Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 сентября 2010 г. N 13069 Суд обоснованно удовлетворил исковые требования о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, поскольку, по сути, между собственником жилого помещения и ответчицей сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу, так как ответчица и члены ее семьи, проживая в жилом доме в отдельной благоустроенной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения в квартиру

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 21 сентября 2010 г. N 13069

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Сопраньковой Т.Г. Судей

Ильичевой Е.В. Ничковой С.С. При секретаре

Игумновой Е.Ю.

рассмотрела в судебном заседании от 21 сентября 2010 года гражданское дело N 2- 1299/10 по кассационной жалобе Юр.л. 1 на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2010 года по иску Юр.л. 1 к Бузмаковой Л.Д. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, по встречному иску Бузмаковой Л.Д. к Юр.л. 1 о признании незаконным отказ в заключении договора приватизации занимаемого жилого помещения, о признании занятия указанного помещения на основании договора социального найма, обязании заключить договор социального найма,

Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г.,

выслушав объяснения ответчицы, представителей сторон,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Юр.л. 1 обратилось с иском к Бузмаковой Л.Д. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, а именно двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ...(Адрес)....

В обоснование исковых требований ссылалось на то, что спорная квартира расположена в здании общежития, которое является собственностью Юр.л. 1

Ответчице и членам ее семьи в указанном доме была предоставлена собственником отдельная квартира. Плата за наем не взималась.

Истец полагает, что между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ответчица и члены ее семьи продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения их в квартиру.

04.02.2010 года ответчице был направлен проект договора найма жилого помещения, где был установлен размер платы за жилое помещение.

Поскольку до настоящего времени отношения между сторонами не оформлены надлежащим образом, истец обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора найма жилого помещения.

Бузмакова Л.Д. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Юр.л. 1 о признании незаконным отказ в заключении договора приватизации занимаемого жилого помещения, о признании занятия указанного помещения на основании договора социального найма, обязании заключить договор социального найма.

В обоснование своих исковых требований указывала, что спорная квартира была ей предоставлена по внутреннему ордеру как работнику организации арендаторов Юр.л. 2

В результате дальнейших реорганизаций Юр.л. 2 преобразовано в Юр.л. 1.

Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2002 года N... здание общежития квартирного типа переведено в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления Юр.л. 1 жилых помещений гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Поскольку здание общежития не вошло в уставной капитал, Бузмакова Л.Д. считает, что требование Юр.л. 1 о заключении договора коммерческого найма является необоснованным. Полагает, что у нее возникло право на заключение договора социального найма в отношении спорного жилья с его последующей приватизацией.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2010 года исковые требования Юр.л. 1 удовлетворены частично. На Бузмакову Л.Д, возложена обязанность заключить договор коммерческого найма, предложенный Юр.л. 1 сроком на 5 лет, п. п. 6 п. 6 раздела 2 изложен в следующей редакции: "Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги по настоящему договору наступает с момента подписания договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней и порядке и размере, которые установлены ст. 155 ЖК РФ и настоящим договором."

С Бузмаковой Л.Д. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.

В удовлетворении встречного иска Бузмаковой Л.Д. к Юр.л. 1 отказано.

В кассационной жалобе представитель Юр.л. 1 считает указанное решение суда незаконным в части изменения редакции пункта 21 и п. п. 6 п. 6 раздела 2 договора, полагает, что судом нарушены нормы материального права, просит в указанной части решение суда отменить.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, дополнения к кассационной жалобе выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что решением общего собрания коллектива Юр.л. 2 было преобразовано в Организацию арендаторов Юр.л. 2 которое решением коллектива Организации от 24.01.1992 года преобразовано в Юр.л 3 (приказ N 36 от 23.03.1992 года) и распоряжением Главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от 19.03.1992 года N... Юр.л 3 было зарегистрировано, затем переименовано в Юр.л. 1

В соответствии с Уставом Юр.л. 1 является правопреемником Организации арендаторов Юр.л. 2 в полном объеме.

Здание общежития по адресу: ...(Адрес)... находилось на балансе Юр.л. 4, затем было передано арендному предприятию Юр.л. 2

18.12.1991 года арендное предприятие Юр.л. 2 приобрело в коллективную собственность имущество Юр.л. 4 в том числе и здание общежития по указанному адресу.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.1991 года N..., имущество, в том числе здание указанного общежития, перешло в собственность коллектива Организации арендаторов с момента оплаты полной стоимости и подписания договора - 18.12.1991 года.

Выкупленное здание общежития по спорному адресу было реконструировано под здание общежития квартирного типа для посемейного заселения за счет денежных средств истца и его силами.

Ответчица и члены ее семьи зарегистрированы и проживают в спорной квартире N... с 1992 года. Указанная квартира была предоставлена Бузмаковой Л.Д. по внутреннему ордеру как работнику организации арендаторов Юр.л. 2

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по сути между собственником жилого помещения Юр.л. 1 и Бузмаковой Л.Д. сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу, так как ответчица и члены ее семьи, проживая в жилом доме в отдельной благоустроенной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения в квартиру.

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принимая во внимание, что между собственником жилого помещения Юр.л. 1 и Бузмаковой Л.Д. сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, Бузмакова Л.Д. и члены ее семьи продолжают пользоваться принадлежащей истцу на праве собственности квартирой, не имея намерения ее освобождать, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае обязанность ответчицы заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.

Материалами дела установлено, что истец в феврале 2010 г. направил в адрес ответчицы для подписания проект договора найма жилого помещения, однако ответчица уклонилась от подписания договора найма жилого помещения в предложенной редакции.

В соответствии с ч. ч. 1, 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав в совокупности все обстоятельства дела, суд счел возможным установить срок действия договора - 5 лет, как отвечающий балансу интересов сторон, требованиям социальной ответственности наймодателя.

Условие договора найма жилого помещения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента подписания договора также не противоречат действующему законодательству. В договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договора, разумная плата за жилое помещение, суд обоснованно понудил истца заключить договор найма жилого помещения, и признал заключенным договор найма на спорное жилое помещения в новой редакции.

Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального права судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

В остальной части указанное решение суда не обжалуется, следовательно, в силу ст. 347 ГПК РФ предметом проверки суда кассационной инстанции не является.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи