Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 4 декабря 2006 г. N А56-1219/2006 Иск Прокурора о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Администрацией и Колхозом, не удовлетворен, так как, в частности, гражданский оборот земельных участков, в той части, где он не ограничен земельным законодательством, не запрещает получение прибыли от законных сделок с землей, а скорее наоборот, предполагает эти цели, кроме того, собственник земельного участка, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, вправе им распоряжаться

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 4 декабря 2006 г. N А56-1219/2006

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 марта 2007 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2006 года.

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2006 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Кузнецова М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Ковалевой Т.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: Прокуратура Ленинградской области в интересах Леноблкомимущество

к 1- Администрация муниципального образования "Колтушская волость" Всеволожского района

2- Опытно- производственное хозяйство - колхоз "Колтуши"

о признании недействительным договора

при участии

Прокуратура: представитель Бобкова Г.Г. (удостоверение)

от истца: представитель Петров Р.В. (дов. от 28.09.2006г.)

от ответчиков: 1- представители Статкевич Е.И. (дов. от 12.01.2006г.), Мышкин В.М. (дов. от 23.01.2006г.)

2- представители Петров К.Л. (дов. от 09.11.2006г.), Осетинский АЛ. (дов. от 09.11.2006г.), Дворникова А.Н. (дов. от 09.10.2006г.)

установил:

Заместитель прокурора Ленинградской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением в интересах государства и Ленинградского областного КУГИ (далее - Леноблкомимущество) о признании недействительным договора N 14 от 21.02.2005г., заключенного между Администрацией МО "Колтушская волость" Всеволожского района Ленинградской области (далее - Администрация) и Опытно-производственным хозяйством - колхозом "Колтуши" (далее - Колхоз).

Леноблкомимущество поддержало заявление и просило его удовлетворить.

Прокурор и Леноблкомимущество полагают, что договор купли-продажи земельного участка противоречит требованиям п.6 ст.27, ст.82, ст.38, ст.78 Земельного кодекса Российской Федерации, п/п.1 п.З ст.10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон "Об обороте земель"), Постановлению Правительства Российской Федерации от 11.11.2002г. N 808 "Об организации проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности или право заключения договоров аренды таких участков", ст.4 Закона Ленинградской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области" N 29-оз от 31.05.2004г. (далее - Областной закон N 29-оз) в связи с заключением без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Цена договора не соответствует рыночной оценки или кадастровой стоимости земель Всеволожского района Ленинградской области, то есть, занижена, чем нарушены положения ст.ст.28, 66, 81, 82 Земельного кодекса Российской Федерации.

Прокурор и Леноблкомимущество также возражают против применения к спорным отношениям ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации и п.2 ст.З Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), не регулирующим оборот земель сельскохозяйственного назначения и приобретение земельных участков не занятых объектами недвижимости.

В заявлении Прокурора приводится дополнительное основание о нарушении Колхозом принципа сохранения целевого использования земельных участков, закрепленного в ст. 1 Закона об обороте земель и в связи с намерением продажи приобретенного земельного участка по цене 5 млн. рублей.

Администрация и Колхоз возражают против удовлетворения иска, полагая, что с момента принятия областного закона N 29-оз, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право собственности независимо от нахождения на нем объектов недвижимости осуществляется по правилам ст.З6 Земельного кодекса, то есть без проведения торгов, по цене, предусмотренной п.2 ст.З Вводного закона, которая не превышает цену договора.

Администрация и Колхоз в своих возражениях на иск ссылаются на то, что права и законные интересы Леноблкомимущество, в защиту которых Прокурором предъявлен иск, оспариваемой сделкой не затронуты в виду того, что, в соответствии со ст. 10 Ввводного закона и п.7 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю", распоряжение землями, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, осуществляется органами местного самоуправления.

Самостоятельным основанием Администрация и Колхоз для отказа в удовлетворении иска привели доводы о невозможности требования о признании договора недействительным до признании судом недействительным акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность Колхозу, во исполнение которого и был заключен оспариваемый договор.

Арбитражный суд установил следующее:

- согласно сведениям Государственного земельного кадастра, земельный участок площадью 523 га с кадастровым номером 47:09:01-16-001:0021 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

- земельный участок находился на праве постоянного (бессрочного) пользования Колхоза.

- согласно статье 8 Вводного закона, с момента вступления его в силу и до введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

- пунктом 8 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11) предусмотрено, что Закон "Об обороте земель" установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (п.4 ст. 1 Закона).

- из приведенного законоположения следует, что приватизация относится к разновидности оборота земель сельскохозяйственного назначения, под которым, в соответствии с п. 1 ст. 1 Закона "Об обороте земель", понимаются сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, на территории субъекта Российской Федерации сделки приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

- в соответствии с п.8 Постановления Пленума ВАС РФ N 11, в случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 07.07.2003г. N 113-Ф3 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (вступил в законную силу - с 10.072003г.) субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.2004г. должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.

- на 01.01.2004г. соответствующий закон субъекта Российской Федерации - Ленинградской области не был принят.

- таким образом, с 01.01.2004г. приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации - Ленинградской области, должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19. 1 Закона "Об обороте земель".

К этим правилам (ст. 19.1) относятся определение: минимального размера земельного участка (п.2); максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий в составе земельного участка, установленного равным 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории муниципального района (п.З), исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, к компетенции которого относятся полномочия субъекта Российской Федерации (п.4); средство массовой информации, в котором Законом предусмотрено опубликование сообщений (п.5).

- Закон "Об обороте земель" не устанавливал правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся у юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе в виде переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды либо приобретения таких земельных участков в собственность.

- приобретение юридическими лицами в собственность земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществлялось в порядке, предусмотренном п.2 ст.З Вводного закона

- исходя из п.2 ст.З Вводного закона, юридическими лицами, за исключением указанных в п.1 ст.20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01 января 2008 года, в соответствии с правилами ст.36 . кодекса.

- в виду непринятия соответствующего закона Ленинградской области, с 01.01.2004г. приватизация земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Ленинградской области, осуществляется в порядке, предусмотренном п.2 ст.З Вводного закона и правилами ст.36 Земельного кодекса РФ, согласно отсылочной норме о применении названных законов, содержащейся в п.4 ст. 1 Закона "Об обороте земель".

- - доводы Прокурора и Леноблкомимущество о неприменении п.2 ст.З Вводного закона и правил ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и возможности их продажи только с торгов (конкурсов, аукционов) подлежат отклонению по следующим основаниям.

- предметом торгов (конкурсов, аукционов) не может являться земельный участок, принадлежащий лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, поскольку указанное лицо не вправе распоряжаться этим земельным участком (п.4 ст.20 ЗК РФ), а публичный собственник не вправе распоряжаться таким участком без согласия правообладателя, поскольку сохранение возникшего у него права постоянного (бессрочного) пользования гарантировано п.З ст.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

- более того, земельный участок не может являться предметом торгов без прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на него, поскольку последнее является вещным правом, а переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, однако, возникновение права частной собственности у победителя торгов на земельный участок, принадлежащий другому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, противоречит природе этого права в силу чего является недопустимым. - таким образом, торги по предоставлению гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренные п.1 ст. 10 Закона "Об обороте земель", не распространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащие юридическим лицам на праве постоянного(бессрочного) пользования.

- доводы заявителя и Истца, что Закон "Об обороте земель" ввел запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, обладающими правом постоянного (бессрочного) пользования этими земельными участками, противоречит п.4 ст.1 Закона "Об обороте земель", согласно которому оборот, в том числе приватизация, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом российской Федерации и иными федеральными законами, то есть, п.2 ст.З Вводного закона и в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

- Областной закон N 29-оз, вступивший в силу 14.07.2004г., не регулировал правоотношения по приобретению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, обладающими правом постоянного (бессрочного) пользования этими участками.

- торги, предусмотренные п. 1 ст. 4 Областного закона N 29-оз, не распространяются на указанные земельные участки по тем же основаниям, что и п.1 ст. 10 Закона "Об обороте земель".

- более того, согласно п.З ст.4 Областного закона N 29-оз, запрещается распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности Ленинградской области, обремененными правами третьих лиц.

Данный запрет введен в интересах защиты прав этих лиц, в том числе субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, и не может толковаться- как ограничение их прав на приобретение в собственность указанных участков, исходя из правила п.5 ст.1 Закона "Об обороте земель", в силу которого принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

- указанное правило распространяется и на п1 .ст.11 Областного закона N 29-оз, согласно которому приватизация ^земельных участков, расположенных на территории Ленинградской области, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется со дня вступления в силу настоящего областного закона.

Однако, в соответствии с п.1 ст. 19.1 Закона "Об обороте земель", приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, с соблюдением правил указанной статьи осуществляется на территории Ленинградской области с 01.012004г.

- Федеральный закон от 18.07.2005 г. N 87-ФЗ дополнил ст.10 Закона "Об обороте земель" пунктом 7, со дня вступления в силу которого (31.07.2005г.), введен ряд ограничений по субъектному составу и цене, в частности, приобретение права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков в соответствии с Вводным законом осуществляется сельскохозяйственными организациями, у которых земельные участки находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом, сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

- аналогичное ограничение установлено п. 12 ст.4 Закона Ленинградской области от 02.12.2005г. N 107-оз "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области", со дня вступления в силу которого утратил силу Областной закон N 29-оз.

- таким образом, из приведенных нормативных положений следует, что с 01.01.2004г. по 31.07.2005г. на территории Ленинградской области, в соответствии с п.2 ст.З Вводного закона, юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения на право их аренды или приобрести в собственность по своему желанию, в соответствии с правилами ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации.

- оспариваемый договор заключен 21.02.2005г. и, следовательно, к нему применяется положения п.2 ст.З Вводного закона и правила ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации.

- одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что п.2 ст.3 Вводного закона и ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 ст.З Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных ст.36 Кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Колхозу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

- полномочия Администрации МО Колтушская волость на заключение договора N 14 от 21.02.2005г. купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного на территории муниципального образования предусмотрены абзацем 4 п.З ст.7 и ст. 16 Устава МО "Колтушская волость", утвержденного решением Совета представителей МО "Колтушская волость" N 30 от 28.04.1999г. и зарегистрированного Ленинградской областной регистрационной палатой N МО/90 от25 августа 1999г.

- полномочия Администрации МО "Колтушская волость" по распоряжению земельными участками, из земель расположенных на территории муниципального образования, соответствуют ст.ст. 11, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, до разграничения государственной собственности на землю, п. 10 ст.З Вводного закона и п.7 Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002г. N 576.

- согласно ст.2 Вводного закона, при продаже, в соответствии с правилами ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации в поселениях с численностью населения до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений, в размере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на начало текущего календарного года.

- постановлением Правительства Ленинградской области от 20.12.2001 г. N 133 цена установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за один квадратный метр.

- с учетом приведенных положений, цена - 108 731руб. 70коп. за земельный участок площадью 52,3 га, предусмотренная сторонами договора, является не ниже цены земельного участка, установленной Постановлением Правительства Ленинградской области от 20.12.2001г. N 133.

- доводы Прокурора и Леноблкомимущество о несоответствии согласованной сторонами договора цены земельного участка - его рыночной или кадастровой стоимости подлежат отклонению в виду того, что, в соответствии со ст.2 Вводного закона, рыночная и кадастровая стоимость земельного участка для целей выкупа его в соответствии с правилами ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации не применяется.

- таким образом, суд не установил нарушение интересов государства и Истца, в защит, которых предъявлен иск, в части размера цены, определенным сторонами в договоре купли- продажи земельного участка.

- суд соглашается с позицией Ответчиков, что Закон Ленинградской области от 16.02.2005 г. N 7-оз "Об установлении полномочий органов государственной власти Ленинградской области и органов местного самоуправления Ленинградской области по предоставлению земельных участков для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности до разграничения права собственности на землю на территории Ленинградской области" не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку вступил в силу с момента официального опубликования - 28.02.2005г., то есть после заключения оспариваемого договора.

- государственная регистрация права собственности на земельный участок Колхозом - 26.04.2005г., регистрационной записью N 47-78-12/018/2005-218 в ЕГРП не означает вступление в силу договора купли-продажи участка этой датой.

Договор продажи недвижимости, в том числе земельного участка, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента подписания сторонами поскольку государственной регистрации, согласно п.1 ст.551 ГК РФ, подлежит только переход права собственности на недвижимость.

Поэтому действительность договора купли-продажи земельного участка должна оцениваться на предмет его соответствия законам и иным правовым актам, действовавшим на момент его заключения - 14.02.2005г., а не на момент государственной регистрации перехода права собственности по договору.

Даже запрет на приватизацию земельных участков не препятствует государственной регистрации права собственности по договору продажи, заключенному до запрета, как следует из абз. п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11.

- суд отклоняет доводы Ответчиков об отсутствии интереса в заключенном договоре Леноблкомимущества, в защиту которого Прокурором предъявлен иск, исходя из того, что до разграничения государственной собственности на землю, в том числе между субъектом Российской Федерации и муниципальной собственностью, сохранения до разграничения земли по уровням собственности ее государственной формы, Леноблкомимущество, как орган представляющий субъект Российской федерации - Ленинградскую область, если не право то, как минимум, законный интерес в сделке с землей на территории Ленинградской области имеет.

Отказ в иске в связи с действительностью сделки, как правило означает, что право и законный интерес Истца сделкой не нарушены, но основанием отказа все же является сама действительность сделки.

- в любом случае, право Прокурора на иск, учитывая субъектный состав сделки, в силу ч.1 ст.52 АПК РФ, не вызывает сомнения.

- преимущественно публично правовой характер приватизации не исключает общегражданских способов защиты гражданских прав, если они нарушены приватизацией, а ст.8 ГК РФ, приводя незамкнутый перечень способов защиты, признание недействительной сделки и признания недействительным акта государственного органа или органа муниципального самоуправления рассматривает как два равнозначных и самостоятельных способа защиты гражданских прав, не находящихся в соподчиненном положении.

Поэтому довод Ответчиков о том, что признанию недействительной сделки приватизации обязательно должна предшествовать признание недействительным акта администрации муниципального образования о приватизации, не нашёл своего подтверждения в законе.

Кстати, в соответствии с п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11, при согласии на куплю-продажу земельного участка, орган направляет проект ее договора - принятие отдельного акта в этом случае не требуется.

- довод Прокурора о намерении Колхоза перепродать выкупленный земельный участок за большую стоимость и изменить назначение земли, как основание недействительности первоначального договора купли-продажи, не разделяется судом, поскольку установление корыстного мотива сделки не входит в сферу гражданского права, гражданский оборот земельных участков, в той части где он не ограничен земельным законодательством, не запрещает получение прибыли от законных сделок с землей, а скорее наоборот, предполагает эти цели, кроме того, собственник земельного участка, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, вправе им распоряжаться, а уведомление, из которого Прокурор узнал о возникновении собственности Колхоза на земельный участок, как раз направлено в связи с соблюдением специальных условий отчуждения земельных участков.

Изменение целевого назначения земельного участка может являться основанием для возмещения собственником убытков (ст.57 Земельного кодекса Российской Федерации) и в любом случае обстоятельства, которые наступят после совершения сделки, не могут влиять на ее действительность, в виду отсутствия их при ее совершении.

Кроме того, изменение целевого назначения земельного участка при последующей продажи входит в состав предмета оценки последней, а не предшествующей сделки по приобретению земли.

- оценив представленные доказательства и установив обстоятельства по дел), суд пришел к выводу, что иск по заявленным основаниям, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В признании недействительным договора N 14 от 21.02.2005г., заключенного между Администрацией МО "Колтушская волость" Всеволожского района Ленинградской области и Опытно-производственным хозяйством - колхозом "Колтуши" купли-продажи земельного участка кадастровый номер 47:09:01-16-001:0021, площадью 52,3 га по цене 108 731руб. 70коп. - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

М.В. Кузнецов