Апелляционное определение Свердловского областного суда от 17 апреля 2012 г. N 33-4476/2012 (ключевые темы: переход права собственности - регистрация договоров купли-продажи - жилой дом - нотариус - сроки исковой давности)

Апелляционное определение Свердловского областного суда
от 17 апреля 2012 г. N 33-4476/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Орловой А.И.,

судей Коренева А.С., Колесниковой О.Г.,

при секретаре Килиной М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 17.04.2012 гражданское дело по иску Берсенева В.В. к Смирновой А.В. о признании регистрации права собственности недействительной, регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по договору купли-продажи,

по встречному иску Смирновой А.В. к Берсеневу В.В. о признании договора незаключенным, освобождении от ареста и отмене запрета на совершение регистрационных действий,

по апелляционной жалобе ответчика Смирновой А.В., подписанной ее представителем Шпарага М.А., на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 12.01.2012, которым постановлено:

"Исковые требования Берсенева В.В. к Смирновой А.В. о признании регистрации права собственности недействительной, регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по договору купли-продажи - удовлетворить.

Признать недействительным право собственности на жилой дом ..., зарегистрированное за Смирновой А.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28 февраля 2011 года.

Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок договор купли-продажи жилого дома ..., заключенный 27 июня 1997 года между А. и Берсеневым В.В.

Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход права собственности на жилой дом ..., от продавца А. к покупателю Берсеневу В.В. по договору купли-продажи жилого дома от 27 июня 1997 года.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать со Смирновой А.В. в пользу Берсенева В.В. расходы по оплате государственной пошлины ...

В удовлетворении встречных исковых требований Смирновой А.В. к Берсеневу В.В. о признании договора незаключенным, освобождении от ареста и отмене запрета на совершение регистрационных действий - отказать".

Заслушав доклад судьи Колесниковой О.Г., пояснения представителей ответчика Шпарага М.А. (по доверенности от ( / / )) и Смирнова С.И. (по доверенности от ( / / )), поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Лазаревой М.В. (по доверенности от ( / / )), возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

спорным имуществом является жилой дом ...

Берсенев В.В. обратился в суд с иском к Смирновой А.В. о признании за ним права собственности на спорное недвижимое имущество и исключении его из состава наследственного имущества.

В обоснование иска указал, что приобрел дом на основании договора купли-продажи, заключенного 27.06.1997 с А. Договор подписан сторонами и удостоверен нотариусом ... До подписания договора он передал продавцу А. покупную стоимость дома ..., на что указано в тексте договора и в связи с чем расписка по факту передачи денежных средств не составлялась. За регистрацией права собственности на указанный дом истец в БТИ не обращался, полагая, что как собственник может сделать это в любое время без участия продавца. В 2010 г. А. умер. Спорный дом был включен в наследственную массу, поскольку право собственности на него за истцом зарегистрировано не было. В настоящее время дом зарегистрирован на праве собственности за ответчиком Смирновой А.В.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил признать зарегистрированное право собственности на дом за Смирновой А.В. недействительным, зарегистрировать договор купли-продажи, заключенный между ним и А. 27.06.1997, и переход права собственности на дом от А. к нему (истцу).

Ответчик Смирнова А.В. иск не признала, предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи дома от 27.06.1997 незаключенным.

В обоснование встречного иска указала, что поскольку указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в силу ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации он является незаключенным. Оснований для регистрации договора не имеется, поскольку оплата дома истцом Смирновым А.В. не произведена, из содержания договора этого напрямую не следует, доказательства обратного истцом не представлены. Кроме того, просила отменить обеспечительные меры в виде наложенного на дом ареста и запрета органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, совершать регистрационные действия в отношении спорного объекта недвижимости.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена ... Матвеева Н.В.

В судебное заседание истец Берсенев В.В. не явился.

Ранее в судебных заседаниях настаивал на удовлетворении своих требований, указывал, что оспариваемый договор купли-продажи заключен по обоюдному волеизъявлению сторон, сделку оформили в риэлтерском агентстве в присутствии его (истца) супруги и нотариуса ... Расчет по сделке произведен с продавцом в полном объеме до подписания договора, оплата произведена из денежных средств, вырученных истцом от продажи принадлежавшей ему квартиры, сделка по которой совершена в тот же день, что и покупка дома. После расчета по сделке А. передал истцу ключи от дома. В спорный дом истец вселился со своей семьей сразу после заключения договора, проживает в нем по настоящее время, несет расходы по содержанию дома, оплачивает коммунальные услуги. Впоследствии истец пытался зарегистрировать договор в БТИ, но не сделал этого из-за больших очередей и нехватки времени. Полагает, что отсутствие регистрации сделки не свидетельствует о ничтожности договора, поскольку в силу закона регистрация прав, возникших в 1997 г., не ограничена временем и производится по желанию правообладателя. С 1997 г. по 2010 г. претензий к истцу по поводу проживания в доме никто не предъявлял. Весной 2011 г. участковый потребовал освободить жилой дом. С мая 2011 г. ответчик препятствует истцу в пользовании домом. Возражал против заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, полагая, что указанный срок подлежит исчислению с 22.04.2011, когда он узнал, что право собственности на дом зарегистрировано за Смирновой А.В.

В судебном заседании представитель истца Лазарева М.В. поддержала исковые требования, возражала против удовлетворения встречного иска, дополнительно пояснив, что о намерении продавца совершить сделку купли-продажи свидетельствует то обстоятельство, что до заключения договора купли-продажи и на момент осмотра Берсеневым В.В. дом был освобожден от вещей, т.е. подготовлен к продаже, А. никогда в доме зарегистрирован не был.

В судебное заседание ответчик Смирнова А.В. не явилась.

В судебном заседании представители ответчика Смирнов С.И. и Шпарага М.А. возражали против иска Берсенева В.В., поддержали встречные исковые требования, пояснив, что в апреле-мае 2009 г. Берсенев В.В. самовольно занял спорный дом и проживает в нем. 15.04.2011 Берсеневу В.В. предложили освободить жилой дом, он отказался. 30.04.2011 ответчику вручили уведомление о выселении, однако Берсенев В.В. от выезда из дома уклоняется. Ссылку истца на п. 1 ст. 6 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимом имущество и сделок с ним" полагали несостоятельной, поскольку данная норма распространяется только на правообладателей, зарегистрировавших свои права до 02.08.1999, в то время как у Берсенева В.В. права на спорное имущество не возникли. Полагали необходимым применить к заявленным Берсеневым В.В. требованиям срок исковой давности.

В судебном заседании третье лицо ... Матвеева Н.В. пояснила, что оспариваемый договор был удостоверен нотариусом ..., полномочия которой в настоящее время прекращены. Согласно сложившейся практике нотариус при расчетах сторон сделки не присутствует, составляет текст договора со слов покупателя и продавца. Во всех договорах, удостоверенных Б., условие договора о расчетах сторон сформулировано как "уплачиваемых денежных средств", что, в данном случае, означает факт оплаты покупателем стоимости дома. В случае ненадлежащего расчета сторон нотариусом в договор вносится иная формулировка - "уплачиваемых следующим образом", указывается денежная сумма, уплаченная при подписании договора, и расписывается график платежей.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился.

Чкаловским районным судом г. Екатеринбурга постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Смирновой А.В. - Шпарага М.А. просит решение отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Берсенева В.В. отказать, а встречный иск Смирновой А.В. удовлетворить. По мнению автора апелляционной жалобы, суд неверно применил нормы материального права, в связи с чем сделал ошибочный вывод об отсутствии необходимости в государственной регистрации оспариваемого договора купли-продажи. В жалобе подвергаются критике выводы суда об исполнении истцом Берсеневым В.В. обязанности по оплате спорного дома, а продавцом А. - обязанности по передаче дома покупателю. В этой связи заявитель жалобы полагает, что суд дал неверную оценку показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей как со стороны истца, так и со стороны ответчика. Также не согласен автор жалобы с выводом суда о том, что срок исковой давности истцом Берсеневым В.В. не пропущен.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Берсенева В.В. - Лазарева М.В. просит оставить решение без изменения, полагая доводы жалобы необоснованными.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 27.06.1997 был подписан и нотариально удостоверен договор купли-продажи, по условиям которого А. (продавец) продал, а Берсенев В.В. (покупатель) купил в свою собственность жилой дом...

В пункте 3 договора зафиксировано, что отчуждаемый жилой дом продан ..., уплачиваемых Берсеневым В.В. А. полностью до подписания настоящего договора.

Проанализировав содержание оспариваемого договора в совокупности с положениями ст.ст. 432, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что стороны предпринимали определенные действия для заключения сделки (А. получил справку в БТИ о регистрации за ним домовладения и об отсутствии задолженности по налогам, Берсенев В.В. оформил нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки), суд сделал правильный вывод, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи спорного дома и соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто.

Между тем, оспариваемый договор купли-продажи не был зарегистрирован ни в БТИ (до 31.01.1998), ни в УФРС по Свердловской области (после 31.01.1998).

Удовлетворяя иск Берсенева В.В. и отказывая в удовлетворении встречного иска Смирновой А.В., суд исходил из того, что договор купли-продажи от 27.06.1997 не нуждался в государственной регистрации, поскольку был заключен до 31.01.1998, и для признания договора заключенным достаточно его нотариального удостоверения.

Судебная коллегия полагает такой вывод суда ошибочным, основанным на неверном применении норм материального права, соглашаясь в этой части с автором апелляционной жалобы.

Однако указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не повлек неправильного разрешения спора, и в этой связи довод апелляционной жалобы о неверном применении материального закона не может служить основанием для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такой сделки (ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действительно, как верно указано в апелляционной жалобе, поскольку оспариваемый договор заключен после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи жилой недвижимости, но до момента введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор купли-продажи, заключенный 27.06.1997 между Берсеневым В.В. и А., подлежал регистрации в органе БТИ, в соответствии с действовавшим на момент его заключения порядком регистрации сделок с недвижимостью, установленным "Инструкцией о порядке регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации" от 15.07.1985 N 380. Вывод суда о том, что для договоров продажи недвижимости, заключенных до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязательно только нотариальное удостоверение, сделан на основе ошибочного толкования ст. 7 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".

Однако отсутствие регистрации оспариваемого договора в БТИ само по себе не свидетельствует о ничтожности (недействительности) данной сделки и невозможности ее государственной регистрации в настоящее время по решению суда в порядке ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку факт исполнения сделки сторонами судом достоверно установлен на основании подробного анализа совокупности исследованных в судебном заседании доказательств.

Так, факт исполнения истцом как покупателем обязанности по оплате спорного дома подтверждается содержанием договора купли-продажи, отсутствием каких-либо претензий к истцу по данному вопросу со стороны продавца, а также пояснениями третьего лица ... Матвеевой Н.В. о том, что нотариусом Б., удостоверившей оспариваемый договор, в составляемых ею договорах всегда использовалась формулировка "уплачиваемых денежных средств", и если на момент подписания договора расчет между сторонами не был произведен в полном объеме, использовалась другая формулировка. При этом судом обоснованно принято во внимание, что в день заключения оспариваемого договора истец ... продал принадлежавшую ему квартиру ..., соответственно, располагал денежными средствами, необходимыми для осуществления расчета за приобретаемый у А. дом. В этой связи отсутствие расписки, подтверждающей передачу денежных средств, на что последовательно ссылалась сторона ответчика в суде первой инстанции, и на что указано в апелляционной жалобе, само по себе не опровергает правильность вывода суда об исполнении Берсеневым В.В. обязательства по оплате дома.

Что касается исполнения продавцом дома обязанности по передаче последнего истцу Берсеневу В.В., то данное обстоятельство подтверждается самим фактом вселения истца вместе с семьей в дом и проживанием в нем более 13 лет, что установлено судом на основании показаний свидетелей ..., проживающих по соседству с истцом. Кроме того, суду представлены оплаченные истцом квитанции на оплату услуг электроснабжения за период с 2004 по 2011 годы. При этом довод ответчика о том, что дом был передан А. истцу лишь во временное пользование, суд отклонил как не подтвержденный надлежащими доказательствами (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Приходя к выводу о фактическом исполнении сторонами оспариваемого договора купли-продажи, суд справедливо отметил, что вселение истца вместе с семьей в спорный дом сразу после заключения договора, отсутствие каких-либо претензий со стороны А. к истцу по поводу незаконного вселения и неисполнения обязательств по договору, не обращение А. за защитой нарушенных прав в суд свидетельствуют о том, что при жизни А. признавал действительность оспариваемого договора и права Берсенева В.В. на спорный дом.

При указанных обстоятельствах, поскольку на ответчике Смирновой А.В. как на наследнице умершего А. с момента смерти последнего лежит обязанность по осуществлению действий, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи от 27.06.1997, перешедшая к ней в порядке универсального правопреемства (ст.ст. 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации), что подтверждается также и разъяснениями, данными высшей судебной инстанцией в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010, однако ответчик Смирнова А.В. от исполнения указанной обязанности уклоняется, напротив, зная, что в доме длительное время проживает истец с семьей, зарегистрировала свое право собственности на спорный дом, в настоящее время возражает против притязаний истца на спорное имущество, суд вынес обоснованное и законное решение о признании недействительным зарегистрированного права собственности Смирновой А.В. на дом, а также о государственной регистрации как оспариваемого договора купли-продажи от 27.06.1997, так и перехода права собственности на дом от А. к истцу. Соответственно, поскольку иск Берсенева В.В. признан правомерным и удовлетворен, в удовлетворении встречного иска Смирновой А.И. судом обоснованно отказано.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Имеется в виду Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности факта оплаты истцом покупной цены спорного дома и факта передачи дома от продавца к покупателю, направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, в том числе, показаний свидетелей, и установленных обстоятельств, для которой судебная коллегия оснований не усматривает. В этой связи судебная коллегия отмечает, что расписка в получении денежных средств продавцом, а также акт приема-передачи дома не являются единственными доказательствами исполнения сторонами обязанностей по сделке, равно как отсутствие акта приема-передачи дома не является бесспорным свидетельством незаключенности договора купли-продажи недвижимого имущества. Суд дал надлежащую, отвечающую требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и правильную по существу правовую оценку представленным доказательствам, результаты оценки подробно отражены в решении, и судебная коллегия по доводам жалобы не находит оснований подвергать критике результаты оценки доказательств.

Ссылка апеллятора в жалобе на справку из Центра по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и по месту пребывания Чкаловского района от 09.02.2012 судебной коллегией отклоняется, поскольку данное доказательство не было предметом исследования в суде первой инстанции, в удовлетворении заявленного представителями ответчика в заседании судебной коллегии ходатайства о принятии данного доказательства в порядке п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ судом апелляционной инстанции отказано.

Кроме того, место регистрации истца и членов его семьи в период проживания в спорном доме юридически значимым обстоятельством, по мнению судебной коллегии, не является, вопреки ошибочной позиции автора апелляционной жалобы, поскольку регистрация является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер, сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей. Соответственно, отсутствие у истца и членов его семьи регистрации в спорном доме не опровергает факт проживания истца с семьей в доме с момента заключения договора купли-продажи и не свидетельствует о временном характере такого проживания.

Довод апелляционной жалобы о том, что факт владения со стороны А. спорным домом как своей собственностью подтверждается оплаченными А. квитанциями на уплату налога на имущество за 2007 и 2008 годы, заявлялся стороной ответчика в суде первой инстанции, проверялся судом и обоснованно был отклонен с изложением в решении мотивов, не соглашаться с которыми судебная коллегия оснований не находит. Данное обстоятельство (оплата налога), с учетом того, что информация налогового органа о налогоплательщике основана на данных, поступающих из БТИ и Управления Росреестра по Свердловской области, при доказанности фактического исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи лишь подтверждает отсутствие государственной регистрации оспариваемого договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную недвижимость к истцу от бывшего владельца дома А., который, как верно указано судом, осознавая, что до момента регистрации дома в БТИ юридически остается его собственником, не принял никаких мер в целях защиты своего права и понуждения истца к регистрации договора купли-продажи.

Довод жалобы о неверном применении судом норм материального закона об исковой давности не может быть принят во внимание ввиду следующего.

Приходя к выводу о том, что срок исковой давности истцом Берсеневым В.В. не пропущен, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, данными в п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010, исходил из того, что о нарушении своего права и факте регистрации за Смирновой А.В. права собственности на дом истец узнал только в апреле 2011 года, до этого момента каких-либо действий по регистрации договора купли-продажи от 27.06.1997 и перехода права собственности на домовладение, которым бы препятствовали продавец дома А. или ответчик Смирнова А.В., истец не предпринимал.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с таким выводом суда, поскольку он соответствует установленным по делу обстоятельствам и не противоречит закону. Соответственно, поскольку общий срок исковой давности, который применяется и к требованиям о государственной регистрации сделки или перехода права собственности, составляет 3 года и его течение начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, вывод суда о том, что настоящий иск подан Берсеневым В.В. в пределах срока исковой давности является правильным.

Ссылка в жалобе на то, что истец трижды пытался зарегистрировать договор в БТИ, указанный вывод суда не порочит, поскольку, как видно из объяснений истца Берсенева В.В., зафиксированных в протоколе судебного заседания 26.12.2011, он, действительно, три раза ходил в БТИ, но сначала не мог попасть на прием из-за больших очередей, а когда попал на прием - у него не оказалось достаточной суммы для уплаты пошлины, после этого в БТИ не обращался, впоследствии договор купли-продажи потерял. Таким образом, невозможность регистрации договора в БТИ не связана с тем, что этому препятствовал продавец дома А. При этом тот факт, что А. не передал истцу домовую книгу, на что Берсенев В.В. указывал в своих пояснениях в судебном заседании 26.12.2011, не может быть расценено как создание препятствий в регистрации договора в БТИ, поскольку, во-первых, данный документ в силу действовавшего до 31.01.1998 порядка регистрации сделок с недвижимостью не являлся документом, необходимым для представления в БТИ для регистрации договора купли-продажи домовладения, во-вторых, с требованием о передаче ему домовой книги истец Берсенев В.В., как следует из его неопровергнутых стороной ответчика пояснений, обращался к А. в связи с необходимостью регистрации по месту жительства в спорном доме, а не для регистрации договора купли-продажи в БТИ.

Приведенные выше и иные доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены правильного судебного постановления, так как сводятся к выражению несогласия с оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 12.01.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Смирновой А.В. - без удовлетворения.