Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15 февраля 2008 г. N А56-52129/2007 Заявление Объединения к ЗАО о признании договора аренды в части нежилого здания и дополнительного соглашения незаключенными не удовлетворено, так как государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения произведена в установленном порядке

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 15 февраля 2008 г. N А56-52129/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 сентября 2007 г.

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Ранневой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Делиониди А.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: МО "Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга и Ленинградской

области"

ответчик: ЗАО "Пятый Элемент"

третье лицо: ООО "Хозяйственное управление комплекса "Дворец Труда"

о признании договора и дополнительного соглашения незаключенными

при участии

- от истца: представитель Якимов А.Н. по доверенности от 26.11.2007 N 22/07

- от ответчика: представитель Тындик А.П. по доверенности от 01.10.2007

- от третьего лица: представитель Твердое Э.М. по доверенности от 13.04.2007 N 1

установил:

Межрегиональное объединение "Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - Федерация) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Пятый Элемент" (далее - Общество) о признании договора от 30.06.2005 N 513 аренды объекта нежилого фонда и дополнительного соглашения от 01.02.2006 к нему незаключенными.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Хозяйственное управление комплекса "Дворец Труда" (далее - Управление).

В обоснование заявленных требований истец указал, что договор от 30.06.2005 фактически является договором аренды с инвестиционными условиями, поскольку содержит условия о передаче права владения имуществом и обязательства по выполнению капитального ремонта; данный договор не содержит установленного статьей 708 Гражданского кодекса Российской Федерации существенного условия о сроках выполнения работ, а также сведений об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, требований к сохранению объекта в соответствии со статьей 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках), что свидетельствует об отсутствии надлежащим образом согласованного предмета договора; охранное обязательство на объект ответчиком не оформлено, необходимые согласования для проведения капитального ремонта не получены.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указал, что содержание договора аренды, прошедшего государственную регистрацию, соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации; вопросы проведения ремонта относятся к арендным правоотношениям, оснований для применения положений о договорах подряда не имеется; отсутствие охранного обязательства, обязанность по предоставлению которого возложена на истца, не может служить основанием для признания договора незаключенным; пункт 5 статьи 55 Закона о памятниках введен 31.12.2005, после заключения договора аренды; согласования уполномоченных органов на проведение ремонта здания ответчиком получены.

Управление поддержало позицию истца, представило отзыв, просило удовлетворить заявленные требования.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Между Управлением (арендодатель) и Обществом (субарендатор) подписан договор от 30.06.2005 N 513 аренды части нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, пл. Труда, д. 4, лит. В, кадастровый номер 78:1089:1:28, помещения 1-4 этажа, нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, лит. Д, кадастровый номера 78:1089:1:4 для использования под офисные цели. Общая площадь сдаваемых в субаренду помещений составляет 3582 кв. м.

Согласно пункту 1.3 договор действует по 31.12.2013 с момента государственной регистрации в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.1.9 арендодатель обязуется предоставить субарендатору охранное обязательство на объект для возможности выполнения субарендатором своих обязательств по договору.

Согласно пункту 2.2.3 субарендатор обязан производить текущий ремонт объекта за свой счет, в разумные сроки, по согласованию с арендодателем; стороны договорились о производимом субарендатором капитальном ремонте объекта и зачете арендодателем расходов, произведенных субарендатором; капитальный ремонт объекта субарендатор обязан производить в соответствии с условиями, выданными КГИОП и необходимыми для обязательного исполнения.

Порядок, сроки, стоимость капитального ремонта, условия зачета установлены разделом 3 договора.

Государственная регистрация договора аренды произведена 27.10.2005.

Дополнительным соглашением от 01.02.2006 между Федерацией, Управлением и Обществом установлено, что обязательства арендодателя по договору от 30.06.2005 N 513 переходят от Управления Федерации, изменена ставка арендной платы, срок действия договора аренды установлен 9 лет с момента заключения соглашения, согласована смета ремонтных работ, уточнен порядок проведения ремонтных работ, внесены иные условия.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 24.07.2006.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2007 по делу N А56-23875/2007 отказано в удовлетворении иска Федерации к Обществу с привлечением в качестве третьего лица Управления о признании договора аренды от 30.06.2005 N 513 и дополнительного соглашения от 01.02.2006 расторгнутыми.

Ссылаясь на то, что договором аренды не предусмотрен срок выполнения ремонтных работ, а также отсутствует надлежащим образом согласованный предмет, в связи с чем договор и дополнительное соглашение к нему являются незаключенными, Федерация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 названного Кодекса установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 607 того же Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из условий договора аренды очевидно следует, что воля сторон направлена на передачу во временное владение и пользование Обществу конкретных объектов недвижимости с указанием их местонахождения, площади, кадастровых и порядковых номеров. Разногласий и неясностей по поводу арендованного имущества у сторон не возникало.

Истец полагает, что предмет аренды надлежащим образом не согласован ввиду несоответствия договора требованиям статьи 55 Закона о памятниках.

Согласно указанной статье договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федераций для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований названного Закона. В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр (единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с указанным Законом независимо от формы собственности данного объекта.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя предоставить субарендатору охранное обязательство на объект, содержатся условия о проведении субарендатором ремонтных работ в соответствии с условиями, выданными КГИОП и необходимыми для обязательного исполнения, с получением необходимых согласований и разрешений. В материалы дела представлены охранные обязательства от 28.12.90, от 10.02.92.

Согласно пункту 5 вышеуказанной статьи обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

Как правомерно указано ответчиком, пункт 5 статьи 55 Закона о памятниках введен Федеральным законом от 31.12.2005 N 199-ФЗ, договор аренды подписан и зарегистрирован ранее и не может быть признан незаключенным по данному основанию. Кроме того, истцом не доказано, что конкретные сведения об объекте культурного наследия, которые истец полагает необходимым включить в договор аренды, внесены в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) согласно пункту 2 статьи 55 Закона о памятниках.

При изложенных обстоятельствах суд отклоняет довод истца о несогласовании предмета аренды по договору от 30.06.2005 N 513 с дополнительным соглашением от 01.02.2006 к нему.

Ссылка на отсутствие в договоре существенного условия о сроке проведения ремонтных работ также подлежит отклонению.

Статьей 708 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.

Между тем содержание спорного договора аренды не свидетельствует о наличии между сторонами подрядных, инвестиционных правоотношений. Проведение сторонами ремонтных работ является обычным условием договора аренды в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 30.06.2005 субарендатор производит капитальный ремонт объекта по проекту, графику ремонта и смете затрат, утвержденных сторонами.

Таким образом, довод истца о несоответствии договора аренды и дополнительного соглашения статье 708 названного Кодекса также отклоняется судом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 651 указанного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Государственная регистрация договора аренды от 30.06.2005 и дополнительного соглашения от 01.02.2006 произведена в установленном порядке 27.10.2005 и 24.07.2006 соответственно.

С учетом изложенного иск суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску остаются на истце.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

Ю.А.Раннева