Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 1 марта 2011 г. N 33-2911 Суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании платы за жилое помещение, коммунальные услуги, поскольку истица является владелицей квартиры, в связи с чем должна нести расходы по содержанию жилья, то есть оплачивать коммунальные услуги и вносить плату на содержание общего имущества многоквартирного дома, однако обязанность по несению указанных расходов истица несла, что ею не оспаривалось

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 1 марта 2011 г. N 33-2911

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Кутыева О.О.,

судей

Параевой В.С. и Зарочинцевой Е.В.,

при секретаре

Байбаковой Т.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Резниченко А.С. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2010 года по делу N 2-2888/10 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управление товариществ собственников жилья" к Резниченко А.С. о взыскании платы за жилое помещение, коммунальные услуги и пени за просрочку платежей.

Заслушав доклад судьи Кутыева О.О., объяснения Резниченко А.С., поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ООО "Управление товариществ собственников жилья" Кириченко Н.В., действующей на основании доверенности от 02.02.2011 сроком на 3 года, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

ООО "Управление товариществ собственников жилья" (далее - ООО "Управ ТСЖ") обратилось в суд с иском к Резниченко А.С. о взыскании платы за жилое помещение, коммунальные услуги и пени за просрочку платежей. В обоснование заявленных требований истец указал, что 02.04.2007 Резниченко А.С. по акту приема-передачи была передана квартира <адрес>, которую она приобрела по договору долевого участия в строительстве, заключенному между ней и ООО "Домостроительный комбинат N 3". Управление многоквартирным домом <адрес> с мая 2007 года осуществляет ООО "Управ ТСЖ", начиная с момента приемки квартиры в 2007 году и до настоящего времени ответчик не оплачивает оказываемые ей ООО "Управ ТСЖ" коммунальные услуги, не вносит плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, от заключения договора с ООО "Управ ТСЖ" уклоняется. В связи с невыполнением Резниченко А.С. обязанности по содержанию принадлежащего ей имущества, у нее образовалась задолженность за период с апреля 2007 по июнь 2010 года в размере 84070 руб. 39 коп. Истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 84070 руб. 39 коп., пени в размере 10997 руб. 37 коп., а также судебные расходы.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2010 года исковые требования ООО "Управ ТСЖ" удовлетворены частично.

Названным решением суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности в размере 74870 руб. 41 коп., а также судебные расходы.

В удовлетворении остальной части исковых требований истцу отказано.

Резниченко А.С. в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене постановленного судом решения, указывая на то, что ООО "Управ ТСЖ" наделено было правом осуществлять управление многоквартирным домом, в котором находится принадлежащая ей квартира, и соответственно правом требовать оплату оказанных услуг, только с 01.04.2009, в связи с чем, полагает незаконным взыскание задолженности, начиная с апреля 2007 года. Кроме того, Резниченко А.С. указывает, что платежи за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома начислялись незаконно, поскольку ввиду отсутствия регистрации права собственности жильцов в указанном доме, определить долю в праве собственности на общее имущество не представляется возможным.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного судом первой инстанции решения.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что Резниченко А.С. является владельцем квартиры <адрес>, в связи с чем, должна нести расходы по ее содержанию, т.е. оплачивать коммунальные услуги и вносить плату на содержание общего имущества многоквартирного дома, однако, обязанность по несению указанных расходов не несла, что ею не оспаривалось; эксплуатация и ремонт дома, в котором находится принадлежащая Резниченко А.С. квартира, осуществляется ООО "Управ ТСЖ" на основании договора, заключенного с ЗАО "Домостроительный комбинат N 3", в связи с чем, ООО "Управ ТСЖ" до того момента, пока жильцы не выберут свой способ управления домом, правомочно взимать с жильцов <адрес> коммунальные платежи и плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Управ ТСЖ".

Частично удовлетворяя требования истца по размеру, суд первой инстанции исключил из представленного истцом расчета расходы на диспетчерскую службу, развитие ТСЖ, установку металлической двери, домофон, обслуживание системы автоматической противопожарной защиты, общая сумма которых составляет за спорный период 9199 руб. 98 коп., а также отказал в удовлетворении требования о взыскании пени. Истцом решение суда не обжаловано и судебная коллегия не проверяет законность решения в данной части.

По мнению судебной коллегии, разрешая спор по существу, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Из материалов дела усматривается, что 09.02.2006 между ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" и Резниченко А.С. был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого по окончании строительства жилого дома Резниченко А.С. приобретает однокомнатную квартиру общей площадью 41,6 кв. м. по адресу <адрес>) (т. 1 л.д. 7-8).

02.04.2007 указанная в договоре о долевом участии в инвестировании строительства квартира по адресу <адрес> передана Резниченко А.С. по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 8 оборот).

Как следует из объяснений самой Резниченко А.С., ключи от указанной квартиры она получила 12.03.2007.

Согласно § 4 договора о долевом участии в инвестировании строительства от 09.02.2006, обязанность по содержанию квартиры, которая является предметом договора, ложится на дольщика (Резниченко А.С.) с момента заселения (получения ключей). Дольщик осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры (в пределах своей доли) с соблюдением единых правил и норм на условиях, определенных для государственного жилого фонда, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

Таким образом, с учетом изложенного, обязанность по содержанию квартиры <адрес>, а также общего имущества многоквартирного дома возникла у Резниченко А.С. не с момента оформления права собственности на квартиру, а, как обоснованно указано в исковом заявлении, с момента подписания акта приема-передачи, в связи с чем, расчет задолженности, начиная с мая 2007 года, является обоснованным.

Возражая против взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг и платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, ответчик не оспаривала, что такие услуги оказывались с мая 2007 года, однако, указывала на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО "Управ ТСЖ" приняло дом <адрес> в эксплуатацию именно в мае 2007 года, поскольку акт о приеме-передаче корпусов 1 и 4 жилого дома <адрес> был подписан между ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" и ООО "Управ ТСЖ" только 01.04.2009.

Указанный довод также содержится в кассационной жалобе Резниченко А.С.

Доводы ответчика в данной части оценены судом первой инстанции, правомочность требований истца подтверждена.

24.04.2007 между ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" и ООО "Управ ТСЖ" заключен договор о передаче в управление и эксплуатацию построенного и вводимого жилого и нежилого фонда, заказчиком-застройщиком которых является ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" (т. 1 л.д. 33-34).

На основании указанного договора ООО "Управ ТСЖ" приступило к исполнению обязанностей по техническому обслуживанию и эксплуатации в т.ч. жилого дома по адресу <адрес>.

В соответствии с п. 2.5. указанного договора до момента заключения ООО "Управ ТСЖ" договоров со специализированными организациями по техническому обслуживанию (.....", ....."), ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" берет на себя обязательства по заключению и оплате вышеуказанных договоров, а в соответствии с п. 3.7. ООО "Управ ТСЖ" обязуется возместить ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" затраты по оплате указанных договоров.

Как усматривается из материалов дела, ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" были заключены договоры с ГУП ..... теплоснабжения в горячей воде; с ГУП ..... на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ (т. 1 л.д. 101-106, 136-142).

В дальнейшем ООО "Управ ТСЖ" заключило договоры с ГУП ....., ГУП ..... (т. 1 л.д. 107-114, 147-150).

Также ООО "Управ ТСЖ" заключены договоры на техническое обслуживание лифтов (с .....), на обеспечение подачи программ вещания городской радиотрансляционной сети (с .....), на техническое обслуживание домофона (с ООО ..... на сбор и вывоз твердых бытовых отходов с территории домовладений (с .....").

Затраты ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" по оплате коммунальных услуг по договорам с ГУП "ТЭК", ГУП "Водоканал" за период, когда жилой дом по адресу <адрес> должен был обслуживаться ООО "Управ ТСЖ", были застройщику возмещены ООО "Управ ТСЖ" (т. 1 л.д. 115, 116), в связи с чем, судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что в настоящее время право на взыскание задолженности в т.ч. за период, начиная с мая 2007 года, перешло к ООО "Управ ТСЖ".

И в суде первой инстанции, и в поданной в суд кассационной инстанции кассационной жалобе, Резниченко А.С. указывает на то, что истцом неправильно производилось начисление платежей.

Данный довод ответчика является необоснованным.

По смыслу п. 4.6 договора о долевом участии в строительстве, условия которого применяются до регистрации дольщиком права собственности на квартиру, дольщик оплачивает расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома на условиях, установленных жилищным законодательством РФ для домов государственного жилого фонда.

В силу п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом устанавливаются органами местного самоуправления.

Таким образом, для жильцов дома <адрес> на время действия договора о долевом участии в строительстве (до оформления права собственности), и в дальнейшем до того момента, пока собственники дома не выберут свой способ управления, начисление платежей за оказываемые услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома производится исходя из тарифов, устанавливаемых Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга, поскольку такой способ начисления предусмотрен как договором, так и законом.

Довод ответчика о том, что определить состав общего имущества многоквартирного дома не представляется возможным до оформления права собственности всех жильцов дома, является ошибочным.

При таких обстоятельствах, обоснованность произведенного истцом расчета задолженности у суда кассационной инстанции сомнений не вызывает.

Довод ответчика об отсутствии у него договора с ООО "Управ ТСЖ", что не влечет для него обязанности оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного дома, является несостоятельным, поскольку такие услуги ответчику оказывались, доказательств того, что предоставляемые услуги были ненадлежащего качества, суду представлено не было, и то обстоятельство, что между истцом и ответчиком отсутствует договор, не освобождает ответчика от обязанности оплатить оказанные ему услуги.

В целом, доводы, изложенные ответчиком в кассационной жалобе, высказывались им и в суде первой инстанции, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую оценку, которая отражена в обжалуемом решении. Указанные доводы выводов суда по существу не опровергают, направлены на их переоценку, основаны на неверном толковании ответчиком норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела выяснены все обстоятельства дела, правильно оценены доводы сторон и вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2010 года оставить без изменения, поданную кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи