Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 8 декабря 2010 г. N 16614 Суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований об уменьшении цены договора купли-продажи, поскольку ответчиком суду не приведены сведения о конкретных третьих лицах, правами которых обременены объекты недвижимости, переданные во исполнение условий договора купли-продажи

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 8 декабря 2010 г. N 16614

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего судьи Петровой Ю.Ю.,

судей Параевой В.С., Кутыева О.О.,

при секретаре Байбаковой Т.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2344/10 по кассационной жалобе ЗАО "Биоком "Ъ" на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 12 октября 2010 года по исковому заявлению Бута А.А. к ЗАО "Биоком "Ъ" о взыскании задолженности по договору, пени, судебных расходов, встречному иску ЗАО "Биоком "Ъ" к Буту А.А. об уменьшении цены договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения представителя ЗАО "Биоком "Ъ" - Васильева М.В., действующего на основании доверенности от 09 июля 2010 года сроком на один год, представителя Бут А.А. - Никалау Р.А., действующего на основании доверенности от 05 апреля 2010 года сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Бут А.А. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "Биоком "Ъ" о взыскании суммы задолженности по договору в размере <данные изъяты> рублей, пени в размере <данные изъяты> рублей, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, госпошлины в размере <данные изъяты> рублей, ссылаясь на то обстоятельство, что 17 марта 2009 года стороны заключили договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец продал ответчику незаконченные строительством нежилые строения лит. А и лит. Б по адресу: <адрес>. 26 марта 2009 года указанные объекты были переданы ответчику. Цена договора составила <данные изъяты> рублей. Сумма по договору в размере <данные изъяты> рублей до настоящего времени не выплачена.

В порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Бут А.А. уточнил исковые требования в части взыскания размера пени, просил суд взыскать пени в размере <данные изъяты> рублей.

ЗАО "Биоком "Ъ" обратилось в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга со встречным исковым заявлением к Буту А.А. об уменьшении суммы договора купли-продажи до <данные изъяты> рублей, ссылаясь на то обстоятельство, что купленные объекты не являются свободными от прав третьих лиц, поскольку наличие санитарно-защитной зоны, границы которой утверждены в ста метрах от границы земельного участка, занятого переданными по договору купли-продажи строениями препятствует использованию объектов недвижимости по назначению под цели жилой застройки.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 12 октября 2010 года исковые требования Бута А.А. к ЗАО "Биоком "Ъ" удовлетворены в части со взысканием с ЗАО "Биоком "Ъ" в пользу Бута А.А. суммы задолженности по договору в размере <данные изъяты> рублей, пени в размере <данные изъяты> рублей, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей. В удовлетворении встречного иска ЗАО "Биоком "Ъ" отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Биоком "Ъ" просит отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ЗАО "Биоком "Ъ", представителя Бута А.А., судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции, 17 марта 2009 года Бут А.А. и ЗАО "Биоком "Ъ" заключили договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец продал ответчику незаконченные строительством нежилые строения лит. А и лит. Б, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1 договора цена объектов недвижимости составила <данные изъяты> рублей.

ЗАО "Биоком "Ъ" осуществили оплату по договору на общую сумму <данные изъяты> рублей.

Согласно ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд первой инстанции правильно применил положения ст. 454, 469 Гражданского Кодекса Российской Федерации, принимая во внимание надлежащее исполнение обязанностей истцом по договору купли-продажи и пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ЗАО "Биоком "Ъ" задолженности по договору в размере <адрес> рублей.

Суд первой инстанции правильно счел подлежащими отклонению требования ЗАО "Биоком "Ъ" об уменьшении цены договора купли-продажи от 17 марта 2009 года в связи с невозможностью использовать купленные объекты по назначению.

Согласно ст. 460 Гражданского Кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи, а под их правами - имущественные права, регулируемые гражданским законодательством (пп. 1, 3 ст. 2 ГК), вещные (право собственности или иное ограниченное вещное право) или обязательственные (права залогодержателя, арендатора и т.д.).

Ответчиком суду не приведены сведения о конкретных третьих лицах, правами которых обременены объекты недвижимости, переданные во исполнение условий договора купли-продажи.

Наличие санитарно-защитной зоны не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку санитарно-защитная зона-это специальная территория с особым режимом использования, которая устанавливается вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Кроме того, покупатель, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, не лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения объектов недвижимости.

05 августа 2009 года Территориальным отделом Роспотребнадзора по Ленинградской области в Гатчинском районе ЗАО "Биоком "Ъ" было отказано в согласовании строительства на земельном участке по адресу: <адрес> 80-квартирного жилого дома и административно складской зоны в связи с размещением данных объектов в санитарно-защитных зонах ОАО "СПб КПК".

Как правильно указал суд первой инстанции то обстоятельство, что нежилые строения лит. А и лит. Б по адресу: <адрес> покупатель намерен использовать для размещения 80-квартирного жилого дома и административно складской зоны в договоре не отражены.

Суд первой инстанции обоснованно взыскал пени за неисполнение условий договора, применив положения ст. 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации, счел обоснованным взыскание с ЗАО "Биоком "Ъ" неустойки в размере <данные изъяты> рублей.

Довод кассационной жалобы об окончании договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, не может быть принят судебной коллегией, поскольку договор аренды был заключен Бутом А.А. 26 марта 2004 года сроком до 31 декабря 2004 года с правом арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен 17 марта 20009 года с указанием в п. 2.1 договора на то обстоятельство, что земельный участок находится в пользовании продавца на основании договора аренды от 26 марта 2004 года.

Указанное не дает оснований сомневаться, что покупатель был осведомлен об основании нахождения земельного участка в пользовании продавца и условиях договора аренды от 26 марта 2004 года.

Доводы кассационной жалобы, не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ЗАО "Биоком "Ъ", выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 12 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи