Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25 июля 2007 г. N 44г-439/07 Дело по иску Граждан к Гражданину о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, судом не исследованы и не оценены мотивы уклонения ответчика от регистрации договора (извлечение)

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда
от 25 июля 2007 г. N 44г-439/07
(извлечение)

Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Павлюченко М.А.

И членов президиума Яковлевой Т.И., Богословской И.И., Черкасовой Г.А.

Рассмотрел в судебном заседании от 25 июля 2007 года гражданское дело по иску П., Т. к К. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

На основании жалобы в порядке надзора П. и Т. И определения судьи Санкт-Петербургского городского суда Ч. от 20.06.2007 года о передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.

Заслушав доклад судьи Ч., объяснения П., его доверенных лих Б. (дов. 78 BE 934025 от 21.10.2006 года на 3 года) и Г. (дов. 78 BE 934678 на 3 года), Т., объяснения К., 3-его лица нотариуса Г., представителя ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк" К-к (дов. от 29.06.2007 года до 31.12.2007 года),

Президиум установил:

Истцы обратились в суд с иском К. об обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что в нотариальной конторе 07 июня 2006 года между сторонами был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по ул. Кораблестроителей, при этом продавец К. была проинформирована о том, что квартира приобретается истцами за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "Кит Финанс Инвестиционный банк", и том, что с момента государственной регистрации договора и права собственности, квартира считается находящейся в залоге у кредитора. В день подписания договора в сейфовую ячейку ОАО "Кит Финанс Инвестиционный Банк" продавцом и покупателем были заложены денежные средства для расчета по договору купли-продажи.

09.06.2006 года в ФРС были поданы документы для регистрации договора купли-продажи, однако, регистрация была приостановлена в связи с допущенной технической ошибкой в договоре купли-продажи. 11.08.2006 года в ФРС поступило заявление от К. о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием волеизъявления на отчуждение квартиры.

Поскольку стороны выразили свое волеизъявление на совершение сделки, сделка была совершена в надлежащей форме, сторонами при ее заключении было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, деньги были заложены в сейфовую ячейку и документы были поданы на регистрацию, а в дальнейшем К. уклонилась от государственной регистрации сделки, то истцы просили вынести решение о регистрации сделки.

К. с иском не согласилась.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 06.12.2006 года исковые требования удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2007 года решение суда отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В надзорной жалобе П. и Т. просят отменить определение судебной коллегии и оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 05.04.2007 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд и определением судьи от 20.06.2007 года дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, считает, что состоявшиеся судебные постановления подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из положений ст. ст. 432, 434, 549-551, 555 ГК РФ, и указал, что стороны при заключении договора купли-продажи достигли соглашения по всем существенным условиям сделки, таким как объект сделки, цена, порядок расчетов и момент передачи квартиры, а также выразили волеизъявление на совершение данной сделки.

Удовлетворяя требования П. и Т. о государственной регистрации договора купли-продажи, суд исходил из положений ч. 3 ст. 165 ГК РФ, и указал, что в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчица К. уклоняется от регистрации сделки, противодействуя ее производству, что создает условия нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений.

Судебная коллегия, отменяя решение суда и принимая новое об отказе в удовлетворении иска, исходила из того, что судом первой инстанции неправильно применены норм материального права, а именно положения ч. 3 ст. 165 ГК РФ, поскольку истцами не было представлено доказательств уклонения ответчицы от регистрации договора. В данном случае ответчица отказалась от регистрации договора, а потому к спорным правоотношениям подлежат применению правила ст. 223 и ст. 558 ГК РФ, согласно которым договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, поскольку договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с момента их регистрации, то истцы при отказе ответчика от регистрации договора, который является незаключенным, не имеют права требовать регистрации договора, т.к. по существу данный иск является понуждением заключить договор.

Президиум считает, что выводы судебной коллегии основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ "Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом".

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".

Таким образом, применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК). Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование ч. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Вывод судебной коллегии о том, что К. не уклоняется от государственной регистрации, не основан и на материалах дела. Закон не устанавливает формы уклонения, следовательно, форма уклонения роли не играет.

Договор купли- продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи жилого помещения возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, т.е. общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя. А потому, несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме и с учетом изложенных выше обстоятельств, и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора. Вывод судебной коллегии об отсутствии права требовать регистрации договора, лишает истцов возможности защитить свое нарушенное право. В связи с изложенным определение судебной коллегии подлежит отмене.

Вместе с тем, не может быть признано законным и обоснованным и решение суда.

Суд, удовлетворяя требования о государственной регистрации сделки, указал, сто стороны достигли соглашения по всем существенным условиям сделки, однако, К. уклоняется от ее регистрации.

Вместе с тем, учитывая требования ч. 3 ст. 165 ГК РФ, а также то, что из договора купли-продажи жилого помещения возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то суду надлежало при рассмотрении данного спора исследовать и оценить мотивы уклонения ответчицы от регистрации договора.

Учитывая, что сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и в ней проявляется воля участников, направленная на достижение определенных результатов, имеющих правовой характер, то вопрос, связанный с мотивами уклонения от регистрации сделки купли-продажи жилого помещения является юридически значимым. При этом форма уклонения роли не играет.

Поскольку данные обстоятельства не являлись предметом исследования и оценки суда, в связи с этим, президиум считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ,

Президиум постановил:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 06.12.2006 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2007 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий:

М.А. Павлюченко