Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 4 марта 2008 г. N А56-25251/2007 Иск ОАО к Обществу о расторжении договора аренды нежилого помещения за нарушение условий договора не удовлетворен, поскольку дополнительным соглашением к договору аренды предусмотрено согласие арендодателя на проведение арендатором необходимых для осуществления деятельности неотделимых улучшений арендованного имущества, которые он произвел или может произвести в течение срока действия договора аренды, а материалами дела не подтверждаются признаки никакого ухудшения помещениям в результате произведенной перепланировки

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 4 марта 2008 г. N А56-25251/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 августа 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 04 марта 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Астрицкой СТ.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Льяновой Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: открытое акционерное общество "Интер Брок Сервис"

ответчик: открытое акционерное общество "Банк ВТБ Северо-Запад"

о расторжении договора

при участии

- от истца: представитель Барабаш А.Г., доверенность от 26.02.2008 N 36/08,

- от ответчика: представитель Жужома И.А., доверенность от 25.12.2007 N 215/391

установил:

Открытое акционерное общество "Интер Брок Сервис" (далее - ОАО "Интер Брок Сервис") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о расторжении договора аренды от 09.06.99 N 1/10-4/99 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Поморская, д.2/68.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, основываясь на существенном нарушении открытым акционерным обществом "Банк ВТБ Северо-Запад" (далее - ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад") условий договора, выразившихся в выполнении перепланировок помещений без согласия истца и использовании части помещений не по назначению.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие нарушений условий договора, проведение перепланировок в соответствии с договором и действующим законодательством, несоответствие действительности довода истца об осуществлении деятельности пункта общественного питания на территории филиала банка.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

09.06.99 между ОАО "Интер Брок Сервис" и ОАО "ПСБ" (с 05.06.2007 - правопреемник ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад") был заключен договор аренды помещений N 1/10-Н/99, по условиям которого истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Поморская, д. 2/68, для осуществления банковской деятельности размещения филиала "Архангельский". Согласно дополнительному соглашению N 2 к договору аренды от 01.09.2002 срок действия договора установлен до 31.12.2010.

02.05.2007 истец направил ответчику письмо, в котором сообщил о выявленных им фактах перепланировок помещений и использовании части помещений не по назначению, в связи с чем предложил восстановить арендуемое имущество в первоначальном виде и прекратить нецелевое использование помещений, а в случае невозможности устранения выявленных нарушений - прекратить действие договора.

Ответчик письмом от 28.05.2007 предложил истцу план действий по урегулированию взаимоотношений, указав, что восстановление имущества в первоначальном виде приведет к нарушению целевого использования имущества. На требование о прекращении договора не отреагировал.

В акте обследования помещений от 28.04.2007 отмечено, что помещения находятся в нормальном техническом состоянии, и зафиксированы следующие перепланировки: установка банкомата путем вывода рабочей панели банкомата в проем окна внутри помещения и установка кабины с наружной части стены здания без нарушения целостности последней; установка дополнительных перегородок в кабинетах; установка дополнительных перегородок из гипсокартона и дверей в них; устройство в несущей стене дверного проема; перенос в кабинетах дверных проемов; усиление дверей второго этажа.

Ответчик подтвердил наличие перепланировок в арендуемых помещениях и пояснил, что за исключением перегородок в кабинетах 114 и 117, которые уже существовали на момент принятия ответчиком помещения при заключении договора, о всех осуществленных ответчиком перепланировках истец был извещен и что перепланировки в несущих конструкциях были выполнены после получения согласия истца. В соответствии с. п. 2.2.4 договора ответчик обязался не производить перепланировок, затрагивающих несущие конструкции и инженерные сети, без письменного согласия арендодателя, относительно иных перепланировок ставить в известность арендодателя для внесения соответствующих изменений в архивные документы последнего.

В подтверждение этого ответчик представил копии соответствующих писем. Кроме того, ответчик отметил, что установка дополнительных перегородок из гипсокартона и дверей в них осуществлена без нарушения целостности несущих стен; при переносе дверного проема ранее существовавший проем не устранялся, а был закамуфлирован под 'общую стену; усиление дверей не связано с перепланировкой, двери установлены на месте старых.

В обоснование иска истец также ссылается на использование ответчиком помещения в качестве буфета-столовой, что является основанием для досрочного расторжению договора в соответствии с п. 5.3.1 договора.

Возражая на иск, ответчик указал, что помещение является местом, где сотрудники банка проводят обеденный перерыв, что не изменяет целей деятельности ответчика - осуществления банковской деятельности. Довод истца о приготовлении и реализации пищевой продукции, осуществляемых третьим лицо.м на территории арендуемого банком помещения, не подтвержден никакими документами.

Довод истца о необходимости государственной регистрации действий, в результате которых были произведены изменения в помещении, не может быть принят судом во внимание, так как изменения условий договора при этом не производились, изменения помещений, затрагивающих несущие конструкции, не имели места. Право на перепланировку при соблюдении требований п. 2.2.4 договора предусмотрено самим договором, отношения сторон в части перепланировки урегулированы путем обмена письмами.

Пунктом 3 Дополнительного соглашения к договору аренды N 2 от 01.09.2002 предусмотрено согласие арендодателя на проведение арендатором необходимых для осуществления деятельности неотделимых улучшений арендованного имущества, которые он произвел или может произвести в течение срока действия договора аренды.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 450 ГК РФ существенным признается такое нарушение условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 5.3.2 договора установлено, что последний полежит досрочному расторжению в случае ухудшения состояния помещения, которое может повлечь за собой ухудшение состояния всего здания. Материалами дела не подтверждаются признаки никакого ухудшения помещениям в результате перепланировки.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Исходя из изложенного, в связи с тем, что судом не установлено нарушений условий договора аренды в действиях ответчика, доводы истца необоснованны и не подтверждены материалами дела, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил: В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

С.Т. Астрицкая