Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27 апреля 2011 г. N 33-6217 (ключевые темы: обременение - публичный сервитут - нежилое помещение - договор купли-продажи - сделки приватизации)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 27 апреля 2011 г. N 33-6217

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Вашкиной Л.И.

судей Смышляевой И.Ю., Белисовой О.В.

при секретаре Х.

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-210/2011 по кассационной жалобе на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2011 года по иску Г. к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, обязании возвратить уплаченные по договору денежные средства, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя истца - П., поддержавшей жалобу, представителей ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" М. и Комитета финансов Санкт-Петербурга К., возражавших против жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, ссылаясь на то, что приобрел по договору купли-продажи от 26.10.2007 г. нежилое помещение, в приобретенном им помещении транзитом проходит теплопровод, находящийся на балансе <...>, а также смонтирован тепловой пункт, установлены магистральные задвижки теплотрассы и клапаны спуска воздуха и пара, что требует постоянного доступа аварийных служб, наличие данного оборудования, принадлежащего третьим лицам, являющееся дополнительным условием использования помещения и ограничивающее пользование им, не было оговорено в договоре купли-продажи и акте приема-передачи, что свидетельствует об отсутствии соглашения обо всех условиях договора, что позволяет считать его незаключенным. Наличие теплопровода является градостроительным ограничением, сервитут в отношении объекта не установлен, но нахождение на балансе третьих лиц теплопровода и теплового пункта ограничивает права собственника, без согласия балансодержателей он лишен права производить какие-либо действия со своим имуществом, что также свидетельствует об отсутствии соглашения по предмету договора и его незаключенности, что влечет за собой применение последствий недействительности сделки по возврату сторонами всего полученного по сделке, а также является существенным недостатком недвижимости, что позволяет отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных средств, являющихся для продавца по незаключенной сделке неосновательным обогащением. При этом истец просил расторгнуть договор с возвратом истцом ответчику спорного нежилого помещения, обязать ответчика вернуть уплаченные по договору денежные средства.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2011 года в удовлетворении требований истцу отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 октября 2007 года между истцом и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. Цена помещения <...>. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" действовало на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 г. N 1002 и договора от 20.09.2005 г., заключенного с КУГИ, в соответствии с распоряжением КУГИ от 18.04.2007 г. N 820-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>". Договор был заключен в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании протокола об итогах аукциона от 24.10.2007 г.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения, 09 ноября 2007 года покупатель (истец) принял у ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавец) спорное нежилое помещение. Оплата истцом произведена в предусмотренной договором сумме.

При этом указано, что покупатель претензий по качеству и составу переданных помещения и документации не имеет.

Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке 21.12.07 года.

05.04.2010 г. <Юр.лицо> сообщило истцу, что трубопроводы, расположенные в подвальном помещении <...> находятся на балансе предприятия <...> и <...>

12 апреля 2010 года истец обратился с претензией к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" о расторжении договора и возврате в течение 7 дней <...> рублей, составляющих стоимость приобретенного помещения, процентов по кредитному договору, заключенному для оплаты объекта, процентов за пользование чужими денежными средствами, на что ответчик ответил отказом.

Рассматривая настоящий спор и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора купли-продажи истцу была предоставлена полная информация в отношении приобретаемого нежилого помещения, договор содержал все необходимые условия, предусмотренные ч. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований считать его незаключенным не установлено.

К указанному выводу суд первой инстанции пришел исходя из условий заключенного договора (п. 7.2.) и акта приема-передачи, согласно которым истец был ознакомлен с состоянием помещения, технической документацией и не имел каких-либо претензий к помещению документам, более того, как правильно указал суд первой инстанции, истец, подавая заявку на участие в аукционе 17.10.07 года по продаже объекта указал на ознакомление с состоянием продаваемого объекта и документацией к нему. Коммуникации не являются скрытыми, отражены в документации. Истец не был лишен возможности предварительно ознакомиться с информацией о подлежащем приватизации имуществе, в том числе с отчетом об оценке рыночной стоимости, содержащим фотографии объекта внутри помещения, из которых видны коммуникации, а также при непосредственно при осмотре объекта.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение об установлении обременения, в том числе и публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного имущества. Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации.

Согласно пункту 4 названной выше статьи Закона решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества.

Таким образом, в силу прямого указания закона обременение является существенным условием сделки приватизации лишь в случае, если о его установлении принято соответствующее решение.

Договор не содержит информации об обременении, в том числе о публичном сервитуте, однако в настоящем случае решение об установлении сервитута по обеспечению доступа к коммуникациям уполномоченным органом не принималось, и судом правомерно не установлено оснований в соответствии с ч. 4 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" полагать, что спорное помещение на момент заключения спорного договора купли-продажи имело обременения, которые в нарушение закона не были включены в условия договора.

Обоснованными являются доводы ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", которое не является органом, принимающим решение о приватизации государственного имущества, об отсутствии у него оснований включать в договор купли-продажи условие об обременении (сервитуте) при отсутствии соответствующего решения органа принимающего решение о приватизации государственного имущества.

При таком положении основания для расторжения договора согласно положениям ч. 2 ст. 451 ГК РФ отсутствуют.

Ссылки истца на то, что наличие теплопровода в проданном помещении относится к существенному недостатку, позволяющему согласно ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от исполнения договора, противоречат условиям договора, правомерно признаны судом первой инстанции несостоятельными. При этом судом первой инстанции правомерно было обращено внимание на то, что указанные истцом обстоятельства, которые он расценивает как недостатки, скрытыми не являются, за весь период эксплуатации истец не мог не знать о наличии данных коммуникаций, однако с настоящими требованиями истец обратился в суд только в 2010 году, то есть за пределами сроков, установленных п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом правильно установлены значимые для разрешения спора обстоятельства с учетом заявленных требований. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Решение постановлено при правильном применении норм материального права.

По изложенным мотивам не обоснованы доводы кассационной жалобы о том, что продавец предоставил истцу не соответствующую действительности информацию о помещении, не указал об ограничении (обременении) - наличии транзитного теплопровода, о чем не мог знать истец, чем нарушил п. 6.1 договора, предусматривающий ответственность за предоставление не соответствующей действительности информации,

С учетом вышеизложенного судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи