Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27 января 2011 г. N 1038 Суд признал недействительным договор найма жилого помещения, поскольку представленными при разрешении спора доказательствами подтверждено, что осуществление ответчицей прав пользования и распоряжения долевой собственностью по своему усмотрению путем заключения договора найма жилого помещения привело к нарушению прав и законных интересов истицы

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 27 января 2011 г. N 1038

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Ильичевой Е.В. Судей

Ничковой С.С. Сопраньковой Т.Г. При секретаре

Немченко А.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-2772/10 по кассационной жалобе Сидоровой Л.Д. на решение Петроградского районного суда Санкт - Петербурга от 27 октября 2010 года по иску Сидоровой Л.Д. к Ануфриевой Е.А., Ануфриеву А.Е., Ануфриевой Г.Е., Репаловой Е.А. о признании договора найма жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении.

Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В.,

выслушав объяснения представителя Сидоровой Л.Д. - Сильченковой И.В., Ануфриевой Е.А., представителя Ануфриевой Е.А. и Репаловой Е.А. - Мильшина С.А., заключение прокурора Кузьминой И.Д., полагавшей решение суда подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Решением Петроградского районного суда Санкт - Петербурга от 27.10.2010 Сидоровой Л.Д. отказано в удовлетворении иска к Ануфриевой Е.А., Ануфриеву А.Е., Ануфриевой Г.Е., Репаловой Е.А. о признании договора найма жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении из жилого помещения по адресу: (Адрес).

С Сидоровой Л.Д. в пользу Ануфриевой Е.А. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере ... рублей.

В кассационной жалобе истица просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав мнение участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает решение суда отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что квартира (Адрес) принадлежит на праве общей долевой собственности Сидоровой Л.Д. (... доли), Репаловой Е.А. (... доля), Ф.М. (... долей), Ф.Г. (... доли).

Доля Сидоровой в указанной квартире соответствует комнате площадью ... кв. м, доля Репаловой - двум комнатам площадью ... и ... кв. м.

20.02.2010 между Репаловой Е.А. (наймодателем) и Ануфриевой Е.А. (нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель предоставил нанимателю во временное пользование комнату в квартире, расположенной по адресу: (Адрес), находящейся в собственности наймодателя, за ежемесячную плату в размере ... рублей. Лицами, проживающими совместно с нанимателем указаны Ануфриева Г.Е. и Ануфриев А.Е.(лл.д. 48-49).

В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что поскольку квартира находится в общей долевой собственности, то Репалова при заключении договора найма жилого помещения обязана была получить письменное согласие всех сособственников жилья, в том числе и ее, однако не сделала этого. Сидорова указывала, что проживание Ануфриевых на основании договора найма жилого помещения в квартире нарушает ее права собственника по пользованию и владению имуществом, находящимся в долевой собственности, так как ответчики систематически нарушают общественный порядок, их посещают в ночное время посторонние люди, которые пользуются без разрешения остальных сособственников местами общего пользования, шумят, бывают в состоянии алкогольного опьянения, в ответ на замечания и ответчица, и ее гости угрожают и оскорбляют истицу (лл.д. 65-67).

Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных истицей требований. При этом суд исходил из того, что вселение ответчиков Ануфриевых в комнаты, принадлежащие другому сособственнику Репаловой, без согласия истицы, не подтверждает факт нарушения охраняемых законом прав и интересов истицы на пользование жилым помещением, принадлежащим ей на праве общей долевой собственности, поскольку сам факт проживания ответчиков в квартире не является препятствием к пользованию истцом своим имуществом, в связи с чем нет оснований для признания договора найма жилого помещения недействительным в силу его ничтожности.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда не основанным на представленных при разрешении дела доказательствах, постановленным при не правильном применении положений гражданского и жилищного законодательства к спорным правоотношениям.

В соответствии с нормами гражданского и жилищного права собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении соседей.

Согласно пункту 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Исходя из пункта 1 статьи 247 ГК РФ для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников.

Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

Часть 3 статьи 17 Конституции РФ устанавливает, что права и свободы (значит, и право собственности) должны осуществляться с таким расчетом, чтобы не нарушать права и свободы других лиц. Введение ограничений для собственника допускает статья 56 Конституции РФ. Эти ограничения конкретизированы в пункте 1 статьи 247 ГК РФ, предоставляющем суду право принимать решение по управлению общей собственностью вопреки воле кого-либо из сособственников. Пункт 1 статьи 10 ГК РФ устанавливает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Таким образом законодателем закреплен общий принцип ограничения усмотрения правообладателя при осуществлении своих гражданских прав - запрет злоупотребления правом.

Исходя из изложенного, по мнению судебной коллегии, в рассматриваемом случае, сам по себе факт вселения Репаловой в спорные комнаты коммунальной квартиры ответчиков Ануфриевых без согласия истицы с учетом того, что порядок пользования жилыми помещениями в коммунальной квартире уже определен, не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов Сидоровой по пользованию занимаемым ею жилым помещением и удовлетворения иска.

Однако, поскольку, обосновывая свой иск, Сидорова ссылалась не только на обстоятельства отсутствия ее согласия на вселение ответчиков, но и на несоблюдение ответчиками правил общежития и нарушение этим прав и законных интересов ее и других соседей, то при разрешении спора правомерность заключенного ответчиками без согласия истицы договора подлежит оценке исходя из обстоятельств доказанности конкретных фактов нарушения ответчиками правил общежития, которые нарушают права и интересы истицы по пользованию жилым помещением, являющимся ее постоянным местом жительства.

Судом первой инстанции при разрешении спора таких доказательств установлено не было.

Из материалов дела следует, что в подтверждение своих доводов истица ссылалась на то, что к Ануфриевым часто в ночное время приходят посторонние люди, в том числе в нетрезвом состоянии, которые мешают нормальному отдыху, нарушают тишину и покой в квартире, высказывании этими лицами и ответчиками угроз и оскорблений в ее адрес.

Данные доводы истицы подтверждаются представленными при разрешении спора доказательствами: материалами КУСП Nот 24.12.2009 и КУСП Nот 16.06.2009 (л.д. 84-94), показаниями свидетелей Г., П. Указанные доказательства, в противоречие с их содержанием, необоснованно были отклонены судом и не приняты во внимание при разрешении спора.

Таким образом, представленными при разрешении спора доказательствами подтверждено, что осуществление Репаловой прав пользования и распоряжения долевой собственностью по своему усмотрению путем заключения с Ануфриевыми договора найма жилого помещения привело к нарушению прав и законных интересов совладельца Сидоровой.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что права истицы нарушены тем обстоятельством, что в спорное помещение вместо 2 лиц, имеющих право проживания в нем (собственник Репалова и зарегистрированный по месту жительства Р.), вселено по условиям договора найма 3 человека.

При таких обстоятельствах, имеются основания для вывода, что сделка по найму жилого помещения ничтожна вследствие ее несоответствия требованиям закона (ст. 247 ГК РФ, п. 4 ст. 17 ЖК РФ) и в силу положений статьи 168 ГК РФ является недействительной.

Пунктом 1 статьи 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

В силу наступления последствий недействительности ничтожной сделки, а также ввиду признания договора найма жилого помещения недействительным прекращено право пользования ответчиков Ануфриевых предоставленными им комнатами, в связи с чем, они обязаны освободить эти жилые помещения.

С учетом изложенного, решение суда не может быть признано законным, в силу чего подлежит отмене.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для разрешения заявленных требований, установлены на основании представленных по делу доказательств, но судом неправильно применены нормы материального права, то судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об удовлетворении требований Сидоровой о признании договора найма жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении.

Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Петроградского районного суда Санкт - Петербурга от 27 октября 2010 года отменить.

Признать недействительным договор найма жилого помещения, заключенный 20.02.2010 между Репаловой Е.А. и Ануфриевой Е.А. Выселить Ануфриеву Е.А., Ануфриеву Г.Е., Ануфриева А.Е. из квартиры (Адрес).

Председательствующий

Судьи