Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 апреля 2011 г. N 33-5101 Суд обоснованно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору, поскольку обязательства по договору аренды ответчиком не исполнялись, ввиду чего образовалась задолженность по арендной плате, размер которой и ее наличие не оспорены ответчиком, сделан вывод о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды и дополнительного соглашения являются существенными

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 11 апреля 2011 г. N 33-5101

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Смышляевой И.Ю.

судей

Белисовой О.В.

Вашкиной Л.И.

при секретаре

Пищеревой С.А.

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-312/11 по кассационной жалобе Чечулина Ю.В. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2011 года по иску Сардаряна Г.Л. к Чечулину Ю.В. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору.

Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя Чечулина Ю.В. - Шпагиной Л.Н., представителя Сардаряна Г.Л. - Петуховой Т.В.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Сардарян Г.Л. обратился в суд с иском к Чечулину Ю.В. о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью ххх кв. м., заключенного 09.10.2001 года между КУГИ Санкт-Петербурга и ответчиком, и, ссылаясь на то, что является собственником спорного нежилого помещения и на наличие со стороны ответчика нарушений существенных условий договора аренды, просил также взыскать с ответчика арендную плату в сумме ххх руб., пени в сумме ххх руб.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2011 года исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме ххх руб., пени в сумме ххх руб. расходы по оплате госпошлины в размере ххх руб.

Договор аренды от 09 октября 2001 года, заключенный между КУГИ Санкт-Петербурга и ответчиком, расторгнут.

В кассационной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 09.10.2001 года между КУГИ Санкт-Петербурга и Чечулиным Ю.В. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью ххх кв. м (л.д.8-15).

В соответствии с пунктом 1.3. договор заключен на 10 лет по 08.10.2011 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за пользование объектом установлена в условных единицах и на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м. в год с учетом налога на добавленную стоимость составила ххх У.Е.; плата за аренду Объекта с учетом НДС составила в квартал ххх У.Е.

Согласно пункту 5.1. договора вносимые в него дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая, предусмотренного п. 3.3 договора.

Пунктами 5.3. договора аренды и дополнительного соглашения к нему от 09.01.2001 года предусмотрены конкретные нарушения, которые могут являться основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по решению суда.

К таким нарушениям относятся, в том числе отсутствие согласования использования помещения по его функциональному назначению в органах Госпожнадзора, Роспотребнадзора по истечении 30 дней со дня подписания договора, а также при наличии нарушения требований пожарной безопасности или санитарных правил, зафиксированного соответствующим органом; при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения; при необеспечении арендатором в соответствии с пп. 2.2.13 договора в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям арендодателя на объект для его осмотра и соблюдения условий договора.

Также пунктом 5.4. договора предусмотрены случаи, при которых арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В соответствии с актом сдачи-приемки нежилых помещений арендатор (ответчик) принял спорное нежилое помещение в удовлетворительном состоянии, в помещении имеется электроснабжение и отопление, взаимные претензии сторон к состоянию помещения отсутствуют (л.д. 16).

20.06.2008 года между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 09.01.2001 года, в соответствии с условиями которого срок договора продлен до 19.06.2018 года (п. 1.3.).

В соответствии с пп. 3.1, 3.4. п. 3 дополнительного соглашения к договору аренды от 20.06.2008 года арендная плата за пользование помещением вносится ежеквартально, не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

07.12.2009 года между ОАО "ЮРЛ", осуществляющим функции продавца на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 года N 1002 и договора от 20.09.2005 года, заключенного между КУГИ и ОАО "ЮРЛ", и истцом Сардаряном Г.Л. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, заключаемого по результатам торгов (л.д. 36-41).

Право собственности истца на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 26.02.2010 года (л.д. 44).

В соответствии с пунктом 1.1. договора продавец обязался передать в собственность покупателя (истца), а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора спорный объект.

В соответствии с пунктом 4.1. договора в отношении спорного объекта действовали обременения (ограничения): объект обременен договором аренды от 09.10.2001 года, заключенным с Чечулиным Ю.В. (п. 4.1.1.).

В соответствии с пунктом 6.2.2. покупатель признает и подтверждает, что обременение, указанное в пункте 4.1. договора учтено при определении цены объекта; с момента перехода к нему права собственности на объект в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ к нему переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды объекта в объеме, существующем на момент перехода права собственности на объект, в связи с чем покупатель не вправе требовать от арендатора выплаты арендной платы за объект за период по дату, указанную в статье 4 договора (л.д. 39).

05.04.2010 года в адрес ответчика в соответствии с требованиями гражданского законодательства заместителем начальника управления (агентства) было отправлено письмо-уведомление о смене собственника и необходимости перечисления арендной платы новому собственнику (л.д.45).

19.04.2010 года истцом было отправлено письмо в адрес ответчика о смене собственника с указанием банковских реквизитов для внесения арендных платежей (л.д.52,51).

В связи с невнесением ответчиком арендной платы за пользование помещением 17.06.2010 года истцом было направлено письмо ответчику с предложением досрочно расторгнуть договор аренды помещения и погасить задолженность по арендным платежам (л.д.55-59).

23.06.2010 года в адрес ответчика было повторно направлено заказное письмо с предложением досрочно расторгнуть договор аренды помещения и погасить задолженность по арендным платежам.

Данные письма были отправлены с описью вложения и уведомлением о вручении (л.д.61-65).

В связи с задержкой по внесению арендных платежей и с целью проверки соблюдения условий договора аренды 01.04.2010 года ответчику истцом было направлено заказное письмо с просьбой в срок до 08.04.2010 года предоставить соответствующие документы, а именно: документы, подтверждающие выплату арендных платежей; договор страхования объекта и документы, подтверждающие внесение страховых взносов; сведения о проводившемся текущем/капитальном ремонте объекта; договоры на тепло и электроснабжение, договоры на техническое обслуживание объекта, на сбор и вывоз бытовых отходов; документы, подтверждающие своевременную оплату по данным договорам (л.д.46-48).

Ответ на данное письмо истцом получен не был, в связи с чем 19.04.2010 года в адрес ответчика было направлено повторно письмо с просьбой предоставить запрошенные 01.04.2010 года документы в срок до 25.04.2010 года. Данное письмо было также оставлено без удовлетворения.

14.05.2010 года на основании жалобы истца в Отдел Госпожнадзора района УГПН ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу от 02.04.2010 года была проведена внеплановая проверка противопожарного состояния арендуемого ответчиком помещения, в ходе которой были обнаружены нарушения требований норм и правил пожарной безопасности, за что ответчик был привлечен к административной ответственности по ч. N ст. N КоАП РФ (л.д. 66,85).

Согласно предписанию Отдела государственного пожарного надзора района от <дата> N и постановлению Государственного инспектора района по пожарному надзору о назначении административного наказания от <дата> N в отношении Чечулина Ю.В. при проведении внеплановой выездной проверки в помещениях, занимаемых Чечулиным Ю.В. на основании договора аренды от 09.10.2001 года, выявлены нарушения требований Правил пожарной безопасности в Российской Федерации ППБ 01-03, утвержденных Приказом МЧС России N 313 от 18.06.2003 года, а именно: помещение не оборудовано системой автоматической противопожарной защиты в соответствии с функциональным назначением помещений; светильники эксплуатируются без защитных колпаков (рассеивателей), предусмотренных конструкцией светильника; электрооборудование эксплуатируется с нарушением требований ПУЭ (Федеральный закон N 123 от 22.07.2008 года ст. 4, 151; ППБ 01-03 п. 57; ПЭУ); выход из помещения N, расположенный в подвальном этаже, предусмотрен на общую лестничную клетку (л.д.85).

Чечулину предписано устранить указанные нарушения (л.д.66,67).

Согласно объяснению представителя истца, 25.10.2010 года между арендодателем - собственником помещения, и арендатором состоялся телефонный разговор, в ходе которого собственник поставил в известность арендатора о своем намерении осмотреть помещение на основании п. 2.2.13 договора аренды, на что ответчик ответил отказом; 27.10.2010 года истцом направлены ответчику телеграммы о намерении осмотреть помещение 29.10.2010 года в 15 часов, что подтверждено копией телеграммы и извещением об отказе в получении телеграммы (л.д.86,87). Осмотр помещения не состоялся по причине неявки арендатора на объект, что подтверждено актом от 29.10.2010 года (л.д.89).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Суд, на основании указанных обстоятельств, установив также, что обязательства по договору аренды ответчиком не исполнялись, ввиду чего образовалась задолженность по арендной плате, размер которой и ее наличие не оспорены ответчиком, пришел к выводу, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды от 09.10.2001 года N и дополнительного соглашения от 20.06.2008 года являются существенными, и, соответственно о наличии оснований, предусмотренных ст.ст. 450, 619 ГК РФ, пунктами 5.3.1, 5.3.2., 5.3.3. договора аренды для расторжения договора аренды досрочно, и на основании ст. 614 ГК РФ, пункта 2.2.2. договора для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате.

Вывод суда о наличии оснований для взыскания задолженности и пени за нарушение арендатором согласованного сторонами условия об оплате арендных платежей отвечает условиям договора, не противоречит требованиям ст.ст. 614, 625, 309, 310, 330, 331 ГК РФ.

Определенный истцом размер задолженности по арендным платежам за период с 26.02.2010 года (оформление права собственности на спорный объект за истцом) по 05.09.2010 года (очередной просроченный платеж по состоянию на день обращения в суд) в сумме ххх руб., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за указанный период в размере ххх руб. проверен и принят судом.

Ответчик в кассационной жалобе, оспаривая период начисления задолженности и неустойки, ссылается на то, что в период с 14.05.2010 года по 05.09.2010 года он был лишен фактической возможности использовать данное помещение, поскольку 14.05.2010 года им были обнаружены недостатки помещения, ввиду чего в процессе рассмотрения данного спора он предъявил к истцу (арендодателю) требование об устранении недостатков.

Как следует из ответа Отдела Государственного пожарного надзора района УГПН ГУ МФС России по Санкт-Петербургу на заявление истца, при проведении проверки противопожарного состояния спорного объекта были выявлены нарушения требований норм и правил пожарной безопасности, ответчику вручено предписание по устранению нарушений требований ПБ. За выявленные нарушения норм и правил пожарной безопасности ответчик привлечен к административной ответственности по ч. N ст. N КоАП РФ (л.д. 54).

При этом в ходе внеплановой выездной проверки объекта 14.05.2010 года сотрудниками Госпожнадзора района Санкт-Петербурга обнаружены те же нарушения требований пожарной безопасности, что и в 1999 году, что отражено в Предписании Госпожнадзора от <дата>.

Доводы ответчика о том, что согласно действующему законодательству бремя по содержанию имущества лежит на его собственнике, а также ссылки на то, что в период с мая 2010 года по 05.09.2010 год он не оплачивал арендные платежи в связи с выявленными недостатками, что является основанием для освобождения от ответственности по оплате арендных платежей, несостоятельны, связаны с неправильным толкованием нормы права.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства и доводы ответчика о том, что обнаруженные им недостатки частично или полностью в указанный им период лишили его объективной возможности пользоваться переданным ему по договору аренды объектом.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды арендатор обязуется соблюдать в арендуемых помещениях требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта, выполнять в установленный срок предписания арендодателя, балансодержателя, органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений, а также по соблюдению обязательств арендатора, предусмотренных пп. 2.2.6, 2.2.9 договора, согласно которому содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (п. 2.2.9).

Принимая во внимание указанные положения договора, судебная коллегия находит правильным вывод суда о несостоятельности и недоказанности ответчиком вышеуказанных доводов, поскольку из материалов дела следует, что арендатором в 1999 году были получены заключения о противопожарном и санитарном состоянии помещения, согласно которым до начала эксплуатации объекта на объекте необходимо провести ремонт, а также устранить предписания Госпожнадзора, касающиеся наличия и соответствия эвакуационных выходов требованиям Строительных норм и правил, соответствия электросетей и электроустановочного оборудования требованиям СНиП, наличия исправности устройства систем автоматической противопожарной защиты.

Заключая договор аренды в 2001 году и пролонгируя его в 2008 году путем заключения дополнительного соглашения, ответчик не мог не знать о наличии указанных заключений, а также, принимая во внимание установленную договором обязанность по содержанию объекта в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, ответчик должен был принять меры по установлению наличия либо отсутствия нарушений норм пожарной безопасности как на момент заключения договора, так и в процессе эксплуатации объекта.

Как установлено судом, в 2001 году ответчик пролонгировал договор аренды, в 2008 году - подписал к нему дополнительное соглашение, тем самым, подтвердил и принял на себя обязательства по Предписаниям Госпожнадзора района Санкт-Петербурга от 1999 года, которые по настоящее время не исправлены (л.д.91,90).

Более того, как следует из протокола судебного заседания от 15.12.2010 года, представитель ответчика пояснил, что его доверителю предписание Госпожнадзора об устранении недостатков в спорном помещении было выдано в 1999 году (л.д. 187); в судебном заседании от 01.02.2011 года представитель ответчика также пояснил, что его доверитель "мог забыть о предписании" (л.д. 189).

Представитель ответчика также пояснил, что арендные платежи прекратились в январе 2010 года, тогда как в кассационной жалобе ответчик ссылается на прекращение арендных обязательств с мая 2010 года (л.д. 189). Доводов и доказательств, свидетельствующих о принятии необходимых мер по устранению нарушений, за которые ответчик был привлечен к административной ответственности, не заявлено и не представлено.

Вывод суда не опровергнут доказательствами со стороны ответчика, отвечающими требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, соответствует положениям ч. 2 ст. 612 ГК РФ.

Не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и ссылки ответчика на то, что он не был уведомлен о смене собственника, узнал о смене собственника спорного объекта только в апреле 2010 года.

Так, судом установлено и принято во внимание, что истец приобрел данное жилое помещение на аукционе, в котором принимал участие ответчик, имя победителя было объявлено в присутствии всех участников аукциона, более того результаты аукциона были опубликованы в бюллетене "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" N (л.д. 182).

Ответчик в кассационной жалобе отрицая указанные установленные судом обстоятельства, доказательств в подтверждение своих возражений не представил.

То обстоятельство, что о привлечении в качестве третьего лица Сардаряна Г.Л. по заявленному ответчиком иску о признании указанного аукциона недействительным ответчику не было известно, поскольку его заявление определением суда было оставлено без рассмотрения ввиду неявки Чечулина Ю.В., не опровергают вывод суда об осведомленности Чечулина Ю.В. о смене собственника.

Правомерно отклонены судом и доводы ответчика о том, что он не знал о смене реквизитов арендодателя, так как истец не уведомил его об этом, поскольку, как установлено судом и следует из материалов дела, 19.04.2010 года в адрес ответчика истцом было направлено сообщение о смене собственника арендуемого им помещения в соответствии с договором с указанием соответствующих банковских реквизитов для внесения арендных платежей (л.д. 52). Ответчиком указанное сообщение было получено, что им не оспорено (л.д. 207), и подтверждено имеющимся в материалах дела копией почтового уведомления (л.д. 51). Ссылки ответчика на отсутствие в указанном сообщении банковских реквизитов для внесения арендных платежей голословны, ничем не подтверждены.

В кассационной жалобе ответчик ссылается на те же обстоятельства, на которые он указывал в обоснование возражений на иск и которые были исследованы судом и получили правильную судебную оценку с учетом представленных доказательств при соблюдении требований ст.ст. 56, 67 ГПК РФ. Жалоба не содержит доводов, опровергающих вышеизложенные обстоятельства и выводы суда.

Ответчик настаивает на том, что о наличии недостатков в переданном ему помещении при заключении договора аренды он не знал, об указанных недостатках он узнал 14.05.2010 года, прекратил эксплуатировать спорный объект, ввиду чего требования об уплате задолженности за период с 14.05.2010 года по 05.09.2010 года необоснованны, о смене собственника и банковских реквизитах он также не знал.

Доводы жалобы по существу сводятся к несогласию с судебной оценкой представленных по делу доказательств.

Учитывая, что предмет договора аренды был передан ответчику - арендатору в установленном порядке (по акту), обязанность доказывания того факта, что на момент заключения договора аренды он о наличии предписаний в отношении переданного объекта Госпожнадзора не знал, лежит на ответчике, в связи с чем не правомерны доводы жалобы ответчика о том, что суд неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора.

Учитывая, что ответчиком не доказаны основания, на которых он основывает возражения на исковые требования, его доводы о наличии предусмотренных ГК РФ оснований для освобождения его от ответственности по выплате образовавшейся задолженности по оплате арендных платежей не обоснованы.

При изложенных обстоятельствах оснований к отмене решения не имеется.

Обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

определила:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи