Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19 февраля 2008 г. N А56-31882/2007 Иск КУГИ к ЗАО о взыскании задолженности и штрафа на основании соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора не удовлетворен, так как, в частности, на момент подписания соглашения, так и на момент его государственной регистрации спорный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и ЗАО, поэтому КУГИ являлся ненадлежащим арендодателем, следовательно, спорное соглашение как не соответствующее требованиям действующего законодательства является недействительным

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 19 февраля 2008 г. N А56-31882/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03 июля 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2008 года. Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полупленной Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к закрытому акционерному обществу "СЭТ" о взыскании задолженности и штрафа,

при участии

- от истца: представитель Гаврилова С.А., доверенность от 29.12.2007;

- от ответчика: представитель Орлова О.В., доверенность от 10.05.2007;

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "СЭТ" (далее - ЗАО "СЭТ") о взыскании 604 744 руб. 54 коп. задолженности, 114 669 руб. 07 коп. штрафа на основании соглашения от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645 (П2).

ЗАО "СЭТ" обратилось со встречным иском к КУГИ о признании недействительным соглашения от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645 (П2), поскольку в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, на момент подписания оспариваемого соглашения земельный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Определением от 01.11.2007 встречное исковое заявление принято к производству суда.

В отзыве на встречное исковое заявление КУГИ указывает, что соглашение подписано на основании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, описание земельного участка содержится в пункте 1 соглашения, приложением к соглашению является ситуационный план земельного участка с указанием границ и площади земельного участка.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, а также просил в удовлетворении встречного иска отказать. Представитель ответчика просил удовлетворить встречный иск по основаниям, изложенным в заявлении.

В судебном заседании 07.02.2008 объявлен перерыв до 14.02.2008. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и ЗАО "СЭТ" (арендатор) заключено соглашение от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645 (П2) о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора от 14.05.2004 N Ю/ЗД-01645. Согласно пункту 1 соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими сособственниками части здания, сооружения, распложенного на этом земельном участке, земельный участок зона 2, кадастровый номер 78:1224:8, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 1/47, литера А, площадью 3502 кв. м. Пунктом 2 соглашения установлено, что условиями использования указанного земельного участка стороны признают условия договора аренды земельного участка, заключенного между КУГИ и ООО "Берг" от 16.03.1999 N Ю/ЗД-01645, который является неотъемлемой частью настоящего соглашения. Настоящее соглашение действует по 31.03.2048 и вступает в силу с момента его регистрации.

Согласно пункту 7 соглашения арендатор обязан в шестимесячный срок с момента регистрации соглашения оплатить за фактическое использование с 17.12.2003 по 22.11.2005 арендую плату в размере 983 714 руб. 75 коп. равными ежеквартальными платежами.

Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2006.

Уведомлением от 21.06.2007 N 3360 КУГИ сообщило ЗАО "СЭТ" о прекращении обязательства по оплате арендной платы на основании соглашения от 20.12.2005 N 10/3Д-01645(П2) с 01.05.2005.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 608 этого же Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 01.03.2005, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из письма Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 04.02.2008 N 973, на основании заявлений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, распложенном по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 1/47, литера А, в целях оформления данного земельного участка был проведен кадастровый учет земельного участка общей площадью 3 502 кв. м, участку присвоен кадастровый номер 78:31:1224:8, земельный участок сформирован по обрезу фундамента. Указанное обстоятельство также подтверждается кадастровым планом земельного участка, уведомлением о государственном учете земельного участка, ситуационным планом земельного участка.

ЗАО "СЭТ" является собственником помещений 41Н, 18Н в здании по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 1/47, литера А, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.12.2003 серии 78-ВЛ, N 810402, N 907297.

Как на момент подписания соглашения от 20.12.2005, так и на момент его государственной регистрации земельный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и ЗАО "СЭТ", поэтому КУГИ являлся ненадлежащим арендодателем.

Следовательно, соглашение от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645(П2) как не соответствующее требованиям действующего законодательства является недействительным, в связи с чем требование ЗАО "СЭТ" подлежит удовлетворению.

Ссылка ЗАО "СЭТ" на то, что сторонами соглашения не согласован предмет аренды, не подтверждается материалами дела, так как и в соглашение и договоре аренды земельного участка указано описание передаваемого в аренду земельного участка и его кадастровый номер, приложением к договору является ситуационный план. То обстоятельство, что согласно кадастровому плану площадь участка ориентировочная, не свидетельствует о несогласовании предмета, так как данная площадь определена по обрезу фундамента здания.

Довод КУГИ о том, что по настоящему делу заявлено требование о взыскании арендной платы за фактическое использование земельного участка с 17.12.2003 по 28.02.2005, обязанность по уплате которого установлена пунктом 7 соглашения, судом отклоняется.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Оснований полагать, что ответчик заключил бы с истцом соглашение об уплате арендной платы за фактическое использование земельного участка без заключения соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, у суда не имеется. Пунктом 7 соглашения предусмотрена обязанность оплатить фактическое использование земельного участка, в том числе и за период, когда земельный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения первоначального иска КУГИ о взыскании задолженности и штрафа не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать недействительным соглашение от 20.12.2005 N 10/ЗД-01645(П2) о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора.

В удовлетворении первоначального иска Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу закрытого акционерного общества "СЭТ" 2000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

Ракчеева М.А.