные суммы путем предъявления самостоятельных требований.

Указанное выше недвижимое имущество в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по /.../, в /.../ кадастровый номер /.../ подлежит реализации с публичных торгов.

При определении стоимости заложенного имущества истец исходит из отчета об оценке рыночной стоимости /.../, согласно выводов которого, стоимость квартиры составляет /.../ рублей.

Ответчиком представлен отчет об оценке объекта жилой недвижимости от /.../, согласно которого стоимость заложенной квартиры составляет /.../ рублей.

Судебная коллегия считает, что установление цены, предложенной истцом, является правомерным и не нарушающим прав должников и полагает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества согласно рыночной стоимости данной квартиры, предложенной истцом, поскольку установление заведомо завышенной цены может повлечь невозможность реализации имущества с торгов, что фактически повлечет убытки для кредитора и невозможность исполнения решения суда.

Таким образом, заявленные истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу истца с Соловьевой О.С. и Бызова Д.В. также следует взыскать солидарно уплаченную истцом при подаче иска государственную пошлину в размере /.../ рублей.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, 329, п.п. 4, 5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решила:

иск Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Соловьевой О.С. и Бызову Д.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру общей площадью /.../ кв.м., расположенную по /.../, в /.../ кадастровый номер /.../ и реализовать его с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере /.../ рублей.

Определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, в размере /.../ рублей /.../ копейки, включая сумму остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга в размере /.../ рубля, сумму неуплаченных процентов за пользование займом - /.../ рубля, сумму пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов в размере /.../ рубля /.../ копейки.

Взыскать с Соловьевой О.С. и Бызову Д.В. в пользу Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" солидарно расходы по оплате государственной пошлины в размере /.../ рублей.