Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14 июня 2012 г. N 33-7151/2012 (ключевые темы: обременение - торги - упущенная выгода - неосновательное обогащение - ипотека)

Апелляционное определение Свердловского областного суда
от 14 июня 2012 г. N 33-7151/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Орловой И.А.,

судей Шурыгиной Л.Г., Коренева А.С.

при секретаре Косенко Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14.06.2012 гражданское дело по иску Румянцевой Н.И. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ ФАУГИ) о признании незаключенным договора купли-продажи, взыскании суммы неосновательного обогащения, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционным жалобам истца Румянцевой Н.И., ответчика ТУ ФАУГИ в лице представителя Коновалова Н.А. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 29.02.2012

Заслушав доклад судьи Коренева А.С., пояснения истца Румянцевой Н.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя третьего лица ОАО "Сбербанк" Истомина А.С., оставившего разрешение жалобы на усмотрение суда, судебная коллегия

установила:

Румянцева Н.И. обратилась в суд с иском к ТУ ФАУГИ, в обоснование заявленных требований указала, что 18.08.2010 между ней и ответчиком путем проведения публичных торгов был заключен договор купли-продажи квартиры, оформленный протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества - однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., п..., ..., стоимостью ... руб. Она уплатила всю сумму в полном объеме. 06.09.2010 истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для регистрации права собственности на квартиру. 19.01.2011 в регистрации права собственности на квартиру отказано в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о наличии обременений на данную квартиру в виде ипотеки в силу закона, что не было отражено в правоустанавливающем документе - протоколе от 18.08.2010. Просила признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, оформленный протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 18.08.2010; взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб., убытки в размере ...60 руб., судебные расходы.

Решением суда исковые требования Румянцевой Н.И. удовлетворены частично, с ответчика взыскано неосновательное обогащение в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб., судебные расходы в размере ... руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи, оформленного протоколом о результатах по продаже арестованного имущества от 18.08.2010, имело место два обременения - ипотека в силу закона в пользу гражданина Ш., а также ипотека, установленная договором в пользу ...), однако данное существенное условие договора в протоколе не отражено. Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами истцом произведен верно, однако в силу ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом действий самого истца, повлекших увеличение размера процентов, подлежит снижению. Истцом не предоставлено доказательств упущенной выгоды. Размер расходов истца на услуги представителя определен в разумных пределах.

Указанное решение обжаловали истец и ответчик.

Оспаривая решение суда, ответчик ТУ ФАУГИ в лице представителя Коновалова Н.А. в апелляционной жалобе указывает на то, что судом не учтено, что отказ в регистрации договора со стороны регистрирующего органа является незаконным, поскольку запись об ипотеке, послужившая основанием для отказа в государственной регистрации права, являлась основанием для реализации данного имущества, запись о которой погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя (п.4 ст.25 ФЗ "Об ипотеке"). Истцом не предпринималось никаких действий для устранения препятствий по государственной регистрации права собственности в течение четырех месяцев.

Оспаривая решение суда, истец Румянцева Н.И. в апелляционной жалобе указывает на то, что судом незаконно отказано во взыскании упущенной выгоды, которая заключается в том, что истец лишилась возможности приобретения удовлетворяющей её потребности квартиры по устраивающей её цене, соответственно она не получила дохода в виде экономии (сбережения) денежных средств, которую следует определить как разницу между средней рыночной стоимостью аналогичного жилья на 2011 год и суммой, которую ей необходимо будет потратить на приобретение аналогичного жилья. Разница составляет ... руб. При этом суд фактически признал, что ей причинён материальный ущерб, однако отказал во взыскании суммы, подменив понятие упущенной выгоды понятием реальный ущерб и лишил её возможности взыскать убытки. Суд необоснованно уменьшил сумму процентов за пользование чужими денежными средствами и расходы по оплате услуг представителя.

В заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили и поскольку в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, проверив обжалуемое решение в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента РФ от 12.05.2008 N 724, Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432).

В соответствии с п. 2 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 28.10.2004 по иску ..." к К. с К. взыскана денежная сумма в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору и на спорную квартиру обращено взыскание путем продажи с публичных торгов.

Во исполнение указанного решения были организованы торги, которые состоялись 18.08.2010.

Организацией торгов и реализацией имущества занималось ТУ ФАУГИ в лице специализированной организации ООО "Автомир". Соответственно, ТУ ФАУГИ отвечает перед участниками торгов за правильность оформления документации для реализации имущества.

Кроме обременения в виде договорной ипотеки, в связи с которой происходило обращение взыскания на квартиру и которая должна была быть погашена после реализации квартиры, в отношении указанной квартиры имелось другое обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу физического лица Ш. Ответчик не разрешил вопрос в отношении указанного обременения, несмотря на то, что данная ипотека зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2004.

В соответствии с абз. 7. п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Наличие обременения в пользу Ш. не отражено протоколе N 2-31-3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 18.08.2010. Поскольку указанный протокол является договором продажи недвижимого имущества, соответственно, в нём должно быть отражено указанное обременение. Отсутствие указания на данное обременение послужило основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Соответственно, регистрация сделки по продаже жилого помещения не состоялась.

Поскольку Румянцевой Н.И. отказано в государственной регистрации прав на жилое помещение, соответственно, договор следует признать незаключенным. Довод ответчика относительно того, что отказ в государственной регистрации является незаконным, является бездоказательным, поскольку в установленном порядке отказ регистрационного органа не оспаривался. Кроме того, обременение, следующее за объектом недвижимого имущества, является существенным условием договора, которое не было согласовано, на истца не может быть возложена обязанность по снятию данного обременения, поскольку указанное обременение не оговаривалось.

При таких обстоятельствах вывод суда о незаключенного договора продажи недвижимости является обоснованным.

Поскольку основания для получения денежных средств отпали, соответственно, судом правомерно принято решение о взыскании с ответчика в пользу истца ... руб. как неосновательного обогащения (ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия отклоняет также доводы апелляционной жалобы истца по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом правильно отказано в удовлетворении требования о взыскании убытков, которые истец определила как разницу в стоимости между рыночной стоимостью жилого помещения, реализуемой в ходе обычного гражданского оборота, и стоимостью жилого помещения, реализуемого на торгах.

Указанная разница не может рассматриваться как упущенная выгода, поскольку в торгах Румянцева Н.И. принимала участие как покупатель квартиры, то есть она сама несла расходы на приобретение квартиры, каких-либо доходов она не извлекала.

Также данная разница не может рассматриваться и как реальный ущерб, поскольку ущербом, причиненным незаключенной сделкой, является только та денежная сумма, которая была уплачена Румянцевой Н.И. в ходе торгов, соответственно, взысканием указанной суммы восстанавливается нарушенное право Румянцевой Н.И., поскольку именно данная денежная сумма восстанавливается в составе имущества Румянцевой Н.И.

При таких обстоятельствах неправильным является вывод суда первой инстанции относительно того, что приобретение в настоящее время другого жилого помещения по большей стоимости, чем она могла бы приобрести ранее, свидетельствует о её реальном ущербе, возникшем из-за неправомерных действий ответчика. Вместе с тем, данный вывод не повлек за собой принятие неправильного решения. Поэтому указанное суждение подлежит исключению из судебного решения без его изменения.

При разрешении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного денежного обогащения (ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации) судом правильно применены положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижен размер взыскиваемых процентов до 38000,00 руб. Решение в данной части надлежащим образом мотивировано, правильно учтено поведение истца, повлекшее за собой увеличение периода начисления процентов без достаточных оснований при отсутствии доказательств вины ответчика в данной части.

Также судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки вывода суда относительно разрешения вопроса о разумности расходов на оплату услуг представителя в порядке ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, который принимал участие в четырех судебных заседаниях.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 29.02.2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца и ответчика - без удовлетворения.