Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25 июня 2008 г. N 44г-189/08 Иск Гражданина к Гражданке о расторжении договора купли-продажи жилого помещения не удовлетворен, поскольку, в частности, ответчица не уклонялась от передачи денежных средств за квартиру, что подтверждается ее действиями о направлении телеграмм на имя истца, кроме того, ответчица внесла денежные средства на депозит нотариуса, при этом истец не понес ущерба и не лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (извлечение)

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда
от 25 июня 2008 г. N 44г-189/08
(извлечение)

Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председателя Епифановой В.Н.

и членов президиума Кудряшовой В.В., Павлюченко М.А., Черкасовой Г.А. рассмотрел в судебном заседании от 25 июня 2008 года гражданское дело по иску З. к Х. Николаевне о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и по встречному иску Х. к З. о передаче квартиры и взыскании убытков, на основании жалобы в порядке надзора Х. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 03 июня 2008 года о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

Заслушав доклад судьи Черкасовой Г. А., объяснения адвоката Храмешкиной Е.Н. Гурьянова В.И. (ордер в деле), объяснения Зеленского А.В. и его адвоката Магомаева P.M. (ордер в деле),

ПРЕЗИДИУМ УСТАНОВИЛ:

З. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: СПб, Петровская набережная, д.4. кв.39.

11 апреля 2005 года между ним и Х. был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. По условиям договора Х. обязалась выплатить продавцу З. 150 000 долларов в течение одного дня после регистрации возникновения права собственности на имя покупателя в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. Регистрация договора купли-продажи была произведена 13 апреля 2005 года и дата выдачи документов была определена 25.04.2005 года.

З. обратился в суд с иском к Х. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, ссылаясь на то, что ответчица не выполнила условий договора в части выплаты покупной цены в срок, указанный в договоре, а именно деньги в размере 150 000 долларов не были выплачены Х. 25.04.2005 года, в связи с чем у него сорвалась сделка по приобретению другой квартиры. 28.04.2005 года им была направлена в адрес Х. телеграмма о расторжении договора купли-продажи.

Х. с иском не согласилась и предъявила встречный об обязании Зеленского А.В. передать квартиру и взыскании убытков в сумме 26 743 руб. 74 коп., ссылаясь на то, что З. уклонялся от получения денег, поскольку она дважды направляла в его адрес телеграммы с просьбой получить деньги. 27 мая 2005 года она вынуждена была внести деньги на депозит нотариуса, за что была оплачена сумма 21 297 рублей. Кроме того, она погасила долги по квартире в сумме 4319 руб.81 коп и оплатила коммунальные услуги в сумме 1 126 руб. 13 коп. Указанные суммы она просила взыскать с Зеленского А.В. как понесенные убытки.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 19 апреля 2006 года исковые требования З. удовлетворены. Х. в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 13.12.2006 года решение суда от 19 апреля 2006 года и определение суда от 30.06.2006 года о разъяснении решения суда отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Х. просила обязать З. передать квартиру и взыскать убытки в размере 73 374 руб.50 коп., складывающиеся из расходов в размере 20 797 руб.80коп. и 20 798 руб., понесенных в связи с внесением денег на депозит нотариуса, расходов по оплате коммунальных услуг за период с мая 2005 года по октябрь 2007 года, а также оплаченного налога на имущество за 2005-2006 года в сумме 1 192 руб. 32 коп.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2007 года З. в удовлетворении исковых требований отказано и частично удовлетворены встречные требования Х. З. обязан передать Х. квартиру 39 в доме 4 по Петровской набережной в Санкт-Петербурге по передаточному акту и с него в пользу Х. взысканы убытки в размере 50 884 рублей 10 коп.; в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 февраля 2008 года решение суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

В надзорной жалобе Х. просит отменить определение судебной коллегии и оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 12 мая 2008 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд.

Дело поступило в суд26 мая 2008 года.

Определением судьи от 03.06.2008 года надзорная жалоба Х. с делом переданы для рассмотрения в суд надзорной инстанции - президиум Санкт-Петербургского городского суда.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда подлежит отмене с оставлением без изменения решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив материалы дела, президиум считает, что судебной коллегией были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав.

Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, указала на то, что суд, рассматривая дело, не учел того обстоятельства, что 25.04.2005 года Х. была направлена телеграмма З. не по его месту жительства, а по месту жительства его родителей. Ни 25 апреля, ни 26 апреля 2005 года З. денег за проданную квартиру не получил, что необоснованно не было принято судом во внимание с учетом положений п.2 ст.450 ГК РФ, согласно которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать. В данном случае З. рассчитывал на приобретение квартиры в Пушкине, но не смог заключить сделку по причине не получения денег от Х. Кроме того, не был извещен З. и о перечислении Х. денег на депозит нотариуса.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11 апреля 2005 года между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения - квартиры 39 д. 4 по Петровской набережной. Согласно п. 4 Договора указанную квартиру Продавец (Зеленский А.В.) продает Покупателю (Х.) за сумму, эквивалентную 150 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Данную сумму Покупатель полностью выплатит Продавцу в течение 1 (одного) дня после регистрации возникновения права собственности на имя Покупателя в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Государственная регистрация договора купли-продажи произведена 13 апреля 2005 года (л.д. 5.6); на 25.04.2005 года была назначена выдача документов о государственной регистрации и Х. было получено свидетельство о праве собственности на квартиру.

З., обосновывая свои требования, ссылался на положения ст.450 ГК РФ и указывал, что 25 апреля 2005 года ответчица не выплатила сумму, предусмотренную договором, в связи с чем 28 апреля 2005 года им была направлена телеграмма в ее адрес о расторжении договора купли-продажи.

Суд, разрешая дело, правомерно исходил из требований ст.ст.223, 450, 486, 556, 558 ГК РФ и указал, что в соответствии с ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основания расторжения договора урегулированы статьей 450 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 ст.450 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в установленном законом порядке.

Принимая во внимание данное обстоятельство, суд обоснованно учел разъяснения, содержащиеся в п. 15 Постановления Пленума ВАС от 25.02.1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым "В соответствии со ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возмещения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства".

В связи с этим, суд, отказывая в иске о расторжении договора, правильно указал, что договором купли-продажи недвижимого имущества, заключенным между сторонами, не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору.

Кроме того, законом также не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости с возвращением полученного сторонами по договору (ст.549-558 ГК РФ).

Также судебная коллегия исходила из того, что Х. в установленный договором срок, не передала денежных средств за приобретенную квартиру.

С данным выводом судебной коллегии согласиться нельзя, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что Х. не уклонялась от передачи денег за квартиру, что подтверждается ее действиями о направлении телеграмм на имя З. 25.04.2005 года и 27.04.2005 года. При этом, суд установил, что от получения телеграммы от 25.04.2005 года З. отказался (л.д. 24), телеграмму от 27.04.2005 года не получил. Кроме того, 27.05.2005 года Х. внесены деньги на депозит нотариуса.

Оценены судом и доводы З. о том, что не получение денег от продажи квартиры 25.04.2005 года, лишило его возможности приобрести другое жилое помещение по предварительному договору, заключенному с С. 13.04.2005 года. При этом, суд исходил из того, что З. не мог получить денежные средства от Х. раньше 26.04.2005 года и, следовательно, не мог внести их в оплату приобретаемой квартиры 25.04.2005 года. При этом, в момент заключения договора 11.04.2005 года ни З., ни Х. не могли знать точную дату регистрации возникновения права собственности, от которой возникала обязанность Х. в течение одного дня передать деньги за квартиру.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Х. не было допущено нарушений условий заключенного договора купли-продажи, поскольку ее действия свидетельствовали о намерении реально исполнить договор по передаче денежных средств за квартиру в срок, предусмотренный договором и фактическом исполнении договора путем внесения денежных средств на депозит нотариуса. При этом З. не понес ущерба и не лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Учитывая требования ст.556 ГК РФ, суд правомерно обязал З. передать квартиру по передаточному акту.

Взыскивая в пользу Х. погашенную ею задолженность по оплате коммунальных услуг, суд правомерно исходил из того, что данная сумма является убытками, поскольку Х. не могла пользоваться жилым помещением, ввиду того, что не получила квартиру от З. по передаточному акту.

Правомерно взысканы судом и расходы, понесенные Х. в связи с перечислением денег на депозит нотариуса.

Таким образом, президиум считает, что суд первой инстанции при разрешении спора правильно установил юридически значимые обстоятельства, права и обязанности сторон и на основании надлежащей оценки представленных доказательств, с учетом требований материального права и при соблюдении норм процессуального права, постановил законное и обоснованное решение; судебная коллегия, отменяя решение суда, неправильно истолковала закон и переоценила доказательства, оцененные судом в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.387, 388, 390 ГПК РФ,

ПРЕЗИДИУМ ПОСТАНОВИЛ:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 февраля 2008 года отменить, оставить без изменения решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2007 года.

Председатель:

В.И. Епифанова