Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 марта 2008 г. N А56-53863/2007 Иск ООО к Обществу о выселении ответчика из нежилого помещения по договору аренды не удовлетворен, поскольку спорным договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке прекратить арендные отношения по мотивам, изложенным в письме направленном истцом ответчику

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 21 марта 2008 г. N А56-53863/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2008 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Савинова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Центр ипотечных программ"

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Уно-маркет"

о выселении

при участии в судебном заседании:

- от истца: Редькин СВ. (доверенность от 01.11.2007 N 35)

- от ответчика: генеральный директор Гельфер Т.п.

Филатова А.К. (доверенность от 30.10.2007 N 37/07)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр ипотечных программ" (далее - ООО "Центр ипотечных программ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уно-маркет" (далее - "Уно-маркет") о выселении ответчика из нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, улица Веры Слуцкой, дом 32, литера А.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, а представители ответчика возражали против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил, что 01.02.2002 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, арендодатель) и ООО "Уно-Маркет" (арендатор) заключен договор аренды N 06-А001385 (с учетом дополнительных соглашений к нему от 21.11.2002 N 3, от 04.04.2006 N 4, от 03.10.2006 N 5) сроком до 2016 года.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда -нежилое помещение 1-Н, 6-Н, 7-Н общей площадью 521,2 кв. м, кадастровый номер 78:17102Б:2:6:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, улица Веры Слуцкой, дом 32, литера А, первый этаж, под книжный магазин.

Согласно пункту 2.2.12 договора арендатор обязуется не заключать и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный капитал организации и др.) без письменного согласия арендодателя.

Пунктом 2.2.18 договора арендатор взял на себя обязательство уведомлять арендодателя об изменениях и дополнениях к договору субаренды.

Пунктом 2.3.2 договора предусмотрено право арендатора в случае изменения вида деятельности арендатора или соотношение видов деятельности арендатора либо занимаемой площади, когда это в соответствии с законодательство Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга влечет изменение размера арендной платы, обратится к арендодателю с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего применение к расчету арендной платы коэффициента социальной значимости, равной 1 и приведение договора в соответствие с примерной формой договора аренды, утвержденной в установленном порядке, арендная плата в котором рассчитана с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

В соответствие с пунктом 2.5 договора арендодатель имеет право осуществлять в установленном порядке размещение рекламы снаружи здания, сооружения, частью которого или которым является объект.

Пунктом 5.3.4 договора стороны согласовали возможность расторжения договора по требованию арендодателя по решению суда при передаче права аренды в залог, в уставный капитал хозяйственных обществ или обременении объекта иным способом без письменного разрешения арендодателя, за исключением случае неправомерной сдачи в субаренду, ответственность за которые предусмотрена в пункте 5.5 договора. ,

Согласно пункту 5.5 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору в случае несоблюдения арендатором условий сдачи объекта (его части) в. субаренду, установленных пунктами 2.2.18 и 2.3.2 договора и нарушения пункта 2.5 договора.

Уведомлением от 04.12.2006 N 2868-06 КУГИ разрешил арендатору сдачу в субаренду предпринимателю Алехину Андрею Викторовичу объекта недвижимости с соблюдением норм и правил использования объекта нежилого фонда, установленных действующим законодательством, для осуществления розничной торговли компьютерными товарами сроком с 01.11.2006 по 30.09.2007.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 16.01.2007 N 7674-ПА/АО ООО "Центр ипотечных программ" приобрело в собственность спорное нежилое помещение. 18.06.2007 Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрировано право собственности истца на нежилое помещение 1-Н общей площадью 531 кв. м, кадастровый номер 78:17102Б:2:6:1, находящееся на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, город Колпино, улица Веры Слуцкой, дом 32, литера А.

Указанное нежилое помещение приобретено истцом с обременением - объект передан в аренду на основании договора от 01.02.2002 N 06-А001385.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к истцу перешли права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды.

03.07.2007 письмом истец известил ответчика о состоявшемся переходе права собственности к ООО "Цент ипотечных программ".

По требованию истца ответчик предоставил список субарендаторов, занимающих часть арендуемого им помещения, с указанием сроков аренды, а также уведомление КУГИ от 04.12.2006.

Согласно пункту 3 данного уведомления стороны согласовали возможность арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора аренды и расторгнуть договор аренды в случае несоблюдения условий сдачи помещения в субаренду.

05.10.2007 в адрес истца поступило уведомление ответчика о продлении договора субаренды с предпринимателем Алехиным А.В. с 01.10.2007 г. до 01 09.2008.

Считая, что ООО "Уно-маркет" неправомерно заключило договор субаренды на новый срок за пределами периода субаренды, установленного уведомлением КУГИ от 04.12.2006, и, учитывая то, что ООО "Центр ипотечных программ" не давало своего согласия на заключение на новый срок (продление) договора субаренды с Алехиным А.В., истец 12.10.2007 на основании пункта 5.5 договора аренды от 0-1.02.2002 N 06-А001385 направил в адрес ответчика письмо с односторонним отказом от исполнения обязательств по договору. Этим же письмом истец предлагал арендатору в соответствии с пунктом 2.2.17 договора аренды передать арендуемое помещение по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента получения настоящего письма, а также в течение трех дней с момента получения настоящего письма предоставить истцу возможность осмотреть арендуемое помещение.

Полагая договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке, ООО "Центр ипотечных программ" обратилось в арбитражный суд с требованием о выселении ООО "Уно-маркет" из занимаемого помещения.

При этом ООО "Центр ипотечных программ" также указало на нарушение ООО "Уно-маркет" и иных условий, предусмотренных пунктом 2.2.18 договора аренды, а именно, после заключения договора субаренды с предпринимателем Алехиным ответчик не обеспечил соблюдение субарендатором правил использований# помещен нарушение пункта 1.1 договора аренды субарендатор нарушил условия о цел(использовании помещения под книжный магазин, осуществляя торговлю компьютерн товарами, и ответчик не предоставил истцу копию договора Субаренда предпринимателем Алехиным А..

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Центр ипотечных программ", поскольку пунктом 5.5 договора аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке прекратить арендные отношения по мотивам, изложенным в письме от 12.10.2007.

Кроме того, истцом не доказано нарушение ООО "Уно-маркет" и иных условий, предусмотренных пунктом 2.2.18 договора аренды, поскольку КУТ И своим уведомлением разрешал передать в субаренду спорные помещения под торговлю компьютерными товарами. '

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность одностороннего отказа от исполнения договора допускается только на основании закона или соглашения сторон.

Поскольку ни законом, ни договором аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае продления 'договора субаренды на новый срок при наличии письменного разрешения КУГИ, договор не прекратил своего действия.

Пункт 5.5 содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа арендодателем в одностороннем порядке без обращения в суд от исполнения обязательств по договору. В числе основания для отказа в одностороннем порядке от исполнения обязательств по спорному договору значится нарушением арендатором пункта 2.2.18, а именно, в случае не уведомления арендодателя об изменениях и дополнениях к договору субаренды.

Как усматривается, из материалов дела, ответчик уведомил истца об изменениях, внесенных в договор аренды по его срокам.

Довод истца, о том, что в пункте 5.5 указано право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае отсутствия письменного согласия арендодателя о продлении договора субаренды на новый срок (пункт 2.2.12 договора), не подтверждается материалами дела.

Также суд не усматривает, что сторонами согласовано право прекращения арендодателем в одностороннем порядке арендных отношений, в случае не обеспечения арендатором соблюдение субарендатором правил использования помещения и не представления по требованию арендодателя копии договора субаренды.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО "Центр ипотечных программ" подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Центр ипотечных программ" отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

Е.В. Савинова