Определение Санкт-Петербургского городского суда от 9 июня 2010 г. Суд обоснованно удовлетворил исковые требования о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, поскольку не установлены обстоятельства, позволяющие ответчикам отказаться от заключения основного договора, освобождающие их от такой обязанности. Изменение рыночной стоимости за период урегулирования и разрешения спора в суде не может являться основанием к отказу в заключении основного договора

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 9 июня 2010 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вашкиной Л.И.

судей

Смышляевой И.Ю. Жукова В.А.

при секретаре

Пищеревой С.А.

рассмотрела в судебном заседании 09 июня 2010 года дело NNNпо кассационным жалобам на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 19 марта 2010 года по иску К.Н.И. к Ф., П. о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, по встречному иску Ф. к К.Н.И., К.С.Н. об обязании вернуть расписку, по встречному иску П. к К.С.Н., К.Н.И., Ф. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, расторжении предварительного договора, обязании вернуть расписку.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения ответчика Ф. и его представителя Зубановой Е.В. (доверенность от 29.05.2008 г. -3г., ордер от 09.06.2010 г.) ответчика П. и его представителя Канцеровой М.С. (доверенность от 09.03.2008 г. -3г., ордер от 29.04.2010 г.), поддержавших своих жалобы, истца К.Н.И. и его представителя Ф. (доверенность от дд.мм.гг.г.), возражавших против жалоб,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Спорной является квартира ...(адрес)... в Санкт-Петербурге. Собственниками спорной квартиры является П. и Ф.

14.01.08 года между Ф., П. и К.Н.И.был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры ...(адрес)... в Санкт-Петербурге.

К.Н.И. обратился в суд с иском к ответчикам и просил суд обязать заключить их с ним договор спорной квартиры по условиям предварительного договора купли-продажи. При этом истец ссылался на те обстоятельства, что в предварительном договоре были согласованы все существенные и необходимые условия договора, в сроки, установленные предварительным договором, истец 07.04.08 года обратился к ответчикам с предложением заключить основной договор. Однако ответчики необоснованно уклоняются от заключения основного договора купли-продажи. Иск основан на ст. ст. 429, 445, 310, 309 ГК РФ.

Ответчик Ф. обратился в суд со встречным иском к К.Н.И., П., К.С.Н. Уточнив требования, Ф. просил суд обязать ответчиков вернуть расписку в получении денежных средств в размере 3 400 000 рублей в счет заключения договора купли-продажи спорной квартиры, ссылаясь на то, что указанные деньги были получены им от К.Н.И. как предоплата по договору, но были возвращены К.Н.И., однако К.Н.И. и его дочь отказались вернуть ему расписку в получении денег. При этом Ф. указал на то, что п. 3 предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрен порядок оплаты отчуждаемого по договору имущества, а именно сумму по договору в размере 8 800 000 рублей будущий покупатель выплачивает будущим продавцам полностью после подписания основного договора купли-продажи квартиры. Ф. считал, что К.Н.И., поступая недобросовестно, получает право собственности на квартиру, оплатив ее в меньшем размере на сумму 3 400 000 рублей, что является кабальным условием.

П. также обратился в суд со встречным иском к К.Н.И., К.С.Н., Ф. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, расторжении предварительного договора, обязании вернуть расписку. В обоснование иска он указал, что предварительный договор от 14.01.08 года был заключен К.Н.И. для вида (мнимая сделка), поскольку он денег для покупки квартиры не имел, приобретал квартиру для своей дочери К.С.Н., которая и должна была выплачивать продажную цену, однако денежных средств у нее не оказалось, в связи с чем переданные ею Ф. денежные средства в размере 3400000 рублей как предоплата за квартиру Ф. вернул ей обратно под расписку, но расписку не получил. Кроме того, П. указывает на то, что К.Н.И. не выполняется условие п. 5 договора, которым предусмотрено, что до окончания срока действия договора 25 числа каждого месяца будущий покупатель будет выплачивать продавцу 50 000 рублей в качестве денежной компенсации издержек, которые несут будущие продавцы. Данное обязательство К.Н.И. выполнено частично, за 2 месяца: в феврале и в марте 2008 года К.Н.И. выплачивал денежную сумму. П. ссылался на то, что зная на момент заключения договора указанные им факты, он бы договор не заключил на этих условиях.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 19 марта 2010 года иск К.Н.И. к Ф., П. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора удовлетворен. Ф.и П. обязали заключить с К.Н.И. договор купли-продажи квартиры ...(адрес)... в Санкт-Петербурге на условиях предварительного договора купли-продажи от 14.01.08 года с учетом ранее выплаченных денежных средств в размере 3 400 000 рублей, а именно:

1) продавцы Ф. и П. продали, а покупатель К.Н.И. купил в соответствии с условиями предварительного договора от 14.01.08 года, заключенного между ними, квартиру ...(адрес)... в Санкт-Петербурге;

2) квартира принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности;

3) продавцы продали квартиру свободную от прав третьих лиц и не имеющую каких-либо иных обременений, в том числе свободную от задолженности по коммунальным платежам;

4) продажная цена отчуждаемой квартиры составляет 8 800 000 рублей;

5) оплата за приобретаемую квартиру осуществляется покупателем сразу после подписания настоящего договора купли-продажи квартиры;

6) право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру в УФРС по СПб и ЛО, после передачи покупателем денежных средств продавцам;

7) продавцы обязаны передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1 договора по передаточному акту в течение двух дней после государственной регистрации договора и перехода права собственности;

8) покупатель обязан оплатить приобретаемую квартиру и в указанный срок принять квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В случае нарушения сторонами своих обязательств, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Также решением суда в удовлетворении встречных исков Ф. к К.Н.И., К.С.Н. об обязании вернуть расписку, П. к К.С.Н., К.Н.И., Ф. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, расторжении предварительного договора, обязании вернуть расписку - отказано.

В кассационной жалобе ответчик П. с решением суда не согласен, считает его не основанным на действующем законодательстве.

В кассационной жалобе ответчик Ф. просит решение суда также отменить, не согласен с выводами суда, считает решение суда незаконным и необоснованным, выводы суда, не основаны на материалах дела и представленных суду доказательствах.

Судебная коллегия, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом установлено, что 14.01.08 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором определены все существенные условия договора купли продажи квартиры, а именно: предмет договора - квартира ...(адрес)... в Санкт-Петербурге; срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи -до 15 апреля 2008 года; определена цена договора 8 800 000 рублей, определен порядок расчета между сторонами.

Предварительный договор отвечает требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такому роду договорам и договорам купли-продажи жилого помещения.

Во исполнение условий предварительного договора от 25.02.08 года К.Н.И. была уплачена Ф. сумма в размере 100 000 рублей, из которых 50 000 рублей в качестве компенсации и 50 000 рублей в качестве задатка, предусмотренных предварительным договором.

Также Ф. 13.03.08 года получил от К.С.Н., действующей с одобрением К.Н.И., в качестве оплаты за приобретаемую квартиру 3 400 000 рублей, что подтверждено распиской Ф. от 13.03.08 года, не оспаривается последним.

В срок, предусмотренный предварительным договором, 07.04.208 г. К.С.Н. обратился к ответчикам с предложением заключить основной договор.

Таким образом, со стороны К.С.Н. все предусмотренные условиями предварительного договора действия, необходимые для заключения основного договора были выполнены. Однако ответчики уклонились от его заключения.

Судом не установлено обстоятельств, позволяющих ответчикам отказаться от заключения основного договора, освобождающих их от такой обязанности. Не заявлено ответчиками обстоятельств, влекущих расторжение предварительного договора согласно ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявленные ответчиками доводы проверены судом, получили правильную судебную оценку.

Обоснованно отклонены судом доводы ответчиков об изменении рыночной стоимости объекта. Предусматривая срок заключения основного договора стороны согласовали цену объекта, могли предусмотреть возможные изменения в рыночной стоимости объекта, однако предусмотрели, что цена остается неизменной. Судом установлено, что изменения в рыночной стоимости на момент подачи иска П. являлись незначительными. Изменение в рыночной стоимости за период урегулирования спора и разрешения спора в суде не может являться основанием к отказу в заключении основного договора, т.к. основной договор не заключен в связи с уклонением ответчиков от его заключения, что правомерно учтено судом.

Правомерно судом признаны необоснованными доводы ответчика о том, что предварительный договор заключен без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, не установлено оснований полагать указанный договор в соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой сделкой. Указанные доводы ответчика опровергаются установленными судом обстоятельствами заключения К.Н.И. предварительного договора, исполнения им обязательств по этому договору и обращения К.Н.И. к ответчикам Ф. и П. с предложением заключить основной договор. При этом не имеет значения с какой целью он имел намерение приобрести квартиру у ответчиков: для личного использования или для дочери.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения требований ответчика о признании предварительного договора недействительным, применении последствий его недействительности, о расторжении договора.

Обосновано судом не установлено оснований для удовлетворения требований ответчиков о возврате расписки Ф. При этом судом установлено, что Ф. денежные средства в сумме 3400000р., по факту получения которых была составлена расписка 13.03.2008 г., были получены. Указанные денежные средства были Ф. выплачены К.С.Н. в интересах и с одобрения К.Н.И. в счет оплаты приобретаемой им квартиры. К.Н.И. выплатил К.С.Н. сумму переданных Ф. денежных средств. Указанные денежные средства 3400000р. не были возвращены К.Н.И., и он согласие на получение их обратно не выразил, от намерений заключить основной договор, приобрести спорную квартиру с учетом оплаченных денежных средств не отказался.

Ф., получая денежные средства от К.С.Н., указал, что они получены в счет оплаты за приобретаемую по предварительному договору квартиру, соответственно, зная, что предварительный договор заключен К.Н.И., знал, что денежные средства передаются в счет оплаты К.Н.И. за приобретаемую им квартиру.

К.С.Н. стороной предварительного договора не является, при передаче денежных средств Ф., по факту получения которых последним была составлена расписка, действовала в интересах К.Н.И. и не наделена последним полномочиями на получение от Ф. обратно денежных средств и на возврат расписки от 13.03.2008 г.

Ф. денежных средств К.Н.И. не возвращал. При наличии у Ф. спора с К.С.Н. относительно переданных Ф. К.С.Н. денежных средств он не лишен возможности потребовать от К.С.Н. возврата денежных средств и разрешить указанный спор в судебном порядке. От его разрешения не зависит заявленный К.Н.И. спор о заключении основного договора.

При таком положении ни на К.Н.И., ни на К.С.Н. не может быть возложена обязанность вернуть Ф. расписку от 13.03.2008 г., которая является подтверждением платежа по предварительному договору в счет основного договора.

П. денежных средств не получал, расписку не составлял, денежных средств по расписке не возвращал, в связи с чем правом требования возврата расписки не обладает.

При изложенных обстоятельствах в соответствии с требованиями ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обоснованно возложил на ответчиков обязанность заключить основной договор на предусмотренных сторонами условиях, изложенных в предварительном договоре, с учетом ранее выплаченных К.Н.И. денежных средств.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал подробную оценку доказательствам по правилам ст. 67 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, постановил решение отвечающего требованиям действующего законодательства и обстоятельствам дела.

Доводы кассационных жалоб о том, что судом были нарушены и неправильно применены нормы материального права, являются необоснованными.

Иные доводы кассационных жалоб об обстоятельствах спора являлись предметом исследования и судебной оценки, не свидетельствуют о наличии правовых оснований к его отмене.

Ответчики не согласны с произведенной судом оценкой доказательств, однако ими не заявлено доводов, ставящих под сомнение судебную оценку доказательств и выводы суда.

Ответчиками не заявлено доводов, опровергающих вышеизложенные обстоятельства и выводы.

При изложенных обстоятельствах оснований к отмене решения судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 19 марта 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи