Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 марта 2008 г. N А56-701/2008 Иск Объединения к ЗАО о признании договора аренды и дополнительного соглашения к нему недействительными не удовлетворен, поскольку невыполнение ЗАО требований охранного обязательства не является основанием для признания недействительным договора аренды и дополнительного соглашения (отменено)

ГАРАНТ:

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2008 г. данное решение отменено

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 28 марта 2008 г. N А56-701/2008

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 октября 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 августа 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2008 года

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Филиппова А.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судья Балакир М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску МО "Федерация профессиональных Союзов

Санкт-Петербурга и Ленинградской области"

к ЗАО "Пятый Элемент", ООО "Хозяйственное управление комплекса "Дворец Труда"

о признании недействительным договора аренды от 30.06.05 N 513 и дополнительного

соглашения к договору от 01.02.06

при участии

от истца: Твердов Э.М., по доверенности от 03.03.08 N 18

от ответчика: Тындик А.П., по доверенности от 01.10.07 б/н

Якимов А.Н., по доверенности от 26.11.07 N 22/07

установил:

Межрегиональное объединение "Федерация профессиональных Союзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области" (далее Федерация профсоюзов) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Пятый Элемент" (далее Общество) о признании недействительным договора аренды нежилого фонда от 30.06.05 N 513 и дополнительного соглашения к нему от 01.02.2006.

В судебном заседании представитель истца представил заявление об уточнении оснований ранее заявленных исковых требований и ходатайство об исключении Общества с ограниченной ответственностью "Хозяйственное управление комплекса "Дворец Труда" (далее - Управление) из числа третьих лиц по делу и включении его в число ответчиков.

Представитель Общества не возражал против принятия уточненного заявления и удовлетворения ходатайства.

Заявление истца об уточнении ранее заявленных исковых требований принято судом.

Ходатайство истца удовлетворено. Управление, ранее участвовавшее в деле в качестве третьего лица, привлечено к участию в деле в качестве соответчика, после чего рассмотрение Дела произведено с самого начала.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по условиям договора аренды и Дополнительного соглашения он является арендодателем и предоставляет в аренду Обществу помещения в здании по адресу Санкт-Петербург, площадь Труда дом 4, литера В, (кадастровый номер 78:1089:1:28) для использования под офисные цели, в том числе:

-на первом этаже: 34Н, ЗЗН, 32Н, 31Н, ПН, 27Н, общей площадью 1144,1 кв. м.,

-на втором этаже: 35Н, 36Н, общей площадью 782,2 кв. м.,

-на третьем этаже ЗОН, общей площадью 923,2 к.в.м,

-на четвертом этаже 29Н, общей площадью 599,4 кв. м.

Как указывает истец, объект недвижимого имущества, являющийся предметом аренды, относится к объектам культурного наследия, что подтверждается охранным обязательством от 28.12.1990 и от 10.02.1992, однако в нарушение требований ст. 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории культуры) народов Российской Федерации" (далее Закон об объектах культурного наследия) договор и дополнительное соглашение не содержат сведений об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия и требований к сохранению объекта культурного наследия.

Кроме того, истец указывает, что в нарушение пункта 8 Охранного обязательства не имеется письменного согласия госоргана на заключение договора аренды и дополнительного соглашения, а также согласно пункту 1 Охранного обязательства сданный в аренду объект может использоваться исключительно под поликлинику, столовую и спортивный зал, а не под офисные, гостиничные и ресторанные цели.

Представитель Управления исковые требования признал.

Представитель ЗАО "Пятый Элемент" против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что на сегодняшний день в отношении объекта культурного наследия, расположенного по адресу Санкт-Петербург, площадь Труда, дом 4, лит. В отсутствуют сведения из реестра подлежащие включению в договор аренды данных объектов, в связи с чем они не могли быть соблюдены сторонами при заключении договора аренды от 30.06.2005 и дополнительного соглашения к нему от 01.12.06. Кроме того, доводы о несоответствии характера использования Обществом арендуемого объекта требованиям пункта 1 Охранного обязательства не являются основаниями для признания недействительным договора аренды и не соответствуют действительности. Согласно пункту 1 Охранного обязательства Управление по хозяйственному обслуживанию при СПб Федерации профсоюзов обязалось использовать Николаевский дворец, 1853-1861 гт исключительно под административные помещения; Дворец культуры. Использование объектов под офисные цели, как это указано в п. 1.1. оспариваемого договора, не противоречит требованиям Охранного обязательства.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

Как следует из материалов дела, между Федерацией профсоюзов (арендодатель) и Управлением (арендатор) заключен договор N 1 от 03.01.2001 аренды объектов нежилого фонда, принадлежащих истцу на праве собственности, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, литеры В, Г, А, Д сроком действия до 31.12.2013.

На основании указанного договора Управление (арендодатель) заключило с Обществом (субарендатор) договор N 513 от 30.06.2005 субаренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, литера В: на первом этаже: 34Н, ЗЗН, 32Н, 31Н, 11Н, 27Н, общей площадью 1144,1 кв. м., на втором этаже: 35Н, 36Н, общей площадью 782,2 кв. м., -на третьем этаже ЗОН, общей площадью 923,2 к.в.м, -на четвертом этаже 29Н, общей площадью 599,4 кв. м.

и нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, литера Д, общей площадью 133,1 кв. м. (далее - Объект) для использования под офисные цели.

01.02.2006 Федерация профсоюзов, Управление и Общество подписали дополнительное соглашение к договору N 513 от 30.06.2005, которым установили, что в связи с расторжением с 01.02.2006 по соглашению сторон договора аренды объектов нежилого фонда N 1 от 03.01.2001 обязательства арендодателя по договору аренды N 513 от

30.06.2005 переходят от Управления к Федерации профсоюзов с момента заключения дополнительного соглашения.

Все договоры аренды, в том числе дополнительное соглашение от 01.02.2006 зарегистрированы в установленном порядке.

Ссылаясь на несоответствии договора аренды от 30.06.2005 и дополнительного соглашения от 01.02.2006 требованиям ст. 55 Закона об объектах культурного наследия и требованиям Охранного обязательства Федерация профсоюзов обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Согласно статье 432 того же Кодекса существенными условиями договора являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.

Согласно пункту 2 той же статьи в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта.

Как следует из письма Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее КГИОП) N 2гЗО-1 от 18.01.2008 (л.д. 33) здания, зарегистрированные в ГУИОН по адресу Санкт-Петербург, площадь Труда, д. 4, лит. В, входят в состав объекта культурного наследия федерального значения "Дворец Великого князя Николая Николаевича (Ксенинский институт)". Здание, зарегистрированное в ГУИОН по адресу Санкт-Петербург, площадь Труда, д. 4, лит. Д, не является памятником истории и культуры, но расположено на территории того же объекта культурного наследия.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960, N 1327 Николаевский дворец был отнесен к памятникам государственного значения. В "Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в г. Санкт-Петербурге", утвержденный Постановлением Правительства российской Федерации от 10 июля 2001 г. N 527, он включен с формулировкой: "Дворец Великого князя Николая Николаевича (Ксенинский институт)".

Таким образом, здание по адресу Санкт-Петербург, площадь Труда, д. 4, лит. В относится к объектам культурного наследия и на него распространяются положения Закона об объектах культурного наследия.

В соответствии со ст. 15 Закона об объектах культурного наследия в Российской Федерации ведется единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), содержащий сведения об объектах культурного наследия.

Согласно статье 20 того же Закона в реестр, ведение которого возлагается на соответствующий орган охраны объектов культурного наследия, вносятся сведения, указанные в подпунктах 3-10 статьи 17, а также в пункте 2 статьи 20 Закона.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия в договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения, внесенные в реестр.

Между тем в материалах дела отсутствуют документы, содержащие сведения о спорном объекте культурного наследия, перечисленные в статьях 17 и 20 Закона об объектах

культурного наследия и подлежащие внесению в реестр. Федерация профсоюзов, ссылаясь на то, что в оспариваемом договоре не указаны сведения, определенные в пункте 2 статьи 55 упомянутого Закона, не представила доказательств наличия документов, содержащих такие сведения. Из письма КГИОП N 2-30-1 от 18.01.2008 следует, что сведения из реестра в отношении объекта культурного наследия по адресу Санкт-Петербург, площадь Труда, дом 4, лит В не могут быть предоставлены, так как Правительством Российской Федерации до настоящего времени не утверждено Положение о Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия сведений об объекте культурного наследия, внесенных в реестр, требования пункта 2 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия не могли быть соблюдены сторонами при заключении договора аренды от 30.06.2005 и дополнительного соглашения от 01.02.2006 и соответственно не являются нарушенными.

Ссылки заявителя на положения статьи 63 Закона об объектах культурного наследия являются несостоятельными, поскольку данная норма не содержит обязательных правил, которые могли быть нарушены сторонами при заключении договора аренды от 30.06.2005 и дополнительного соглашения от 01.02.2006.

Доводы истца о ничтожности договора аренды и дополнительного соглашения по причине нарушения пункта 8 Охранного обязательства от 10.02.1992, выданного Управлением по хозяйственному обслуживанию при СПб Федерации профсоюзов, обязавшимся не сдавать памятника в аренду другим организациям без письменного разрешения госоргана не могут быть приняты судом.

По смыслу положений пунктов 59 и 62 Положения "Об охране и использовании памятников истории и культуры", утвержденного Постановлением Совмина СССР N 865 от 16.09.82 (далее Положение), охранное обязательство является гражданско-правовой сделкой, _ в силу которой на предприятие,-учреждение, организацию либо гражданина, в пользовании которых находится памятник истории или культуры, возлагаются определенные обязательства, относительно порядка и условий использования данного объекта.

При этом в соответствии с пунктом 63 Положения предприятия, учреждения и организации, в пользование которым предоставлены памятники истории и культуры, при невыполнении условий охранно-арендных договоров, охранных договоров и охранных обязательств выплачивают неустойку в порядке, установленном действующим законодательством.

Таким образом, невыполнение требований охранного обязательства влечет гражданско-правовую ответственность лица, выдавшего такое обязательство, но не является основанием для признания недействительным договора аренды, и дополнительного соглашения.

Доводы о несоответствии характера использования Обществом арендуемого объекта требованиям пункта 1 Охранного обязательства также не являются основаниями для признания недействительным договора аренды и не соответствуют действительности. Согласно пункту 1 Охранного обязательства Управление по хозяйственному обслуживанию при СПб Федерации профсоюзов обязалось использовать Николаевский дворец, 1853-1861 гг исключительно под административные помещения; Дворец культуры. Использование объектов под офисные цели, как это указано в п. 1.1. оспариваемого договора не противоречит требованиям Охранного обязательства.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил: В удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

А.Е.Филипов