Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 апреля 2011 г. N 4553/2011 (ключевые темы: объекты недвижимости - право собственности - нежилое помещение - договор купли-продажи - арест)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 20 апреля 2011 г. N 4553/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Ничковой С.С.

судей Селезневой Е.Н., Ильичевой Е.В.

при секретаре Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 20 апреля 2011 года гражданское дело N 2-445/2011 по кассационным жалобам О., Ф.Н.Н., В. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27 января 2011 года по иску О., Ф., В. к ЗАО <...> о признании инвестиционным предварительного договора купли-продажи доли недвижимости, признании права собственности на долю нежилого помещения, об обязании передать документы, необходимые для регистрации права собственности и освобождении имущества от ареста,

Заслушав доклад судьи Ничковой С.С.,

объяснения представителя истцов, истицы О., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ОАО "Балтийский банк", выразившего согласие с решением суда,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

О., уточнив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования, ранее заявленные к ЗАО <...> и ОАО <...> просила суд признать предварительный договор купли-продажи, заключенный с ЗАО <...> инвестиционным, поскольку на истицу возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости доли в спорном объекте недвижимости, а ответчик принял на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать в собственность обусловленное договором помещение по окончании строительства, обязать ЗАО <...> в лице конкурсного управляющего передать ей документы, необходимые для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, передать ей 1/79 долю в праве собственности на нежилое помещение <...> расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <...>, освободить указанное имущество от ареста.

Определением суда от 25 ноября 2010 года к участию в деле для представления интересов ответчика ЗАО <...>, которое решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13 октября 2010 года признано несостоятельным (банкротом), привлечен конкурсный управляющий Ш.

Поскольку аналогичные требования заявили и истцы Ф., В., определением Выборгского районного суда от 17 января 2011 года гражданские дела по иску О. и указанных граждан были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что спорное имущество было приобретено ими по предварительным договорам купли-продажи, заключенным с ЗАО <...> которое путем заключения данных договоров привлекло средства граждан на строительство паркинга. Согласно условиям данных договоров истцы в полном объеме выполнили свои обязательства по договору, уплатив цену указанной доли, обусловленную договорами, созданное в результате строительства недвижимое имущество было передано истцам по акту приема-передачи, и с указанного момента находится в их владении и пользовании, что является основанием для признания предварительных договоров инвестиционными и возникновения у истцов права собственности на спорные объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным положениями статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку постановлением судьи Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27 октября 2009 года наложен арест на помещение 17-Н в рамках уголовного дела, истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости, которые фактически не принадлежат должнику ЗАО <...>.

Решением Выборгского районного суда, состоявшимся 27 января 2011 года, в удовлетворении исковых требований О., Ф., В. было отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истцы обратились с кассационной жалобой, в которой просят постановление первой инстанции отменить, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, направив дело на новое рассмотрение в ином составе суда.

Истцы Ф., В., конкурсный управляющий ЗАО <...> Ш., третьи лица: представители ГСУ при ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции 20 апреля 2011 года в 12 час. 00 мин., что подтверждается имеющимися в материалах дела извещениями, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин отсутствия и доказательств, их подтверждающих, не представили, истцы Ф., В. доверили представлять и защищать свои интересы в суде представителю по доверенности - П., которая явилась, доводы кассационных жалоб поддержала, в связи с чем, на основании положений части 2 статьи 354 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению дела судом кассационной инстанции.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы кассационных жалоб приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга <...> от 02 июня 2003 года (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга <...> от 31 мая 2005 года) ЗАО <...> было разрешено строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и гаражом на земельном участке по адресу: <...> за счет собственных и привлеченных средств.

15 июля 2008 года ЗАО <...> получено разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию в отношении 1 очереди жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <...>, строительный адрес: <...> в составе указанной очереди принято в эксплуатацию помещение автостоянки <...>.

По уголовному делу, возбужденному 24 сентября 2009 года в отношении К., являющегося директором ЗАО <...> и З., как генерального директора ООО <...> по признакам преступления, предусмотренного статьей 196 Уголовного кодекса Российской Федерации (преднамеренное банкротство), постановлением судьи Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу <...> от 27 октября 2009 года по ходатайстве следователя СУ при УВД по Выборгскому району был разрешен и протоколом следователя от того же числа наложен арест, в том числе и на помещение <...> по адресу: <...>, как на имущество, принадлежащее ЗАО <...> созданное им в результате строительства указанного дома, в целях обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска ОАО <...>, других имущественных взысканий.

02 октября 2009 года между О. и ЗАО <...> был заключен предварительный договор купли-продажи части помещения, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить в простой письменной форме договор купли-продажи (основной договор) 1/79 доли нежилого помещения <...> общей площадью 2814,5 кв. м в жилом доме по адресу: <...>, в соответствии с условиями которого продавец обязался в течение 9 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, но не ранее 2 месяцев с момента заключения договора, после получения на свое имя свидетельства о праве собственности на часть нежилого помещения, подготовить все необходимые документы, известить покупателя о готовности заключить основной договор и подписать с покупателем основной договор, а покупатель обязался оплатить стоимость части нежилого помещения в размере <...> рублей в срок до 06 октября 2009 года.

Истицей О. обязательства в части оплаты стоимости имущества по предварительному договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходному кассовому ордеру.

02 октября 2009 года между О. и ЗАО <...> был подписан акт приема-передачи нежилого помещения в пользование.

Отказывая в удовлетворении исковых требований О. суд, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание взаимные права и обязанности сторон, пришел к выводу о том, что предметом договоров и целью правоотношений являлось намерение сторон заключить основной договор купли-продажи части нежилого помещения в будущем, необходимым условием которого является возникновение права собственности на указанное имущество у продавца и не предполагает возможности возникновения такого права на основании данного договора у покупателя.

При этом внесение О. денежных средств в качестве оплаты цены имущества по договору купли-продажи не свидетельствует об участии О. в инвестиционной деятельности по строительству объекта недвижимости и возможности ее участия в такой деятельности, что предусмотрено положениями ФЗ "Об инвестиционной деятельности", поскольку предварительный договор купли-продажи был заключен ЗАО "Строймонтаж" с О. в срок, превышающий 13 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, на основании чего у суда первой инстанции не имелось оснований полагать, что спорный объект недвижимости был создан с участием денежных средств, внесенных истицей О. в силу положений пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у нее возникло право собственности на указанное имущество.

Поскольку у истицы О. не возникло право частной собственности на долю в спорном объеме недвижимости, суд правомерно отказал в удовлетворении и производных от них требований о передаче документов, необходимых для регистрации права собственности и исключении данного имущества от ареста, так как право на предъявление данных требований в порядке статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ (в редакции от 27 июля 2010 года) "Об исполнительном производстве", в соответствии с пунктом 50 совместного Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принадлежит должнику, являющемуся собственником имущества или его законным владельцем, к которым истица не относится.

Разрешая спор, заявленный О., суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, определил в соответствии с ними обстоятельства, имеющие юридическое значение, установив их на основе надлежащей оценки доказательств, с которой соглашается судебная коллегия, нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь неправильность решения, не допустил.

Доводы кассационной жалобы О. направлены на оспаривание выводов суда относительно квалификации возникших между сторонами правоотношений и не могут повлиять на содержание постановленного судом решения по ее иску, а также правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

Ссылка О. в кассационной жалобе на то, что право собственности на спорный объект ни за кем не зарегистрировано и ОАО <...> являясь кредитором ЗАО <...> не заявляло каких-либо требований в отношении спорного объекта недвижимости, не свидетельствует о возникновении у О. права собственности на спорный объект недвижимости. Кроме того, обращение в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов в силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью заинтересованного лица.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Ф., В. суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что между указанными гражданами и ЗАО <...> были заключены предварительные договоры купли-продажи доли в объекте недвижимости, которые не могли повлечь возникновение у истцов права частной собственности в отношении доли в нежилом помещении, на основании чего, по мнению суда первой инстанции, невозможно было прийти к выводу о том, что внесенные истцами денежные средства в качестве полной оплаты цены имущества по договору купли-продажи, являются инвестиционным взносом в строительство спорного объекта недвижимости, а возникшие между сторонами правоотношения, основанными на договоре долевого участия в строительстве.

Судебная коллегия полагает ошибочными выводы суда о том, что заключенные ЗАО <...> договоры с Ф., В. не являются инвестиционными, ввиду того, что предметом и целью предварительных договоров являлось намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи доли недвижимости.

В силу статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 4 указанного ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно условиям предварительных договоров, заключенных в 2005 году между ЗАО <...> Ф., В., стороны обязались заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи доли в спорном объекте недвижимости. Истцы приняли на себя обязательство по оплате указанного имущества и выполнили его путем внесения денежных средств в кассу ответчика в 2005 году. ЗАО <...> в свою очередь, обязалось с момента ввода объекта в эксплуатацию после получения на свое имя свидетельства о праве собственности на часть помещения, подготовить необходимые документы для заключения с истцами основного договора купли-продажи, заключить и подписать с истцами основной договор купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у прав на результаты таких вложений.

На основании вышеуказанных положений законодательства, возникновение права собственности истцов на долю в спорном объекте недвижимости зависело от доказанности обстоятельства создания спорного объекта недвижимости на внесенные ими денежные средства.

Поскольку истцы Ф., В. в полном объеме оплатили предусмотренную договором стоимость квартиры в 2005 году (до ввода объекта в эксплуатацию в 2008 году) и соответствующие денежные средства использовались ответчиком для строительства спорного объекта недвижимости, заслуживают внимания доводы стороны истцов о том, что они фактически участвовали в финансировании строительства спорных объектов недвижимости с целью получения доли в указанном объекте в собственность по завершении строительства.

Такой вывод судебной коллегии согласуется и с другими обстоятельствами дела.

Как подтверждается имеющимися в деле доказательствами - распоряжением Администрации Санкт-Петербурга <...> от 02 июня 2003 года (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга <...> от 31 мая 2005 года) ЗАО <...> было разрешено строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и гаражом на земельном участке по адресу: <...> за счет собственных и привлеченных средств.

Изложенные обстоятельства указывают на то, что заключение основных договоров купли-продажи доли в спорном объекте недвижимости являлось лишь способом оформления права собственности Ф., В. на указанную долю, в отношении которой у них возникли права требования, основанные на их участии в финансировании ее строительства.

На основании изложенного, судебная коллегия суд приходит к выводу о необходимости устранения допущенных ЗАО <...> нарушений прав истцов Ф. и В. в отношении спорного имущества, путем удовлетворения их исковых требований о признании права собственности на доли спорного объекта недвижимости.

Поскольку судебной коллегией установлено, что у вышеуказанных лиц в связи с осуществлением ими инвестирования строительства спорного объекта возникло право собственности на долю в нем, на основании положений статьи 119 ФЗ "Об исполнительном производстве", статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению заявленные ими требования об освобождении спорного имущества от ареста.

В соответствии со статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.

Судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для направления дела на новое судебное рассмотрение, поскольку материалы дела содержат все доказательства для правильного разрешения спора.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27 января 2010 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Ф., В. к ЗАО <...> ОАО <...> о признании права собственности на долю нежилого помещения, об освобождении имущества от ареста - отменить.

Кассационные жалобы Ф., В. - удовлетворить.

Признать за В., <...>, право собственности на долю в размере 1/79 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>, соответствующую парковочному месту <...>, освободить указанную долю от ареста, наложенного постановлением судьи Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27 октября 2009 года, состоявшимся по делу уголовному делу <...>, возбужденному 24 сентября 2009 года по признакам преступления, предусмотренного статьей <...> Уголовного кодекса Российской Федерации в отношении К. и З.

Признать за Ф., <...>, право собственности на долю в размере 1/79 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>, соответствующую парковочному месту <...>, освободить указанную долю от ареста, наложенного постановлением судьи Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 27 октября 2009 года, состоявшимся по делу уголовному делу <...>, возбужденному 24 сентября 2009 года по признакам преступления, предусмотренного статьей <...> Уголовного кодекса Российской Федерации в отношении К. и З.

В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <...> оставить без изменения, кассационную жалобу О. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи