Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 апреля 2011 г. N 33-5046 (ключевые темы: общая долевая собственность - объекты недвижимости - регистрация прав - акт приема-передачи - договор аренды земельного участка)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 11 апреля 2011 г. N 33-5046

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Чуфистова И.В.

судей Вашкиной Л.И., Белисовой О.В.

при секретаре П.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-335/11 по кассационной жалобе Управления Росреестра по г. Санкт-Петербургу на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 25 января 2011 года по заявлению С. об оспаривании решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.

Выслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения представителя С., представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу П.Т. (по доверенности), представителя заинтересованного лица - ОАО "Агентство по развитию территории "Дачное" А. (по доверенности), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

С. обратился в Кировский районный суд г. Санкт-Петербурга с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 03 сентября 2010 года в регистрации права общей долевой собственности в размере <...> долей на нежилое здание - многоэтажный паркинг <...>.

Кроме указанного выше заявления (жалобы), С. в Кировский районный суд г. Санкт-Петербурга подано заявление об оспаривании другого отказа Управления Росреестра Санкт-Петербурга от 03 сентября 2010 года в регистрации права общей долевой собственности на <...> долей на это же нежилое здание.

В обоснование поданных в суд заявлений С. ссылался на то обстоятельство, что Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу письмом от 03 сентября 2010 года N <...> ему незаконно отказано в регистрации права общей долевой собственности на <...> и <...> долей на объект недвижимости - здание паркинга, расположенное по адресу: <...>.

По утверждению заявителя он выполнил все условия договоров N <...> и N <...> о долевом участии в инвестировании строительства здания паркинга по адресу: <...>; застройщик ОАО "АРТ "Дачное" передал ему (С.) по актам приема-передачи от 15 января 2009 года часть помещения <...>, соответствующее <...> долям в праве общей долевой собственности на здание паркинга, и часть помещения <...>, соответствующее <...> долям в праве общей долевой собственности на здание, поэтому полагает отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в регистрации права общей долевой собственности незаконным.

Определением Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года гражданские дела по заявлениям С. объединены в одно производство, делу присвоен номер 2-5836/10 (л.д. 23).

Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 25 января 2011 года заявления С. удовлетворены: отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу N <...> от 03 сентября 2010 года в регистрации права общей долевой собственности С. на здание паркинга признан незаконным; на Управление Росреестра по Санкт-Петербургу возложена обязанность произвести государственную регистрацию доли <...> и доли <...> в праве общей долевой собственности на нежилое здание - многоэтажный паркинг, <...>.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Санкт-Петербургу просит решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 25 января 2011 года отменить, ссылаясь на неправильное толкование судом норм материального права.

Судебная коллегия, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

В ходе судебного разбирательства по делу судом было установлено, что 17 августа 2005 года между С., с одной стороны, и ОАО "АРТ "Дачное", с другой стороны, заключены договоры N <...> и N <...> о долевом участии в инвестировании строительства паркинга по адресу: <...> (л.д. 6, 29).

<...> С. застройщиком переданы по актам приема-передачи часть помещения <...>, площадью <...> кв. м (машино-место N <...>), на 4-м этаже, соответствующая <...> долям в праве общей долевой собственности на здание паркинга, и часть помещения <...>, площадью <...> кв. м (машино-место N <...>), на 4-м этаже, соответствующая <...> долям в праве общей долевой собственности на задание (л.д. 11, 35).

<...> застройщиком ОАО "АРТ "Дачное" в Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области представлены документы для регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости по адресу: <...> (л.д. 83, 84).

<...> С. обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о регистрации указанных выше долей в праве собственности на объект недвижимого имущества.

Письмом Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 03 сентября 2010 года С. было отказано в регистрации долей в праве собственности на объекты недвижимости. Как следует из письма Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, основанием к отказу в регистрации права общей долевой собственности является непредставление С. вторых подлинных экземпляров договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, заключенного <...> между КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО "АРТ "Дачное" и дополнительных соглашений к указанному договору - N <...> от <...> и N <...> от <...>.

Другим обстоятельством, служащим препятствием к регистрации права общей долевой собственности С., по мнению Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, основанным на требованиях Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 25.03.2003 года N 70, является отсутствие заявлений о регистрации права всех других участников общей долевой собственности на объект недвижимости - здание паркинга, что делает невозможным проверить правильность определения долей в праве собственности каждого из участников общей долевой собственности.

Кроме того, регистрационный орган указывает на недоплату государственной пошлины дольщиками В. и С.

В ходе судебного разбирательства представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не отрицал того обстоятельства, что подлинный экземпляр договора аренды земельного участка, заключенного между КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО "АРТ "Дачное", а также дополнительных соглашений к договору, хранится в материалах регистрационного дела правоустанавливающих документов, открытого в соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на земельный участок - <...>, на котором расположено здание паркинга (нежилого здания).

Не может служить основанием к отказу в государственной регистрации права общей долевой собственности С. то обстоятельство, что после государственной регистрации аренды на земельный участок один из двух представленных для регистрации договоров был возвращен правообладателю (ОАО "АРТ Дачное"), а при регистрации прав на объект недвижимости, построенный на данном земельном участке, этот экземпляр (подлинник) договора не был представлен вновь.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Правоустанавливающими документами, выражающими содержание сделки и являющимися основанием возникновения права общей долевой собственности С. на здание (паркинг), являются договоры N <...> и <...> от <...> о долевом участии в инвестировании строительства здания, а также документы, подтверждающие исполнение этого договора участниками сделки - дополнительные соглашения к договорам (акты), акты приема-передачи.

Указанные документы были представлены С. Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу.

С. не заключал с КУГИ Санкт-Петербурга договор аренды земельного участка, на котором построено здание, в связи с чем, к нему не может быть обращено требование регистрационного органа о представлении этого документа в подлиннике (второго экземпляра).

Кроме того, договор аренды земельного участка, заключенный между КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО "АРТ "Дачное", дополнительные соглашения к договору, а также нотариально заверенные копии этих документов, представлялись в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу после окончания строительства здания паркинга с целью государственной регистрации прав общей долевой собственности участников создания этого объекта недвижимости, о чем свидетельствует Опись документов, с отметкой Управления ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 26 мая 2009 года (л.д. 83, 84).

Довод Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о том, что право общей долевой собственности на здание (паркинг) может быть зарегистрировано только при условии совместного заявления всех создателей этого объекта недвижимости, нельзя признать правильным.

Суд первой инстанции в постановленном по делу решении обоснованно указал, что такое основание для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 219 Гражданского кодекса РФ, на которую ссылается орган государственной регистрации в обоснование приведенного выше суждения, не содержит положений, из которых можно было бы сделать такой вывод.

В соответствии с пунктом 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно пункту 2 статьи 245 Гражданского кодекса РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

26 мая 2009 года ОАО "АРТ "Дачное" в Управление ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) помимо прочих документов, обосновывающих законность создания объекта недвижимости на отведенном для этого земельном участке, были представлены нотариально заверенные копии поэтажных планов дома <...> и нотариально заверенные ведомости помещений и их площадей, технический паспорт на паркинг и его нотариально заверенная копия, оформленные ПИБ Кировского района - филиалом ГУП "ГУИОН", а также реестр инвестиций, осуществленных ОАО "АРТ "Дачное" при реализации инвестиционного проекта по строительству паркинга (л.д. 83, 84).

Представленные застройщиком в регистрационный орган документы позволяют произвести расчет размера долей заявителя (С.) в праве общей долевой собственности на здание паркинга, исходя из общей площади здания, общей площади всех машино-мест в здании и площади машино-места заявителя, переданного последнему по акту приема передачи застройщиком.

В данном случае размер доли в праве общей долевой собственности, соответствующей переданному участнику создания (строительства) здания машино-месту, должен определяться посредством произведения (умножения) площади машино-места на коэффициент, полученный в результате деления всей площади здания на общую площадь всех машино-мест.

Правильность исчисления размера долей, определенных застройщиком ОАО "АРТ "Дачное" и участником долевого строительства С. в актах приема-передачи от 15 января 2009 года, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу опровергнута не была.

Довод Управления Россреестра по Санкт-Петербургу о том, что при регистрации прав на доли в общей долевой собственности в разное время возможно нарушение прав преимущественной покупки других участников общей долевой собственности, не зарегистрировавших к тому времени свои права на объект недвижимости, судебная коллегия полагает ошибочным, поскольку участник создания объекта недвижимости, право собственности которого на данный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке, не обладает правом преимущественной покупки долей в праве общей долевой собственности, предусмотренным статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 января 2011 года по делу N 2-335/11 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Росреестра по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи