Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2011 г. N 33-8848/2011 (ключевые темы: договор купли-продажи - договор продажи недвижимости - перепланировка - исполнительное производство - переход права собственности)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 14 июня 2011 г. N 33-8848/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Володкиной А.И.

Судей

Осининой Н.А. и Пошурковой Е.В.

при секретаре

Иванове Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 июня 2011 года дело по кассационной жалобе А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 22 сентября 2010 года по иску А. к Б. о признании незаконными действий по перепланировке квартиры.

Заслушав доклад судьи Володкиной А.И., объяснения А. и ее представителя Г., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Б. В., находившей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истица А. обратилась в суд с иском к Б. и признании действий по перепланировке квартиры <...> в Санкт-Петербурге незаконными, обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права, указывая, что данная квартира принадлежит ей на праве собственности; ответчику жилое помещение было предоставлено в пользование на основании соглашения от 26 декабря 2005 г., в соответствии с условиями которого ответчик был не вправе производить перепланировку и переоборудование квартиры, однако ответчик данные условия нарушил; также указывает, что ответчик произвел самовольную перепланировку без проектной документации и согласования, перенос инженерных сетей и демонтаж конструкций жилого помещения может повлечь причинение вреда третьим лицам.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 22 сентября 2010 года в удовлетворении исковых требований А. отказано.

А. в кассационной жалобе просит отменить решение суда, указывая, что решение суда является незаконным и необоснованным.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая А. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что между сторонами имеется спор о праве собственности на квартиру, который до настоящего времени не разрешен, а также что истицей не представлено доказательств того, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушаются ее права как собственника жилого помещения.

Данный вывод основан на неполном исследовании значимых для дела обстоятельств.

Так, судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что 12 декабря 2005 г. между Б. и А. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, а 26 декабря 2005 г. - соглашение о пользовании данной квартирой до 17 января 2006 г.

Из материалов дела также усматривается, что определением судебного коллегии по гражданским делами Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2007 г. А. было отказано в иске к Б. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, иск Б. к А. об обязании заключить договор купли-продажи спорной квартиры удовлетворен; на основании данного определения выдан соответствующий исполнительный лист.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 12 ноября 2007 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 декабря 2007 г., А. отказано в иске о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным.

Таким образом, у А. имелась обязанность по заключению с Б. основного договора купли-продажи, следствием которого является переход права собственности на спорную квартиру к Б.

Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно частями 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24 марта 2008 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 июня 2008 г., Б. отказано в иске к А. о признании права собственности на квартиру; при этом основанием для отказа послужило то обстоятельство, что предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство, связанное с заключением основного договора, а не с переходом права собственности на имущество, в отношении которого должен быть заключен этот основной договор, поэтому такое право не может быть приобретено на основании предварительного договора.

Из материалов дела усматривается, что основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что действительность договора купли-продажи недвижимости зависит от соблюдения формы договора; в соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, суду необходимо было установить, возбуждено ли исполнительное производство по судебному постановлению, обязывающему А. заключить договор купли-продажи, завершено ли это производство, с чем связаны препятствия к исполнению решения.

Без выяснения указанных обстоятельств выводы суда о недоказанности А., являющейся в настоящее время собственником спорного жилого помещения, своих доводов о нарушении ответчиком ее прав как собственника жилого помещения, не могут быть признаны обоснованными.

При таких обстоятельствах решение суда, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, является незаконным и подлежит отмене.

При новом рассмотрении суду первой инстанции надлежит учесть вышеизложенное, установить, возбуждено ли исполнительное производство по судебному постановлению, обязывающему А. заключить договор купли-продажи, истек ли срок для предъявления исполнительного документа; завершено ли исполнительное производство, с чем связаны препятствия к исполнению решения; и в зависимости от установленного оценить законность предъявленных истицей требований, постановить решение в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 22 сентября 2010 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи