Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2012 г. N А60-50389/2011 (извлечение) (ключевые темы: арендная плата - подвалы - офисное помещение - дополнительное соглашение - дарение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 апреля 2012 г. N А60-50389/2011

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2012 года

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2012 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Уралспецстрой" (ИНН 6648013240, ОГРН 1036601224197)

к Акционерному Коммерческому Банку "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО) (ИНН 7702045051, ОГРН 1027739053704)

о взыскании 5631909 руб. 98 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: С.Л. Косикова, удостоверение, представитель по доверенности N 2/б от 13.02.2012,

от ответчика: Ю.Ю.Липина, доверенность от 28.03.2012.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "Уралспецстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Акционерному Коммерческому Банку "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО)(далее - ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды N 14 от 14.08.2007 в сумме 5631907 руб., в том числе за пользование подвальным помещением за период с 14.11.2008 по 14.11.2011 в сумме 1139868 руб., за пользование встроенным помещением офисного назначения за период с 01.02.2010 по 15.11.2011 в сумме 3300615 руб.50 коп., пени за несвоевременную уплату арендных платежей за пользование офисным помещение за период с 20.02.2010 по 14.11.2011 в сумме 1047753 руб. 53 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за пользование подвальным помещением за период с 20.11.2008 по 14.11.2011 в сумме 143670 руб. 86 коп.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании против иска возражал, пояснил, что все обязанности по договору аренды со стороны ответчика исполнялись надлежащим образом, спорное имущество реализовывалось с торгов, приобретено ответчиком и находиться в его собственности с января 2012, истцом доказательств по заявленным доводам не представлено.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика в судебном заседании от 21 февраля 2012 года против иска возражал, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что истцом пропущен срок обращения в суд с данными требованиями, помимо этого ответчик утверждает, что в ранды была передана часть нежилого помещения, указанная в акте сдачи-приемки помещений, доказательств передачи в аренду ответчику подвальных помещений истцом не представлено. Между сторонами отсутствовало согласование в письменной форма размера арендной платы. Представил копию отзыв с отметкой о вручении, выписку по счета, Свидетельство о государственной регистрации права 66 АЕ N 178747 от 16.01.2012г., копию доверенности.

Документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца доводы иска поддержал, заявил ходатайство об уточнении наименования ответчика - ОАО "МТС-Банк", приобщении дополнительных письменных объяснений, вызове в качестве свидетелей: Колотыгина Валерия Петровича - бывшего работника ответчика, Зубова Михаила Владимировича - бывшего руководителя истца. Указал, что свидетели могут подтвердить факт использования ответчиком в спорный период подвальных помещений.

В письменных пояснениях истец указал, что дополнительными соглашениями N 2, N 3 к договору аренды стоимость арендной платы изменялась, а дополнительными соглашениями N 4 от 01.12.2009 к договору аренды арендная плата установлена в размере 100 руб. (в т.ч. НДС) в месяц за 1 кв. м. площади. В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 575 ГК РФ дарение между коммерческими организациями запрещено. Оплата в размере 100 руб. за 1 кв. м арендуемой площади фактически свидетельствует о дарении. Банк указал, что согласно акту сдачи-приемки помещений к договору аренды от 14.08.2007 арендодатель передал, а Арендатор принял помещения нежилого назначения общей площадью 208,3 кв. м. (а не 282,8 кв.м), расположенные в здании по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Карла-Маркса, 99, а довод о том, что Банк фактически с 14.08.2007 использовал 282,8 кв.м., включая 74,5 кв.м. подвальных помещений не подтвержден документально. Уведомление Арендодателя о повышении арендной платы с 01.10.2011 было направлено Арендатору 24.08.2011 за месяц и 7 дней, тогда как согласно п. 3.5 договора аренды об изменении арендной платы Арендодатель письменно уведомляет арендатора в срок не менее 3 месяцев до момента предполагаемого изменения. 15.12.2011 Банком арендуемые помещения приняты на баланс и за ответчиком зарегистрировано право собственности, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии 66АЕ N 178747. Как видно из свидетельства, регистрация права собственности ответчика произведена 16.01.2011, следовательно, Банк должен произвести оплату за период с 24.11.2011 по 16.01.2011 в соответствии с ценой, указанной в уведомлении конкурсного управляющего.

Ответчик в судебном заседании возражал против исковых требований и заявленного ходатайства о допросе свидетелей. Представил копии документов: сведения о внесении изменений в уставные документы ответчика, свидетельство от 27.01.2012, доверенность от 26.12.2011, платежные поручения.

Ходатайства о приобщении документов удовлетворены судом в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ходатайство по вызову свидетелей отклонено как необоснованное.

Посредством факсимильной связи 10.04.2012 поступило заявление об изменении предмета иска

В судебном заседании 10.04.2012 представитель доводы иска и ходатайство об изменении предмета иска поддержал, указывая, что подлинник ходатайства отсутствует, полномочий на заявления ходатайства по предмету иска в доверенности представителя не имеется.

Представитель ответчика возражал против иска по основаниям, изложенным в отзыве.

С целью представления истцом подлинника ходатайства об изменении предмета иска, подписанного уполномоченным лицом, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17.04.2012 до 13 час. 20 мин.

От истца 16.04.2012 поступил подлинник заявления об изменении предмета иска.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителем сторон.

Представитель истца в судебном заседании поддержал ходатайство об изменении предмета иска, представил для приобщения к делу отчеты.

Представитель ответчика против иска возражал, поддержал доводы отзыва.

Ходатайство об изменении предмета иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, документы приобщены к делу на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд

установил:

между ООО "Уралспецстрой" (истец, арендодатель) и Акционерным Коммерческим Банком "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество, ответчик, арендатор) 14.08.2007 подписан договор N 14, по условиям которого истец (арендодатель) обязался предоставить в аренду, а арендатор принять нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Нижний Тагил, улица Карла Маркса, дом N 99, общей площадью 208, 3 кв.м. для размещения дополнительного офиса филиала кредитной организации. Неотъемлемой частью настоящего договора является выписка из технического паспорта на нежилые помещения от 12.01.2007 ( пункт 1.1. договора).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Наличие у истца правомочий по распоряжению объектом аренды подтверждается свидетельством о праве собственности (N 997996 от 24.12.2001).

Нежилые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 14.08.2007. Срок договора аренды определен в пункте 6.1. - пять лет

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Требование об обязательности государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее установлено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса РФ. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.2007.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.04.2010 общество с ограниченной ответственностью "Уралспецстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Рохлин Е.Б.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика арендных платежей:

- по офисным помещениям за период с 01.02.2010 по 15.11.2011 в сумме 2904126 руб.,

- по подвальным помещениям за период с 14.11.2008 по 14.11.2011 в сумме 388382 руб. 50 коп.

В обоснование иска истец ссылается на отчеты N 65 и N 66 от 9.04.2012 в обоснование определения размера арендной платы, указывает следующие обстоятельства, что, не смотря, на согласование в договоре объекта аренды в виде офисных помещений, ответчик фактически пользовался и подвальными помещениями, дополнительными соглашениями N 2, N 3 к договору аренды стоимость арендной платы изменялась, дополнительными соглашениями N 4 от 01.12.2009 к договору аренды арендная плата установлена в размере 100 руб. (в т.ч. НДС) в месяц за 1 кв. м. площади, что, по мнению истца, фактически свидетельствует о наличии между сторонами факта дарения, что запрещено пунктом 4 части 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически указанное соглашение свидетельствует о кабальности сделки.

В судебном заседании представителем истца не оспаривалось, что за спорный период ответчиком оплачена арендная плата за пользование офисными помещения исходя из условий договора аренды, требования истца по офисным помещениям связаны с доначислением арендной платы, рассчитанными в виде разницы между арендной платой, определенной условиями договора и арендной платой, установленной отчетами оценочной фирмы ООО "НЭКО".

Оценив представленные доказательства в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При заключении договора в пункте 3.1. стороны определили стоимость аренды помещений 1600 руб. Арендная плата не включает в себя коммунальные услуги и услуги связи. Коммунальные услуги оплачиваются арендатором из расчета их фактически потребленного количества и установленных тарифов, на основании отдельного счета арендодателя в течение трех дней с момента выставления счета (пункт 3.2. договора).

Дополнительными соглашениями N 2 от 1.02.2008, N 3 от 1.12.2008, N 4 от 1.12.2009 стороны корректировали размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 1.12.2009 стороны изложили пункт 3.1.договора в следующей редакции: с 01 декабря 2009 по 31 января 2010 стоимость аренды помещений составляет 1270 руб., в т.ч. НДС 18% - 193 руб. 73 коп. в месяц за 1 кв.м. площади. С 01 февраля 2010 по 31 декабря 2010 стоимость арендных платежей составляет 100 руб. в месяц, в т.ч. НДС 15%. Дополнительное соглашение от 1.12.2009 зарегистрировано в установленном законом порядке 15.04.2010.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В судебном заседании установлено, что изменение условий договора аренды в части размера арендной платы согласовано сторонами в порядке, предусмотренном условиями договора по соглашению сторон.

В статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору дарения одна сторона передает другой стороне вещь безвозмездно. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Из материалов дела следует, что заключенная сторонами сделка является возмездной, поэтому указанный договор не может быть признан договором дарения.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил доказательства того, что оспариваемая сделка была совершена с целью прикрыть сделку дарения, безвозмездный характер оспариваемой сделки истцом не доказан, оспариваемая сделка была исполнена сторонами.

Ссылки истца на кабальность условий по арендной плате, определенной сторонами в дополнительном соглашений от 1.12.2009, судом отклонены исходя из следующего.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Исходя из указанной нормы права, сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, только по иску потерпевшего.

Дополнительное соглашение от 1.12.2009 в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным по основанию кабальности его условий по статьям 166, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика арендных платежей за пользование офисными помещениями в сумме 2904126 руб. не имеется.

В качестве оснований для взыскания с ответчика арендных платежей по подвальным помещениям за период с 14.11.2008 по 14.11.2011 в сумме 388382 руб. 50 коп. истцом заявлены доводы о фактическом пользовании, в подтверждение правовой позиции истец ссылается на условия дополнительного соглашения N 1.

Указанные доводы и требования истца судом отклонены исходя из следующего.

Из содержания дополнительного соглашения N 1 к договору аренды нежилых помещений от 14.08.2007 N 14 следует, что сторонами достигнуто соглашение о внесении изменений в пункт 1.1. договора аренды, а именно: "п.1.1. Арендатор сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: город Нижний Тагил, улица Карла Маркса, дом N 99, общей площадью 282,8 кв.м. (далее-помещения) для размещения дополнительного офиса филиала кредитной организации. Неотъемлемой частью настоящего договора является план нежилых помещений с графическим (цветом) обозначенным границами арендуемых помещений (Приложение N 1)".

Пунктом 3 установлено, что настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и действует с 01.01.2008 при условии его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, а также при условии передачи арендодателем арендатору по акту приема-передачи помещений, расположенных по адресу: город НижнийТагил, улица Карла-Маркса, дом N 99, общей площадью 74,5 кв.м. (подвальные помещения) и указанных в Приложении N 2 к настоящему дополнительному соглашению до 01.01.2008 в состоянии приемлемом для арендатора.

Исходя из буквального прочтения указанных условий дополнительного соглашения (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), в указанном соглашении стороны согласовали возможность передачи арендатору в пользование дополнительных площадей подвала при условии соблюдения процедуры предоставления в пользование нежилых помещений.

Доказательств соблюдения указанной процедуры (регистрации дополнительного соглашения), фактической передачи нежилых помещений подвала (акт приема-передачи) истцом не представлено.

Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Следовательно, дополнительные соглашения N 1 о внесении изменений в договору аренды от 14.08.2007 не может считаться заключенными до его государственной регистрации в установленном порядке.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, условия дополнительного соглашения, не подлежат применению к отношению сторон, вытекающим из данного соглашения.

Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, и истцу была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины, то таковая подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации в размере 37520 руб. 63 коп. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2.Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Уралспецстрой" (ИНН 6648013240, ОГРН 1036601224197) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 37520 (тридцать семь тысяч пятьсот двадцать) руб. 63 коп.

3.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

4.Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.