Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 июня 2012 г. N А60-13274/2012 (извлечение) (ключевые темы: муниципальная собственность - рыночная стоимость - учет по налогу на добавленную стоимость - нежилые помещения - производственные здания)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 14 июня 2012 г. N А60-13274/2012

Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2012 года

Полный текст решения изготовлен 14 июня 2012 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело N А60-13274/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройтранс" (ИНН 6659088872, ОГРН 1036603150760)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178), Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс"

о разрешении преддоговорного спора

при участии в судебном заседании:

от истца: Ерохина О.С., представитель по доверенности N 3 от 23.11.2010г.;

от ответчиков:

от Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга - Чернышева И.В., представитель по доверенности N 172 от 28.12.2011г.;

от Администрации города Екатеринбурга - Чернышева И.В., представитель по доверенности N 292 от 29.12.2011г. (копии доверенностей приобщены к материалам дела);

от третьего лица: Лебедев А.В., представитель по доверенности от 12.03.2012г. (копия доверенности приобщена к делу).

В судебном заседании, начавшемся 30.05.2012г. в 15 часов 30 минут объявлен перерыв до 06.06.2012г. до 09 часов 05 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 06.06.2012г. в прежнем составе суда и с участием тех же представителей сторон.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройтранс" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга, Администрации города Екатеринбурга с иском о разрешении преддоговорного спора, а именно истец просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Стройтранс" и Департаментом по управлению муниципальным имуществом, действующим от имени Администрации г.Екатеринбурга в связи с заключением договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости по адресу: г. Екатеринбург, ул. Толмачева, д.2/ул. Малышева, д. 43, определив условия пунктов 1.2, 2.1 договора в следующей редакции:

Пункт 1.2: "В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель приобретает объекты муниципального нежилого фонда:

- торгово-производственное здание, Литер Б, Б1. Площадь: общая 307,3 кв.м. Инвентарный номер 1/8969/Б/21. Этажность: 2. Подземная этажность: 0. Назначение: нежилое здание. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Толмачева, д.2/ул. Малышева, д.43, кадастровый (условный номер): 66:01/01:00:1021:02:01;

- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание торгового назначения (литера Б). Площадь: 322 кв.м. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Толмачева, д.2/ул. Малышева, д.43, кадастровый номер: 66:41:0401015:19 (далее объект)".

Пункт 2.1: "Цена объекта составляет 3431101 (три миллиона четыреста тридцать одна тысяча сто один) рубль, в том числе:

- рыночная стоимость здания составляет 3254237 (три миллиона двести пятьдесят четыре тысячи двести тридцать семь) рублей без учета НДС;

- выкупная стоимость земельного участка составляет 176864 (сто семьдесят шесть тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля без учета НДС".

Определением от 11.03.2012г. названное исковое заявление в порядке ст.ст. 127, 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято Арбитражным судом Свердловской области к производству.

В предварительном судебном заседании судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца об изменении исковых требований:

Истец просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Стройтранс" и Департаментом по управлению муниципальным имуществом, действующим от имени Администрации г.Екатеринбурга в связи с заключением договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости по адресу: г. Екатеринбург, ул. Толмачева, д.2/ул. Малышева, д. 43, определив условия пунктов 1.2, 2.1 договора в следующей редакции:

Пункт 2.1: "Цена объекта составляет 3373094 (три миллиона триста семьдесят три тысячи девяносто четыре) рубля, в том числе:

- рыночная стоимость здания составляет 3199000(три миллиона сто девяносто девять тысяч) рублей без учета НДС;

- выкупная стоимость земельного участка составляет 174094 (сто семьдесят четыре тысячи девяносто четыре) рубля без учета НДС".

Определением от 02.04.2012г. в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс".

От ответчика - Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга поступил отзыв на иск, согласно доводам которого ответчик просит оставить исковое заявление без рассмотрения, в связи с тем, что истцом не соблюден обязательный претензионный порядок.

В настоящем судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывается от иска к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга.

Отказ истца от иска в указанной части принят судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании положений п.4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, судом рассматриваются требования истца к Администрации г. Екатеринбурга об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости по адресу: г. Екатеринбург, ул. Толмачева, д.2/ул. Малышева, д. 43, определив условия пунктов 1.2, 2.1 договора в следующей редакции:

- рыночная стоимость здания составляет 3199000(три миллиона сто девяносто девять тысяч) рублей без учета НДС;

При этом истец пояснил, что заявленное в предыдущем судебном заседании ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Земельного комитета Администрации г. Екатеринбурга, отзывает.

Ответчик - Администрация г. Екатеринбурга представил отзыв на исковое заявление, в котором ссылается, что направление нескольких протоколов разногласий на проект договора купли-продажи от 16.12.2011г. ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено. Также ответчик отмечает, что в силу п. 7 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 3 ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 28 ФЗ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", выкуп земельного участка в рассматриваемом случае осуществляется именно по рыночной цене.

Также ответчик пояснил, что оснований для применения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется, так как данная статья регламентирует приобретение гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данный довод, по мнению ответчика, подтверждается положениями ст. 2 ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001г. "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Ссылку истца на постановление Правительства Свердловской области от 26.10.2007г. N 1045-ПП, ответчик считает несостоятельной, поскольку данное Постановление применимо в случае приобретения лицом земельного участка, уже ставшим собственником строения, сооружения.

Текст отзыва и приложенные к нему документы приобщены к материалам дела.

Третье лицо - ООО "Трансэнергоресурс" представил в материалы дела отзыв, в котором указывает, что отчет N 479 от 14.11.2011г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Также третье лицо отмечает, что отчет ООО "Уральский центр оценки и финансового консалтинга" не может быть использована в качестве доказательств, поскольку истец не наделен полномочиями, предусмотренными положениями ФЗ от 29.07.1998г. N 135-ФЗ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, по договору от 11.12.2003 N 42530069 обществу передан в аренду объект муниципального имущества, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Толмачева, 2/43, литер Б, 2 этаж, общей площадью 166,6 кв.м, для использования под бытовое обслуживание. Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 11.12.2003.

Срок действия договора установлен с 11.12.2003 до 31.12.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2007г.). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В дальнейшем дополнительными соглашениями в п. 1.1 договора аренды от 11.12.2003 неоднократно вносились изменения, уточнен адрес объекта - ул. Толмачева, 2/ул. Малышева, 43, строение Б; внесены изменения в характеристики объекта: "в кирпичном, неблагоустроенном 2-х этажном здании с пристроем, вход отдельный: на 1 этаже помещения N 1-14, площадью 155,3 кв.м, на 2 этаже помещения N 1-14, площадью 161,9 кв.м; общей площадью 317,2 кв.м, в том числе 246,1 кв.м основная" (л.д. 19, 21, 23, 33).

Истец обратился в комитет с заявлением от 10.02.2009 N 17/стр о выкупе арендуемого им имущества, на которое письмом от 29.05.2009 N 02.12-24-6003 комитет ответил отказом по причине того, что объект находится в аренде у общества менее трех лет (с момента государственной регистрации договора - 15.03.2006), а также ввиду того, что обществом ненадлежащим образом перечислялась арендная плата за период аренды с 01.08.2005 по 31.12.2008г.

Общество повторно обратилось в комитет с заявлением от 25.08.2009 N 117/стр о выкупе арендуемого им имущества.

Письмом N 02.12-24-12499 комитет сообщил заявителю об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в связи с тем, что арендуемые им нежилые помещения включены в Перечень, утвержденный постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521.

Считая отказ комитета, изложенный в письме N 02.12-24-12499, незаконным и нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010г. по делу N А60-60878/2009г. отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙТРАНС" преимущественного права выкупа арендуемого имущества по договору аренды от 11.12.2003 N 42530069, изложенный в письме от 26.11.2009 N 02.12-24-12499, признан незаконным.

Суд обязал Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТРАНС" путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

19.12.2011г. Департаментом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга в адрес истца был направлен проект договора купли-продажиN 746 от 16.12.2011г.

Предметом названного договора, согласно п.1.2 является объект муниципального нежилого фонда - "Торгово-производственное здание. Литер: Б, Б1. Площадь: общая 307,3 кв.м. Инвентарный номер: 1/8969/Б/21. Этажность:2. Подземная этажность:0. Назначение: нежилое здание. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Толмачева, д.2 / ул. Малышева, д. 43, расположенное на земельном участке. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание торгового назначения (литра Б). Площадь:322 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Толмачева, д.2 / ул. Малышева, д. 43". Кадастровый (условный) номер: торгово-производственное здание : 66:01/01:00:1021:02:01, земельный участок: 66:41:0401015:19.

При этом, согласно заключению ООО "Трансэнергоресурс" N 479 от 09.11.2011г., рыночная стоимость торгово-производственного здания Литер Б, Б1. Площадь: общая 307,3 кв.м. Инвентарный номер:1/8969/Б/21. Этажность 2. Подземная этажность: 0. Назначение: нежилое здание, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание торгового назначения (литера Б). Площадь: 322 кв.м., по адресу: 620075, Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Толмачева, д. 2/ ул. Малышева, 43, на дату оценки, составляет 12960000 руб.

Исходя из указанного отчета, в проекте договора содержится п. 2.1 договора, где цена объекта составляет 12960000 руб. без учета НДС.

Истец, не согласившись с п. 2.1 договора об установлении стоимости объекта, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 17.01.2012г., содержащий п. 2.1 договора в редакции истца. Ответчик в письме от 01.02.2012г. указал, что протокол разногласий от 17.01.2012г. не принимается.

Истец повторно направил ответчику протокол разногласий от 05.03.2012г., в котором содержится иная редакция п. 1.2, п. 2.1 договора, ответчиком названной протокол разногласий также отклонен (письмо от 02.04.2012г.).

В частности, истец не согласен с условиями договора определяющим цену выкупаемого здания с учетом рыночной стоимости земельного участки, на котором расположено здание в размере 12960000 руб. без учета НДС. Истец предлагает свою редакцию пунктов договора, определяющих цену, а именно:

- рыночная стоимость здания составляет 3199000(три миллиона сто девяносто девять тысяч) рублей без учета НДС;

Истец пояснил в заседании, что не возражает против отчета ООО "Трансэнергоресурс" N 479 от 03.11.2011г., который был составлен по заданию ответчика, но согласен только в части определения цены самого здания без учета рыночной стоимости земельного участка. Согласно названному отчету, стоимость здания без учета рыночной стоимости прав на земельный участок составляет 3199000 руб.

При этом истец настаивает на требованиях о выделении из общего объекта стоимости прав на землю и передаче истцу в собственность одновременно со зданием земельного участка не по рыночной цене, а по цене, установленной п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание, что действие данной нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, истец полагает, что при определении выкупной стоимости упомянутого земельного участка следовало руководствоваться названными положениями земельного законодательства.

При таких обстоятельствах, истец полагает, что выкупная стоимость земельного участка составляет 174094 руб., исходя из кадастровой стоимости определенной в отчете об определении рыночной стоимости объекта N 479 от 14.11.2011г.

Между тем, исковые требования ООО "Стройтранс" не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность общества с ограниченной ответственностью "Стройтранс" одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Представленный проект договора соответствует требованиям, предусмотренным Законом об отчуждении недвижимого имущества, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статьей 12 названного Закона предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных этим Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом статья 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку по договору купли-продажи общество с ограниченной ответственностью "Стройтранс" одновременно приобретает здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора общество не является собственником здания, выкупная цена земельного участка должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Таким образом, у судов не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку судом принят отказ истца от иска к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга, производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании положений п.4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь п. 4 ст. 150, ст.ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 4 части 1 статьи 150 указанного Кодекса

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований в отношении Администрации г. Екатеринбурга отказать.

2. В отношении исковых требований к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга производство по делу прекратить.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.