Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 7 апреля 2008 г. N А56-42944/2006 Иск КУГИ к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды нежилых помещений, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений частично удовлетворен, так как, в частности, как следует из доказательств, представленных в материалы дела, ответчиком недоплачена арендная плата за спорный период

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 7 апреля 2008 г. N А56-42944/2006

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 октября 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06 сентября 2007 г.

См. также предыдущее рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01 сентября 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 31 марта 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 07 апреля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Ранневой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Кудашкиной СМ.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: КУГИ

ответчик: ЗАО "Оптика-Элит"

третье лицо: ГОУ ВПО "Российская таможенная академия"

о взыскании 919 259 руб. 61 коп. задолженности и 267 107 руб. 69 коп. пеней, расторжении

договора аренды и выселении

при участии

- от истца: представитель Галицкий А.В. по доверенности от 09.01.2008 N 42-42

- от ответчика: представитель Евсеева А.Г. по доверенности от 11.02.2008

представитель Фирсова Л.Л. по доверенности от 11.02.2008 генеральный директор Ромашкин В.Г. на основании протокола N 14 годового собрания от 14.03.2007

- от третьего лица: не явился

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился с иском к закрытому акционерному обществу "Оптика-Элит" (далее - Общество) о взыскании 1 186 367 руб. 30 коп., в том числе 919 259 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2005 по 31.08.2006 на основании договора от 01.04.2004 N 21-Ф002183 аренды нежилых помещений и 267 107 руб. 69 коп. пеней в соответствии с пунктом 4.9 договора, а также расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Определением от 12.02.2007 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российская таможенная академия" (далее - Учреждение).

Решением от 21.06.2007 с Общества в пользу КУГИ взыскано 20 929 руб. 75 коп. пеней, в остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2007 решение от 21.06.2007 отменено, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В судебных заседаниях истец поддержал заявленные требования, считая правомерным

применение ставки условной единицы 35 руб. при расчете арендной платы, указал на отсутствие надлежащих доказательств возврата части спорного имущества арендодателю.

Ответчик оспаривал расчет истца, указал, что поскольку спорное имущество является федеральной собственностью и закреплено за Учреждением, зарегистрированным в Московской области, КУГИ не вправе требовать перечисления арендной платы с применением данной ставки условной единицы.

Учреждение в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

21.11.2001 произведена государственная регистрация права оперативного управления Учреждения на здание площадью 23 151,3 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 52, лит. А, о чем выдано свидетельство серии 78-ВЛ N 376108. Учреждение зарегистрировано в качестве юридического лица Московской областной регистрационной палатой 10.05.2000.

Между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 01.04.2004 N 21-Ф002183 аренды нежилых помещений общей площадью 1335 кв. м, в том числе помещения ЮН площадью 891,9 кв. м и помещения ПН площадью 443,1 кв. м, в здании по указанному адресу для использования под нежилые цели сроком на 2 года.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2004. Акт подписан сторонами и балансодержателем - Учреждением.

Государственная регистрация аренды произведена 09.08.2004.

По акту приема-передачи от 31.12.2005, подписанному Обществом и Учреждением, арендатор сдал балансодержателю помещение 11Н в спорном здании.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Арендная плата за пользование объектом устанавливается в условных единицах, на момент заключения договора составляет 17 316,741 у.е. в квартал с учетом НДС, 14 675,204 у.е без НДС (пункт 3.1); условная единица принимается равной стоимости в рублях 1 доллара США по курсу Центрального Банка России на первый рабочий день оплачиваемого периода, для исполнения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе устанавливать иную стоимость условной единицы (пункт 3.2); арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 3.4).

Уведомлением от 17.03.2006 изменен размер арендной платы по договору, определен график платежей: с 01.04.2006 по 30.06.2006 - 5413, 406 у.е в месяц без НДС, с 01.07.2006 по 30.09.2006 - 5935,075у.е. в месяц без НДС.

В соответствии с пунктом 4.9 в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на наличие задолженности Общества по внесению арендной платы, начисление пеней, имеющиеся основания для расторжения договора и выселения арендатора, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности при первоначальном рассмотрении дела, суд исходил из того, что арендатор правомерно в соответствии с условиями договора рассчитал арендную плату с применением ставки условной единицы равной стоимости доллара США и, кроме того, возвратил часть имущества по акту от 31.12.2005, в связи с чем с 01.01.2005 арендная плата за пользование помещением площадью 443,1 кв. м не может начисляться; при отсутствии задолженности не имеется оснований для расторжения договора и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Кассационная инстанция признала правильным вывод суда о возврате части помещений и отсутствии в отношении этих помещений обязанности вносить арендную плату.

Однако кассационная инстанция указала на необходимость учесть положения статьей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных;) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации"; признала, что КУГИ как орган, уполномоченный собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга, не может не учитывать содержащиеся в Законах Санкт-Петербурга нормы о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург.

Как указано кассационной инстанцией, задолженность ответчика по арендным платежам правомерно рассчитана КУГИ с применением Закона Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год", согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.

В соответствии с частью второй статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

С учетом изложенного суд_ отклоняет доводы ответчика об отсутствии у КУГИ полномочий на предъявление исковых требований и неправомерном начислении арендной платы, а также доводы КУГИ о недоказанности возврата части помещений ответчиком., КУГИ рассчитал сумму задолженности по арендной плате с применением ставки условной единицы 35 руб. с учетом поступивших от Общества платежей исходя из площади арендованных помещений 1335 кв. м.

Согласно материалам дела в 2005 году Общество уплатило 1 849 075 руб. 72 коп. арендной платы (за 1135 кв. м), в 2006 году - 783 688 руб. 30 коп. (за 891,9 кв. м).

Исходя из размера арендной платы, установленной договором и уведомлением от 17.03.2006, с учетом применения ставки условной единицы 35 руб. в 2005 году за аренду помещений площадью 1135 кв. м ответчик должен был уплатить 2 054 524 528 руб. 64 коп., за аренду помещения площадью 891,9 кв. м - 1 000 461 руб. 37 коп.

Таким образом, ответчиком недоплачено за 2005 год. 205 452 руб. 92 коп. арендной платы, за 2006 год - 216 773 руб. 07 коп; всего - 422 225 руб. 99 коп. Указанная сумма задолженности по арендной плате подлежит взысканию с Общества.

Требование о взыскании пеней суд считает подлежащим удовлетворению в части в размере 65 000 руб. в соответствии со статьями 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из несоразмерности заявленных санкций последствиям нарушения обязательства.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных договором.

По смыслу статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование арендодателя о досрочном расторжении договора может быть удовлетворено судом, если арендатор в ответ на письменное предупреждение арендодателя не исполнил обязательство в разумный срок.

В подтверждение соблюдения предусмотренного законом порядка досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 5.3.2, КУГИ представил претензию от 17.08.2006, содержащую требования к арендатору об уплате задолженности, пеней, расторжении договора.

Между тем доказательств направления или вручения ответчику данной претензии истец не представил. В материалах дела имеется список заказных писем, поданных в ОПС-60 (л.д. 13), в котором указанная претензия не значится, список оформлен ранее составления яретензии. В судебном заседании представитель истца пояснил, что дополнительных доказательств суду представлено не будет.

При таких обстоятельствах досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора не может считаться соблюденным, требование о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку данное требование не удовлетворено, не подлежит удовлетворению требование о выселении ответчика из занимаемых помещений исходя из предмета и оснований иска.

При подаче иска КУГИ предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, размер которой составлял 21 431 руб. 83 коп.; при подаче кассационной жалобы КУГИ уплачено 1000 руб. государственной пошлины.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований и оставлением без рассмотрения требования о расторжении договора государственная пошлина распределяется между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям: в доход федерального бюджета с Общества взыскивается 8006 руб. 63 коп. по иску, с КУГИ - 11 425 руб. 20 коп.; с Общества в пользу КУГИ взыскивается 373 руб. 59 коп. судебных расходов по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с закрытого акционерного общества "Оптика-Элит" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 487 225 руб. 99 коп., в том числе 422 225 руб. 99 коп. задолженности и 65 000 руб. пеней.

В части расторжения договора иск оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета 11 425 руб. 20 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Оптика-Элит" в доход федерального бюджета 8006 руб. 63 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Оптика-Элит" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 373 руб. 59 коп. судебных расходов по кассационной жалобе.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

Ю.А.Раннева