Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 января 2011 г. N 33-913/2011 Суд правомерно удовлетворил исковые требования о понуждении заключить договор, поскольку между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу. При заключении договора найма при соблюдении баланса интересов сторон должны сохраняться социальные гарантии граждан, в данном случае ответчицы, обеспечиваться социальная ответственность наймодателя и стабильность жилищных прав ответчицы

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 25 января 2011 г. N 33-913/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего Белисовой О.В.

судей Вашкиной Л.И.

Смышляевой И.Ю.

При секретаре Пищеревой С.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-1842/2010 по кассационной жалобе на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 ноября 2010 года по иску ЗАО "УНИСТО" к Чаплановой Л.А. о понуждении заключить договор найма жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения представителя ЗАО "УНИСТО" - Масленниковой О.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения Чаплановой Л.А., Чапланова А.С., Чаплановой Н.С.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

ЗАО "УНИСТО" обратилось в суд с иском о понуждении Чаплановой Л.А. заключить договор найма жилого помещения, а именно: квартиры по адресу: "...". В обоснование требований истец ссылался на то, что указанное жилое помещение является собственностью ЗАО "УНИСТО" (Общество), было построено в 1991 году как типовое семейное общежитие за счет средств организации арендаторов и предоставлено Чаплановой Л.А. на семью из трех человек 31.01.1991 г. в соответствии с ордером. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1959 от 13.12.04 года изменен статус общежития по указанному адресу: и дом был переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания. С 2005 года Общество предоставляет возможность гражданам выкупить занимаемые ими квартиры. В настоящее время стоимость 1 кв. м. составляет рублевый эквивалент 1000 долларов США. В феврале 2010 года ответчице был выслан проект договора коммерческого найма, ответчица уклоняется от заключения договора найма с февраля 2010 года.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 ноября 2010 года Чапланову Л.А. обязали заключить договор найма жилого помещения в следующей редакции:

в редакции п. 21 "Настоящий договор заключается на срок 5 лет";

в редакции п. 17 п.п.2 "В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями";

в редакции п. 19 "Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший платы за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно".

в редакции п. 6 последний абзац "Обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента заключения договора";

в редакции п. 6.1. плата за пользование жилым помещением устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05 июля 2006 года "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" и может увеличиваться только в связи с изменениями платы за наем, внесенными в указанный нормативный акт. Плата вносится нанимателем на расчетный счет ЗАО "УНИСТО" до 10 числа каждого месяца.

В редакции п. 23 "По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель несет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на этот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем".

В редакции п. 23.1 "переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма".

Также решением суда исключены пункты 25 и 26 договора найма.

Остальные пункты договора оставлены без изменения.

Признан заключенным договор найма спорного жилого помещения в редакции, установленной судом со дня вступления в силу решения суда.

С Чаплановой Л.А. в пользу ЗАО "УНИСТО" взыскана госпошлина в размере 4000 рублей.

В кассационной жалобе ЗАО "УНИСТО" по доверенности просит решение суда отменить в части заключения договора в редакции суда по п.п. 21, 19, 6, 6.1, 23, 23.1, 25, 26 договора, ссылаясь на неправильность решения в указанной части.

Судебная коллегия, обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, в 1989 г. было создано ПСО "Леноблуниверситетстрой", Организация арендаторов ПСО ЛУС была преобразована в 1992 г. в АОЗТ "УНИСТО", затем переименовано в 1996 г. в ЗАО "УНИСТО".

ЗАО "УНИСТО" является правопреемником Организации арендаторов ПСО ЛУС в полном объеме.

26 июля 1989 года решением Исполкома Ленгорсовета народных депутатов предприятию ПСО было разрешено строительство жилого дома квартирного типа с использованием под общежитие для семейной молодежи, указанное строительство было согласовано 18.10.89 года отделом жилищного строительства на арендованном земельном участке.

Решением Исполкома Ленгорсовета от 03.01.1991 г. N 136 законченный строительством объект был принят в эксплуатацию, содержался и эксплуатировался организацией арендаторов, являлся ее собственностью.

В соответствии с ордером NN от 31.01.91 года организация арендаторов ПСО "Леноблуниверситетстрой" выделила в пользование Чаплановой Л.А., на период работы вышеуказанную квартиру в общежитии.

18.12.1991 года в соответствии с планом приватизации арендного предприятия был заключен договор купли-продажи, здание общежития передано в собственность АОЗТ безвозмездно, вошло в уставной капитал АОЗТ, являлось объектом социальной сферы.

Согласно п.п. 5.2.2., 5.2.5 указанного договора от 18.12.1991 г. вновь созданное акционерное общество обязано соблюдать социальные гарантии работников, а также использовать по назначению полученные безвозмездно объекты социальной сферы.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга NN от 13.12.2004 г. изменен статус здания общежития, дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления Обществом жилых помещений в указанном здании гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за Обществом в 2005 г. Ответчица и члены семьи зарегистрированы и проживают в спорной квартире с 1991 г.

Ответчица и члены ее семьи, проживая в жилом доме в отдельной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения в квартиру.

В феврале 2010 года истец направил в адрес ответчицы для подписания проект договора найма жилого помещения, от подписания которого ответчица отказалась.

При изложенных обстоятельствах с учетом положений ст.ст. 671, 674, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к правильным выводам о том, что между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу, истец вправе требовать заключения письменного договора найма, в данном случае понудить ответчицу к заключению договора найма в судебном порядке.

Вместе с тем, учитывая вышеизложенные обстоятельства приобретения Обществом прав собственности на спорную квартиру, обстоятельства ее предоставления семье ответчицы, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора найма при соблюдении баланса интересов сторон должны сохраняться социальные гарантии граждан, в данном случае ответчицы, обеспечиваться социальная ответственность наймодателя и стабильность жилищных прав ответчицы. При этом договор должен быть заключен на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчицу ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством, на условиях приравненных к условиям социального найма.

Именно с учетом указанных обстоятельств суд определил спорные условия договора, в частности относительно срока действия договора (п. 21 договора), предусмотрев максимальный предусмотренный п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, относительно условий договора о прекращении договорных отношений по истечении срока действия договора (п. 23), предусмотрев гарантированное ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок и исключив возможность наймодателя отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем и включив в договор п. 23.1 об условиях, отвечающих требованиям ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, относительно размера платы за пользование жилым помещением (п. 6.1 договора), предусмотрев условия, аналогичные условиям оплаты по социальному найму, относительно размера ответственности за несвоевременное внесение сумм плат за наем (п. 19 договора), предусмотрев размер ответственности согласно п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос относительно предусмотренных истцом условий договора о моменте возникновения обязанности нанимателя по внесению предусмотренной договором платы за найм жилого помещения и коммунальные услуги (п. 6 договора) судом решен с учетом тех обстоятельств, что ответчик производил плату за коммунальные услуги за весь период пользования жилым помещением, вносил плату за найм до декабря 2004 г., размер наемной платы после перевода дома в статус жилого дома не был определен, обязательства по договору возникают не ранее момента заключения договора, что не противоречит положениям пп. 1 п. 1 ст. 8, ст. 207, Гражданского кодекса Российской Федерации, и не лишает истца права разрешить спор об оплате за найм жилого помещения за период фактического пользования ответчиком спорным жилым помещением без такой платы.

Довод истца о том, что вносимая до 2004 г. плата не являлась платой за найм, а также доводы о праве сторон договора установить, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора и ссылки при этом на п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в договор ответчиком было включено условие о возникновении обязанности нанимателя по внесению платы за найм жилого помещения и коммунальные услуги с момента начала пользования жилым помещением, не обоснованы, поскольку согласия по данному условию договора сторонами не достигнуто, истцом конкретный период пользования жилым помещением, за который ответчик по указанному условию договора должен вносить плату не предусмотрен, усматривается спор относительно платы за найм за период фактического пользования, который не подлежит разрешению в рамках настоящего дела о понуждении к заключению договора, которым должны быть установлены условия на будущее время.

Предусмотренные истцом условия договора (п. 25, 26), предусматривающие обязанность нанимателя сообщить о своем фактическим месте нахождения при отсутствии, в том числе и предполагаемом, в помещении более семи дней и обязанность нанимателя получать корреспонденцию, направленную ему, а также принимать документы (письма, извещения, сообщения и т.д.) при личной передаче, а в случае спора доказать невозможность получения лично либо через представителей корреспонденции и документов, исключены судом как предусматривающие для нанимателя обязанности, не предусмотренные положениями главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по найму жилого помещения, а также не основанные на законе и ущемляющие его права.

Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, на которых основаны выводы суда.

По вышеизложенным мотивам не правомерны доводы кассационной жалобы о нарушении судом норм материального права и процессуального права, в частности об ограничении и о нарушении прав истца как собственника жилого помещения оспариваемыми пунктами договора в редакции решения суда и о том, что суд вышел за пределы своих полномочий, изменив редакцию договора. Условия договора определены судом согласно требованиям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом фактических обстоятельств спора и в соответствии с требованиями вышеуказанных норм материального права.

Вышеизложенные выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального права судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

При таком положении оснований к отмене решения не усматривается.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 2 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи