Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 апреля 2012 г. N А60-1899/2012 (извлечение) (ключевые темы: коммунальные платежи - арендная плата - договор аренды нежилого помещения - претензии - счет на оплату)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 апреля 2012 г. N А60-1899/2012

Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2012 года

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2012 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел 17.04.2012г. - 19.04.2012г. в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества "Хантос-Инвест" (ИНН: 66713439069, ОГРН: 1116671001259)

к обществу с ограниченной ответственностью "МУЗМАРКЕТ" (ИНН: 6671340969, ОГРН: 1106671022171)

о взыскании 343711 руб. 98 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Е.А.Шубина, представитель по доверенности от 10.01.2012г., паспорт.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области по веб-адресу: "http://www.ekaterinburg.arbitr.ru/".

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика на основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Судебное заседание проведено с использованием средств аудиозаписи.

Закрытое акционерное общество "Хантос-Инвест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "МУЗМАРКЕТ" (далее - ответчик) 343711 руб. 98 коп., в том числе 240000 руб. - основной долг по договору аренды нежилых помещений N 04/10 от 20.10.2011г., 14447 руб. 58 коп. - пени за просрочку оплаты арендных платежей, 28402 руб. 74 коп. - задолженность по коммунальным платежам по договору аренды нежилых помещений N 04/10 от 20.10.2011г., 4189 руб. 40 коп. - пени за просрочку оплаты коммунальных платежей, 12364 руб. 22 коп. - задолженность по коммунальным платежам по договору аренды нежилых помещений N 01/08 от 12.08.2011г., 6553 руб. 04 коп. - пени за просрочку оплаты коммунальных платежей. Также истец просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений N 04/10 от 20.10.2011г., заключенный между истцом и ответчиком.

Ответчик в судебное заседание не явился, письменный отзыв на иск не представил, исковые требования не оспорил, возражений против рассмотрения дела в его отсутствие не представил.

В судебном заседании истец обратился с ходатайством о приобщении к материалам дела дополнительных документов по делу. Ходатайство судом удовлетворено.

Все представленные документы приобщены к материалам дела на основании ст. 66, 67, 75 АПК РФ.

В судебном заседании 17.04.2012г. объявлен перерыв до 19.04.2012г. - 14 час.10 мин. для предоставления истцом дополнительных документов по делу. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе.

Истец обратился с ходатайством об уточнении исковых требований, в связи с чем просит взыскать с ответчика 313616 руб. 28 коп., в том числе 240000 руб. - основной долг по договору аренды нежилых помещений N 04/10 от 20.10.2011г., 40875 руб. - пени за просрочку оплаты арендных платежей, 14201 руб. 37 коп. - задолженность по коммунальным платежам по договору аренды нежилых помещений N 04/10 от 20.10.2011г., 2992 руб. 91 коп. - пени за просрочку оплаты коммунальных платежей; 3535 руб. 02 коп. - задолженность по коммунальным платежам по договору аренды нежилых помещений N 01/08 от 12.08.2011г., 680 руб. - пени за просрочку оплаты коммунальных платежей, 11331 руб. 98 коп. - пени за просрочку оплаты арендных платежей.

Ходатайство судом удовлетворено, уточнения судом приняты на основании ст. 49 АПК РФ, поскольку заявлены в пределах исковых требований.

Истец просит приобщить к материалам дела дополнительные документы по делу. Ходатайство судом удовлетворено.

Все представленные документы приобщены к материалам дела на основании ст. 66, 67, 75 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя лица, участвующего в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), заключены договоры аренды нежилых помещений N 01/08 от 12.08.2011г. (далее - договор N 01/08) и N 04/10 от 20.10.2011г. (далее - договор N 04/10).

В соответствии с условиями договора N 01/08, арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 45,0 кв.м., находящееся на 3 этаже в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вайнера, 15а, в соответствии с экспликацией, представленной в Приложении N 1 к договору и являющейся неотъемлемой его частью (п.1.1 договоров).

В силу п.1.1 договора N 04/10, арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 79, общей площадью 60,0 кв.м., находящуюся на 3 этаже в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вайнера, 15а, в соответствии с экспликацией, представленной в Приложении N 1 к договору и являющейся неотъемлемой его частью.

Срок аренды имущества по договору N 01/08 определен с 12.08.2011г. по 12.07.2012г. (п.6.1 договора).

Срок аренды в соответствии с 6.1 договора N 04/10 определен с 20.10.2011г. по 20.09.2012г.

Договоры заключены на срок менее года, в связи с чем государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений не требуется (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Имущество передано арендатору во временное владение и пользование по актам приема-передачи: от 12.08.2011г. к договору N 01/08; от 20.10.2011г. к договору N 04/10, подписанными сторонами, на которых имеются оттиски печатей предприятий.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку условия договоров N 01/08 от 12.08.2011г и N 04/10 от 20.10.2011г, позволяют с точностью определить их предмет, указанные договоры соответствует требованиям заключенности.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, определенные договором.

Согласно п.3.3 договора N 01/08 арендная плата вносится в следующем порядке: первый платеж уплачивается арендатором в срок не позднее 17.08.2011г. путем 100 % предоплаты арендной платы за период с 12.08.2011г. по 31.08.2011г. в размере 37420 руб.; второй платеж уплачивается в срок не позднее 05.09.2011г. путем 100 % предоплаты арендной платы за период с 01.09.2011г. по 30.09.2011г. в размере 63670 руб.; за каждый последующий месяц арендатор перечисляет арендную сумму, установленную п. 3.1. договора, на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа каждого календарного месяца, подлежащего оплате.

При этом, на основании п. 2.2.17 данного договора арендатор обязуется самостоятельно заключить договор на коммунальное и эксплуатационное обслуживание имущества с управляющей компанией ООО "Центр В15А" в срок, не позднее 10 рабочих дней с момента подписания Договора.

В силу с п. 3.4. договора N 01/08 стоимость коммунальных услуг оплачиваются арендатором самостоятельно, на основании счетов организаций, оказывающих соответствующие услуги, либо счетов, предоставляемых управляющей компании ООО "Центр-В15А" в соответствии с заключенным с ней договором на коммунальное обслуживание.

Вместе с тем, ответчиком договоры на коммунальное обслуживание заключены не были. Вследствие чего управляющая компания ООО "Центр-В15А" направляла счета на оплату коммунальных платежей в адрес истца, как собственнику помещений (свидетельство о регистрации права N 66 АД 932692 от 04.07.2011г.).

Поскольку условиями договора обязанность по оплате коммунальных платежей возложена на ответчика, истец направлял счета на оплату коммунальных платежей в адрес ответчика, которые арендатором оплачены не были. В связи с чем, у ответчика образовалась задолженность перед истцом по коммунальным услугам по договору N 01/08 в сумме 3535 руб. 02 коп. за период с 01.10.2011г. по 16.10.2011г.

Кроме того, судом установлено, что ответчиком нарушались сроки внесения арендных платежей по договору N 01/08. Доказательства обратного ответчик суду не представил.

17.10.2011г. стороны подписали соглашение о расторжении договора N 01/08, в силу п.3 которого, арендатор обязуется в срок не позднее 24.10.2011г. произвести все расчеты с арендодателем по арендным и иным платежам в соответствии с условиями договора.

Вместе с тем, до настоящего времени доказательств уплаты задолженности по коммунальным платежам по договору N 01/08 ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с 3.2 договора N 04/10 арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: первый платеж уплачивается арендатором в срок не позднее 26.10.2011г. путем 100 % предоплаты арендной платы за период с 24.10.2011г. по 31.10.2011г. в размере 17500 руб.; второй платеж уплачивается в срок не позднее 05.11.2011г. путем 100 % предоплаты арендной платы за период с 01.11.2011г. по 30.11.2011г. в размере 75000 руб.; третий платеж уплачивается в срок не позднее 05.12.2011г. путем 100 % предоплаты арендной платы за период с 01.12.2011г. по 31.12.2011г. в размере 75000 руб.; за каждый последующий месяц арендатор перечисляет арендную сумму, установленную п. 3.1. договора, на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа каждого календарного месяца, подлежащего оплате.

При этом помимо арендной платы арендатор обязуется самостоятельно оплачивать стоимость потребленных им коммунальных и иных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, плата за охранные услуги, телефонную связь, услуги интернет и иные услуги). Оплата осуществляется в порядке и на условиях договора, заключенного с управляющей компанией ООО "Центр-В15А" с момента подписания договора.

Вместе с тем, ответчиком договоры на коммунальное обслуживание заключены не были. Вследствие чего управляющая компания ООО "Центр-В15А" направляла счета на оплату коммунальных платежей в адрес истца, как собственнику помещений (свидетельство о регистрации права N 66 АД 932692 от 04.07.2011г.).

Поскольку условиями договора обязанность по оплате коммунальных платежей возложена на ответчика, истец направлял счета на оплату коммунальных платежей в адрес ответчика, которые арендатором оплачены не были. В связи с чем, у ответчика образовалась задолженность перед истцом по коммунальным услугам по договору N 04/10 в сумме 14201 руб. 37 коп. за период с 20.10.2011г. по 09.01.2012г.

Кроме того, судом установлено, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по договору N 04/10 в части оплаты арендных платежей, в связи с чем у него возникла задолженность в сумме 240000 руб. за период с 06.11.2011г. по 09.01.2012г.

Доказательств уплаты задолженности по договору N 04/10 в части оплаты арендных платежей в сумме 240000 руб. и оплате коммунальных платежей в сумме 14201 руб. 37 коп., ответчиком в материалы дела не представлено.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, учитывая, что материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по арендной плате по договору N 04/10 в сумме 240000 руб., по оплате коммунальных платежей в сумме 14201 руб. 37 коп., а также задолженности по оплате коммунальных платежей по договору N 01/08 в сумме 3535 руб. 02 коп., доказательств уплаты которой, либо мотивированных возражений по существу спора ответчиком в материалы дела не представлено, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования в указанной части исковых требований в заявленных суммах.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени на основании п.5.1 договора N 01/08 и п.3 соглашения от 17.10.2011г. о расторжении договора N 01/08: за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 11331 руб. 98 коп., начисленные за период с 18.08.2011г. по 16.10.2011г.; за просрочку оплаты коммунальных платежей в сумме 680 руб., начисленные за период с 06.10.2011г. по 16.10.2011г. А также, по п.5.1 договора N 04/10: за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 40875 руб., начисленные за период с 27.10.2011г. по 09.01.2012г.; за просрочку оплаты коммунальных платежей в сумме 2992 руб. 91 коп., начисленные за период с 06.12.2011г. по 09.01.2012г.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1 ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с п. 5.1 договоров N 01/08 и N 04/10, в случаях просрочки оплаты арендной платы и иных расходов либо внесения (оплаты) их не полном объеме, арендатор обязан в бесспорном порядке уплатить арендодателю основной долг, а также пеню в размере 0,5% от суммы неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства за каждый день просрочки.

Кроме того, в п.3 соглашения то 17.10.2011г. о расторжении договора N 01/08 указано, что в случае нарушения арендатором срока расчетов с арендодателем, указанного в п.3 соглашения (не позднее 24.10.2011г.), он обязуется уплатить арендодателю пени в размере 0,5% от общей суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору N 04/10, истец направил ответчику претензию N П001/12-11 от 15.12.2011г. с требованием в добровольном порядке погасить задолженность по договору, а также пени на основании п.5.1 договора.

Вместе с тем, указанная претензия оставлена ответчиком без исполнения.

Поскольку материалами дела установлен факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению в срок, установленный договорами N 04/10 и N 01/08, арендной платы и коммунальных платежей, требование истца о взыскании пени в общей сумме 55879 руб. 89 коп., предъявлены правомерно на основании ст. 330 ГК РФ. Расчет суммы пени проверен и принят судом.

При данных обстоятельствах, требование истца в указанной части также подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец обратился с требованием расторгнуть договор аренды нежилых помещений N 04/10 от 20.10.2011г.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом ранее установлен факт нарушения ответчиком обязательств по уплате арендных и коммунальных платежей по договору N 04/10.

На основании вышеизложенного, суд считает, что арендодателем существенно нарушены условия договора N 04/10.

В связи с чем, указанный факт является основанием для досрочного расторжения договора в силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ и п.4.1 договора N 04/10.

В соответствии с п.4.1 договора N 04/10, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, направив арендатору письменное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке заказным письмом с уведомлением о вручении за 30 календарный дней до момента расторжения договора.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец вручил директору ООО "Музмаркет" претензию N 03/01-12 от 09.01.2012г., в которой указал, что в случае не погашения задолженности по оплате арендных платежей и оплате коммунальных услуг в срок не позднее 19.01.2012г., договор N 04/10 будет расторгнут с 20.01.2012г. Указанная претензия оставлена ответчиком без исполнения.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 619 ГК РФ.

На дату судебного разбирательства соглашение о расторжении договора сторонами не подписано.

Принимая во внимание изложенное, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды N 04/10.

В соответствии с п.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Исходя из изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 9874руб. 24коп. на основании ст.110 АПК РФ.

Поскольку государственная пошлина по настоящему иску, содержащему требования имущественного и неимущественного характера, была уплачена истцом при подаче иска в меньшем размере, государственная пошлина в сумме 3898руб.09коп. подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить.

2.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МУЗМАРКЕТ" (ИНН: 6671340969, ОГРН: 1106671022171) в пользу закрытого акционерного общества "Хантос-Инвест" (ИНН: 66713439069, ОГРН: 1116671001259) 313616 (триста тринадцать тысяч шестьсот шестнадцать) руб. 28 коп., в том числе 257736 (двести пятьдесят семь тысяч семьсот тридцать шесть) руб. 39 коп. - основного долга, 55879 (пятьдесят пять тысяч восемьсот семьдесят девять) руб. 89 коп. - пени.

3.Расторгнуть договор аренды нежилых помещений N 04/10 от 20.10.2011г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "МУЗМАРКЕТ" (ИНН: 6671340969, ОГРН: 1106671022171) и закрытым акционерным обществом "Хантос-Инвест" (ИНН: 66713439069, ОГРН: 1116671001259).

4.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МУЗМАРКЕТ" (ИНН: 6671340969, ОГРН: 1106671022171) в пользу закрытого акционерного общества "Хантос-Инвест" (ИНН: 66713439069, ОГРН: 1116671001259) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 9874 (девять тысяч восемьсот семьдесят четыре) руб. 24 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МУЗМАРКЕТ" (ИНН: 6671340969, ОГРН: 1106671022171) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3898 (три тысячи восемьсот девяносто восемь) руб. 09 коп.

5.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.