Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 апреля 2008 г. N А56-16475/2007 Иск ОАО к ООО о расторжении договора аренды нежилого помещения удовлетворен, поскольку ответчиком были неоднократно нарушены условия спорного договора

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 21 апреля 2008 г. N А56-16475/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02 октября 2008 г.

Резолютивная часть Решения объявлена 15 апреля 2008 года.

Полный текст Решения изготовлен 21 апреля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Агеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туаевой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: ОАО "Концерн "Гранит-Электрон" ответчик: ООО "Парнаспромкомплект". третьи лица:

1. ОАО "Ханты-Мансийский банк",

2. ЗАО "Планета Капитал" о расторжении договора

при участии

- от истца: начальник юридическо-правового управления Пименов Д.Г., по доверенности от 29.12.2007 N юр/178, начальник отдела Романова И.Н., по доверенности от 29.12.2007 N юр/179; генеральный директор Скворцов С.Д.

- от ответчика: юрист Береснева М.В., по доверенности от 14.04.2008;

- от третьих лиц:

1. представитель Суханова Е.С., по доверенности от 03.03.2008 N 78 ВЗ 765301;

2. не явился

установил:

ОАО "Концерн "Гранит-Электрон" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Парнаспромкомплект" о расторжении договора аренды от 17.09.2002 N А-171/1 нежилого помещения N 1-Н (3,25-79 МОП 1.2). 3-Н. 4-Н, 5-Н, 28-Н, 32-Н, 33-Н, 35-Н, Л-1 площадью 3761, 3 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург. Фуражный пер., д.. 3, лит. К, заключенный между правопредшественником истца и ответчиком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Ханты-Мансийский банк" и ЗАО "Планета Капитал".

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, ссылаясь на существенное и систематическое нарушение ООО "Парнаспромкомплект" условий договора и законодательства Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, что нарушения документально не подтверждены либо не являются существенными (отзывы -т.1, л.д. 124-128; т. 2, л.д. 120-126; т.4, л.д. 87-90).

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

17.09.2002 между ФГУП "Центральный научно-исследовательский институт "Гранит" (правопредшественник истца) и ООО "Парнаспромкомплект" был заключен договор аренды N А-171/1 нежилых помещений N 1-Н (3,25-79 МОП 1,2), 3-Н. 4-Н, 5-Н. 28-Н, 32-Н. 33-Н. 35-Н, Л-1 площадью 3761, 3 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Фуражный пер., д.. 3, лит. К., для использования под офис.

Согласно п. 1.4 договор действует в течение 10 лет - до 16 сентября 2012 года.

Основывая свои требования на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и условиях Договора, истец обратился с иском о досрочном расторжении договора в Арбитражный суд.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, предусмотренных договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для расторжения договора.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель' имеет право" потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 5.2.1 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке при использовании помещения не по назначению.

Согласно пункту 5.2.5 договора аренды в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 1.2, 2.2,4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.13 договора, он может быть расторгнут досрочно.

Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор обязан соблюдать в арендуемых Помещениях требования органов Госсанэпидемнадзора, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора и арендуемых им Помещений.

Согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязан выполнять в установленный срок предписания арендодателя, органов Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность помещений, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений, а также по соблюдению обязательств арендатора, предусмотренных п. 2.2.4, 2.2.5.

Таким образом для законной реализации истцом права требовать в судебном порядке расторжения договора, ему следует доказать либо факты пользования имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных договором. При этом невыполнение арендатором обязанностей, которые влекут, согласно условиям договора, право арендатора требовать его расторжения, могут не носить неоднократный или существенный характер.

Нарушения п. 5.2.1 выразились в изменении целевого назначения помещений.

В соответствии с Докладной запиской от 20.04.2007 на территории, арендуемой ответчиком, устроены парикмахерская, кафе, спортивный зал и стоматологический кабинет, не предусмотренные договором аренды. Ответчик не оспаривает изменение целевого назначения помещений.

Нарушение указанного пункта имеет особое значение для истца, который согласно Постановлению Правительства РФ от 29.01.1999 N 104-10 является особорежимным объектом.

Факт неисполнения ответчиком обязанностей, предусмотренных п. 2.2.4, 2.2.5, отражен в следующих документах:

- представление об устранении нарушений действующего законодательства РФ о пожарной безопасности Санкт-Петербургской прокуратуры по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах N 21-02/07 от 17.01.2007;

- предписание по устранению нарушений требований пожарной безопасности ГП МЧС России N 01 от 02.02.2006;

- письмо Управления государственного пожарного надзора Главного управления МЧС России по Санкт-Петербургу N 2/5-25-62-469 от 09.08.2007, содержащее сведения, что ответчиком не соблюдены требования Представления Санкт-Петербургской Прокуратуры по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах об устранении нарушений действующего законодательства РФ о пожарной безопасности N 21-02/07 от 17.01.2007.

Факт данных нарушений подтверждается содержанием Акта проверки арендуемых помещений от 27.04.2007.

Нарушение, допущенное ответчиком в части несоблюдения норм экологического законодательства, подтверждается письмом Межрегионального территориального управления технологического и экологического надзора от 13.06.07 N 15-1/5385, согласно которому в деятельности ответчика выявлены нарушения в области обращения с отходами, выданы предписания, направленные на соблюдение экологического законодательства, применены штрафные санкции в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации,-Предписанием об устранении нарушений законодательства в области охраны окружающей среды от 13.06.2007 N 15-1358-1076/ПР.

Наличие нарушений ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 2.3 договора арендатор вправе проводить текущий ремонт, перепланировки и реконструкцию помещений под конторские цели, устанавливать дополнительное оборудование внутри и снаружи объект, прокладывать линии связи, дополнительные энергетические, канализационные и водопроводные коммуникации при условии письменного уведомления арендодателя и предоставления всей согласованной в установленном порядке документации.

Ответчиком была произведена реконструкция арендуемого помещения, что также подтверждается Представлением Санкт-Петербургской прокуратуры N 21-02/07 от 17.01.2007г, предписанием ГП МЧС России N 01 от 02.02.2006, актом проверки арендуемых помещений от 27.04.07. Однако проектная документация на реконструкцию и капитальный ремонт, акты приемки работ, разрешение на ввод в эксплуатацию истцу предоставлены не были. Ответчиком не представлены проекты на изменение функционального назначения, изменения объемно-планировочных и инженерно-технических решений арендованных помещений. Представленный на согласование план помещений не является проектом строительных работ.

Из представленных истцом документов видно, что в арендуемом помещении сооружены конструкции, создающие помещения дополнительного этажа - антресолей, площадь которых составляет 167,15 кв. м. Наличие таких конструкций не вызвано необходимостью проведения текущего ремонта. Факт перепланировки арендуемых помещений не оспаривается ответчиком. Сведений о надлежащем исполнении ответчиком пункта 2.3 Договора в материалах дела не имеется, ответчик не доказал невозможность исполнения предусмотренной договором обязанности. Доводы ответчика сводятся к тому, что при проведенной им реконструкции не требовалось согласования проектных работ.

Письмо Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N 15-1/5385 от 13.06.2007 подтверждает, что со стороны ответчика нарушены положения законодательства РФ об охране окружающей среды, игнорируются требования органов экологического контроля и надзора, п. 2.2.14 Договора. Выявлены нарушения в области обращения с отходами.

Кроме того, истец ссылается на нарушение ответчиком п. 2.2.9 договора, согласно которому арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договоров субаренды в пятидневных срок с момента подписания договора субаренды, предъявив подлинник договора субаренды. Факт сдачи арендуемых помещений в субаренду не оспаривается ответчиком, подтверждается выписками из Единого государственного реестра юридических лиц N 07/2043-3 от 14.06.2007, N 50777 от 13.06.2007. Сведений об исполнении указанного пункта договора в материалах дела не имеется, ответчик не доказал невозможность исполнения предусмотренной договором обязанности.

Доводы ответчика о недоказанности нарушений договора либо их не существенности не могут быть приняты судом во внимание, так как обратное подтверждено обстоятельствами дела. Законодательство не обуславливает существенность нарушения договора необходимостью доказывания конкретных убытков и их размера.

Возражения ответчика, основанные на необходимости сохранения договора в целях стабилизации отношений в сфере предпринимательской деятельности, противоречат положениям ГК РФ, предоставляющего сторонам договора возможность досрочного расторжения в целях прекращения нарушения их прав. Вопрос о связанных с расторжением договора убытках может являться предметом самостоятельного иска с учетом того, что п. 7.1 Договора предусмотрено, что капитальные вложения на реконструкцию помещений производятся арендатором без компенсации их стоимости. По окончании Договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, не возмещается.

С учетом вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договор аренды от 17.09.2002 N А-171/1 нежилого помещения N 1-Н (3,25-79 МОП 1,2), 3-Н, 4-Н, 5-Н, 28-Н, 32-Н, 33-Н, 35-Н, Л-1 площадью 3761, 3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фуражный пер., д. 3, лит. К, заключенный, между ОАО "Концерн "Гранит-Электрон" и ООО "Парнаспромкомплект".

Взыскать с ООО "Парнаспромкомплект" в пользу ОАО "Концерн "Гранит-Электрон" 2000 руб. расходов по государственной пошлине.

На Решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления Решения в силу.

Судья

М.А.Агеева