Апелляционное определение Свердловского областного суда от 3 апреля 2012 г. N 33-3491/2012 (ключевые темы: расторжение договора купли-продажи - выселение - договор купли-продажи квартиры - заключение договора - регистрационная служба)

Апелляционное определение Свердловского областного суда
от 3 апреля 2012 г. N 33-3491/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Зинченко И.П.

судей Звягинцевой Л.М., Киселевой С.Н.

при секретаре Шардаковой М.А.

рассмотрела в судебном заседании 03 апреля 2012 г дело по иску Морозова С. Т. к Топневу Д. А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, встречному иску Топнева Д. А. к Морозову С. Т. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении

по апелляционной жалобе истца на решение Красногорского районного суда гор. Каменска-Уральского от 13 января 2012г., которым постановлено: Иск Морозова С. Т. к Топневу Д. А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Топнева Д. А. к Морозову С. Т. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад председательствующего Зинченко И.П., объяснения истца, его представителя Решмид О.О., действующей по ходатайству истца, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Терновой В.В., действующей по доверенности, возражавшей против доводов жалобы и полагавшей решение суда правильным, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Морозов С. Т. обратился в суд с иском к Топневу Д.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры ... в городе Каменске-Уральском Свердловской области, заключенном ( / / ); отмене перехода права собственности на спорную квартиру к ответчику Топневу Д. А. и признании права собственности на спорную квартиру за ним (Морозовым С. Т.)

Истец указал, что ( / / ) между ним и Топневым Д. А. заключен договор купли-продажи вышеуказанной однокомнатной квартиры, собственником которой он был.

Основанием для расторжения договора купли-продажи истец указал то обстоятельство, что ответчик не передал ему деньги за проданную квартиру.

Передачи жилья не состоялось, он как жил, так и продолжает проживать в этой квартире, оплачивать коммунальные услуги.

Ответчик Топнев Д. А. иск не признал, утверждая, что деньги за проданную истцом квартиру полностью передал ему.

Обратился со встречными исковыми требованиями, просил прекратить право пользования Морозова С. Т. спорной квартирой и выселить его из указанного жилого помещения, также взыскать расходы по оплате госпошлины в размере ... рублей, денежные средства, затраченные на регистрацию договора купли-продажи от ( / / ) в размере ... рублей.

Истец Морозов С. Т. в судебном заседании исковые требования поддержал полностью, встречные требования не признал.

Суду пояснил, что он является собственником квартиры ... в городе Каменске-Уральском Свердловской области. Родственников, с которыми он бы поддерживал связь, у него нет. К нему неоднократно обращались с просьбой продать квартиру, были случаи угроз. Он боялся потерять квартиру и обратился к соседу К. ., которого попросил заключить с ним договор, по которому за него он бы оплачивал коммунальные услуги и ему самому платил некоторую сумму на проживание, а после его смерти право собственности на квартиру перешло бы К.

Кабаков А. М. сам отказался от такого предложения, но обещал ему помочь найти такого человека.

Через некоторое время он пришел к нему с Топневым Д. А. и сказал, что тот согласен на такие условия. Они к нему приходили еще несколько раз, после чего Топнев Д. А. предложил ему оформить сделку договором купли-продажи, поскольку это дешевле и выгоднее, а потом они оформят договор ренты.

Топнев Д. А. известил его о времени оформления сделки, он взял документы и они поехали в агентство, с ними был К. . В агентстве подписали документы, затем ездили в регистрационную службу. Потом его привезли домой. Денег ему Топнев Д.А. не передавал.

Спустя некоторое время он стал искать Топнева Д. А., поскольку денег он ему не передавал ни на его содержание, ни на оплату квартиры.

По встречному иску пояснил, что договоренности о проживании в проданной им квартире с Топневым Д. А. у него не было, они и до сделки оговаривали, что квартира всегда будет в его пользовании, поэтому никакого разрешения пожить в квартире он у Топнева Д А. не просил. Другого жилья он не имеет.

Представитель истца Морозова С. Т. - Решмид О. О. исковые требования поддержала полностью, встречный иск не признала, суду пояснила, что ни на момент подписания договора купли-продажи квартиры, ни позже расчет за жилое помещение с истцом не производился, соответственно не выполнено существенное условие договора купли-продажи об оплате, просила расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры в связи с невыплатой денежных средств по договору.

Ответчик Топнев Д. А. исковые требования не признал, встречный иск поддержал, суду пояснил, что ему нужна была квартира для дочери, которая хотела приехать из ... в ... учиться.

У него была комната в коммунальной квартире, он ее продал и искал однокомнатную квартиру. От К. с которым был ранее знаком, узнал, что его сосед продает однокомнатную квартиру.

Он посмотрел квартиру, она была в очень плохом состоянии, но его устроила цена, которую назвал Морозов С. Т.

Они договорились о времени заключения договора и вместе поехали в агентство. Он приехал за Морозовым С. Т. на машине, с ними поехал также К. .

В машине он отдал Морозову С. Т. пакет с деньгами, в агентстве они подписали договор и поехали в регистрационную службу, там сдали документы на регистрацию. Ни о какой ренте они с Морозовым С. Т. не договаривались. Речь шла о купле-продаже квартиры. Когда приехали из регистрационной службы, Морозов С. Т. попросил разрешение пожить в квартире, пока не купит себе другое жилье, на что он согласился.

Он завез в квартиру старую одежду и инвентарь, хотел делать ремонт. Через какое-то время Морозов С. Т. сообщил, что потерял паспорт и еще попросил разрешение пожить в квартире.

Поскольку дочь отказалась приезжать в ..., он не стал настаивать на выселении Морозова С. Т. и разрешил какое-то время ему оставаться в квартире. В конце лета ... года он предложил Морозову С. Т. освободить квартиру. Через некоторое время он получил исковое заявление о расторжении сделки и обратился со встречным иском.

Представитель ответчика Топнева Д. А. - Терновая В. В. исковые требования не признала, встречные требования поддержала полностью, суду пояснила, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут по основанию невыплаты денежных средств, полагала факт передачи денежных средств доказанным. В связи с тем, что Морозов С. Т. совершил сделку по отчуждению своего права собственности на спорное жилое помещение, его право пользования квартирой прекратилось. Просила удовлетворить встречные требования.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, указывая, что в судебном заседании было установлено, что ответчик денег за проданную квартиру ему (истцу) не передавал, однако суд сделал странный вывод о том, что он (истец) не вправе требовать от ответчика возврата квартиры.

Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с неправильным применением норм материального права.

Учитывая, что обстоятельства дела судом установлены, судебная коллегия находит необходимым вынести новое решение, которым первоначальный иск удовлетворить. Решение суда по встречному иску оставить без изменения в связи с удовлетворением первоначального иска.

Разрешая спор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик Топнев Д.А. не выплатил истцу по договору купли-продажи квартиры от ( / / ) стоимость приобретенной квартиры.

Судом было также установлено, что передача квартиры от одного собственника другому не производилась ни фактически, ни юридически.

Топнев Д. А. в спорное жилое помещение не вселился, в нем не проживал, факт того, что там находятся его вещи, в судебном заседании доказательствами не подтвержден. Кроме того, суд первой инстанции учел, что Топнев Д. А. не осуществлял в отношении приобретенного им жилого помещения правомочия собственника. По состоянию на ... года лицевой счет был открыт на Морозова С. Т.

С учетом этого суд пришел к правильному выводу о том, что спорная квартира продавцом покупателю не передавалась.

Ответчик решение суда не оспаривает.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции указал, что в Гражданском Кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Данный вывод суда свидетельствует о неправильном толковании им норм права.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной ; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчик не уплатил истцу стоимость квартиры, последний лишился возможности приобрести другое жилье, либо воспользоваться иным путем причитающимися ему деньгами.

Это обстоятельство, безусловно, является существенным обстоятельством, которое повлекло для стороны истца значительный ущерб и он лишился в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о возврате спорной квартиры должно быть удовлетворено на основании ст. 1102 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Вышеуказанное Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010г. указывает, что неполучение оплаты по договору является основанием считать покупателя имущества неосновательно обогатившимся в виде самого имущества т.е. в натуре. В этом случае имущество истребуется в натуре ( ст.1104 ГК РФ ) и только при его отсутствии заменяется денежной компенсацией.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит необходимым вынести новое решение, которым исковые требования Морозова С.Т. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ( / / ) квартиры ... в городе Каменске-Уральском.

Вышеуказанную квартиру передать в собственность Морозова С.Т.

Решение суда в части отказа в иске Топневу Д.А. о выселении Морозова С.Т. оставить без изменения по тем основаниям, что первоначальный иск удовлетворен, квартира возвращена в собственность истцу, для выселения которого отсутствуют основания.

Руководствуясь статьями 328-33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Красногорского районного суда гор. Каменска-Уральского от 13 января 2012г. отменить в части отказа в удовлетворении иска Морозова С.Т. к Топневу Д.А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

Вынести в этой части новое решение, которым иск удовлетворить. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры ... гор. Каменске-Уральском. Возвратить вышеуказанную квартиру в собственность Морозова С.Т.

Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Топнева Д. А. и государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру продавца Морозова С. Т. .

В остальной части решение суда оставить без изменения.