Апелляционное определение Свердловского областного суда
от 26 апреля 2012 г. N 33-3749/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Панкратовой Н.А.,
судей Карпинской А.А., Мехонцевой Е.М.,
при секретаре судебного заседания Лукичевой Л.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 апреля 2012 года гражданское дело по иску ООО ... к Э.Н., С.Н., И.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, государственному регистратору С.В., администрации городского округа Заречный, главному архитектору администрации ГО Заречный Я.В. о признании нежилых помещений, возникших в результате перепланировки, самовольной постройкой, о приведении нежилых помещений в состояние, существовавшее до перепланировки, о признании сделок недействительными, о возложении обязанности по возврату нежилых помещений, о признании незаконными действий государственного регистратора, о признании недействительной справки, о признании незаконными действий главного архитектора администрации ГО Заречный,
по апелляционным жалобам истца ООО ... ответчиков Э.Н., С.Н., И.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, третьего лица И.В. на решение Заречного районного суда Свердловской области от 23.12.2011.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителей истца ООО ... О.Ю., действующей на основании протокола внеочередного общего собрания участников ООО ... N ... от ( / / ), О.Р. по доверенности от 19.07.2011, настаивавших на доводах апелляционной жалобы истца, просивших отказать в удовлетворении жалобы ответчиков и третьего лица; пояснения представителя ответчика Э.Н. - Э.Р. по доверенности от 03.08.2011, поддержавшей доводы апелляционных жалоб ответчиков и третьего лица, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы истца, судебная коллегия
установила:
ООО ... заявлены вышеуказанные исковые требования, в обоснование которых указано, что ( / / ) между ООО ... в лице директора Л.В. и ее братом И.В. был заключен договор купли-продажи N ... недвижимого имущества: нежилых помещений N...
В марте 2008 года директором ООО ... была проведена незаконная реорганизация общества. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.08.2009 по делу ... по иску участника общества ООО ... восстановлено в статусе действующего. В законную силу решение вступило 23.11.2009.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2010, вступившим в силу 29.09.2010 договор купли-продажи N ..., заключенный ( / / ) между ООО ... и И.В., признан недействительным.
( / / ) И.В. заключил договор купли-продажи, по которому продал И.А. спорный объект недвижимости площадью ...
Т.А. произвела перепланировку помещения без разрешения на строительство, на реконструкцию объекта недвижимости, образовав два нежилых помещения: ...
Вместо разрешения на реконструкцию главным архитектором администрации городского округа Заречный была выдана справка N ...-С от ( / / ) со ссылкой на п.п. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ о том, что такое разрешение не требуется.
Государственный регистратор Заречного отдела Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области незаконно произвел регистрацию права собственности И.А. на два самовольно созданных спорных объекта недвижимости при наличии спора о праве на указанные помещения.
( / / ) И.А. по договору купли-продажи продала ИП С.Н. нежилые помещения общей площадью ..., номера на поэтажном плане: ...
( / / ) И.А. по договору купли-продажи продала Э.Н. нежилые помещения общей площадью ...
ИП С.Н. и Э.Н. не являются добросовестными приобретателями, поскольку нежилые помещения приобретены ими по заниженной цене. Кроме этого, считают, что и С.Н. и Э.Н. не могли не знать, что по поводу нежилых помещений имеется спор.
Истец просил с учетом уточнения исковых требований:
- признать незаконно созданные И.А. нежилые помещения самовольными постройками;
- обязать С.Н. и Э.Н. произвести демонтаж самовольных построек и привести перешедшие к ним по договорам купли-продажи объекты в состояние, существовавшее до перепланировки;
- признать недействительными договор купли-продажи, заключенный между И.А. и С.Н.;
- признать недействительными договор купли-продажи, заключенный между И.А. и Э.Н.;
- обязать С.Н. произвести возврат в пользу ООО ... нежилых помещений общей ...
-обязать Э.Н. произвести возврат в пользу ООО ... нежилых помещений общей ...
- признать незаконными действия государственного регистратора П. по внесению в ЕГРП записей:
-N ... от ( / / ) о регистрации права собственности И.А. на нежилые помещения общей площадью ...
- ... от ( / / ) о регистрации права собственности И.А. нежилые помещения ...
-признать недействительной справку N ...-С от ( / / ), выданную главным архитектором администрации ГО Заречный Я.В.;
- признать незаконными действия главного архитектора по выдаче данной справки.
В судебном заседании истец в лице своих представителей О.Ю., О.Р. настаивал на заявленных исках.
Ответчик И.А. в судебное заседание не явилась, извещена о вызове в суд.
Представитель ответчика Э.Н. Э.Р. иск не признала. Указала, что истцом пропущен срок исковой давности, исчисляемый с ( / / ). Пропущен трехмесячный срок для оспаривания действий государственного регистратора, оспаривания справки и действий по её выдаче. ( / / ) истец узнал о реконструкции помещения и регистрации в собственность И.А. двух помещений, разрешение на реконструкцию нежилого помещения не требовалось, нежилые помещения не являются самовольной постройкой. Оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между И.А. и Э.Н., а также в истребовании имущества от Э.Н. не имеется, поскольку договор заключен с соблюдением требований закона, Э.Н. является добросовестным приобретателем. В настоящее время объект недвижимости, находившийся в собственности истца, не существует, поэтому он не может быть возвращен истцу.
Ответчик ИП С.Н. пояснил, что он исковые требования не признает, поскольку приобрел объект недвижимости, как бильярдную, на основании договора купли-продажи, заключенного с И.А. за ..., оплачивает коммунальные услуги, о споре на объект не знал. Ссылается на пропуск истцом срока исковой давности.
Ответчик Я.В. пояснила, что ( / / ) дала консультацию об отсутствии необходимости получать разрешение на строительство при перепланировке, написала справку. Государственная регистрация права должна была производиться на основании постановления главы администрации городского округа Заречный о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), либо которым отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку таковое не требуется.
Представитель администрации городского округа Заречный Тёплых Н.А. пояснила, что требования истца не признает, поскольку справка не является документом, на основании которого должна была производиться государственная регистрация права И.А. на созданные в порядке реконструкции два объекта недвижимости.
Ответчик государственный регистратор С.Н., действующий за себя и по доверенности за ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области пояснил, что иск не признает. ( / / ) в Заречный отдел обратилась И.А. с заявлениями о регистрации права собственности на два объекта недвижимости площадью ... образованных ею в результате реконструкции нежилого помещения площадью ...6 кв.м., расположенного на втором этаже дома N 12 по ул. Таховской г. Заречного, собственником которого она являлась. К заявлениям была приложена справка главного архитектора администрации городского округа Заречный о том, что разрешение на строительство при произведенной реконструкции не требовалось и заключение БТИ о технической возможности формирования самостоятельных объектов. Он произвел правовую экспертизу представленных документов и дал заключение о том, что имеются основания для регистрации права собственности И.А. на два объекта недвижимости. Оснований для приостановления либо отказа в государственной регистрации не имелось. Он знал, что в Арбитражном суде шло рассмотрение дела по спору о законности сделки от ( / / ), запрета на совершение сделок со спорным объектом недвижимости не было. Запрос в Арбитражный суд Свердловской области либо юридический отдел Управления о результатах рассмотрения дела он не направлял.
Третье лицо И.В. был опрошен по существу исковых требований Красногорским районным судом в порядке судебного поручения и пояснял, что исковые требования считает необоснованными. Спорное нежилое помещение было им приобретено у ООО ... за ... Его сделка с И.А. является законной, расчет по сделке произведен в полном объеме. Согласен на рассмотрение дела в его отсутствие, был извещен о вызове в суд, не явился.
Решением Заречного районного суда Свердловской области от ( / / ) исковые требования ООО ... удовлетворены частично.
На ИП С.Н. возложена обязанность возвратить в собственность ООО ... нежилые помещения ...
На Э.Н. возложена обязанность возвратить в собственность ООО ... нежилые помещения общей площадью ...
Признаны незаконными действия государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Заречного отдела С.В. по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним записей:
- N ... от ( / / ) о регистрации права собственности И.А. на нежилые помещения общей площадью ...: ...
- N ... от ( / / ) о регистрации права собственности И.А. на нежилые помещения общей площадью ...
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Дополнительным решением от 09.02.2012 взыскана госпошлина в бюджет городского округа Заречный с ... в сумме ... с ИП С.Н. ... с Э.Н. ... с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области ...
В апелляционной жалобе истцом ООО ... просит отменить решение в части отказа в иске, вынести решение об удовлетворении иска полностью, исключить из мотивировочной части решения суда выводы:
"То обстоятельство, что первая сделка от ( / / ) была признана недействительной, не влечет за собой признание недействительными всех последующих сделок, не влечет за собой признание недействительными всех последующих сделок, для признания сделки недействительной необходимы о снования, перечисленные в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые истец не ссылается.
Доказательств, что договор между И.В. и И.А. от ( / / ) заключен с нарушением требований закона, и что И.А. являлась недобросовестным приобретателем, не представлено и истец на это не ссылался.
Оспариваемые сделки были заключены в период, когда И.А. юридически была собственником отчужденных ею объектов недвижимости, поэтому обладала правом на их продажу.
Суд не согласен с доводами истца о том, что сделки, заключенные между И.А. и С.Н. и Э.Н. являются недействительными в силу того, что ничтожной признана сделка от ( / / ).
Доводы истца о недобросовестности покупателей основаны на предположениях, которые не могут служить доказательствами. Поэтому при разрешении спора суд исходит из того, что ответчики ИП С.Н. и Э.Н. являются добросовестными приобретателями".
В обоснование жалобы истец указал, что сделки по отчуждению И.А. Э.Н. и ИП С.Н. спорных помещений необоснованно признаны судом действительными, судом неправильно применены нормы материального права, не учтены положения ст. ст. 209, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации. И.А., не являлась собственником спорных помещений, произвела самовольно перепланировку, которая является реконструкцией, без разрешительных документов. Суд необоснованно отказал в удовлетворении иска об обязании ответчиков привести помещение в первоначальное состояние, пришел к необоснованному выводу о том, что Э.Н. и ИП С.Н. являются добросовестными приобретателями спорных помещений. Ответчики приобрели помещения по заниженной цене, после неоднократных продаж помещений, при наличии взаимосвязанных отношений между сторонами сделок, не имеют интереса к использованию спорных помещений, предполагали вероятность оспаривания сделок. Суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, не применил закон, подлежащий применению.
Ответчики Э.Н., ИП С.Н., И.А., третье лицо И.В. в апелляционных жалобах просили решение в части удовлетворения иска отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска, в остальной части отказа в иске решение оставить без изменения. Указали, что истцом пропущен срок исковой давности, у суда отсутствовали основания для его восстановления. Произведенная реконструкция И.А. не требовала получения разрешения. От Э.Н. и ИП С.Н. истребовано имущество, не принадлежавшее истцу, состоящее из двух объектов недвижимости. Иск об истребовании от ответчиков спорных помещений не подлежит удовлетворению, поскольку имущество истца не сохранилось в натуре. Спорный объект недвижимости выбыл от истца по его воле.
Э.Н. также указал, что регистрация прав на спорные помещения за ответчиками произведена законно. Подача иска является злоупотреблением правом. Судом не дана оценка заключению о технической возможности формирования самостоятельного объекта недвижимости, необоснованно отказано в проведении строительной экспертизы.
И.В. кроме того указал, что в описательной части решения суда не содержится указание на требование о возврате помещений, ему непонятно, почему в резолютивной части эти требования удовлетворены. Истец не является легитимным юридическим лицом, имеющим цель вести хозяйственную деятельность, поскольку размер его уставного капитала составляет ... не имеет активов, сырья, оборудования, денежных средств, не имеет в штате сотрудников, кроме директора, не осуществляет хозяйственной деятельности, подлежит принудительной ликвидации.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в апелляционной жалобе просило решение отменить в части удовлетворения требований о признании незаконными действий государственного регистратора по внесению записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указало, что государственный регистратор С.В. не является надлежащим ответчиком по заявленному иску, суд рассмотрел спор с нарушением процессуальных норм главы 25 ГПК РФ в исковом порядке. Регистрационные действия выполнены на основании справки, выданной компетентным лицом в связи с перепланировкой, порядок их проведения не нарушен.
Истец представил возражения на апелляционные жалобы ответчиков и третьего лица, в которых поддерживал ранее заявленную позицию, просил в их удовлетворении отказать (л.д. 402-415, 418-441, 490-496, 598-504 т. 2).
Апелляционные жалобы поступили после вступления в законную силу Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", которым глава 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (производство в суде кассационной инстанции) признана утратившей силу. Согласно ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные жалобы, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции. В этой связи апелляционные жалобы подлежит рассмотрению в порядке главы 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В заседание судебной коллегии ответчики Э.Н., С.Н., И.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ..., государственный регистратор С.В., администрация городского округа Заречный, главный архитектор администрации городского округа Заречный Я.В., третье лицо И.В. не явились. В материалах дела имеется уведомление, согласно которому извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб были направлены им ( / / ), кроме того, Э.Н., С.Н., И.В. извещены телефонограммами. Э.Н., С.Н. и И.В. в письменных заявлениях просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы жалоб, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Судом установлено, что ( / / ) за ООО ... было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью ...
( / / ) между ООО ... и И.В. заключен договор купли-продажи N ..., по условиям которого И.В. проданы спорные нежилые помещения общей площадью ... за .... Право собственности И.В. было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от ( / / ), вступившим в силу ( / / ) на основании постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от ( / / ) и постановления Федерального Арбитражного суда Уральского округа от ( / / ), договор купли-продажи N ..., заключенный ( / / ) между ... и И.В., признан недействительным.
( / / ) заключен договор купли-продажи, по которому И.В. продал И.А. спорные нежилые помещения общей площадью ... за ..., переход права собственности И.А. зарегистрирован ( / / ).
( / / ) И.А. обратилась в Заречный отдел Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлениями о регистрации за ней права собственности на два объекта недвижимости, образованные из ранее приобретенного ею объекта недвижимости. К заявлению приложена справка главного архитектора администрации ГО Заречный Я.В. о том, что согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на реконструкцию и на ввод объекта не требуется, так как изменения объекта капитального строительства нежилых помещений N.... не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, и не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом (л.д. 145, 156 т. 1). Также к заявлениям было приложено заключение БТИ от ( / / ) о технической возможности формирования самостоятельного объекта права (л.д. 144, 155 т. 1).
Государственный регистратор С.В. ( / / ) провел правовую экспертизу представленных документов и дал заключение о возможности проведения регистрации, ( / / ) произведена регистрация права собственности и выданы свидетельства о государственной регистрации прав на самостоятельные объекты недвижимости:
-N ... от ( / / ) о регистрации права собственности И.А. на нежилые помещения общей ...
- N ... от ( / / ) о регистрации права собственности И.А. на нежилые помещения общей площадью ...
По договору купли-продажи от ( / / ) ИП И.А. продала ИП С.Н. бильярдную: ...
По договору купли-продажи от ( / / ) ИП И.А. продала Э.Н. магазин: ...
Вышеуказанные сделки от ( / / ), ( / / ), ( / / ) являются ничтожными по следующим основаниям.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Решением Арбитражного суда Свердловской области признана ничтожной сделка от ( / / ), к И.А. не перешел титул собственника, истец волю на совершение сделок по отчуждению имущества от ( / / ) и последующих не выражал, отсутствует решение общего собрания на отчуждение имущества И.В., что подтверждает выбытие спорного имущества помимо воли истца.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на спорные нежилые помещения неправомерно зарегистрировано право собственности за И.В. на основании ничтожного договора от ( / / ).
И.В. и И.А. распорядились не принадлежащим им имуществом, поэтому судебная коллегия, оценивая данные сделки: договор от ( / / ) между И.В. и И.А., договор купли-продажи договор от ( / / ) между И.А. и ИП С.Н.; договор от ( / / ) между И.А. и Э.Н., приходит к выводу о том, что они не соответствуют требованиям ст. 209 ГК РФ, поэтому являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ.
Выводы суда о том, что недействительная сделка от ( / / ) не влечет за собой признание недействительными последующих сделок, выполнены судом при неприменении закона (ст. 209, 168 ГК РФ), подлежащего применению, решение суда в части отказа в удовлетворении иска о признании сделок недействительными подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.
Судебная коллегия признает недействительным договор купли-продажи от ( / / ), заключенный между индивидуальным предпринимателем И.А. и ИП С.Н. нежилого помещения общей ...
В силу ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Суд обоснованно учел обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Свердловской области от ( / / ) о выбытии спорного объект из собственности ... против воли его участников, а также то, что участники общества о проведении собрания от ( / / ), на котором была одобрена сделка между ООО ... и И.В., не извещались и на нем не присутствовали, собрание фактически не проводилось. Суд пришел к верному выводу о том, что спорный объект недвижимости вышел из собственности ... против воли его участников, против воли ООО ... поскольку действия данного юридического лица должны соответствовать воле его участников, выраженной в установленном законом порядке. Таким образом, в соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ истец вправе истребовать у ответчиков ИП С.Н. и Э.Н. приобретенные ими объекты недвижимости, которые ранее принадлежали ООО ... на основании решения Арбитражного суда Свердловской области от ( / / ). Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что договор от ( / / ) заключен от имени ООО "Силуэт" уполномоченным лицом в соответствии со ст. 53 ГК РФ, ст. 40 Федерального закона от ( / / ) N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", поскольку он действовал с заинтересованностью, что установлено вышеуказанным решением суда.
Судом дана оценка в решении доводам ответчиков о невозможности передать по ст. ст. 301, 302 ГК РФ недвижимое имущество из-за перепланировки и реконструкции, вызвавших изменение площади. С указанными доводами суд обоснованно не согласился.
Как пояснили представители истца, разница в площадях образовалась в виду того, что первоначально не была учтена площадь помещения N ... - N ... поэтому площадь всего помещения оказалась заниженной, а остальную разницу образует площадь от снесенных перегородок. Доказательств обратного ответчиками не представлено.
Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества.
Как следует из ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В данном случае объект сохранился в натуре, не перестал существовать и не изменился настолько, что право собственности на него прекратилось по основаниям ст. 235 ГК РФ, и возникло на иной самовольно построенный объект недвижимости в соответствии со ст. ст. 218, 222 ГК РФ, доказательств таких обстоятельств сторонами суду не предоставлено. Напротив, как следует из заключения филиала Заречное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости из пристроенного (литера А) выделены два спорных нежилых помещения, площадь которых составляла N ... Из одного помещения в результате перепланировки перемещением внутренних перегородок и переустройства изменением инженерных сетей И.А. сформировано два объекта. Сторонами не доказано в порядке ст. 56 ГПК РФ, что И.А. произведены такие изменения, в результате которых спорный объект стал иным объектом недвижимого имущества, произведена реконструкция помещений, требующая выдачи разрешения на основании ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Изменение назначения использования не следует из сведений об объектах недвижимости. Напротив, из свидетельств о регистрации права и технической информации БТИ следует, что спорные помещения являются нежилыми, другое назначение не обозначено. Указание назначения помещений в договорах не исключает использование их иным образом при соблюдении установленной действующим законодательством процедуры.
При этом судебная коллегия учитывает, что адрес и номера по плану помещений, истребованных от ответчиков: от С.Н. нежилых помещений, расположенных по адресу: г...
Ходатайство представителя Э.Н. о назначении по делу стр
