Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 декабря 2007 г. N А56-25382/2007 Иск Учреждения к ЗАО о внесении изменений в договор аренды удовлетворен, поскольку согласно заключению независимого оценщика, размер рыночной годовой арендной платы по договору значительно превышает действующий размер, следовательно, недополученные истцом арендные платежи являются недополученными доходами государственного федерального бюджета, а по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 20 декабря 2007 г. N А56-25382/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июля 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2007 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Астрицкой С.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Льяновой Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный

университет"

ответчик: ЗАО "Интерсотрудничество"

третьи лица:

1.Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

2.Федеральное агентство по образованию Министерства образования и науки РФ о внесении изменений в договор

при участии:

- от истца: представитель Хрилева Т.В., доверенность от 09.01.2007 N 15; представитель Скворцов-Савельев И.А., доверенность от 31.07.2007 N 89

- от ответчика: представитель Медведев Д.В., доверенность от 07.09.2007 N 37

- от третьих лиц:

1. представитель Жилко Р.В., доверенность от 18.04.2007 N 8686-42

2.не явился (извещен)

установил:

ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием о внесении изменений в договор аренды от 01.04.93 N 12, заключенный с ЗАО "Интерсотрудничество", в следующей редакции:

1.Изложить п.4.3 договора в следующей редакции:

"4.3. Сумма годовой арендной платы за все здание с 01.1.0.2005 по 30.06.2007 составляет сумму в рублях, эквивалентную 200 000 (Двести тысяч) долларов США, в том числе НДС.

Сумма годовой арендной платы за все здание с 01.07.2007 и до окончания срока Действия настоящего Договора составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 324 226,6 (Один миллион триста двадцать четыре тысячи двести двадцать шесть целых и шесть десятых) условных единиц (без учета НДС), применяемых для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург.".

2.Изложить п.4.6 договора в следующей редакции:

"4.6. Все платежи, установленные по настоящему договору в долларах США и условных единицах, осуществляются в рублях:

в отношении долларов США - по курсу ЦБ РФ на день оплаты;

в отношении условных единиц, применяемых для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург - по курсу, устанавливаемому законом Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год".

3. Дополнить договор п. 4.7 Следующего содержания:

"4.7. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 7 (семи) дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре".

В связи с принятием Закона Санкт-Петербурга N 534-107 от 13.11.2007 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов", и исключением из указанного нормативного акта порядка расчетов в условных единицах, истец уточнил исковые требования и просит внести следующие изменения в договор аренды от 01.04.1993: -

"1 .Изложить п.4.3 договора в следующей редакции:

"4.3. Сумма годовой арендной платы за все здание составляет 46 347 931 (Сорок шесть миллионов триста сорок семь тысяч девятьсот тридцать один рублей, без учета НДС".

2.Дополнить договор п. 4.7 следующего содержания:

"4.7 Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в бесспорном одностороннем порядке не чаше одного раза в год. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности на основании акта оценки. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом и сопроводительным письмом организации-оценщика направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор".

Ответчик возражал против удовлетворения требований истца по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 84). В частности, указал на то, что исполнение договора без изменения его условий не нарушает соотношение имущественных интересов сторон и не лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать, поскольку извлечение прибыли от эксплуатации, имущества не является и не может являться для истца - государственного образовательного учреждения - основной целью его деятельности, а также поскольку арендатор уже произвел все необходимые затраты для реконструкции здания под гостинично-деловой комплекс, осуществил за свой счет реконструкцию и ремонт помещений 5-го и 6-го этажей, обеспечивает сохранность, противопожарную безопасность, надлежащую эксплуатацию здания и его текущий ремонт, оплачивает фактические расходы по содержанию помещений и прилегающего земельного участка (п.3.2.3-3.2.5, 4.1, 4.5 договора аренды).

Из существа договора аренды следует, что риск изменения обстоятельств несет арендодатель, поскольку размер арендной платы установлен до окончания срока действия Договора.

Кроме того, согласно дополнительному соглашению от 25.02.2005 п.4.3 договора изложен в новой редакции: сумма годовой арендной платы до окончания срока действия Договора составляет сумму в рублях эквивалентную 200 000 долларов США (в том числе НДС).

Спор рассмотрен по существу.

Между ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" и ЗАО "Интерсотрудничество" был заключен договор аренды от 01.04.93 по аренде нежилого здания общей площадью 5302,65 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, пер. Бойцова, д.7, являющегося согласно свидетельству о внесении в реестр федерального имущества от 23.06.99 государственной федеральной собственностью.

Согласно п.4.3 договора аренды размер арендных платежей первоначально был определен: "Сумма годовой арендной платы за все здание по истечении 12.5 лет с момента передачи здания в аренду до окончания срока действия настоящего Договора составляет 30% от прибыли, получаемой от эксплуатации здания, но не менее суммы, эквивалентной $200000 (двести тысяч) долларов США".

Дополнительным соглашением от 25.02.2005 в п.4.3 договора аренды были внесены изменения: "Сумма годовой арендной платы за все здание с 01.10.2005 года, до окончания срока действия настоящего Договора составляет сумму в рублях, эквивалентную 200 000 (двести тысяч) долларов США, в том числе НДС".

При заключении спорного договора аренды и в дальнейшем оценка уровня арендной платы не производилась.

Согласно заключению независимого оценщика (ООО "Клиринг"), выполненному в соответствии с приказом Рособразования от 27.04.2006 N 351 и от 04.07.2006 N 612 "О реализации постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.98 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156), размер рыночной годовой арендной платы по договору аренды от 01.04.93 составляет 1 324 226,6 условных единиц или 46 347 931 руб., (без учета НДС), т.е. более чем в 10 раз превышает действующий размер годовой арендной платы,

В Соответствии со ст.42 Бюджетного кодекса Российской Федерации средства, получаемые в виде арендной платы за сдачу в аренду государственного имущества учитываются в доходах соответствующих бюджетов. Ст.8 и приложением 1 к ФЗ РФ от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" установлено, что плата за аренду федерального имущества в 2007 году подлежит зачислению в полном объеме на счета территориальных органов Федерального казначейства. Согласно ст. 33 ФЗ РФ "О федеральном бюджете на 2007 год" доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление образовательным учреждениям, в полном объеме учитываются в доходах федерального бюджета и отражаются в сметах доходов и расходов такого учреждения. Впоследствии поступившие средства направляются на содержание образовательных учреждений в качестве дополнительного источника бюджетного финансирования содержания и развития их материально-технической базы.

Следовательно, недополученные истцом арендные платежи - это недополученные доходы государственного федерального бюджета РФ.

Фактически с момента заключения договора произошло изменение обстоятельств, вызванных объективными причинами (принятием новых федеральных законов). Данные обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда.

Истцом соблюден досудебный порядок изменения договора (ст. 452 ГК РФ).

В силу ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Внести изменения в договор аренды от 01.04.93 N 12, заключенный между ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" и ЗАО "Интерсотрудничество", в следующей редакции:

"1.Изложить п.4.3 договора в следующей редакции:

"4.3. Сумма годовой арендной платы за все здание составляет 46 347 931 (Сорок шесть миллионов триста сорок семь тысяч девятьсот тридцать один) рублей, без учета НДС".

2.Дополнить договор п. 4.7 следующего содержания:

"4.7 Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в бесспорном одностороннем порядке не чаше одного раза в год. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности на основании акта оценки. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом и сопроводительным письмом организации-оценщика направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор".

Взыскать с ЗАО "Интерсотрудничество" в пользу ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" 2 000 руб. расходов по государственной пошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

С.Т. Астрицкая