Определение Санкт-Петербургского городского суда от 1 февраля 2011 г. N 33-1269 (ключевые темы: договор найма жилого помещения - приватизация - плата за наем - наниматель - общежитие)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 1 февраля 2011 г. N 33-1269

Судья: Уразгельдиева А.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Гавриловой Н.В.

судей Красиковой И.В., Сальниковой В.Ю.

при секретаре П.

рассмотрела в судебном заседании от 01 февраля 2011 года гражданское дело N 2-761/10 по кассационным жалобам на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2010 года по иску ЗАО "УНИСТО" к К. о понуждении заключить договор найма жилого помещения, по встречному иску К. к ЗАО "УНИСТО" о заключении договора социального найма с правом последующей приватизации,

заслушав доклад судьи Гавриловой Н.В., объяснения представителя истца ЗАО "УНИСТО" - Ч., ответчика К. и его представителя - адвоката Смирновой Л.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Спорной является квартира <...>.

ЗАО "УНИСТО" обратилось в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга к К. о понуждении заключить договор найма жилого помещения, на условиях, предложенных истцом, в котором установило плату за наем в сумме <...>.

Возражая против иска, К. предъявил встречные требования об обязании ЗАО "УНИСТО" заключить с ним договор социального найма с правом последующей приватизации.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2010 года К. обязан заключить договор найма жилого помещения - квартиры <...>, предложенный ЗАО "УНИСТО" в следующей редакции:

в редакции п. 21 "Настоящий договор заключается на срок 5 лет"; в редакции п. 17 пп. 2 "В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями"; в редакции п. 19 "Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты включительно"; в редакции п. 6 последний абзац "Обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента заключения договора"; в редакции п. 6.1 "плата за пользование жилым помещением устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 20.07.2006 г. N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" и может увеличиваться только в связи с изменениями платы за наем, внесенными в указанный нормативный акт. Плата вносится нанимателем на расчетный счет ЗАО "УНИСТО" до 10 числа каждого месяца"; в редакции п. 23 "По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем"; в редакции п. 23.1 "Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма".

Исключены пункты 25 и 26 договора найма. Остальные пункты договора найма оставлены без изменения.

Признан заключенным договор найма жилого помещения - квартиры <...> в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу.

К. отказано в иске к ЗАО "УНИСТО" о заключении договора социального найма с правом последующей приватизации.

С К. взыскана в пользу ЗАО "УНИСТО" госпошлина в размере <...>.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда в части заключения договора найма в редакции суда по пунктам 21, 19, 6, 6.1, 23, 23.1, исключения п.п. 25, 26 с вынесением в указанной части нового решения об удовлетворении требований истца.

В кассационной жалобе ответчик К. просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение, не согласен с выводами суда.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом, в 1989 г. было создано ПСО "Леноблуниверситетстрой", Организация арендаторов ПСО ЛУС была преобразована в 1992 г. в АОЗТ "УНИСТО", затем переименовано в 1996 г. в ЗАО "УНИСТО". ЗАО "УНИСТО" является правопреемником Организации арендаторов ПСО ЛУС в полном объеме.

26 июля 1989 года решением Исполкома Ленгорсовета народных депутатов предприятию ПСО было разрешено строительство жилого дома квартирного типа с использованием под общежитие для семейной молодежи, указанное строительство было согласовано 18.10.89 года отделом жилищного строительства на арендованном земельном участке.

Решением Исполкома Ленгорсовета от 03.01.1991 г. N 136 законченный строительством объект был принят в эксплуатацию, содержался и эксплуатировался организацией арендаторов, являлся ее собственностью.

В соответствии с ордером от 31.01.91 г. организация арендаторов ПСО "Леноблуниверситетстрой" выделила в пользование К. на семью, включая жену, сына и дочь, на период работы квартиру <...> в общежитии.

18.12.1991 года в соответствии с планом приватизации арендного предприятия был заключен договор купли-продажи, здание общежития передано в собственность АОЗТ безвозмездно, вошло в уставный капитал АОЗТ, являлось объектом социальной сферы.

Согласно п.п. 5.2.2, 5.2.5 указанного договора от 18.12.1991 г. вновь созданное акционерное общество обязано соблюдать социальные гарантии работников, а также использовать по назначению полученные безвозмездно объекты социальной сферы.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1959 от 13.12.2004 г. изменен статус здания общежития, дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления Обществом жилых помещений в указанном здании гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за Обществом в 2005 г. Ответчик и члены семьи зарегистрированы и проживают в спорной квартире с 1991 г.

В августе 2009 года истец направил в адрес ответчика для подписания проект договора найма жилого помещения, от подписания которого ответчик отказался.

Таким образом, между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилищном фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу, истец вправе требовать заключения письменного договора найма, в данном случае понудить ответчика к заключению договора найма в судебном порядке, что согласуется с положениями ст. ст. 671, 674, 421, 445, 446 ГК РФ.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно определил спорные условия договора с учетом обстоятельств приобретения Обществом прав собственности на спорную квартиру, обстоятельств ее предоставления семье ответчика, исходя из того, что при заключении договора найма при соблюдении баланса интересов сторон должны сохраняться социальные гарантии граждан, в данном случае ответчика, обеспечиваться социальная ответственность наймодателя и стабильность жилищных прав ответчика. При этом договор должен быть заключен на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством, на условиях приравненных к условиям социального найма.

Именно с учетом указанных обстоятельств суд определил спорные условия договора, в частности относительно срока действия договора (п. 21 договора), предусмотрев максимальный предусмотренный п. 1 ст. 683 ГК РФ срок; относительно условий договора о прекращении договорных отношений по истечении срока действия договора (п. 23), предусмотрев гарантированное ст. 684 ГК РФ преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок и исключив возможность наймодателя отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем и включив в договор п. 23.1 об условиях, отвечающих требованиям ст. 675 ГК РФ, относительно размера платы за пользование жилым помещением (п. 6.1 договора), предусмотрев условия, аналогичные условиям оплаты по социальному найму, относительно размера ответственности за несвоевременное внесение сумм плат за наем (п. 19 договора), предусмотрев размер ответственности согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ.

Вопрос относительно предусмотренных истцом условий договора о моменте возникновения обязанности нанимателя по внесению предусмотренной договором платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги (п. 6 договора) судом решен с учетом того, что размер наемной платы после перевода дома в статус жилого дома не был определен, обязательства по договору возникают не ранее момента заключения договора, что не противоречит положениям пп. 1 п. 1 ст. 8, ст. 307 ГК РФ, и не лишает истца права разрешить спор об оплате за наем жилого помещения за период фактического пользования ответчиком спорным жилым помещением без оплаты.

Предлагаемые истцом условия договора в п.п. 25, 26 обоснованно исключены судом как предусматривающие для нанимателя обязанности, не предусмотренные положениями главы 35 ГК РФ, регулирующей правоотношения по найму жилого помещения, а также не основанные на законе и ущемляющие его права.

Гражданину может быть отказано в приватизации жилого помещения в доме предприятия, перешедшего в иную форму собственности только в том случае, если этот дом построен или приобретен на средства правопреемника, изменившего форму собственности государственного и муниципального предприятия и учреждения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ").

Принимая во внимание то, что здание дома <...> построено за счет собственных средств арендного предприятия и являлось собственностью арендаторов ПСО, которое было преобразовано в АОЗТ "УНИСТО", а дом перешел в частный жилищный фонд, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных требований К. о заключении договора социального найма с правом последующей приватизации.

Решение постановлено судом при правильном применении норм материального права с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы кассационных жалоб не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, по существу повторяют позицию сторон при разрешении спора в суде первой инстанции.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы К. и ЗАО "УНИСТО" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи