Решение Арбитражного суда Свердловской области от 1 июня 2012 г. N А60-12493/2011 (извлечение) (ключевые темы: муниципальная собственность - рыночная стоимость - протокол разногласий - продавец - проект договора)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 1 июня 2012 г. N А60-12493/2011

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2012 года

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2012 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания рассмотрел в судебном заседании дело N А60-12493/2011 по иску индивидуального предпринимателя Козлова Анатолия Васильевича (ИНН 666900214201, ОГРНИП 304662310000047)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (6623000472, ОГРН 1026601380387),

обществу с ограниченной ответственностью "Аксерли" (ИНН 7203127911, ОГРН 1027200802331)

о признании недостоверной величины стоимости объекта недвижимого имущества, об урегулировании разногласий по договору,

при участии в судебном заседании 21.05.2012г., 23.05.2012г.:

от истца: Козлов А.В., паспорт, свидетельство 66 N 003054051 от 08.07.2005г.;

от ответчиков: Бодеев А.А., представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации МО г. Нижний Тагил по доверенности N 5 от 10.01.2012г.; от ООО "Аксерли" - не явился, извещен.

25.05.2012г.:

от истца: Козлов А.В., паспорт, свидетельство 66 N 003054051 от 08.07.2005г.;

от ответчиков: не явились, извещены.

В судебном заседании 21.05.2012г. объявлен перерыв до 23.05.2012г. до 10 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Журавлевой У.В.

В судебном заседании 23.05.2012г. объявлен перерыв до 25.05.2012г. до 10 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Журавлевой У.В.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Козлов Анатолий Васильевич обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, обществу с ограниченной ответственностью "Аксерли" о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого встроенного помещения общей полезной площадью 489,9 кв.м. (в том числе 1 этаж (торговый зал) - 149,9 кв.м.; 1 этаж (склад) - 120,4 кв.м.; подвал (склад) - 219,6 кв.м.), по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Победы, 22, определенной ООО "Аксерли" на основании отчета от 26.08.2010г. N 414/10, о признании названного отчета недействительным, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Нижний Тагил договора купли-продажи муниципального имущества от 22.02.2011г. по пунктам 1.4, 1.5, 2.1, 2.6, 3.1, 4.4, 5.1, 5.3, 5.4, 6.7, а также в отношении приложений N 2 и N 3 к указанному договору.

Названные пункты договора истец просит изложить в следующей редакции:

в п. 1.4 договора исключить второе предложение по тексту: "Условия залога объекта изложены в приложении N 2, которое является неотъемлемой частью настоящего договора".

п. 1.5 договора дополнить вторым предложением в следующей редакции: "Продавец передает Объект Покупателю в течение 5(пяти) календарных дней с момента подписания Договора"

п. 2.1 договора изложить в редакции: "Объект продается по цене определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта - оценщика по результатам судебно - оценочной экспертизы".

п. 2.6 договора изложить в редакции: "Первый платеж: должен быть внесен Покупателем в течение 20 (двадцати) банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на недвижимое имущество. Очередные платежи перечисляются ежемесячно не позднее 30 числа текущего месяца, в т.ч. основной долг (в счет оплаты Имущества) равными долями по 1/60 от цены Объекта и проценты, исчисленные в соответствии с условиями настоящего Договора (в соответствии с графиком платежей) на расчетный счет Продавца"

подпункт 2 п. 3.1 договора: "согласно пункта 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога (НДС)" - исключить

статью 4 договора дополнить п. 4.4: "Продавец несет ответственность за нарушение сроков передачи Объекта Покупателю, предусмотренных п.1.5. Договора, а так же за уклонение от подписания передаточного акта. При нарушении Продавцом сроков передачи Объекта Продавец выплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1% от цены Объекта за каждый день просрочки передачи Объекта Покупателю либо за каждый день уклонения от подписания передаточного акта"

внести изменения в подпункт 3 п. 5.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Оплата общей суммы ежемесячного платежа с нарушением сроков, указанных в Приложении N 3, более 2 раз подряд в течение 12 месяцев, при условии что каждая просрочка составила более чем 30 дней"

статью 5 договора дополнить п. 5.4 в следующей редакции: "Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных п.5.1., при этом Продавец направляет письменное требование Покупателю о расторжении настоящего Договора и возврате Имущества. Продавец не вправе предъявлять Покупателю требование о расторжении Договора и возврата Имущества в случае если сумма внесенных Покупателем платежей превышает половину цены Имущества"

п. 5.3 договора: "В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается" - исключить.

в п. 6.7 договора слова "Управление Федеральной регистрационной службы" заменить на слова "Нижнетагильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

приложение N 2 к договору исключить

приложение N 3 к договору изложить в соответствии с п. 2.1 и 2.6 договора.

По ходатайству ответчика ООО "Аксерли" к материалам дела приобщен письменный отзыв на иск, в соответствии с которым ответчик полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению. При этом ответчик в отзыве указывает, что стоимость, указанная в отчете N 414/10 от 26.08.2010г. в соответствии с положениями п. 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО N 1)" утратила свою юридическую силу 26.02.2011г., в связи с чем на данный момент, по мнению ответчика, не является юридически значимой.

По ходатайству ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Нижний Тагил к материалам дела приобщен отзыв на иск, в соответствии с которым ответчик полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, считает, что истцом пропущены сроки, установленные для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости и обжалования величины стоимости объекта, в связи с чем, по мнению ответчика, истцом утрачено преимущественное право на приобретение нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: г.Нижний Тагил, ул. Победы, 22. Кроме того, в судебном заседании 23.05.2012г. ответчик указал на то, что по состоянию на 01.05.2012г. ИП Козлов А.В. имеет задолженность по арендной плате в сумме 550182 руб.58 коп., что также свидетельствует об отсутствии у него преимущественного права на приобретение вышеуказанного объекта недвижимости.

Определением от 23.09.2011г. по настоящему делу по ходатайству истца назначалась судебная экспертиза с целью установления соответствия отчета ООО "Аксерли" N 414/10 от 26.08.2010г. требованиям действующего законодательства и проверки достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной в данном отчете. Проведение экспертизы поручалось Потапову Андрею Викторовичу, члену Свердловского областного отделения общественной организации "Российское общество оценщиков", генеральному директору ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия". Производство по делу приостанавливалось до окончания проведения экспертизы и получения заключения эксперта.

После поступления в суд экспертного заключения, выполненного экспертом Потаповым А.В. и, соответственно, устранения обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу, производство по делу возобновлено судом, о чем вынесено отдельное определение от 25.05.2012г. Суд перешел к рассмотрению дела по существу с учетом мнения сторон.

Истец в настоящем судебном заседании заявил отказ от части требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, а именно от требований :

- п. 1.5 договора дополнить вторым предложением в следующей редакции: "Продавец передает Объект Покупателю в течение 5(пяти) календарных дней с момента подписания Договора"

- статью 4 договора дополнить п. 4.4: "Продавец несет ответственность за нарушение сроков передачи Объекта Покупателю, предусмотренных п.1.5. Договора, а так же за уклонение от подписания передаточного акта. При нарушении Продавцом сроков передачи Объекта Продавец выплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1% от цены Объекта за каждый день просрочки передачи Объекта Покупателю либо за каждый день уклонения от подписания передаточного акта"

- статью 5 договора дополнить п. 5.4 в следующей редакции: "Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных п.5.1., при этом Продавец направляет письменное требование Покупателю о расторжении настоящего Договора и возврате Имущества. Продавец не вправе предъявлять Покупателю требование о расторжении Договора и возврата Имущества в случае если сумма внесенных Покупателем платежей превышает половину цены Имущества"

- в п. 6.7 договора слова "Управление Федеральной регистрационной службы" заменить на слова "Нижнетагильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Судом отказ истца от части исковых требований принят в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При таких обстоятельствах в рамках настоящего дела рассматриваются требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого встроенного помещения общей полезной площадью 489,9 кв.м. (в том числе 1 этаж (торговый зал) - 149,9 кв.м.; 1 этаж (склад) - 120,4 кв.м.; подвал (склад) - 219,6 кв.м.), по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Победы, 22, определенную ООО "Аксерли" на основании отчета от 26.08.2010г. N 414/10, о признании названного отчета недействительным, а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Нижний Тагил договора купли-продажи муниципального имущества от 22.02.2011г. по пунктам 1.4, 2.1, 2.6, 3.1, 5.1, 5.3, а также в отношении приложений N 2 и N 3 к указанному договору.

По ходатайству истца в судебном заседании к материалам дела приобщены дополнительные доказательства.

По ходатайству ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил в судебном заседании 23.05.2012г. к материалам дела приобщены дополнительные доказательства.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, после перерыва в суд не явились, о причинах неявки не сообщили. В силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчиков.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Нижний Тагил и Козловым А.В. заключен договор аренды N 369 от 18.07.2002г. со сроком действия по 01.07.2007г., на основании которого истцу было передано муниципальное имущество - встроенное помещение магазина общей площадью 489,9 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22.

Срок действия указанного договора аренды определен сторонами по 01.07.2007г. и продлен дополнительным соглашением от 26.09.2006г. к договору аренды N 369 от 18.07.2002г. по 01.07.2012г.

С учетом внесенных изменений в техническую информацию площадь вышеуказанного объекта - нежилые помещения в здании жилого назначения, литера А N 1-15 по поэтажному плану подвального этажа и N 1-9 по поэтажному плану 1 этажа на момент рассмотрения спора составляет 488 кв.м.

На основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 29.06.2010г. индивидуальный предприниматель Козлов А.В. обратился к Главе муниципального образования "город Нижний Тагил" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение ранее арендуемого по договору от 18.07.2002г. N 369 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Победы, 22, общей площадью 489,9 кв.м. Указанное заявление поступило в Администрацию г.Нижний Тагил 29.06.2010г., что подтверждается соответствующей отметкой на данном заявлении.

По результатам рассмотрения заявления Администрацией города Нижний Тагил вынесено постановление от 30.09.2010г. N 2177 "Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, улица Победы, 22", согласно которому индивидуальному предпринимателю Козлову А.В. разрешена приватизация вышеуказанного арендуемого встроенного нежилого помещения, цена продажи установлена 10247000 руб. в соответствии с отчетом от 26.08.2010г. N 414/10 об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО "Аксерли".

В адрес предпринимателя Комитетом по управлению муниципальным имуществом с сопроводительным письмом N 5470 от 08.10.2010г. направлен проект договора купли продажи муниципального имущества в отношении встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Победы, 22, общей площадью 488 кв.м. Указанный проект договора получен Козловым А.В. 13.10.2010г., что подтверждается представленным в материалы дела уведомлением органов связи.

В ответ на указанное предложение ИП Козлов А.В. письмом б/н, полученным Администрацией г.Нижний Тагил 11.11.2010г. (вх. N 11920), сообщил о своем согласии на реализацию преимущественного права на приобретение арендованного имущества, при этом указал на наличие возражений относительно указанной в проекте договора стоимости имущества, полагая ее завышенной ориентировочно на 4000000 руб., а отчет об оценке, на основании которого определена цена в проекте договора - недействительным, а также на необходимость проведения повторной оценки.

Письмом от 22.11.2010г. Глава г.Нижний Тагил сообщил ИП Козлову А.В. о невозможности проведения новой оценки, поскольку отчет об оценке в установленном порядке не обжалован.

В последующем ИП Козлов А.В. обратился в арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным постановления Главы г.Нижний Тагил от 30.09.2010г. N 2177 в части выкупной цены -10247000 руб., полагая, что цену для совершения сделки должна составлять 6000000 руб. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.04.2011г. по делу N А60-596/11 в удовлетворении вышеуказанных требований истца отказано. 28.02.2011г. ИП Козловым А.В. в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Нижний Тагил был направлен возвращен ранее представленный последним договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, 28.03.2011г. ИП Козловым А.В. в адрес Главы МО г.Нижний Тагил направлено повторное заявление о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения.

На указанное заявление письмом N 53-1654 от 26.04.2011г. Глава г.Нижний Тагил сообщил об утрате ИП Козловым А.В. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества со ссылкой на пропуск установленного законом срока на подписание договора купли-продажи.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Вместе с тем, в материалы дела ответчиком представлено постановление Администрации города Нижний Тагил от 09.06.2011 г. N 1120 "Об отмене постановления Администрации города Нижний Тагил N 2177 от 30.09.2010г. "Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, ул.Победы,22".

Как пояснил суду представитель Администрации Новолялинского городского округа, данное постановление было вынесено в соответствии с частью 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, поскольку по истечении тридцати дней со дня получения ИП Козловым А.В. проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, этот договор не был истцом подписан, протокол разногласий поступил в Администрацию только 02.03.2011г., представленные письма ИП Козлова А.В. в адрес Администрации не могут расцениваться как соответствующие требованиям ст.ст.435,443 Гражданского кодекса РФ, следовательно, последний утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Оценив вышеуказанную переписку, оформленный протокол разногласий, действия истца по оспариванию постановления Главы г.Нижний Тагил от 30.09.2010г. N 2177 в части выкупной цены исходя из положений ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что вышеуказанная позиция Комитета об утрате истцом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества носит в рассматриваемом случае формальный характер, постановление Администрации города Нижний Тагил от 09.06.2011 г. N 1120 "Об отмене постановления Администрации города Нижний Тагил N 2177 от 30.09.2010г. "Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, ул.Победы,22" противоречит закону, поскольку ИП Козловым А.В. в порядке ст. 445 и ст.446 Гражданского кодекса РФ в установленный срок направлены ответчику разногласия к договору и, после получения от ответчика отказа в их принятии, переданы на рассмотрение суда. То обстоятельство, что разногласия оформлялись письмами без наименования "протокол разногласий к договору" и индивидуальным предпринимателем не сразу выбран надлежащий способ судебной защиты, в данном случае не влияет на правовую оценку взаимоотношений сторон.

При таких обстоятельствах, нельзя признать ИП Козлова А.В. утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. В связи с чем, суд полагает возможным с учетом положений ст.12 Гражданского кодекса РФ не применять вышеназванное постановление Администрации города Нижний Тагил от 09.06.2011 г. N 1120 "Об отмене постановления Администрации города Нижний Тагил N 2177 от 30.09.2010г. "Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, ул.Победы,22" как противоречащее закону.

Не приняты во внимание судом и доводы ответчика о том, что у истца отсутствует преимущественное право на выкуп арендованного имущества в связи с наличием на момент рассмотрения настоящего спора задолженности по арендным платежам.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) предусмотрено, что в качестве одного из обязательных условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходимо отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Как указывалось выше, ИП Козлов А.В. к уполномоченному органу с заявлением о выкупе арендуемых помещений обратился 29.06.2010г. На указанную дату у ИП Козлова А.В. отсутствовала задолженность по арендной плате и была уплачена неустойка за допущенные незначительные просрочки внесения арендных платежей, при указанных обстоятельствах Администрацией города Нижний Тагил было вынесено постановление от 30.09.2010г. N 2177 "Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, улица Победы, 22", согласно которому индивидуальному предпринимателю Козлову А.В. разрешена приватизация вышеуказанного арендуемого встроенного нежилого помещения.

Появление задолженности по арендной плате за 2011г., т.е. после принятия названного постановления в данном случае, с учетом положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, правового значения для определения наличия (отсутствия) преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не имеет.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998г. N 135-ФЗ).

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008г. N 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи муниципального имущества у сторон среди прочего возникли разногласия по п. 2.1 этого договора о цене продаваемого нежилого помещения.

В соответствии с п. 2.1 проекта договора купли-продажи продавцом стоимость объектов определена следующим образом: "объект продается по цене 10247000 руб. - основная сумма платежа с учетом НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.08.2010г. N 414/10, выполненного ООО "Аксерли".

Истец оспаривает цену нежилого помещения, указывает на недостоверность его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО "Аксерли" от 26.08.2010г. N 414/10, просит п. 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Объект продается по цене определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта - оценщика по результатам судебно - оценочной экспертизы".

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В этом случае судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В рамках настоящего дела среди прочего рассматривается требование истца к обществу с ограниченной ответственностью "Аксерли" о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого встроенного помещения общей полезной площадью 489,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Победы, 22, определенную ООО "Аксерли" на основании отчета от 26.08.2010г. N 414/10, о признании названного отчета недействительным.

На основании изложенного, в соответствии с требованиями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ по делу назначена экспертиза с целью установления соответствия отчета ООО "Аксерли" N 414/10 от 26.08.2010г. требованиям действующего законодательства и проверки достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной в данном отчете.

Согласно заключению, представленному в материалы дела экспертом Потаповым А.В. по результатам проведенной по делу экспертизы, экспертом установлена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.08.2010г., которая без учета НДС составляет 6122300 руб.

При этом экспертом сделаны выводы о том, что отчет от 26.08.2010г. N 414/10 об оценке рыночной стоимости имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Победы, 22, общей площадью 489,9 кв.м., не соответствует требованиям ст. 9, 10, 11, 12, 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, суд полагает подлежащим удовлетворению исковое требование к обществу с ограниченной ответственностью "Аксерли" о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого встроенного помещения, определенной ООО "Аксерли" на основании отчета от 26.08.2010г. N 414/10.

Кроме того, поскольку проведенной по делу экспертизой по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения установлено, что она составляет 6122300 руб. без учета НДС, то с учетом положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ при урегулировании разногласий цена недвижимого имущества - нежилого помещения определяется судом в этом размере.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым разногласия, возникшие в отношении п. 2.1 договора урегулировать, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "Объект продается по цене 6122300 (шесть миллионов сто двадцать две тысячи триста) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, установленная в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Потаповым А.В. при рассмотрении арбитражным судом дела N А60-12493/2011".

Истец также просит урегулировать разногласия в отношении п. 1.4 договора купли-продажи, изложенного продавцом в следующей редакции: "Объект находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия залога объекта изложены в приложении N 2, которое является неотъемлемой частью настоящего договора".

При рассмотрении разногласий по п. 1.4 договора суд учитывает, что в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ (в ред. ФЗ от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ) имущество, приобретаемое арендатором в рассрочку, находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Поскольку приобретаемое имущество в этом случае находится в залоге в силу закона, положения, предусматривающие обязательное заключение договора залога, из ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ исключены, следовательно, приложение N 2, в отношении которого у истца имелись разногласия, подлежит исключению из договора купли-продажи муниципального имущества.

Разногласия сторон по п. 2.6 договора также являются предметом рассмотрения в рамках настоящего спора. Указанный пункт договора изложен продавцом в следующей редакции: "оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем самостоятельно в текущем месяце по "__" число включительно каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца".

Истец п. 2.6 договора просит изложить в редакции: "Первый платеж: должен быть внесен Покупателем в течение 20 (двадцати) банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на недвижимое имущество. Очередные платежи перечисляются ежемесячно не позднее 30 числа текущего месяца, в т.ч. основной долг (в счет оплаты Имущества) равными долями по 1/60 от цены Объекта и проценты, исчисленные в соответствии с условиями настоящего Договора (в соответствии с графиком платежей) на расчетный счет Продавца"

Соответственно, при рассмотрении разногласий по названному пункту судом установлено, что предложенный ответчиком проект договора не содержит указания на число месяца, до которого должна производиться ежемесячная оплата покупателем. Истцом предложено указать "до 30 числа". С учетом мнения ответчика суд полагает возможным принять данное предложение истца.

Что касается предложенного истцом условия о необходимости внесения покупателем первого платежа в течение 20 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, то он отклонен судом с учетом положений ст. 190 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих возможность определения сроков путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.

Таким образом, суд полагает необходимым урегулировать разногласия сторон по п. 2.6 договора купли-продажи, изложив его в следующей редакции: "оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем самостоятельно в текущем месяце по 30 число включительно каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца".

В отношении обязанностей покупателя ответчиком в п. 3.1 проекта договора купли-продажи включен подп. 2, согласно которому "согласно пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ покупатель обязуется исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога (НДС)".

Истец просит указанный подпункт из текста договора исключить.

Согласно подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ с 01.04.2011г. не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации недвижимого имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. N 159-ФЗ.

На основании изложенного, судом принимается позиция истца, названный подпункт подлежит исключению из договора купли-продажи объекта муниципального имущества.

Как установлено судом, ответчиком Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил в п. 5.1 текста договора купли-продажи включен подп. 3, согласно которому договор может быть расторгнут по следующему основанию: "оплата общей суммы платежа с нарушением сроков, указанных в графике платежей (приложение N 3), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которая признается существенным нарушением данного договора, покупателем стоимости объекта".

Истец просит данный подпункт договора изложить в следующей редакции: "Оплата общей суммы ежемесячного платежа с нарушением сроков, указанных в Приложении N 3, более 2 раз подряд в течение 12 месяцев, при условии что каждая просрочка составила более чем 30 дней".

Из содержания п. 5.1 спорного проекта договора с учетом пояснений сторон, изложенных в судебных заседаниях, судом установлено, что речь идет о перечне нарушений договора, которые стороны относят к существенным, являющимся основанием для расторжения договора по п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. В отношении одного из таких нарушений, указанного в подп. 3 п. 5.1 договора, сторонами соглашение не достигнуто.

Вышеуказанное условие в силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ может быть установлено исключительно по соглашению сторон договора. При этом такое соглашение между сторонами не достигнуто. При таких обстоятельствах подп. 3 п. 5.1 подлежит исключению из договора с учетом того обстоятельства, что оценка существенности нарушений договора при рассмотрении требований о расторжении договора относится к компетенции суда.

Из текста проекта спорного договора купли-продажи следует также, что продавцом в указанный договор включено условие о том, что в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается. Истец просит указанный пункт исключить.

Судом установлено, что предложенная ответчиком редакция названного пункта дублирует положения ст. 453 Гражданского кодекса РФ, которые безусловно должны соблюдаться сторонами при исполнении и расторжении договора. В связи с чем, с учетом возражений истца, исключение названного пункта из условий договора не нарушит прав продавца, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Исходя из изложенного, суд полагает необходимым требования истца в указанной части удовлетворить, п. 5.3 договора исключить, поскольку необходимость дублирования в тексте договора положений Гражданского кодекса РФ, безусловно подлежащих обязательному исполнению, отсутствует.

Истец в иске также просит приложение N 3 к договору изложить в соответствии с п. 2.1 и 2.6 договора. Из пояснений истца, данных в судебном заседании, следует, что в предложенном ответчиком графике платежей истца не устраивает размер ежемесячных платежей, подлежащий определению с учетом положений п. 2.1, 2.6 договора.

Рассматривая разногласия по приложению N 3 к договору (график платежей), суд исходит из того, что ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ выбор порядка оплаты предоставлен субъекту малого и среднего предпринимательства. Поэтому срок рассрочки и порядок внесения платежей принимаются в редакции истца. Учитывая, что плата за предоставление рассрочки прямо урегулирована в ч. 3 указанной статьи, размер подлежащих начислению процентов должен быть определен исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату публикации объявления о продаже муниципального имущества.

При таких обстоятельствах, размер ежемесячных платежей подлежит определению с учетом стоимости выкупаемого имущества, установленной судом при определении редакции п. 2.1 договора.

Суд полагает необходимым приложение N 3 к договору купли-продажи изложить в следующей редакции: "Оплата платежей по договору производится в рассрочку на срок 5 лет равными ежемесячными платежами исходя из стоимости объекта, установленной в п. 2.1 договора, уплачиваемыми не позднее 30 числа месяца, начиная с месяца заключения договора купли-продажи муниципального имущества, с начислением на соответствующую сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, процентов исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату публикации объявления о продаже муниципального имущества".

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. за рассмотрение требования о признании недостоверной рыночной стоимости недвижимого имущества, предъявленного к ответчику ООО "Аксерли", а также расходы по оплате экспертизы в сумме 45000 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчика ООО "Аксерли".

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. за рассмотрение требования об урегулировании разногласий, предъявленного к ответчику Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил подлежат возмещению истцу за счет названного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, п.4 ч. 1 ст. 150, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Прекратить производство по делу в части требования истца об урегулировании разногласий по п. 1.5, 4.4, 5.4, 6.7 договора.

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроенного помещения общей площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22, определенную ООО "Аксерли" в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 414/10 от 26.08.2010г.

3. Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Козловым Анатолием Васильевичем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, изложив пункты договора купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 488 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22, в следующей редакции:

- п. 1.4: "Объект находится в залоге у продавца до полной его оплаты",

- п. 2.1: "Объект продается по цене 6122300 (шесть миллионов сто двадцать две тысячи триста) рублей - основная сумма платежа без учета НДС, установленная в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Потаповым А.В. при рассмотрении арбитражным судом дела N А60-12493/2011",

- п. 2.6: "Оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем самостоятельно в текущем месяце по 30 число включительно каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца",

- подп. 2 п. 3.1 - исключить,

- подп. 3 п. 5.1 - исключить,

- п. 5.3 - исключить,

- приложение N 2 к договору - исключить,

- приложение N 3 к договору: "Оплата платежей по договору производится в рассрочку на срок 5 лет равными ежемесячными платежами исходя из стоимости объекта, установленной в п. 2.1 договора, уплачиваемыми не позднее 30 числа месяца, начиная с месяца заключения договора купли-продажи муниципального имущества, с начислением на соответствующую сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, процентов исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату публикации объявления о продаже муниципального имущества".

4. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил в пользу индивидуального предпринимателя Козлова Анатолия Васильевича 4000 руб. (четыре тысячи руб.) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аксерли" в пользу индивидуального предпринимателя Козлова Анатолия Васильевича 4000 руб. (четыре тысячи руб.) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, а также 45000 руб. (сорок пять тысяч руб.) в возмещение расходов, понесенных на оплату экспертизы.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.