Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25 апреля 2007 г. N 44г-273 Дело по иску Граждан к ЗАО и Гражданину о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, судом не проверены доводы о том, что истцы не вправе требовать признания договора долевого участия в строительстве между ЗАО и Гражданином недействительным, так как стороной в данной сделке они не являются, договор заключался до сдачи дома в эксплуатацию и на момент заключения договора права истцов никоим образом не затронуты (извлечение)

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда
от 25 апреля 2007 г. N 44г-273
(извлечение)

Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Епифановой В.Н.

И членов президиума Черкасовой Г.А., Богословской И.И., Павлюченко М.А.

Рассмотрел в судебном заседании 25 апреля 2007 года гражданское дело по иску Г. и Ф. к ЗАО "Экрос-Балит", Р. о признании договора купли-продажи недействительным

На основании жалобы в порядке надзора представителя ЗАО "Морспортбизнес" от 15 марта 2007 года и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда К. от 09 апреля 2007 года о передаче дела в суд надзорной инстанции, заслушав доклад судьи К., объяснения представителя ЗАО "Морспортбизнес" - Д. (дов. от 16.04.2007 г.), представителя ЗАО "Экрос-Балт"- К. (дов. от 05.04.2007 г,), представителя Г. и Ф. - Л. (дов. от 10.04.2006 г.), представителя ФГУП им. Калинина - Р. (дов. N 1 от 09.01.2007 г.),

Президиум установил:

Решением Василеостровского районного суда от 12 мая 2006 года признан недействительным договор купли-продажи N Д/2003 от 13 ноября 2003 года меду ЗАО "Экрос-Балт" и Р. нежилого помещения 10-Н, находящегося на первом этаже дома по Морской наб., площадь. 57,4 кв.м.

Признана недействительной регистрация права собственности, произведенную ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 26.11.2003 г.

Применены последствия ничтожной сделки к договору о долевом участии в строительстве жилого дома между ЗАО "Морспортбизнес" и Р. от 30 июня 1999 года нежилого помещения 10-н, находящегося на 1-ом этаже дома по Морской наб. площадью 57,4 кв.м. Признана недействительной регистрация права собственности, произведенная ГУЮ, ГБР 24.10.2003 г.

Стороны возвращены в первоначальное состояние.

Признано право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по Морской наб. помещением 10-н, находящегося на первом этаже дома по Морской наб. площадью 57,4 кв. м.

Взыскано солидарно с ЗАО "Экрос-Балт", Р., ЗАО "Морспортбизнес" в пользу Г. и Ф. 24 760 - расходы по проведению судебно-строительной экспертизы, 10000 руб. - расходы по оплате услуг представителя.

В остальной части исковые требований отказано.

В кассационном порядке решение не обжаловано.

В надзорной жалобе представитель ЗАО "Морспортбизнес" просит отменить состоявшееся судебное постановление.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 20 марта 2007 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд. Президиум, проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы надзорной жалобы, считает, что она подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

В надзорной жалобе представитель ЗАО "Морспортбизнес" указывает, что судом при рассмотрении настоящего дела были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с распоряжением МЭРА Санкт-Петербурга N 30-рз от 02.04.1992 г. ПО "Завод им. Калинина" с привлечением дольщиков-инвесторов вел строительство многоквартирного жилого дома по Морской наб.

Первый пусковой комплекс жилого дома на 105 квартир был построен и принят в эксплуатацию законченного строительством по акту государственной приемочной комиссии 30 июня 1998 года. 30 июня 1999 года между ЗАО "Морспортбизнес" и Р. был заключен договор долевого участия, предметом которого являлась деятельность по финансированию и строительству жилого дома, расположенного по Морской наб.

В соответствии с указанным договором дольщику должно было быть передано нежилое помещение ориентировочно 57 кв. м на 1 этаже.

Дополнительным соглашением N 1 от 15 апреля 2003 года к указанному договору п. 1.2 дополнен и изменен - в соответствии с проектом и измерениями ПИБа название нежилых помещений считать офисными 10-н площадью 57,4 кв.м.

Право собственности на нежилое помещение 10-н площадью 57,4 кв. м. зарегистрировано за Р. 24 октября 2003 года.

13 ноября 2003 года заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения между Р. и ЗАО "Экрос-Балт"

Г. и Ф. являясь собственниками квартиры и доли в квартире обратились в суд с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи между ЗАО "Экрос-Балт" и Р., ссылаясь на то, что спорое помещение является лифтовым холлом, вследствие чего находится в общем имуществе собственников.

Удовлетворяя заявленные требования по существу, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение как самостоятельный объект не создавалось, о нем отсутствовали сведения в первичной технической документации, внесение в дальнейшем каких-либо изменений в проектную документации, по мнению суда первой инстанции, невозможно.

Более того районный суд сделал вывод о том, что спорное нежилое помещение фактически и юридически отсутствует, а, потому, не могло быть предметом договора купли-продажи.

В надзорной жалобе податель надзорной жалобы указывает, что в связи с отсутствием в судебном заседании и неизвещение представителя ЗАО "Морспортбизнес" надлежащим образом, они были лишены возможности представить доказательства, имеющие существенное значение по настоящему делу.

Из надзорной жалобы ЗАО "Морспортбизнес" усматривается, что в 1992 году застройщик-заказчик - ГПО "Завод им. Калинина" построил два этажа здания по Морской наб. по проекту мастерской N 12, выполненному в 1986-1989 г.г.

В 1992 году по причине отсутствия финансирования строительство здания был заморожено.

Затем завод им. Калинина передал права заказчика ЗАО "Морспортбизнес", который заплатил долги завода им. Калинина и получил в собственность все помещения 1 и 2 этажей в вышеуказанном доме.

Получив права Заказчика - ЗАО "Морспортбизнес" заказал изменение первоначального проекта, изменения были внесены по всем этажам, лестницам.

Кроме того, по измененному проекту с 1997 года велось строительство мансардного этажа.

Окончательную планировку два первых этажа получили на основании измененного в период 1997 по 2001 г. проекта.

Кроме того, в период 2001 по 2003 г. осталось несколько помещений, в том числе теплоцентр, венткамеры, мусоропроводы, электрощитовая и другие, которые вошли в приемку 3-ей очереди Госкомиссии в 2003 году, которая и считается завершающей.

В 1993 году за счет средств ЗАО "Морспортбизнес" были построены 1 и 2 этажи, на указанный момент не существовало ни ТСЖ, ни истцов по настоящему делу.

В мае 1997 года заказчиком проекта - генеральным директором завода им. Калинина утверждено и подано "Задание на корректировку проекта жилого дома по Морской наб." ЛенНИИпроекту, в том числе и на корректировку 1 и 2 этажей с размещением максимально возможного количества жилых помещений и офисов с учетом пожеланий 3АО "Морспортбизнес".

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что создание спорного объекта на момент приемки дома государственной приемочной комиссией 30 июня 1998 года стало бы нарушением проекта и было бы отмечено приемочной комиссией

Данный вывод сделан судом без анализа последующих этапов приемки жилого помещения по Морской наб. и еще двух актов государственной приемочной комиссии от 2001 года и от 29 апреля 2003 года.

Подрядчик по данному объекту завершил стройку 3-13 этажей и 3-15 этажей и это была первая очередь которая была сдана Госкомиссии по акту от 30 июня 1998 года. Вторая очередь была сдана в 2001 году.

Дольщиком спорного помещения являлась Р. Именно она оплатила строительство спорного нежилого помещения в 1999 году.

Заслуживает внимания довод надзорной жалобы о том, что истцы не вправе требования признания договора долевого участия между ЗАО "Морспортбизнес" и Р. недействительным, т.к., стороной в данной сделке они не являются, договор заключался до сдачи дом в эксплуатацию и на момент заключения договора права истцов никоим образом не затронуты.

Данное обстоятельство подлежит проверке и исследованию.

В надзорной жалобе имеется ссылка на наличие противоречивости в выводах суда первой инстанции, заключающихся, по мнению, представителя ЗАО "Морспортбизнес", в том, что из описательной части решения следует, что помещение 10-н не существует, в резолютивной же части решения суд признал право общей долевой собственности помещением 10-н, находящегося на 1-ом этаже дома по Морской наб. площадью 57,4 кв. м.

Одним из доводов надзорной жалобы является ссылка на то, что ЗАО "Экрос-Балт" является добросовестным приобретателем помещения 10-н, добросовестно уплачивающим соответствующий налог на недвижимость.

При рассмотрении спора судом первой инстанции не учтено также и то обстоятельство, что спорным помещением является кооператив ЖК "Морская-31".

Однако, проект был откорректирован до создания данного кооператива, и, соответственно, согласия с ним на создание помещения 10-н не требовалось.

Вышеуказанные обстоятельства подлежат тщательной проверке и исследованию.

Учитывая изложенное, решение Василеостровского районного суда нельзя признать законным и обоснованным, а, потому, оно подлежит отмене. На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ

Президиум постановил:

Решение Василеостровского районного суда от 12 мая 2006 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председатель:

В.Н. Епифанова