Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2011 г. N 33-9092 (ключевые темы: субаренда - арендная плата - нежилое помещение - договор аренды - государственная регистрация)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 20 июня 2011 г. N 33-9092

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вашкиной Л.И.

судей

Витушкиной Е.А.

Петровой Ю.Ю.

при секретаре

Пищеревой С.А.

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-919/2011 по кассационной жалобе на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2011 года по делу по иску Комитета по Управлению Городским имуществом Санкт-Петербурга к Завьяловой А.И. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ответчицы - Кляузина С.В., поддержавшего жалобу, представителя истца - Степанкевич Е.В., возражавшей против жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 15.12.04 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 107 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> В нарушение п.п.2.2.2., 3.4. договора аренды Завьялова А.И. не выполнила принятых на себя обязательств по оплате арендной платы, ввиду чего задолженность за период с 01 сентября 2008 года по 30 сентября 2008 года, с 01 января 2009 года по 13 марта 2009 год составила ххх рублей ххх копейки. В соответствии с п. 4.8. договора аренды ответчик в случае просрочки перечисления арендной платы обязан уплатить пени от суммы задолженности за каждый день просрочки, сумма пени по состоянию на 13 марта 2009 год за период с 10.09.08 года по 13.03.09 года составит ххх рубль ххх копеек. Истец просил взыскать задолженность по арендной плате и пени. Ответчицей нарушен п. 2.2.18 договора аренды, согласно которому она была обязана сообщить КУГИ Санкт-Петербурга о заключении договора субаренды нежилого помещения, однако заключив с Юр.лицо договор субаренды указанного нежилого помещения, ответчица КУГИ Санкт-Петербурга не сообщила. Факт заключения договора субаренды подтверждается актом проверки нежилого помещения от 09.12.08 года и претензий арендодателя от 11.12.08 года. В связи с указанным нарушением на основании п. 4.10 договора истец просит взыскать с ответчика штраф в размере годовой арендной платы в размере ххх рублей ххх копейки.

Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2011 года с ответчицы в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере ххх рублей ххх копейки, пени за просрочку платежа в размере ххх рубль ххх копеек, штраф в размере ххх рублей, всего - ххх рубль. ххх коп.

В остальной части иска отказано. С ответчицы в доход государства взыскана госпошлина в размере ххх рубля ххх копейки.

В кассационной жалобе ответчица просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 декабря 2004 года между сторонами был заключен договора аренды нежилого помещения, общей площадью 107 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

Нежилое помещение было передано ответчице по акту приема-передачи от 15.12.04 года.

Из условий указанного договора следует, что договор был заключен на три года, вступил в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2.2.2. договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата за пользование объектом составила за 1 кв. м. в год с учетом налога на добавленную стоимость ххх у.е., плата за арендную плату с учетом НДС в квартал ххх у.е., где у.е. принимается равной стоимости в рублях 1 доллара США по курсу ЦБ РФ на первый рабочий день, оплачиваемого периода. Уведомлениями от 01.12.06 года и от 20.12.07 года размер платы изменен.

При рассмотрении спора судом было установлено ненадлежащее исполнение со стороны ответчицы возложенной договором обязанности по уплате арендных платежей за периоды с 01.09.08 года по 30.09.08 года и с 01.01.09 год по 13.03.09 год, что не было оспорено ответчиком.

Размер задолженности определен судом на основании расчета истца, не оспоренного ответчицей, признанного судом правильным.

При рассмотрении спора судом правомерно были отклонены доводы ответчицы о наличии оснований для освобождения от оплаты арендных платежей за период с 01.01.09 года по 13 марта 2009 года по тем мотивам, что в указанный период спорное помещение не было ею использовано.

В соответствии с п. 2.1.17 договора ответчица приняла на себя обязательства предать арендодателю объект по акту приема-передачи не позднее 10 дней после прекращения договора.

Заявление ответчицы о расторжении договора в КУГИ поступило12.03.2009 г., и 13.03.2009 г. КУГИ был подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения.

Таким образом, ответчица обязана оплатить аренду за период действия договора аренды до передачи помещения истцу, т.е. по 13.03.2009 г.

В соответствии с пунктом 4.9 договора аренды в случае нарушения арендатором п. 2.2.2. договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Расчет пени проверен судом, признан правильным, не оспорен ответчицей.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда. Доводы кассационной жалобы ответчицы, несогласной с решением суда, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда в данной части.

В соответствии с пунктом 2.2.18 договора аренды ответчица приняла на себя обязательство при сдаче объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня государственной регистрации договора субаренды, приложив подлинник зарегистрированного договора субаренды, а также уведомлять арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.

П. 4.10 договора установлена ответственность в виде штрафа в размере годовой арендной платы за нарушение арендатором условий сдачи объекта (его части) в субаренду, установленных п. 2.2.18 договора.

05 мая 2008 года между ответчицей и Юр.лицо был заключен договор субаренды части нежилого помещения, общей площадью 38, 8 кв. м., согласно которому сдаваемое в субаренду нежилое помещение принадлежит арендатору на основании договора аренды от 15.12.04 года.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчицы штрафа по п. 4.10 договора за нарушение арендатором условий сдачи объекта (его части) в субаренду, установленных п. 2.2.18, договора, суд первой инстанции признал требования истца основанными на договоре, а нарушение ответчицей п. 2.2.18 установленным, признав несостоятельными с учетом положений ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих требования государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, доводы ответчицы о том, что она не уведомила КУГИ о заключении договора субаренды, поскольку указанный договор не был зарегистрирован. При этом судом снижен размер штрафа до ххх рублей на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о допущенном ответчицей нарушении п. 2.2.18 договора.

В соответствии с п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании во взаимосвязи условий пункта 4.10 и 2.2.18 договора аренды, усматривается, что пункт 4.10 регулирует отношения сторон в случае нарушения арендатором обязанности уведомить арендодателя о заключении договоров субаренды, подлежащих государственной регистрации.

Между тем, спорный договор субаренды был заключен на срок менее года и не прошел государственную регистрацию. При этом согласно позиции ответчицы, основанной на разрешающих спорный вопрос арбитражной практике и информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. N 53, стороны договора не предусматривали его государственную регистрацию с учетом срока договора и того обстоятельства, что объектом аренды являлось нежилое помещение в целях использования под офис.

В данном случае Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 г. N 53 разъяснил следующее.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор субаренды заключен на срок менее года, не предусматривал и не прошел государственной регистрации, тогда как п. 2.2.18 ответчица обязана уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня государственной регистрации договора субаренды, приложив подлинник зарегистрированного договора субаренды, в связи с чем основания для уведомления КУГИ о сдачи помещения в субаренду в данном конкретном случае отсутствовали, а также принимая во внимание, что ответчица не имела цели уклониться от соблюдения от п. 2.2.18, судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для привлечения ответчицы к договорной ответственности в виде штрафа, предусмотренной п. 4.10 договора.

При изложенных обстоятельствах вывод суда о допущенном ответчицей нарушении п. 2.2.18 договора и наличии оснований для привлечения ее к ответственности по п. 4.10 договора не соответствует обстоятельствам дела, решение суда в части взыскания с ответчицы штрафа подлежит отмене согласно ст. 362 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, учитывая, что все обстоятельства установлены полно, судебная коллегия полагает возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении указанных требований.

При этом подлежит изменению размер госпошлины, взысканный судом. В соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 103 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей взысканию в доход государства, от суммы удовлетворенных требований составит ххх коп.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2011 года в части взыскания с Завьяловой А.И. штрафа в размере ххх рублей отменить с вынесением нового решения.

В удовлетворении требований КУГИ Санкт-Петербурга о взыскании с Завьяловой А.И. штрафа отказать.

Решение суда в части взыскания с Завьяловой А.И. госпошлины в доход государства изменить. Взыскать с ответчицы госпошлину в доход государства в размере ххх (ххх) руб. ххх коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи