Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2010 г. Решение по делу о взыскании штрафа по предварительному договору купли-продажи земельного участка отменено, поскольку основано на неправильном толковании положений ГК РФ в их правовой взаимосвязи с условиями заключенного между сторонами предварительного договора и не соответствуют представленным по делу доказательствам

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 14 июля 2010 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Вологдиной Т.И.

судей Нюхтилиной А.В. Пучинина Д.А. При секретаре Киселевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 июля 2010 года кассационную жалобу Цыбина А.Ю. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 19 мая 2010 года по делу N... по иску Цыбина А.Ю. к Цыбина А.Ю. о взыскании штрафа по предварительному договору купли-продажи земельного участка,

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И.

объяснения лиц, участвующих в деле,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Между Цыбиным А.Ю. и Амосенко Л.С. был заключен предварительный договор от 11.12.2004 года в простой письменной форме, в соответствии с пунктом 1 которого Амосенко Л.С как продавец обязалась продать покупателю Цыбину А.Ю. "земельный участок общей площадью 600 кв.м., расположенный в садоводческом товариществе ...(Адрес)... за 5000 рублей. Согласно пункту 10 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение пяти лет. Пунктом 8 предварительного договора купли-продажи был предусмотрен штраф за нарушение продавцом обязательств по договору в размере, соответствующем размеру рыночной стоимости земельного участка, на день вынесения решения судом. Пунктом 9 договора установлено соглашение о задатке в размере 5000 рублей, выплачиваемых покупателем продавцу при подписании договора.

Цыбин А.Ю. в январе 2010 года обратился в Пушкинский районный суд с иском к Амосенко Л.С. о взыскании штрафа за нарушение обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 11.12.2004 в сумме 540000 рублей и расходов по госпошлине. В обоснование требований истец указывал на то, что обязательства по условиям предварительного договора им исполнены, денежная сумма в 5000 рублей была им уплачена в полном размере при подписании предварительного договора, однако, от выполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельного участка Амосенко Л.С. отказалась, в связи с чем, согласно пункту 8 предварительного договора с ответчика подлежит взысканию штраф в размере рыночной стоимости земельного участка, которая согласно отчету специалистов ООО "Консалтинговой группы "Эксперт" от 11.12.2009 года составляет заявленную в иске сумму.

Решением Пушкинского районного суда от 19.05.2010 года в иске Цыбину А.Ю. отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении требований, суд пришел к выводу о том, что представленный истцом предварительный договор купли-продажи земельного участка от 11.12.2004 года, по существу в силу положений ст. ст. 167,168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку заключен в нарушение требований закона, предварительный договор не содержит соглашения по всем существенным условиям договора, а именно не указана дата начала течения пятилетнего срока для заключения основного договора, не указана конкретная денежная сумма штрафа за нарушение продавцом обязательств по договору, не предусмотрен порядок определения рыночной стоимости земельного участка, не указаны сведения о кадастровом номере участка, указанном в договоре от 11.12.2004 года, что не позволяет в полной мере установить предмет договора, а также отсутствуют доказательства принадлежности Амосенко Л.С., указанного в договоре земельного участка, а, следовательно, наличия у нее полномочий действовать от имени продавца как при заключении предварительного договора 11.12.2004, так и основного договора в отношении спорного земельного участка.

По мнению суда, ничтожность договора не порождает указанных в нем обязательств, и не влечет правовых последствий в виде уплаты штрафа,

С данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основан на неправильном толковании положений ст. ст. 429, 432, 454 ГК РФ в их правовой взаимосвязи с условиями заключенного между сторонами предварительного договора и не соответствуют представленным по делу доказательствам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11.12.2004 года между Цыбиным А.Ю. и Амосенко Л.С. был заключен в простой письменной форме предварительный договор, согласно условиям которого Амосенко Л.С. обязалась продать Цыбину А.Ю. земельный участок за 5000 рублей, общей площадью 600 кв.м., ...(Адрес)..., участок N....

В соответствии с п. 10 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение пяти лет.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации, а норма п. 2 ст. 429 ГК РФ, согласно которой предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, не обосновывает необходимости соблюдения этого требования.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

Более того, в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ даже основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следовательно, отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи.

В случае же, если обязательство, вытекающее из предварительного договора, не будет исполнено вследствие обстоятельств, за которые отвечает соответствующая сторона (в частности, вследствие непоступления объекта недвижимости в собственность продавца), другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных незаключением основного договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок N..., кадастровый N... площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: ...(Адрес)... числится на праве собственности за Амосенко А.Д., согласно свидетельству на право собственности на землю N... от 28.02.1997, регистрационная запись N....

Согласно акту о смерти N... от 09.02.1998 Отдела ЗАГС Пушкинского района Комитета по делам ЗАГС Правительства Санкт-Петербурга Амосенко А.Д. скончался 08.02.1998года.

Согласно материалам наследственного дела N... открытого после смерти Амосенко А.Д. ответчица по делу является единственным наследником Амосенко А.Д. по закону, принявшим наследство в установленном законом порядке Таким образом, в силу положений ст. 546 ГК РСФСР, действовавших на момент открытия наследства, и в силу положений ст. 1152 ГК РФ все имущество, включая указанный в договоре земельный участок, принадлежащий наследодателю Амосенко А.Д. с момента открытия наследства признается принадлежащим наследнику Амосенко Л.С. независимо от времени фактического принятия наследства и тем более от времени оформления наследственных прав. То обстоятельство, что ответчицей не было получено свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок, принадлежавший Амосенко А.Д., не имеет правового значения для определения собственника данного земельного участка, поскольку принятие наследства под условием или с оговорками, а также частичный отказ от наследства законом не допускался и не допускается.

Неполучение ответчицей свидетельства о праве на наследство по закону в отношении земельного участка, указанного в предварительном договоре купли-продажи, свидетельствует о неисполнении ответчицей положений п. 5 данного договора, в силу которого она обязалась оформить все необходимые для заключения основного договора документы.

При указанных обстоятельствах выводы суда относительно отсутствия у ответчицы полномочий на заключение предварительного договора, свидетельствующих о ничтожности договора являются необоснованными, противоречат требованиям приведенных выше правовых норм и представленным по делу доказательствам.

Согласно п. п.3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При заключении предварительного договора купли-продажи от 11.12.2004 г. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 предварительного договора продавец обязуется продать покупателю земельный участок, общей площадью 600 кв.м., расположенный ...(Адрес)... участок N... за 5 000 рублей. Приведенные положения позволяют точно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Отсутствие в предварительном договоре указания на кадастровый номер объекта не препятствует полной идентификации земельного участка. Сам же участок кадастровый учет прошел, в связи с чем, может являться объектом купли-продажи.

Содержание пункта 10 договора, позволяет установить срок исполнения обязательства по заключению основного договора, не позднее истечения пяти лет с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее 11 декабря 2009 года.

В пункте 2 договора содержатся сведения о продажной стоимости квартиры -5000 рублей.

Таким образом, предварительный договор позволяет определить все существенные условия договора купли-продажи, государственной регистрации не подлежит, в связи с чем, оснований для его признания ничтожной сделкой в силу положений ст. ст. 167,168 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Согласно п. п.1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Поскольку заключенный сторонами договор соответствовал требованиям закона, не оспаривался сторонами договора в установленном законом порядке и не был досрочно прекращен его сторонами или признан недействительным, истец был вправе требовать от ответчицы исполнения данного договора и ставить вопрос об ответственности за неисполнение договора.

28.10.2009 года, то есть в пределах сока# действия предварительного договора, Цыбин А.Ю. направил в адрес ответчицы нотариально удостоверенное заявление с просьбой явиться 16.11.2009 года к нотариусу для заключения договора купли-продажи земельного участка, в соответствие с условиями предварительного договора купли-продажи от 11.12.2004года. Согласно свидетельству нотариуса Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области , от 16.11.2009 года получив 06.11.2009года заявление от 28.10.2009года - Амосенко Л.С., в назначенное время в нотариальную контору не явилась

Указанные обстоятельства, а также данные наследственного дела, свидетельствующие об уклонении ответчицы от получения свидетельства о праве на наследство по закону в отношении земельного участка, говорят о нарушении ответчицей условий договора.

Доказательства отсутствия вины в нарушении условий договора ответчицей по делу не представлены ни в суд первой, ни в суд кассационной инстанции. Представленный отзыв на кассационную жалобу о наличии таких доказательств не свидетельствует.

Между тем, в силу положений ст. 401 ГК РФ бремя доказывания отсутствия вины в нарушении обязательств, лежит на лице, нарушившем обязательство. Полагать таким лицом истца по делу судебная коллегия не может, поскольку истец предпринял действия, направленные к заключению основного договора в течение срока действия предварительного договора, в то время как доказательства совершения ответчицей аналогичных действий не представлены.

Поскольку основания для освобождения Амосенко Л.С. от ответственности за нарушение обязательства отсутствуют, ссылки суда на положения ч. 2 ст. 330 ГК РФ неправомерны.

Пунктом 8 предварительного договора купли-продажи предусмотрена ответственность продавца за нарушение обязательств по договору в виде штрафа в размере, соответствующем размеру рыночной стоимости земельного участка на день вынесения решения судом. Положения договора в указанной части закону не противоречат и в установленном законом порядке ответчицей по делу не оспаривались, а потому подлежат применению.

Доводы суда о том, что указанные положения не позволяют заранее установить предельный размер штрафа, правового значения для дела не имеют, поскольку договором сторон установлен порядок, позволяющий в судебном порядке определить размер такой ответственности.

Представленный в дело отчет N... об определении рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 540 000 рублей по состоянию на 07.12.2009, составленный специалистами ООО "Консалтинговой группы "Эксперт" в г. Санкт-Петербурге, ответчиком по делу не оспорен. Судом первой инстанции указанные в отчете сведения о рыночной стоимости земельного участка также под сомнение не поставлены. На момент вынесения решения судом первой инстанции эффективный срок оценки не истек.

Таким образом, исходя из условий договора, и представленного в материалы дела отчета следует, что истец на момент подачи иска и разрешения спора судом мог ставить вопрос о взыскании с ответчицы штрафа в размере 540 000 рублей.

При указанных обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене.

Учитывая, что юридически значимые обстоятельства установлены на основе имеющихся доказательств, судебная коллегия считает возможным, вынести по делу новое решение о частичном удовлетворении заявленных требований Цыбина А.Ю. без направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом, принимая решение об удовлетворении заявленных требований не в полном объеме, судебная коллегия исходит из положений ст. 333 ГК РФ, позволяющих уменьшить размер неустойки (штрафа, пени), если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Заявленная истцом к взысканию неустойка по размеру, более чем в сто раз превышающая определенную сторонами цену договора, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком своего обязательства.

Мнение истца о том, что по вине ответчицы истец понес убытки в виде стоимости указанного в договоре земельного участка, является ошибочным и какими-либо доказательствами по делу не подтверждается. В деле отсутствуют доказательства тех обстоятельств, что ответчицей в нарушение условий предварительного договора было произведено отчуждение указанного в нем земельного участка, либо совершены иные действия, в результате которых заключение основного договора оказалось бы невозможным.

Истец при наличии заинтересованности в получении конкретного земельного участка не был лишен возможности предъявления к ответчице иска о понуждении исполнения обязательства в силу положений п. 5 ст. 429 п. 4 ст. 455 ГК РФ, однако, добровольно избрал иной способ защиты своего нарушенного права.

При указанных обстоятельствах судебная полагает возможным снизить размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчицы, до 25 000 рублей.

Одновременно с ответчицы в пользу истца в силу положений ст. 98 ГПК РФ следует взыскать понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 950 рублей, что пропорционально удовлетворенной части исковых требований (в соответствии со ст. 333.19 НК РФ 800 рублей с суммы 20000 рублей и 3 % с 5000 рублей).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 19 мая 2010 года по настоящему делу отменить с вынесением нового решения.

Взыскать с Амосенко Л.С. в пользу Цыбина А.Ю. штраф за нарушение условий предварительного договора в размере 25 000 рублей и государственную пошлину в размере 950 руб.

В удовлетворении остальной части заявленного иска - отказать.

Председательствующий

Судьи: